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深圳市宝安区棚户区改造实施细则(送审稿)2018
2018-10-27 15:30:25   来源:深圳房地产法务网   评论:0 点击:

 深圳市宝安区棚户区改造实施细则
(送审稿)
 
        第一章 总则


        第一条 【制定依据】 为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(粤府〔2014〕2号)等文件的精神,加快我区棚户区改造工作,提升城市发展质量,拓展城市发展空间,根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令第292号)、《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔2018〕8号,以下简称《实施意见》)、《深圳市政府购买棚户区改造服务管理办法》(深建规〔2016〕7号)、《深圳市棚户区改造项目界定标准》(深建规〔2016〕9号)等文件的相关规定,结合我区实际,制定本实施细则。

        第二条 【适用范围】宝安区行政区域范围内,符合《实施意见》规定条件的老旧住宅区,可纳入本实施细则的适用范围。
        符合《实施意见》规定的城中村、旧屋村,也可纳入本实施细则的适用范围。城中村、旧屋村按有关规定确定。

        第三条 【工作机制】区人才住房和保障性住房工作指挥部(下称“区指挥部”)作为区棚户区改造工作的领导机构,负责统筹协调全区棚户区改造工作。
        区指挥部办公室设在区住房建设主管部门(下称“区主管部门”),负责区指挥部的日常工作;各街道相应设立分指挥部,按照属地原则,就辖区范围内的棚户区改造项目(下称“项目”)开展前期组织、协调及维稳工作。
        区指挥部实行例会制度,会议根据工作需要不定期召开,由总指挥或受委托的常务副总指挥主持,参会单位根据会议审议内容确定。

        第二章  职责分工

        第四条 【区指挥部】区指挥部研究解决棚户改造工作涉及的重点、难点问题,并负责审议或审定棚户区改造的重大事项。具体职责包括:
        (一)审议《宝安区棚户区改造重点区域三年规划》(下称《棚改三年规划》);
        (二)审议开展棚户区改造前期工作;
        (三)审议棚户区改造计划、实施方案、专项规划;
        (四)审定搬迁补偿安置方案;
        (五)审议房屋征收的问题;
        (六)审定项目终止问题;
        (七)审定其他棚户区改造的重大事项。

        第五条 【区主管部门】区主管部门负责棚户区改造日常工作的具体统筹、协调及监督。主要职责如下:
        (一)制定棚户区改造工作的相关政策;
        (二)组建棚户区改造实施主体预选库;
        (三)编制《棚改三年规划》、组织编制项目概念规划和专项规划;
        (四)受理前期工作开展、棚户区改造计划纳入、项目终止的申请;
        (四)确认项目实施主体,与实施主体签订项目监管协议;
        (五)审查拆迁补偿方案;
        (六)办理搬迁公告备案和建筑物拆除工程备案;
        (七)区指挥部安排的其他工作。

        第六条 【区城市更新部门】区城市更新部门主要职责如下:
        (一)审查项目概念规划;
        (二)审查、公示项目专项规划,并报指挥部审议;
        (三)办理项目建设用地审批手续,核发建设用地方案图和建设用地规划许可证,与实施主体签订土地使用权出让合同;
        (四)核发建设工程规划许可证,负责建设工程规划验收,以及其他规划管理工作。

        第七条 【区规划国土部门】区规划国土部门主要职责如下:
        (一)依职能配合街道办事处对土地和建筑物信息、住房权属等情况的摸底调查;
        (二)根据实施主体的申请,依职能核查项目范围内的土地、建筑物等相关信息;
        (三)将项目依程序纳入年度城市建设与土地利用实施计划。

        第八条 【区房屋征收部门】区房屋征收部门的主要职责如下:
        (一)负责将纳入棚户区改造计划的范围列入下一年度房屋征收计划草案,并报市房屋征收部门;
        (二)对区指挥部决定启动征收程序的项目,依程序实施房屋征收。

        第九条 【区财政部门】区财政部门按规定保障区有关部门和街道办事处开展棚户区改造的相关工作经费。

        第十条 【街道办】各街道办事处的主要职责如下:
        (一)建立棚户区改造工作机构、工作机制;
        (二)指导业委会、社区工作站开展前期工作;
        (三)受理业主提出启动项目的前期工作的申请,对辖区内项目提出审查意见;
        (四)开展棚户区改造前期工作,包括征集改造意愿、编制可行性研究报告和实施方案;
        (五)申请纳入棚户区改造计划;
        (六)开展搬迁补偿安置协议签约准备工作,包括组织实施主体制定搬迁安置补偿方案,编写社会稳定风险评估报告,并与实施主体和被搬迁人签订三方《搬迁补偿安置协议》;
        (七)牵头处理信访维稳事项;
        (八)区指挥部安排的其他工作。

        第十一条 【实施主体】实施主体具体工作职责和义务为:
        (一)根据区主管部门的组织安排,编制项目专项规划,报区城市更新部门审查;
        (二)进行权属核查,确定被搬迁人;
        (三)签订《搬迁安置补偿协议》,并支付补偿款;
        (四)发布搬迁通知,组织开展被搬迁人的搬离和清空,并进行房屋拆除和权属注销;
        (五)开展项目立项、选址工作,办理规划、建设等报批手续,开展施工建设、管理以及规划、建设、消防的验收等工作;
        (六)项目建成后,组织回迁房的安置工作,并按有关规定移交、运营保障性住房和人才住房;
        (七)与项目有关的其他工作及合同约定的职责和义务。

        第十二条 【其他部门】区其他相关部门按照行业监管的原则,依据职能分工,互相配合,做好棚户区改造的组织、协调、审批、监管及服务工作。

        第三章  组织实施

        第一节  一般规定

        第十三条 【规划领控】棚户区改造工作实行重点改造区域规划领控制度。区主管部门根据全区既有建筑质量排查情况,编制《棚改三年规划》,报区指挥部审议。
        《棚改三年规划》确定的重点区域范围及改造批次,作为项目计划审批及实施改造的重要依据。
        属于重点区域内重点批次的项目优先开展,未列入重点区域内项目原则上不能纳入项目范围及计划范围,确有必要纳入的,须经区指挥部审议同意。

        第十四条 【征收及退出】棚户区改造工作的推进应充分体现项目的整体公共利益,尊重项目范围内的权利主体意愿,同时兼顾效率和公平。
        在项目实施过程中,搬迁补偿安置签约率达不到本实施细则的要求,导致项目无法继续推进的,可根据公共利益的需要依法实施房屋征收。
        对于因改造意愿达不到本实施细则的要求,或因搬迁补偿安置协议的签约率达不到本实施细则的要求,导致项目无法继续推进的,可按本实施细则的规定终止项目。

        第十五条 【实施主体预选库】区主管部门按照相关规定,通过公开招标建立预选库的方式,选取项目实施主体。区主管部门也可确认人才住房专营机构为实施主体。
        项目实施主体预选库的管理办法由区主管部门另行制定。

        第十六条 【补偿标准】棚户区改造项目的搬迁安置补偿方式和标准,按照《实施意见》的相关规定执行。

        第二节  棚户区改造前期工作

        第十七条 【棚户区改造启动方式】棚户区改造包括业主申请启动和街道办事处依职权申请启动两种方式。
        业主申请启动棚户区改造的,业委会按照本实施细则规定的条件向街道办事处申请开展前期工作;没有成立业委会的,由社区工作站申请。
        街道办事处依职权申请启动棚户区改造的,向区主管部门申请开展前期工作。

        第十八条 【申请开展前期工作的条件】业委会或社区工作站、街道办事处在申请开展前期工作前,应依序完成下列准备工作:
        (一)征集初步改造意愿;
        (二)有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数达85%以上的,委托有资质的机构依法开展下列一项或几项评估、鉴定工作:
        1. 地质灾害危险性评估;
        2. 消防安全评估;
        3. 基础设施和公共服务设施建设评估;
        4. 危房鉴定。
        (三)汇总项目范围内的土地与建筑物信息、住房产权信息。
        街道办事处结合评估或鉴定情况、初步改造意愿征集情况以及《棚改三年规划》划定的棚户区改造重点区域及批次等内容初步确定项目范围,将项目范围征求区城市更新部门意见后,向区主管部门申请开展前期工作。
        业主申请开展本条规定的各项前期工作所需费用,由业主承担。没有业委会的,且确实需要棚户区改造的,可以由政府承担。

        第十九条 【开展前期工作的审批】区主管部门对街道办事处上报的项目进行初审,初审通过的,报区指挥部审议后,可以开展前期工作。

        第二十条 【编制项目概念规划】区主管部门组织编制项目概念规划,经区城市更新部门审查后,在项目现场征询公众意见,为期不少于15日。

        第二十一条 【前期工作内容】街道办事处根据概念规划,依序开展下列前期工作:
        (一)征集项目范围内权利主体的改造意愿。意愿征集工作启动六个月后,有改造意愿的权利主体的人数未达到权利主体总人数的95%,或建筑面积未达到总建筑面积95%的,意愿征集工作终止;
        (二)编制项目可行性研究报告和实施方案。意愿征集工作启动六个月内,有改造意愿的权利主体的人数和建筑面积占权利主体总人数及项目总建筑面积均达到95%的,编制项目可行性研究报告和实施方案,报区主管部门审查;实施主体的选取方式按照本实施细则第十五条的规定执行;
        (三)向区主管部门申请纳入棚户区改造计划。

        第三节  棚户区改造计划及专项规划编制

        第二十二条 【计划的批准和备案】区主管部门对街道办事处上报的棚户区改造计划申请和实施方案进行初审后,报区指挥部审议。审议通过的,纳入棚户区改造计划,由区主管部门报市主管部门备案并予以公示。

        第二十三条 【纳入房屋征收和整备计划】 纳入棚户区改造计划的项目,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令第292号)的相关规定,由区房屋征收部门将项目范围列入下一年度房屋征收计划草案,并按规定报送市房屋征收部门。

        第二十四条 【同步纳入建设规划】纳入棚户区改造计划的项目,由区规划国土部门纳入年度城市建设与土地利用实施计划。

        第二十五条 【实施主体的确定】区主管部门根据相关规定确定实施主体,核发确认文件,并与实施主体签订项目监管协议。

        第二十六条 【棚改专规的编制】区主管部门组织实施主体编制项目专项规划,报区城市更新部门审查,审查通过的,由区城市更新部门征询公众意见,为期不少于30日。

        第二十七条 【专规报审】棚户区改造专项规划公示期满后,区城市更新部门将专项规划及公示意见采纳情况一并报区指挥部审议。
        专项规划经区指挥部审议后,报区城市更新工作委员会审定。专项规划审定通过的,报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批通过后,由区主管部门在项目现场进行公示,或以其他方式通知权利主体。

        第四节  权属核查及协议签订

        第二十八条 【权属核查】实施主体通知建筑物权利主体提供权属证明资料,并根据需要向区规划国土部门和深圳市不动产登记机构申请对项目范围内的土地及建筑物进行信息核查,初步确定被搬迁人,经公示和异议处理程序后,最终确定被搬迁人。
        街道办事处负责协调相关部门配合实施主体的权属核查,及时、妥善处理权属核查过程中的信访维稳事件。
        项目范围内土地及建筑物的权属核查及认定规则由区主管部门另行制定。

        第二十九条 【被搬迁人比例不足的退出机制】经公示确定的被搬迁人比例不足项目范围内建筑物权利主体的95%的,本项目终止,原则上三年内不再纳入棚户区改造计划。

        第三十条 【启动签约的准备】签订搬迁补偿安置协议前,街道办事处依序开展下列准备工作:
        (一)组织实施主体制定搬迁安置补偿方案,并征求被搬迁人意见;
        (二)编写社会稳定风险评估报告;
        (三)将评估报告与搬迁补偿方案报区主管部门初审、区指挥部审定。
        评估报告与搬迁补偿方案审定通过后,由区主管部门报市主管部门备案。

        第三十一条 【协议签订】取得市主管部门的准予备案的意见后,街道办事处将补偿方案在现场公示15日,公示期满后,正式启动签约工作,签约期为六个月。
        街道办事处、实施主体和被搬迁人应在签约期内签订三方《搬迁补偿安置协议》。

        第三十二条 【项目终止】有下列情形之一的,项目终止:
        (一)签约期届满,已签约的被搬迁人人数未达到权利主体总人数的95%,或建筑面积未达到总建筑面积95%的,街道办申请终止本项目,经区主管部门审核后,报区指挥部审定;
        (二)签约期届满,已签约的被搬迁人的人数和房屋建筑面积占权利主体总人数和项目范围内总拆除面积的比例均达到95%但不足100%,实施主体可向街道办申请终止本项目,街道办也可以主动提出终止本项目,经区主管部门审核后,报区指挥部审定。
        经区指挥部审定终止的项目,原则上五年内不再纳入棚户区改造计划。

        第三十三条 【房屋征收及行政处罚】签约届满,已签约的被搬迁人的人数和房屋建筑面积占权利主体总人数和项目范围内总拆除面积的比例均达到95%时,街道办事处编制社会稳定风险评估报告并提交区主管部门,区主管部门根据社会稳定风险评估报告提出实施房屋征收的建议,报区指挥部审议。区指挥部根据公共利益的需要,同意实施房屋征收的,有关主管部门依照相关法律、法规、规章的规定依法开展房屋征收工作。
        项目范围内涉及违法行为的,区相关执法部门依法启动行政处罚程序。

        第五节  搬迁及后续工作

        第三十四条 【搬迁工作的启动】《搬迁补偿安置协议》签约率达到100%,或已完成房屋征收或行政处罚程序的,实施主体向区主管部门备案后,发布限期搬迁通知。

        第三十五条 【拆除批准和权属注销】实施主体按照《深圳市住房和建设局关于印发<深圳市房屋拆除工程管理办法>的通知》的相关规定取得区主管部门的房屋拆除备案后,在区主管部门的监督下开展建筑物拆除工作,并根据《实施细则》的规定,向不动产登记机构申请办理产权证书注销登记。

        第三十六条 【后续建设项目立项和建设工作】建筑物拆除和权属注销完毕后,实施主体按照相关规定办理建设用地审批等相关手续。

        第四章  附则

        第三十七条 【解释及配套文件】本实施细则由区主管部门负责解释。区主管部门可根据实际需要,制定配套操作文件。

        第三十八条 【生效】本实施细则自发布之日起施行,有效期三年。

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