龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理规范（试行）
第一章 总则
第一条 为规范社区集体用地土地使用权交易行为，加强廉政风险防控，切实维护社区集体经济利益，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》、《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅转发市纪委等部门〈关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）〉的通知》、《中共深圳市纪委办公厅关于加强社区股份合作公司“三资”管理有关事项的通知》及《龙华新区股份合作公司重大事项决策管理暂行办法》等法律法规和规范性文件，结合龙华区实际，制定本规范。
第二条 本规范所称集体用地是原农村集体经济组织继受单位合法取得土地使用权的非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置用地等。
第三条 股份合作公司集体用地使用权通过招拍挂或通过竞争性谈判等方式交易的，适用本规范。
第二章 交易方式及流程
第四条 股份合作公司集体用地使用权招拍挂交易应遵循如下程序：
1. 前期研究立项。公司董事会应委托具有相应资质的第三方单位对交易项目进行可行性分析，形成可行性分析报告，经公司董事会、监事会、集体资产管理委员会（以下简称“三会”）表决通过，项目予以立项。
2. 进行资产评估并制定项目方案。项目立项后，公司董事会应委托具有相应资质的第三方单位对交易项目进行资产评估；并根据可行性分析和资产评估结果，制定项目方案；资产评估报告、项目方案需经公司三会表决通过。
3. 项目公示。将可行性研究报告、资产评估报告和项目方案在公司范围内进行公示，公示期不得少于15日，征集社区民意情况。
4. 报街道办提出意见。公司应将有关材料一并报街道办，街道办应组织本级纪检监察、集体资产管理、社区党委等部门进行集体研究。
5. 股东（代表）大会决策。经街道办同意后，召开股东（代表）大会进行表决。决议过程须进行公证，并经街道办集体资产管理部门现场监督。
股东（代表）大会决议应包括以下内容：
（1）同意资产评估结果；
（2）同意项目方案；
（3）同意进行招拍挂交易，并接受项目招拍挂交易结果。
研究和表决须符合《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》第十条规定。
6. 入场招拍挂交易。按照《深圳市土地交易市场管理规定》、《深圳市政府进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》等文件规定，在深圳市范围内的土地交易市场招标、拍卖、挂牌交易。
7. 公司应于交易结束后15日内将项目招拍挂交易结果及相关资料报街道办集体资产管理部门备案，并由街道办抄报区集体资产管理部门及区扶持股份合作公司发展工作领导小组（以下简称“区领导小组”）。
第五条 股份合作公司集体用地使用权竞争性谈判交易应遵循如下程序：
1. 前期研究立项。公司董事会应委托具有相应资质的第三方单位对交易项目进行可行性分析，形成可行性分析报告，经公司三会表决通过，项目予以立项。（城市更新项目须组织召开股东大会征集股东意愿；街道办需现场监督，并进行公证。）
2. 进行资产评估并制定项目方案。项目立项后，公司董事会应委托具有相应资质的第三方单位对交易项目进行资产评估；并根据可行性分析和资产评估结果，制定项目方案，方案需明确合作方资质要求、交易及分成方式；资产评估报告、项目方案需报公司三会表决通过。
3. 项目公示。将可行性研究报告、资产评估报告和项目方案在公司范围内进行公示，公示期不得少于15日，征集社区民意情况。
4. 报街道办提出意见。公司应将有关材料一并报街道办，街道办应组织本级纪检监察、集体资产管理、社区党委等部门进行集体研究。
5. 股东（代表）大会决策。经街道办研究同意后，召开股东（代表）大会进行表决。决议过程须进行公证，并经街道办集体资产管理部门现场监督。
股东（代表）大会决议应包括以下内容：
（1）同意资产评估结果；
（2）同意项目方案；
（3）同意由公司成立竞争性谈判小组，通过竞争性谈判方式确定合作方并与其进行项目合作。
研究和表决须符合《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》第十条规定；其中，采用城市更新方式的，须符合《龙华新区股份合作公司重大事项决策管理暂行办法》第七条规定。
6. 发布公告。股份合作公司通过区公共资源交易平台进行公告，公告时间不少于20日。
7. 筛选意向单位。竞争性谈判小组选定拟谈判对象后报三会审议通过。
8. 竞争性谈判。通过区公共资源交易平台，竞争性谈判小组针对已通过资质研究的谈判对象，开展竞争性谈判，谈判结果产生后报公司三会审议同意。
9. 公示。谈判结果应在公司范围内进行公示，公示期不得少于15日。
10. 股东（代表）大会确认谈判结果。公司组织召开股东（代表）大会进行表决。决议过程须进行公证，并经街道办集体资产管理部门现场监督。
研究和表决须符合《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》第十条规定；其中，采用城市更新方式的，须符合《龙华新区股份合作公司重大事项决策管理暂行办法》第七条规定。经纪检、检察或公安等部门确认，在征集意愿或竞谈过程中存在商业贿赂等“用钱买票”行为的合作方，一律取消其项目合作资格。
公司应于交易结束后15日内将项目竞争性谈判结果及相关资料报街道办集体资产管理部门备案，并由街道办抄报区集体资产管理部门及区领导小组。
第六条 涉及集体用地合作开发的项目，股份合作公司需保障集体股比例部分的利益分成，原则上采用物业分成的方式进行。
第七条 参与集体用地合作开发的开发商需具备以下条件：
1. 在工商注册登记的经营范围需含有房地产经营类项目；
2. 净资产规模在人民币1亿元以上，原则上资产负债率不得高于现行行业平均水平；
3. 具有良好的诚信记录，具有以下情况之一的，将取消其项目合作资格：
（1）被纪检监察部门立案调查，违法违规事实成立的；
（2）隐瞒真实情况，提供虚假资料的；
（3）以非法手段排斥其他供应商参与竞争的；
（4）阻碍、抗拒主管部门监督检查的；
（5）主管部门认定的其他情形。
第八条 在2016年8月25日前，经股东（代表）大会进行表决确认竞谈结果的项目，可选择不进入平台交易。
第三章 监督管理
第九条 健全利益回避和风险防控机制。股份合作公司不得将土地开发项目直接发包给三会成员及其直系亲属控股或参与经营的企业。三会成员不得私下透露评标信息给潜在投标人或与其达成某种协议，不得从事与公司利益有冲突的经济活动。
第十条 党政机关工作人员违反本规范，在股份合作公司土地开发项目招标过程中存在收受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守等违法违纪行为的，依照《中国共产党纪律处分条例》等有关规定给予相应的党纪政纪处分。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
股份合作公司有关人员违反本规范规定进行土地开发项目招标的，由相关部门视情节轻重对相关责任人依照有关规定处理。对其所获取的不正当经济利益，应当依法予以没收、追缴或者责令退赔；造成国家、集体或者村民损失的，应当依照有关规定承担赔偿责任。构成违法犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。
第十一条 在进行集体用地土地使用权交易过程中，发生交易纠纷的，当事人可向区集体资产管理部门提出投诉，交易机构、街道办集体资产管理部门和股份合作公司应协助区集体资产管理部门处理投诉。
第四章 附则
第十二条 本规范未尽事宜，按照相关法律、法规和上级有关规定执行。
第十三条 本规范由财政局、公共资源交易中心负责解释。
第十四条 本规范自发布之日起施行，有效期暂定三年；区原有规定与本规范不一致的，以本规范为准。
，法律硕士，执业机构：北京市炜衡（深圳）律师事务所，执业证号：
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现兼任深圳市人民政府听证员、深圳市政府采购评审专家（法律类），曾担任深圳市某区建筑工务署公职律师、建设工程定标专家，在建筑工务、政府采购等城建部门工作多年，颇为熟悉房地产（商品房预售纠纷、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷等）、建设工程（勘察设计纠纷、工程发承包纠纷、竣工验收纠纷、造价结算纠纷、工程质量纠纷、工期索赔纠纷、工程保修纠纷等）、旧改棚改、城市更新、征地拆迁、征收补偿、政府采购、招投标、村集体物业管理等领域法律实务，能有效维护委托人各类合法权益。