逾期利益损失如何向违约方索赔?

2020-11-02 17:42:59 阅读
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
深圳合同违约索赔律师
成都某B地产顾问有限责任公司与四川省南部县某A房地产开发有限公司委托合同纠纷二审民事判决书
最高人民法院
(2015)民一终字第226号
  上诉人(原审被告):四川省南部县某A房地产开发有限公司。
  上诉人(原审原告):成都某B地产顾问有限责任公司。
  上诉人四川南部县某A房地产开发有限公司(以下简称某A公司)与上诉人成都某B地产顾问有限责任公司(以下简称某B公司)商品房销售代理合同纠纷一案,四川省高级人民法院(以下简称一审法院)于2015年5月13日作出(2013)川民初字第29号民事判决。某A公司、某B公司均不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2015年9月25日开庭审理了本案。某A公司的委托代理人钟俊芳、许正平,某B公司的委托代理人蒲杰、杨砚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  一审法院经审理查明:2009年11月26日,某A公司(甲方)与某B公司(乙方)签订《南充市南部县白鹤香洲房地产项目全程营销代理合同》(以下简称《代理合同》)及其附件《成都某B地产顾问有限责任公司房地产项目全程营销代理服务内容》,主要约定:一、委托代理内容及范围:1.代理内容:甲方正式委托乙方为南充市南部县白鹤香洲项目的独家全程营销代理商,代理服务内容:全程营销代理(具体内容见本合同附件一);2.代理范围:甲方南充市南部县白鹤香洲项目开发建设和所有住宅、商铺及车库(甲方自留和用于抵扣的除外)。二、销售考核目标:项目住宅销售考核时间以项目各期取得预售许可证时开始,考核目标为:1.具备预售许可证且开盘销售之日起60日内,销售达到该期预售许可证载明可销售住宅面积的40%;2.当期预售许可证载明工程的综合竣工验收(该期所有开发建设施工内容包括土建、安装、总平、环境等全部竣工验收)和政府规划部门验收并取得竣工验收备案书后30日内,销售达到该期预售许可证载明可销售住宅面积的90%;3.所有考核指标包括甲方自留和对外抵扣面积;4.项目商铺、车库销售不设考核目标。三、乙方的佣金及付款方式:1.乙方佣金包括范围:项目前期策划工作费用、项目规划设计顾问工作费用、项目全程营销策划顾问及销售代理费用、项目广告设计费用;2.乙方佣金收费标准:乙方佣金收费标准按项目销售合同总金额的1.5%包干计算。但如按“第三条销售考核目标”相关约定未达到预期销售任务,则暂扣乙方应提佣金的20%作为乙方的销售考核保证金;3.乙方销售完成确认:客户签订正式购房合同并支付了购房首付款,即乙方已完成该房的销售,具备计算销售业绩和计提佣金的必要条件和充分条件;4.项目佣金支付办法:乙方每月5日前向甲方提交上月已完成销售业绩及应提佣金审核表;甲方应于收到后5日内完成审核并确认乙方的销售业绩及应提佣金;佣金的支付以客户签订购房合同并支付购房首付款为准。佣金金额按购房合同房款金额×1.5%计提;在审核后5日内按审核确认的乙方应提佣金的80%支付给乙方,剩余的20%应提佣金作为乙方的销售考核保证金;5.销售考核保证金支付办法:若在分期的每个预售许可证销售期内,销售达到第三条约定考核目标且累计销售达到该期预售许可证载明可售住宅面积的90%,甲方在10内一次性向乙方支付该期住宅销售考核保证金;6.甲方自留和对外抵扣房屋面积不超过该项目每期可销售面积的5%;若甲方自留和对外抵扣面积超过该项目每期可销售面积的5%时,则超过部分乙方按销售合同总金额的1.5%计提代理佣金。四、违约责任:甲方的违约责任:1.甲方不得中途单方面解除合同,如甲方擅自解除合同,除支付乙方应付款项外,甲方按本项目预计总代理佣金的10%赔偿乙方的损失;项目预计总代理佣金=项目可销售面积×项目双方确定的销售价格×1.5%;2.甲方超过合同约定时间付款,除支付乙方应付款项外,并按应付款项每日千分之一向乙方赔付超期付款的资某A息。乙方的违约责任:1.乙方不得中途单方面解除合同,如乙方擅自解除合同,乙方按本项目预计总代理佣金的10%赔偿甲方的损失;2.乙方需按甲乙双方协商一致的价格进行销售,若达不到甲方要求,甲方可单方面解除合同,由此产生的一切损失,由乙方承担;3.乙方需按甲乙双方协商一致的进度进行销售,若达不到甲方要求,甲方只需支付乙方销售考核保证金的50%。五、销售奖励:1.住宅销售奖励双方约定,在项目每个预售许可证分期销售期内,当期项目住宅销售均价超过3000元/㎡后,甲方承诺按该期住宅销售金额超额部分的25%奖励乙方,即住宅销售奖励金额=(住宅实际销售金额-3000元/㎡×已完成销售面积)×25%;2.住宅销售奖励支付条件:在每个预售许可证分期销售期内,销售达到该期预售许可证载明可销售住宅面积的85%后,乙方向甲方提交已完成部分的住宅销售奖励审核表,甲方于收到后5日内完成审核并确认,并在审核后5日内全额支付该部分的住宅销售奖励给乙方,余下未完成部分的住宅销售奖励待销售达到该期预售许可证载明可销售住宅面积的95%后,甲方在10日内支付乙方余下的该期住宅销售奖励;3.若项目在封盘或双方均同意终止本合同时,住宅销售率未达到每期预售许可证载明的可销售住宅面积的85%时,甲方在10内按乙方已完成住宅销售部分的销售奖励的70%支付给乙方。六、本合同的所有附件、补充协议均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律责任。合同附件一载明某B公司为某A公司提供全程营销代理服务内容,按类分为:一是开发前期策划工作,包括市场调查与分析、项目定位策划、开发顾问工作、其他有关开发协调顾问工作;二是项目规划设计顾问工作,包括项目规划设计顾问、建筑设计顾问、园林景观设计顾问、装修审计顾问;三是全程营销策划顾问及销售代理工作,包括营销策划顾问、营销代理;四是广告设计工作,包括项目VI系统的策划、创意和设计,现场氛围营造策划、创意和设计,售楼资料策划、创意和设计,报纸广告的策划、创意和设计,电视广告的策划、创意及其它媒体广告的策划、创意。
  2013年4月1日,某A公司向某B公司发出《关于敦促及时移交预定(订)商品房合同的法律意见函》,载明:根据2009年11月26日《代理合同》的约定和我们双方在房屋营销过程中的操作常规和惯例,贵司应及时将与购房户签定(订)的商品房预定(订)合同移交我司,便于我司整体掌握情况,及时作出生产营销规则,调整工作步骤。然而,遗憾的是贵司未经我司同意,擅自将我司南部县白鹤香洲房地产项目中22号、23号楼的预定(订)房屋合同未按约定和工作惯例及时移交我司,并带离售房部,已违约并给我司造成了很大损失。为防止损失进一步扩大,希望贵司接此函后一个工作日内将上述预定(订)商品房合同及时、完整地移交我司。否则,我司将依法解除2009年11月26日的《代理合同》,一切法律后果将由贵司全部承担。
  2013年4月23日,某A公司向某B公司送达《解除合同通知书》,载明:2009年11月26日,我们双方签定了《代理合同》,在合同履行过程中,贵司违反合同约定和营销工作常规及惯例,未经我司同意,擅自将白鹤香洲房地产项目中22号、23号楼的预定(订)房屋合同带离售房部,拒不移交我司。为防止损失的进一步扩大,我司2013年4月1日曾书面发函给贵司催告,然而,贵司接函后,至今仍不将上述合同移交我司,给我司造成了较大的经济损失和负面影响,已先期违约且无继续履行合同的诚意。同时,早在2012年初,我司针对上述《代理合同》中第十条“销售奖励”溢价部份,基于已发生情势变更情形,如果继续履行,对我司明显显失公平,已提出异议,要求变更,但双方一直协商未果。为此,现根据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条等规定,特依法解除2009年11月26日双方签订的《代理合同》,由此产生的一切法律责任、经济损失、社会影响等后果由贵司全部承担。本通知一经发出即具有法律效力。某B公司的代表在该通知书上签署“此意见仅为四川南部县某A房地产开发有限公司单方面意见和表达”字样。
  同日,某A公司向某B公司送达《退场通知书》,以解除合同通知已发生法律效力为由,通知某B公司售房营销人员在一个工作日内必须退场,并向其完整无缺地移交相关手续。
  同日,某B公司向某A公司邮寄《关于继续履行<南充市南部县白鹤香洲房地产项目全程营销代理合同>的通知》,对某A公司向其送达的《解除合同通知书》和《退场通知书》不予认可,称将继续按照合同规定履行法律义务。
  2013年5月18日,某B公司向某A公司送达关于提请支付白鹤香洲三期一批次和二批次房屋销售佣金的《工作函》,要求某A公司支付2013年4月1日至4月30日三期一批次和三期二批次的佣金共计185608元,某A公司副总经理龚纪林签署“请郑总审签,并财务核实支付”的意见。同年5月20日,某B公司向某A公司开具两张金额共计为185608元的发票,某A公司总经理郑顺平在发票联上签署“郑顺平,13,28/5”字样,但又用笔划掉,未支付该款。
  2013年7月1日,某B公司向某A公司邮寄要求支付二期一批次、二期二批次、三期一批次考核保证金的《工作函》二份,以及《住宅销售奖励审核表(二期一批次)》及附件《白鹤香洲二期一批次住宅销售奖励数据统计一览表》、《住宅销售奖励审核表(二期二批次)》及附件《白鹤香洲二期二批次住宅销售奖励数据统计一览表》、《住宅销售奖励审核表(三期一批次)》及附件《白鹤香洲三期一批次住宅销售奖励数据统计一览表》、《住宅销售奖励审核表(三期二批次)》及附件《白鹤香洲三期二批次住宅销售奖励数据统计一览表》、《住宅销售奖励审核表(12栋)》及附件《白鹤香洲12号楼住宅销售奖励数据统计一览表》,要求某A公司支付二期一批次考核保证金1180元、二期二批次考核保证金233031元、三期一批次考核保证金299709元,以及二期一批次住宅销售奖金2021368.75元、二期二批次住宅销售奖金4473922.25元、三期一批次住宅销售奖金5893552.75元、三期二批次住宅销售奖金5517896.75元以及12号楼住宅销售奖金241541.75元。2013年7月1日,四川省成都市成都公证处对某B公司邮寄上述资料以及邮寄过程进行保全证据公证,并出具(2013)成证内民字第8288号《公证书》。同年7月3日,某A公司收到某B公司邮寄的上述资料。2013年7月11日,某A公司向某B公司邮寄《复函》,以某B公司存在违约及某A公司在2012年初以“销售奖励”溢价部分发生了情势变更情形,明显显失公平,协议无法履行为由,对某B公司发出的《工作函》和《住宅销售审核表》不予认可。
  2013年7月15日,四川大公资产评估有限责任公司受某B公司委托出具白鹤香洲房地产全程营销代理项目《预期商业利益损失评估报告书》,报告书摘要载明“评估目的:本次评估的特定目的,是为某B公司确定某A公司单方面解除《代理合同》对其造成的预期商业利益损失提供价值量参考,用于委托方向法院提起诉讼解决争议。报告结论:在评估基准日二零一三年四月二十四日,对应本次评估目的,在各项特别事项说明以及本报告中所涉及到的假设前提和限制条件成立下,经评定估算,某A公司解除《代理合同》对某B造成的预期商业利益损失为3158万元”。
  同日,某B公司向某A公司邮寄《关于不履行合同后续事宜的函》,提出:1.你方在2013年4月23日发出的《解除合同通知书》,不符合相关法律规定且没有事实依据,我方表示强烈抗议。请你方执行合同,依法办事;2.由于你方坚持不再履行合同,除了我方已发函请求支付的考核保证金和已实现销售的住宅销售奖励外,你方应向我方支付截至2013年4月30日的佣金185608元以及逾期付款违约金,以及你方不履行合同给我方造成的预期商业利益损失(按照前6个月的平均销售价格核算为3158万元,住房销售价格继续上涨的,此项费用应相应调高)。2013年7月17日,某B公司向某A公司邮寄《关于要求支付2013年4月23日之后房屋涨价部分预期商业利益损失的函》,要求某A公司支付经初步测算的2013年4月23日之后的房屋涨价部分预期商业利益损失2580万元。
  “白鹤香洲”项目总用地面积为99472.72㎡,总建筑面积为451279.08㎡,由某A公司分期开发和销售,某A公司分别取得第12号楼(预售总建筑面积16708.25㎡,共144套)、第1、2号楼(预售总建筑面积34093.63㎡,共336套)、第3、7、8号楼(预售总建筑面积37140.32㎡,共327套)、第5、6、商2幢(预售总建筑面积29817.55㎡,共232套)、商1、商2(预售总建筑面积15047.08㎡,共34套)、第4号楼(预售总建筑面积12644.07㎡,共110套)、第25、26幢(预售总面积33671.3㎡,共338套)以及第22、23幢和地下车库1(预售总建筑面积40339.6㎡,共369套)共计八份《商品房预售许可证》。其中,第1幢、第3幢、第7幢和第8幢命名为白鹤香洲一期,合并销售;第2幢和第6幢为二期一批次,合并销售;第4幢和第5幢为二期二批次,合并销售;第25幢、第26幢为三期一批次,合并销售,可售房屋305套,可售面积29372.52㎡;第22幢、第23幢为三期二批次,合并销售,可售房屋307套,可售面积30067.23㎡;第12幢单独销售,可售房屋20套,可售面积2110.1㎡。
  在2013年4月23日某A公司向某B公司发出解除合同通知之前,“白鹤香洲”项目房屋销售情况如下:
  一、一期(1栋、3栋、7栋、8栋)实际销售住宅面积为52260.4㎡,销售金额151107933元,双方均无异议。
  二、二期一批次(2栋、6栋),某B公司主张销售面积为28398.14㎡、销售金额93279895元,某A公司认可某B公司完成销售面积28102.69㎡、销售金额92299223元,存在差异部分在于某B公司提出的蒲晓蓉、吴亚广和周娇购买的三套房屋是否应计提佣金和奖金的范围。在诉讼中,某B公司提交了某A公司与蒲晓蓉于2011年1月22日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》,蒲晓蓉购买的6栋2401号房屋的面积为120.07㎡,销售金额为387634元,某A公司收取了蒲晓蓉支付的购房首付款。另外,一审法院调查收集的证据证实:1.2栋903号房屋原由敬亚非购买,虽于2011年6月28日进行商品房买卖合同备案,但现状态为未售。2.2栋1803号房的面积为83㎡,销售金额为273192元,原购房人为范丰,现购房人为敬华,于2011年12月1日完成了商品房合同备案。
  三、二期二批次(4栋、5栋),某B公司主张销售面积为24168.43㎡、销售金额90400979元,某A公司认可某B公司完成销售面积23123.07㎡、销售金额86550705元(4栋1901号房的销售金额比某B公司主张的销售金额452553元减少4775元),不认可梅中城/谯小碧、郭海蓉、黄登庆、段晓黎、谢宏/黄碧辉、赖庆容/汤官芳/赖靖琪、杨毅/张晓娴、宋开强和魏秀娟/王健维购买的九套房屋应计算佣金和奖金。某A公司在诉讼中提交了梅中城/谯小碧、郭海容、黄登庆、段晓黎、谢宏/黄碧辉分别与某A公司签订的五份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,梅中城/谯小碧购买4栋2203号房屋的面积为105.5㎡,销售金额为384625元;郭海容购买4栋2301号房屋的面积为123.6㎡,销售金额为468243元;黄登庆购买5栋1901号房屋的面积为121.01㎡,销售金额为450231元;段晓黎购买5栋1903号房屋的面积为109.47㎡,销售金额为405460元;谢宏/黄碧辉购买5栋2201号房屋的面积为121.01㎡,销售金额为450832元。在上述五人作为买受人的五份《商品房买卖合同补充协议》中,均有买受人在签订合同当日支付首付款的约定。另外,赖庆容、汤官芳和赖靖琪三人于2013年6月28日购买5栋601号房屋,某B公司已放弃该房由其销售的主张;杨毅与某A公司于2011年11月29日签订购买5栋801号房屋的合同,于2012年4月11日进行了所有权登记,房屋面积121.01㎡,销售金额为445838元;宋开强与某A公司于2011年11月20日签订购买5栋901号房屋的合同(现购房人为程立勇、许春霞),房屋面积121㎡,销售金额为450183元;魏秀娟/王健维购买白鹤香洲5栋1602号房,于2013年4月24日进行商品房买卖合同备案,房屋面积109.72㎡,销售金额为351296元,某B公司已放弃该房由其销售的主张;4栋1901号房(购房人为蒲红英和高琰)的销售金额,南部县房地产管理局盖章证明的销售金额为447778元,比某B公司主张的销售金额452553元减少4775元。
  四、三期一批次(25栋、26栋),某B公司主张销售面积为26519.31㎡、销售金额103132141元,某A公司认可某B公司完成销售面积25124.87㎡、销售金额97601471元,不认可邓国均、高山、徐小兰、汪伟、钟标勋、郑植丹、敬雪梅、姜秀华、汪伟、袁金蓉以及彭丽、宋秋荣、袁萍、宇东/孙红梅购买的十四套房屋也应计算佣金和奖金。在诉讼中,某B公司提交了邓国均、高山、徐小兰、汪伟、钟标勋、郑植丹、敬雪梅、姜秀华、汪伟、袁金蓉分别与某A公司签订的十份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,邓国均购买25栋705号房屋的面积为96.6㎡,销售金额为356656元;高山购买25栋1105号房屋的面积为96.6㎡,销售金额为370243元;徐小兰购买25栋1601号房屋的面积为93.8㎡,销售金额为373593元;汪伟分别购买25栋2003号和26栋1207号房屋,面积均为105.6㎡,销售金额分别为430932元和416038元;钟标勋购买26栋702号房屋的面积为93.8㎡,销售金额为356124元;郑植丹购买26栋1001号房屋的面积为93.8㎡,销售金额为372495元;敬雪梅购买26栋1007号房屋的面积为105.6㎡,销售金额为405207元;姜秀华购买26栋1203号房屋的面积为107.6㎡,销售金额为405368元;袁金蓉购买26栋2302号房屋的面积为93.8㎡,销售金额为377846元。在上述九人作为买受人的十份《商品房买卖合同补充协议》中,均有买受人在签订合同当日支付首付款的约定。另外,25栋402号房屋记载历史签约人为袁萍,现状态为未售;25栋1803号房屋记载的签约人为彭丽,签约备案时间为2014年1月22日;25栋2403号房记载的签约人为宇东,备案时间为2014年4月24日;26栋1102号房,现状态显示为未售,某B公司已放弃该四套房由其销售的主张。
  五、三期二批次(22栋、23栋),某B公司提交了刘永平/陈秀华等241户购买白鹤香洲三期二批次241套房屋的241份《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》,根据购房合同统计,该241套房屋实际销售面积为24470㎡、销售金额93820676元。
  六、12号楼的销售情况,某A公司认可某B公司完成销售面积1970.02㎡、销售金额6846227元,但提出12-1803号房的实际销售金额为319685元,比某B公司主张的销售金额349685元少3万元。诉讼中,某B公司认可该批次房屋的销售面积为1970.02㎡,销售金额以某A公司主张的销售金额为准,即12号楼的销售金额认定为6846227元。
  七、香洲国际广场A区实际销售房屋4套,销售金额8231753元,双方均认可。
  八、销售车位63个,销售金额6731000元。
  从2009年9月起至某A公司2013年4月23日发出解除合同通知时止,某B公司为某A公司开发的白鹤香洲房地产项目提供了开发前期策划、项目规划设计顾问、全程营销策划顾问、广告设计和房屋销售代理服务。
  从2010年10月11日起至2013年7月1日止,某B公司向某A公司提交各批次房屋销售合同统计和回款金额明细表,以及要求某A公司支付各批次佣金、考核保证金的工作函,某A公司以各种方式共计向某B公司支付7366300元,对已付款项双方均认可。截止2013年4月18日,某B公司共向某A公司开具并提交发票71张,另外,某B公司于2013年5月20日向某A公司开具发票二张,金额分别为86068元和99000元,某A公司在审批后未支付。
  另查明:
  1.在诉讼中,某A公司明确表示不再继续履行合同,某B公司以债之标的在法律上或者事实上不能履行且不适于强制履行为由,要求一审法院予以释明,一审法院征询双方当事人意见,双方均表示认可解除合同,某B公司将原诉讼请求第二项变更为请求解除涉案合同。
  2.某A公司不认可某B公司委托四川大公资产评估有限责任公司作出的预期商业利益损失评估意见。某B公司于2013年11月27日向一审法院提交《预期商业利益损失司法鉴定申请书》,某B公司提出如有必要重新鉴定,愿意作为申请人由一审法院委托相关专业机构重新鉴定,并自愿承担相应责任。
  3.2014年10月20日,某A公司向一审法院提交《民事反诉状》,认为某B公司违反《代理合同》约定,未按双方协商一致的价格进行销售,给某A公司造成23105499元的损失,请求判令某B公司赔偿损失23105499元。
  某B公司诉称,其与某A公司于2009年11月26日签订《代理合同》及其附件,约定某B公司为某A公司开发的“白鹤香洲”项目提供全程营销代理服务。合同订立后,某B公司已全面履行合同义务。按照合同约定以及项目已实现销售的情况,某A公司应向某B公司支付以下款项:1.截至2013年4月30日的佣金185608元;2.二期一批次、二期二批次考核保证金234211元,以及三期一批次考核保证金299709元;3.二期一批次住宅销售奖金2021368.75元、二期二批次住宅销售奖金4473922.25元、三期一批次住宅销售奖金5893552.75元、三期二批次住宅销售奖金5491617.25元、第12号楼住宅销售奖金241541.75元,以上合计18841530.75元。上述款项经某B公司催促,某A公司不仅不予支付,反而蓄意制造事端,寻找借口解除合同。2013年4月23日,某A公司向某B公司发出解除合同通知,彻底撕毁并不履行合同。按照“白鹤香洲”规划建筑面积计算,某A公司应向某B公司支付2013年4月23日解除合同前6个月住房平均售价相应的预期商业利益损失3158万元,以及2013年4月24日解除合同后住房预期涨价部分相应的预期商业利益损失2580万元。故诉请判令:1.某A公司于2013年4月23日向某B公司发出的《解除合同通知书》无效;2.解除双方于2009年11月26日签订的《代理合同》;3.某A公司向某B公司支付2013年4月30日前的佣金人民币185608元,以及从2013年5月28日起至付清之日止(暂按2年计算)的逾期付款资某A息约135494元(按应付款项每日千分之一计算至实际付清之日止);4.某A公司支付“白鹤香洲”二期一批次、二期二批次考核保证金234211元、三期一批次考核保证金299709元,以及从2013年7月14日起至付清之日止(暂按2年计算)的逾期付款资某A息约389761.6元(按应付款项每日千分之一计算至实际付清之日止);5.某A公司支付已实现销售的住宅销售奖金18122002.75元,以及从2013年7月14日起至付清之日止(暂按2年计算)的逾期付款资某A息约13229062元(按应付款项每日千分之一计算至实际付清之日止);6.某A公司支付因不履行合同给某B公司造成的预期商业利益损失5738万元(含2013年4月23日解除合同前6个月住房平均售价相应的预期商业利益损失3158万元,以及2013年4月24日解除合同后住房预期涨价部分相应的预期商业利益损失2580万元),以及从2013年7月15日起至付清之日止(暂按2年计算)的逾期付款资某A息约10328400(按应付款款项每日千分之一计算至实际付清之日止);7.本案诉讼费由某A公司承担。在举证期限内,某B公司将前述诉讼请求第2项变更为“请求依法判令某A公司继续履行2009年11月26日签订的《代理合同》”。
  某A公司辩称:一、某B公司变更后的第二项请求与第六项相矛盾。某B公司要求某A公司继续履行合同,又要求某A公司支付合同解除后的预期可得利益,两者不能并存,应当予以驳回。二、某A公司有权解除《代理合同》,且该合同已依法解除。《代理合同》从合同名称、合同内容、合同性质上看,属于委托合同,根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定,某A公司作为委托人已行使了法定解除权,并且按照合同法第九十六条“一方行使解除权解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”规定,某A公司已于2013年4月23日向某B公司发出了《解除合同通知书》,某B公司确认收到,故双方签订的《代理合同》已依法解除。三、本案合同约定的住宅销售奖金超过国家规定标准,不应支持。根据《中华人民共和国价格法》第四十一条“经营者因价格违法行为致使消费者或者其它经营者多付价款的,应当退还多付部分;造成损害的,应当依法承担赔偿责任”、国家计委等六部门制定的《中介服务收费管理办法》第二条条二款“对评估、代理、认证、招标服务收费等市场竞争不充分或服务双方达不到平等、公开服务条件的中介服务收费实行政府指导价”的规定以及国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费的通知》,明确规定房屋实行独家代理的,收费标准最高不超过成交价格的3%。《代理合同》第十条销售奖励的约定违反了上述法律、法规、规章的规定,某B公司依据该条主张住宅销售奖励应予以驳回。四、某A公司应付的代理佣金已超额支付。《代理合同》第4.2条约定“客户签定正式购房合同并支付购房首付款,即乙方已完成该房的销售,具备计算销售业绩的计提佣金的必要条件和充分条件”。第4.3.3条约定“销售考核保证金支付办法:若在分期的每个预售许可证销售期内,销售达到第三条约定考核目标且累计销售达到该期预售许可证载明可销售住宅面积的90%,甲方在十日内一次性向乙方支付该期住宅销售考核保证金”。某B公司对25、26、12号楼的销售没有达到第4.3.3条的约定,且22、33号楼并未进行正式销售更未签订正式购房合同,根据某A公司的统计,某A公司已超额支付某B公司销售代理佣金100余万元,不存在应付未付佣金的情况。五、某B公司无权要求支付预期可得利益。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定,委托人因解除合同给对方造成损失的,应当赔偿损失,但该处的损失赔偿不同于当事人违约解除合同而承担的违约责任,该损失限于直接损失,而不及于预期利益损失。某B公司主张的预期利益损失不属于委托合同解除后的损失赔偿范围。六、某B公司请求的资某A息达到年息36.5%,明显高于国家规定,不应支持。根据合同法解释二的规定,违约金不能超过损失的30%,实践中一般按银行贷款利率130%执行,某B公司的主张远远超过合同法解释的规定,明显过高。综上所述,某B公司的诉讼请求没有事实和法律依据,请求依法予以驳回。
  一审法院认为,本案争议焦点:一、某A公司于2013年4月13日向某B公司送达的《解除合同通知书》的效力问题;二、某A公司应向某B公司支付佣金、考核保证金和奖金数额的问题;三、某A公司是否应赔偿某B公司可得利益损失以及金额如何认定的问题。
  某B公司和某A公司签订的《代理合同》意思表示真实,内容明确具体,不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人具有法律约束力。
  一、关于某A公司向某B公司送达的《解除合同通知书》的效力问题
  首先,关于本案的案由问题,根据本案主合同的约定,某A公司委托某B公司进行其位于南充市南部县白鹤香洲房地产开发项目的全程营销代理,并支付佣金、考核保证金及奖金,此约定符合商品房委托代理销售合同中房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售,并向中介机构支付酬金的特点。至于主合同附件中项目开发前期策划、项目规划设计顾问、全程营销策划顾问和广告设计等均系为营销代理服务的内容,属附属性质,参照最高人民法院《民事案件案由规定理解与适用》,本案案由应定义为商品房委托代理销售合同纠纷。某B公司认为本案系服务合同、商品房代理销售合同和承揽合同的复合型合同缺乏事实依据,一审法院不予支持。
  其次,关于《代理合同》是否为委托合同的问题,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同,根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失”的规定,委托合同双方当事人可以随时解除合同。结合本案《代理合同》的内容分析,合同约定了销售考核目标,只有当某B公司销售房屋达到双方约定的条件,某A公司审核并确认某B公司的销售业绩后才支付佣金和考核保证金;合同约定了销售奖励,在当期项目住宅实际销售均价超过3000元/㎡后,某A公司承诺按该期住宅销售金额超额部分的25%奖励给某B公司;合同还约定了违约责任,双方均不得中途单方解除合同,如一方擅自解除合同,则按本项目预计总代理佣金的10%赔偿对方的损失。合同不仅约定了考核目标、销售奖励,还约定双方均不得擅自解除合同,上述约定不符合委托合同的法律特征,按照《中华人民共和国合同法》对合同的分类,参照最高人民法院《民事案件案由规定理解与适用》,本案中《代理合同》不应归为委托合同类型。某A公司认为《代理合同》实为委托合同,根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定某A公司享有任意解除权缺乏事实依据,一审法院不予支持。
  再次,某A公司发出解除合同通知的理由是否成立的问题,某A公司在2013年4月23日发出解除合同通知有两点理由:一是某B公司未按要求移交预定商品房合同违约在先。二是合同约定的销售奖励溢价,发生情势变更,继续履行明显对其不利,双方经协商未果。关于第一点理由,因涉案合同并没有对预定商品房合同的移交责任作出约定,且某A公司也没有举证证明某B公司未移交22栋、23栋预定商品房合同究竟对其造成多大的损害,某B公司未移交合同是否构成根本违约等问题。关于第二点理由,销售奖励是否溢价属双方合作过程中的商业风险,某A公司在签订合同时应当预见,不属于情势变更。某A公司亦无其它证据证明涉案合同存在法定解除或约定解除的条件,据此,某A公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定解除合同所持理由不能成立,向某B公司送达的《解除合同通知书》无效,某A公司应承担不履行合同的违约责任。
  另外,鉴于某A公司在诉讼中明确表示不愿继续履行合同,且涉案合同不适于强制履行,双方也明确认可解除合同,本案合同仍按解除处理。
  二、关于某A公司应向某B公司支付佣金、考核保证金和奖金数额的问题
  该问题涉及四个争议:一是合同约定的佣金和奖金是否超过国家规定标准而属于无效;二是商品房买卖合同未完成网签是否应支付佣金和奖金;三是各批次房屋的销售面积、销售金额以及相应的佣金和奖金数额;四是某A公司是否应向某B公司支付逾期付款的资某A息以及如何认定。
  关于第一个问题,某A公司认为本案合同约定的住宅销售奖金超过国家规定的标准,不应支持。首先,某A公司与某B公司签订了《代理合同》,根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条第一款“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”的规定,双方均应遵守诚实信用原则及依合同履行义务原则,现某A公司违约不履行合同,违反了上述原则。其次,某A公司认为销售奖金超过国家规定标准的主要依据为国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费的通知》,该规定明确房屋实行独家代理的,收费标准最高不超过成交价格的3%。因《关于房地产中介服务收费的通知》为管理性规定,并非效力性强制性规定,不影响合同的效力。再次,《关于房地产中介服务收费的通知》规定的是房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的3%,而本案为营销代理合同,除营销代理外,合同附件还约定了某B公司需提供开发前期策划、项目规划设计顾问、全程营销策划顾问及广告设计等服务内容,并非简单的房屋买卖代理,故本案亦不适用房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的3%的规定。综上所述,《代理合同》对佣金和奖金的约定,系双方当事人真实意思表示,应受法律保护。某A公司提出合同约定的销售奖励超过国家规定标准,应驳回某B公司销售奖励的主张,不能成立,一审法院不予支持。
  关于第二个问题,涉及到对“正式购房合同”的理解。涉案合同第4.2条规定“客户签订正式购房合同并支付了购房首付款,即乙方已完成该房的销售,具备计算销售业绩和计提佣金的必要条件和充分条件”,第4.3.2条还规定“佣金的支付以客户签订购房合同并支付购房首付款为准”。一审法院认为,内容齐备、权利义务清楚的商品房买卖合同即为“正式购房合同”,无论是否网签都不影响对该问题的判断。从2010年起,某A公司在与购房人签订商品房买卖合同之后,不仅收取了购房人首付款,还在合同未网签的情况下支付相应佣金,反映了双方对此问题的一致认识。因此,某A公司在诉讼中辩称未完成商品房买卖合同的网签就不应支付佣金和奖金,理由不成立,一审法院不予支持。
  关于第三个问题,一审法院认定如下:
  (一)关于一期(1栋、3栋、7栋和8栋)的房屋销售情况,双方一致认可某B公司完成了一期房屋销售面积52260.4㎡、销售金额151107933元。因均价未超过3000元/㎡,故不需支付销售奖励,某A公司仅应向某B公司支付佣金2266619元(151107933元×1.5%)。
  (二)关于二期一批次(2栋、6栋)房屋的销售情况,某A公司认可某B公司完成销售面积28102.69㎡、销售金额92299223元,但不认可某B公司提出的蒲晓蓉、吴亚广和周娇购买的三套房屋应计提佣金和奖金的主张。因某B公司提交了某A公司与蒲晓蓉于2011年1月22日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》,能够证明蒲晓蓉购买的6栋2401号房屋的面积为120.07㎡,销售金额为387634元,某A公司收取了蒲晓蓉支付的购房首付款。故6栋1803号房应计入某B公司的销售业绩。另外,一审法院调查收集的证据证实:1.2栋903号房屋原由敬亚非购买,虽于2011年6月28日进行商品房买卖合同备案,但现状态为未售,故不应计入某B公司的销售业绩。2.2栋1803号房的面积为83㎡,销售金额为273192元,原购房人为范丰,现购房人为敬华,于2011年12月1日完成了商品房合同备案,因备案在2013年4月23日之前,故应计入某B公司的销售业绩。因此,二期一批次房屋销售面积应在某A公司主张的28102.69㎡的基础上增加6栋2401号房和2栋1803号的面积203.07㎡(120.07㎡+83㎡),应为28305.76㎡。销售金额应在某A公司主张的92299223元基础上增加660826元(387634元+273192元),应为92960049元。因某A公司未对该批次房屋提出销售面积是否超过可售面积85%的抗辩,且均价已超过3000元/㎡,某A公司应向某B公司支付二期一批次房屋佣金1394400.74元(92960049元×1.5%)以及奖金2010692.25元[(92960049元-3000元/㎡×28305.76㎡)×25%]。
  (三)关于二期二批次(4栋、5栋)房屋的销售情况,某A公司认可某B公司完成销售面积23123.07㎡、销售金额86550705元(4栋1901号房的销售金额447778元比某B公司主张的销售金额452553元减少4775元),但不认可梅中城/谯小碧、郭海蓉、黄登庆、段晓黎、谢宏/黄碧辉、赖庆容/汤官芳/赖靖琪、杨毅/张晓娴、宋开强和魏秀娟/王健维购买的九套房屋应计算佣金和奖金。鉴于某B公司在诉讼中提交了梅中城/谯小碧、郭海容、黄登庆、段晓黎、谢宏/黄碧辉分别与某A公司签订的五份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,可以证明梅中城/谯小碧购买4栋2203号房屋的面积为105.5㎡,销售金额为384625元;郭海容购买4栋2301号房屋的面积为123.6㎡,销售金额为468243元;黄登庆购买5栋1901号房屋的面积为121.01㎡,销售金额为450231元;段晓黎购买5栋1903号房屋的面积为109.47㎡,销售金额为405460元;谢宏/黄碧辉购买5栋2201号房屋的面积为121.01㎡,销售金额为450832元。在上述五人作为买受人的五份《商品房买卖合同补充协议》中,均有买受人在签订合同当日支付首付款的约定。故,上述五套房屋的销售数据应计入某B公司的销售业绩。另外,赖庆容、汤官芳和赖靖琪三人于2013年6月28日购买5栋601号房屋,因购买房屋在2013年4月23日之后,且某B公司已放弃对该房屋的主张,故不应计入某B公司的销售业绩。杨毅与某A公司于2011年11月29日签订购买5栋801号房屋的合同,于2012年4月11日进行了所有权登记,房屋面积121.01㎡,销售金额为445838元,因所有权登记在2013年4月23日之前,且某A公司认可,故应计入某B公司的销售业绩。宋开强与某A公司于2011年11月20日签订购买5栋901号房屋的合同(现购房人为程立勇、许春霞),房屋面积121㎡,销售金额为450183元,因购买房屋在2013年4月23日之前,故应计入某B公司的销售业绩。魏秀娟/王健维购买白鹤香洲5栋1602号房,于2013年4月24日进行商品房买卖合同备案,房屋面积109.72㎡,销售金额为351296元,因合同备案在2013年4月23日之后,且某B公司已放弃对该房的主张,不应计入某B公司的销售业绩。至于4栋1901号房(购房人为蒲红英和高琰)的销售金额应以南部县房地产管理局盖章证明的销售金额447778元为准,比某B公司主张的销售金额452553元减少4775元。因此,二期二批次房屋实际销售面积应在某A公司主张的23123.07㎡基础上增加822.6㎡(105.5㎡+123.06㎡+121.01㎡+109.47㎡+121.01㎡+121.01㎡+121㎡),合计应为23945.67㎡。销售金额也应在某A公司主张的86550705元基础上增加3055412元(384625元+468243元+450231元+405460元+450832元+445838元+450183元),合计应为89606117元。因某A公司未对该批次房屋提出销售面积是否超过可售面积85%的抗辩,且均价已超过3000元/㎡,某A公司应向某B公司支付二期二批次房屋佣金1344091.76元(89606117元×1.5%)以及奖金4442276.75元[(89606117元-3000元/㎡×23945.67㎡)×25%]。
  (四)关于三期一批次(25栋、26栋)房屋的销售情况,某A公司认可某B公司完成销售面积25124.87㎡、销售金额97601471元,但不认可邓国均等人购买的十四套房屋也应计算佣金和奖金,且提出销售面积比只有74%,不符合支付佣金和奖金的条件。在诉讼中,某B公司提交了邓国均等人分别与某A公司签订的十份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,证明邓国均购买25栋705号房屋的面积为96.6㎡,销售金额为356656元;高山购买25栋1105号房屋的面积为96.6㎡,销售金额为370243元;徐小兰购买25栋1601号房屋的面积为93.8㎡,销售金额为373593元;汪伟分别购买25栋2003号和26栋1207号房屋,面积均为105.6㎡,销售金额分别为430932元和416038元;钟标勋购买26栋702号房屋的面积为93.8㎡,销售金额为356124元;郑植丹购买26栋1001号房屋的面积为93.8㎡,销售金额为372495元;敬雪梅购买26栋1007号房屋的面积为105.6㎡,销售金额为405207元;姜秀华购买26栋1203号房屋的面积为107.6㎡,销售金额为405368元;袁金蓉购买26栋2302号房屋的面积为93.8㎡,销售金额为377846元。在上述九人作为买受人的十份《商品房买卖合同补充协议》中,均有买受人在签订合同当日支付首付款的约定。另外,25栋402号房屋虽然记载历史签约人为袁萍,但现状态为未售;25栋1803号房屋虽然记载的签约人为彭丽,但签约备案时间为2014年1月22日;25栋2403号房虽然记载的签约人为宇东,但备案时间为2014年4月24日;26栋1102号房,现状态显示为未售,某B公司放弃对该四套房屋为其销售的主张,故一审法院认定上述四套房屋不应计入某B公司的销售业绩。因此,三期一批次房屋实际销售面积应在某A公司主张的25124.87㎡基础上增加上述十套房屋的面积992.8㎡(96.6㎡+96.6㎡+93.8㎡+105.6㎡+93.8㎡+93.8㎡+105.6㎡+107.6㎡+105.6㎡+93.8㎡),合计应为26117.67㎡,已售房屋面积占可售房屋面积29372.52㎡的88.91%(26117.67㎡÷29372.52㎡),而该批次房屋的实际销售金额应在某A公司主张的97601471元的基础上增加3864502元(356656元+370243元+373593元+430932元+356124元+372495元+405207元+405368元+416038元+377846元),合计101465973元。故,三期一批次的销售面积为26117.67㎡、销售金额为101465973元,因均价已超过3000元/㎡,某A公司应向某B公司支付三期一批次的佣金1521989.6元(101465973元×1.5%)以及奖金5778240.75元[101465973元-3000元/㎡×26117.67㎡)×25%]。
  (五)关于三期二批次(22栋、23栋)的房屋销售情况,双方争议在于刘永平/陈秀华等241户购房人与某A公司签订商品房买卖合同及其补充协议后未完成网签前,某A公司是否应该支付佣金和奖金。某B公司提交了刘永平/陈秀华等241户购买白鹤香洲三期二批次241套房屋的241份《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》,证明了在某A公司2013年4月23日发出解除合同通知前,该批次房屋实际销售面积为24470㎡、销售金额93820676元。同时,从某B公司提交的售房合同统计表、工作函和某A公司的付款凭据可以看出,某A公司已在发出解除合同通知前向某B公司陆续支付了该批次房屋的佣金。尤其是,某A公司在2013年5月审批某B公司提出的支付该批次房屋佣金的请求后又不支付的事实,说明该批次房屋的实际销售情况符合支付佣金的条件。某A公司辩称,这部分合同未进行网签,不能视为某B公司已完成销售以及不应支付佣金,理由不成立,一审法院不予支持。在某A公司2014年4月23日违法解除合同之前,某B公司已完成销售面积24470平方米,已售房屋面积占可售房屋面积30067.23㎡比为81.38%,未达到合同约定的支付奖金的条件,某A公司仅需支付佣金,佣金数额为1407310.14元(93820676元×1.5%)。因某B公司在销售该批次房屋时,某A公司阻止某B公司继续履行合同,导致某B公司未能达到获取销售奖金的条件,造成某B公司的损失,该部分损失属某B公司可得利益部分,一审法院在某B公司可得利益中一并考虑,不再计算奖金。
  (六)关于12号楼的房屋销售情况,某A公司认可某B公司完成销售面积1970.02㎡、销售金额6846227元,但提出12-1803号房的实际销售金额为319685元,比某B公司主张的销售金额349685元少3万元,且已售面积比仅为11%,不应支付佣金和销售奖金。首先,某B公司在诉讼中认可该批次房屋的销售金额以某A公司主张的销售金额为准,故12号楼的销售金额应认定为6846227元。其次,尽管12号楼共计有住房144套、总面积16708.2㎡,但某A公司批准出售的房屋只有20套、面积2110.1㎡,实际销售面积达到了可售面积的93%,且均价已超过3000元/㎡,某A公司应向某B公司支付佣金和奖金。因此,某A公司应向某B公司支付12号楼的佣金102693.4元(6846227元×1.5%)以及奖金234041.75元[(6846227元-(3000元/㎡×1970.02㎡)×25%]。
  (七)香洲国际广场A区商铺实际销售房屋四套,销售金额8231753元,双方均予认可,因《代理合同》约定商铺销售不设考核目标,某A公司仅应向某B公司支付佣金123476.3元(8231753元×1.5%)。
  (八)销售车位63个,销售金额6731000元,因《代理合同》约定车库销售不设考核目标,某A公司仅应向某B公司支付佣金100965元(6731000元×1.5%)。
  同时,由于房屋销售面积和销售金额在后期变化的原因,某A公司原向某B公司支付的佣金和考核保证金无法一一对应各批次房屋的销售面积和销售金额,从简便核算的角度出发,某A公司欠付某B公司的佣金和考核保证金应予以合并,不再进行区分。
  另外,某A公司认为应按预售许可证项下的预售面积及栋数进行核算,某B公司未达到合同约定的要求,不应支付销售奖励。首先,《代理合同》关于销售奖励部分约定住宅销售奖励支付的条件为在每个预售许可证分期销售期内,销售达到该期预售许可证载明可销售住宅面积的85%后,某B公司可向某A公司提交住宅销售奖励审核表。《代理合同》的约定为分期销售,且占可销售住宅面积的85%,双方在履行合同的过程中,亦是分期及批次进行,未完全按照预售许可证载明的栋数及预售面积履行。其次,从某A公司提交的证据显示,某A公司在核算某B公司销售房屋的面积及金额时,系按分期及批次进行。本着当事人意思自治及尊重履约事实的原则,应按照分期及批次核算某B公司应得佣金及销售奖金的数额。
  综上,某A公司应支付佣金8261545.94元(2266619元+1394400.74元+1344091.76元+1521989.6元+1407310.14元+102693.4元+123476.3元+100965元),与已支付的佣金7366300元相抵后,还应向某B公司支付895245.94元,但某B公司在本案中只要求某A公司支付佣金和考核保证金719528元(185608元+533920元),一审法院支持某B公司要求某A公司支付佣金及考核保证金719528元的主张。同时,某A公司应向某B公司支付奖金12465251.5元(2010692.25元+4442276.75元+5778240.75元+234041.75元),某B公司在本案中要求某A公司支付18122002.75元,对超出的5656751.25元(18122002.75元-12465251.5元),一审法院不予支持。
  关于第四个问题,某B公司要求某A公司支付佣金185608元自2013年5月28日起至付清之日止每日千分之一的资某A息,考核保证金533910元从2013年7月14日起至付清之日止每日千分之一的资某A息,住宅销售奖金18122002.75元从2013年7月14日起至付清之日止每日千分之一的资某A息,以及逾期商业利益损失57380000元(含2013年4月23日前解除合同前预期商业利益损失3158万元和2013年4月23日后住房预期涨价部分的预期商业利益损失2580万元)从2013年7月15日起至付清之日止的资某A息,一审法院认定如下:
  (一)涉案合同7.1.2条关于违约责任的约定,某A公司逾期付款应按应付款项每日千分之一向某B公司赔付逾期付款的资某A息,某A公司提出,合同约定的利息达到年息36.5%,违反了法律规定的一般不超过损失30%的规定,请求予以减少。一审法院认为,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定,当事人可以请求人民法院增加或者减少约定的违约金。本案中,某A公司提出违约金约定过高,应予以减少,因某B公司对应收款部分损失仅为资某A息,且已考虑了某B公司的预期商业利益损失,如再按合同约定的应付款项每日千分之一收取违约金,明显过高,一审法院予以调整,按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算应付款资某A息。
  (二)由于无法区分某A公司所付各笔款项对应哪一批次的房屋销售数据,某A公司应付某B公司的佣金719528元,某A公司2013年7月3日收到某B公司的付款要求,根据合同约定应在收到付款要求后十日内付款,即从第十一日(2013年7月14日)起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款利息。
  (三)某A公司应付某B公司的奖金12465251.5元,某A公司于2013年7月3日收到某B公司要求支付奖金的请求,根据合同约定应在收到付款要求后十日内付款,即从第十一日(2013年7月14日)起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款利息。
  (四)尽管某B公司已在2013年7月1日要求某A公司支付预期商业利益损失3158万元,并于同年7月17日要求某A公司支付2013年4月23日后房屋涨价部分的预期商业利益损失2580万元,但这两项金额并不属于某A公司在当时应当支付的,某B公司无权要求某A公司支付逾期付款资金占用利息,此项请求一审法院予以驳回。
  三、某A公司是否应赔偿某B公司可得利益损失以及数额如何认定的问题
  首先,根据合同约定,某A公司不仅要按照房屋销售金额的1.5%支付佣金,而且还要将住宅销售单价超过3000元/㎡以上部分的25%作为奖金支付给某B公司。在当时的房地产市场环境下,某A公司对可能支付的佣金和奖金数额显然已经预见到。其次,白鹤香洲项目规划建筑面积为451279.08㎡,截止某A公司发出解除合同通知之时,已售房屋不足16万㎡以及63个地下车位,如合同得以继续履行,在剩余约29万㎡的房屋销售完成后,某B公司不仅可以获得销售金额1.5%的佣金,而且可以获得超过3000元/㎡以上部分25%的奖金,说明某A公司在解除合同时对某B公司的预期商业利益应当或已经预见。再次,某B公司已完成的项目前期策划、规划设计顾问、营销策划顾问和广告设计,并不能进行阶段性划分,而是贯穿于项目开发和销售的始终,这些工作的报酬不应只体现在已经实现的销售业绩中,还应体现在将来的销售业绩中。第四,从某A公司发出的《解除合同通知书》内容分析,某A公司单方解除合同带有明显的减少支付佣金和奖金的经济目的,具有让己方获得超过预期利益的效果,此做法明显损害了交易对方某B公司的利益,法律不支持违约行为获利的情况发生,而应当给予受损失的一方相应经济补偿。综上所述,本案合同不能继续履行的责任在于某A公司。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定,某A公司应赔偿某B公司可得利益损失。某A公司抗辩认为,根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十条规定,由于本案双方当事人在合同中约定了损害赔偿的计算方法,不宜适用可得利益损失赔偿规则。涉案合同第7.1.1条规定“甲方不得中途单方面解除合同,如甲方擅自解除的,除支付乙方应付款项外,甲方按本项目预计总代理佣金的10%赔偿乙方的损失。项目预计总代理佣金=项目可销售面积×项目双方确定的销售价格×1.5%”。在某A公司单方解除合同时,涉案项目只销售了不到16万㎡,其余未售房屋双方尚未确定销售价格,项目预计总代理佣金无法采用上述公式计算得出,损失也无法计算得出。同时,某A公司辩称,委托人单方解除委托合同不需赔偿可得利益损失的使用前提,也与本案合同性质不符。因此,本案应适用可得利益损失赔偿原则,某A公司的抗辩不能成立,一审法院不予支持。
  至于某B公司的可得利益损失数额应如何认定的问题,本案可得利益损失分两部分计算,其一,关于三期二批次某B公司可得利益部分,由于某A公司在某B公司已销售房屋面积占可售房屋面积的81.38%,已接近合同约定的85%时无正当理由单方解除合同,导致某B公司提取奖金的条件无法实现,某B公司三期二批次的奖金损失应计为可得利益损失,参照奖金的计算公式为5102669元[(93820676元-3000元/㎡×24470㎡)×25%]。其二,因某A公司违反了诚实信用原则及依合同履行义务原则,导致涉案合同不能继续履行,结合涉案合同中关于擅自解除合同违约责任的计算公式,房屋销售价格酌情按照3000元/㎡计算为2030755.86元=451279.08㎡×3000元/㎡×1.5%×10%。两项共计7133424.86元(5102669元+2030755.86元),一审法院酌情认定为700万元。考虑某B公司在合同不能履行的情况下,可以重新招揽业务获得其他商机和利益,并不只享受损失补偿给自己带来的利益,且某B公司提出的《预期商业利益损失评估报告书》中可得利益损失结果,具有很多不确定因素,且没有充分证据证实,一审法院不予支持。某B公司向一审法院申请对预期商业利益部分进行鉴定,因一审法院已结合双方关于奖金及违约责任计算公式的约定酌情予以认定,已无对预期商业利益鉴定之必要,故对某B公司的鉴定申请不予准许。
  另外,某A公司于2014年10月20日向一审法院提交反诉请求,本案法庭辩论结束之日为2014年1月14日,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百五十六条“在案件受理后,法庭辩论结束前,原告增加诉讼请求,被告提出反诉,第三人提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理的,人民法院应当合并审理”的规定,某A公司提交反诉请求的时间在法庭辩论之后,一审法院不予受理。
  综上所述,某B公司的部分诉讼请求成立,一审法院予以支持,部分诉讼请求不成立,一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条,以及《最高人民法院关于适用高级人民法院(2013)川民初字第29号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项;
  二、变更四川省高级人民法院(2013)川民初字第29号民事判决第五项为:四川省南部县某A房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都某B地产顾问有限责任公司支付可得利益损失7407421.01元;
  三、驳回四川省南部县某A房地产开发有限公司的上诉请求。
  四、驳回成都某B地产顾问有限责任公司的其他上诉请求。
  如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  一审案件受理费543321.24元、财产保全费5000元,共计548321.24元,由四川省南部县某A房地产开发有限公司负担112337.24元,成都某B地产顾问有限责任公司负担435984元。
  二审案件受理费264252.25元,由四川省南部县某A房地产开发有限公司负担145397.17元,成都某B地产顾问有限责任公司负担118855.08元。
  本判决为终审判决。
  二〇一六年六月二十九日
   

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