深圳市大鹏新区管理委员会关于印发
《大鹏新区非农建设用地管理办法（试行）》的通知
《大鹏新区非农建设用地管理办法（试行）》的通知
各办事处、新区各单位、驻新区各单位：
深圳市大鹏新区管理委员
2019年11月8日
《深圳市大鹏新区非农建设用地管理办法（试行）》
解读
为加强大鹏新区非农建设用地后续管理，解决大鹏新区非农建设用地开发利用中存在的实际问题，促进土地资源节约集约利用和原农村集体经济可持续发展，维护原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）及其成员的合法权益，2016年6月，我区出台了《大鹏新区城市化转地非农建设用地调整暂行办法》（深鹏管规〔2016〕2号，以下简称2号文），有效期已于2019年6月届满。按照规范性文件管理的相关要求，大鹏新区城市更新和土地整备局结合新区实际，对2号文进行修改和完善，形成了《深圳市大鹏新区非农建设用地管理办法》（以下简称《管理办法》），现就《管理办法》有关内容解读如下：
一、非农建设用地管理政策沿革
随着深圳市经济发展步伐不断加快，各继受单位对非农建设用地的开发诉求更加强烈，因已划定的非农建设用地存在规划冲突、建成区无法开发等问题，导致非农建设用地长期得不到合理利用。针对这一问题，2011年市政府出台了《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号），同年龙岗区出台《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》（深龙府办〔2011〕82号），两份文件的出台为非农建设用地的补划、调整以及上市交易提供了政策依据，极大地推动了非农建设用地的开发利用。2016年6月，大鹏新区印发2号文，为大鹏新区非农建设用地的调整提供了政策依据。
二、政策修编的必要性
在2号文实施的两年多中，深圳市相关土地管理政策发生了较大改变，随着东进战略的实施，新区非农建设用地不断被盘活利用，保障继受单位的合法权益显得尤为重要。目前2号文已到期，且无法满足新形势下土地的管理要求，因此有必要在2号文的基础上，结合大鹏新区的实际情况对2号文进行修编，推动大鹏新区非农建设用地开发利用，盘活社区集体资产，切实保障社区的发展利益。
三、主要内容说明
《管理办法》共有十九条，主要内容包括三大部分：一是基本内容，包括目的和依据、管理对象、适用范围；二是非农建设用地管理的具体规定，包括申请审批程序、调整置换指标折算、指标调入城市更新、局部调整和异地置换管理、申请提高容积的管理、未明确批准用途的非农建设用地开发利用、建成区非农建设用地开发利用等；三是非农建设用地管理过程中的其它规定，包括部门职责、责任追究、解释权限及时效规定等。
（一）关于适用范围
鉴于根据102号文划定的未建房户统建用地未纳入非农建设用地指标，本办法在尊重历史、保持政策延续性的原则下，将该部分用地也纳入管理范围。本办法适用范围如下：《深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）批复的用地；规划国土部门在征收原农村集体土地时，批准返还并计入继受单位非农建设用地指标的建设用地；以其他形式批准给继受单位使用，并计入其非农建设用地指标的建设用地。
（二）关于非农建设用地调整问题
1.关于非农建设用地的管理机制与调整程序
非农建设用地的管理涉及各街道办事处、新区城市更新和土地整备、新区集体资产管理等多个单位，本办法对管理机制进行了优化，规定市规划和自然资源局属地管理部门除每半年将非农建设用地的日常管理结果抄报新区管委会外，还须实时将非农建设用地的调整及开发建设等情况抄送给办事处、新区城市更新和土地整备与新区集体资产管理等单位。
为更好地维护各继受单位权益，本办法增加了对于公示内容存有异议情形的详细处理程序。
2.关于调整的前置条件的设定
结合《深圳市城市规划标准与准则》中对各类型功能地块的规模要求，鉴于小于3000平方米的用地难以出具规划要点，不利于统筹规划、独立开发,本办法规定面积小于3000平方米（不含3000平方米）的用地可申请调整。
3.关于调整前用地的处理
对调整前用地属于空地的条文进行了优化，规定调整前用地位于本社区且属于空地的，按照调整用地时货币补偿标准完善转地手续，将土地纳入国有储备。对调整前用地属建成区的用地处置方式进行了修改，要求继受单位必须在非农建设用地调整的同时启动地上建（构）筑物拆除工作，并须进行书面承诺负责理清相应经济关系，同时办事处须启动完善转地补偿手续工作，将土地纳入国有储备。
涉及未建房户统建用地的调整前用地，若处置方式前述规定不同的，须经新区管委会审批同意后，再办理用地调整。
4.关于非农建设用地调入城市更新项目
根据非农建设用地参与城市更新具体流程，本次从以下方面完善非农建设用地参与城市更新的相关规定：
（1）关于参与城市更新项目的非农建设用地的处置，本办法规定原非农建设用地方案图和批复须在城市更新项目建设用地批准后、签订土地使用权出让合同前注销，并核减相应的指标。
（2）关于非农建设用地调入或调出城市更新项目，本办法规定城市更新单元规划审批前，非农建设用地可申请调入。城市更新项目纳入更新单元计划后，城市更新项目内的非农建设用地原则上不允许调出；此外，为避免因城市更新项目未纳入城市更新单元计划或被清理出计划而导致调入的非农建设用地指标无法使用、继受单位利益得不到保障的情形，本办法增加调入城市更新项目的非农建设用地退出机制的相关内容。
（3）为保证政策的延续性，根据《大鹏新区城市化转地非农建设用地调整暂行办法》（深鹏管规〔2016〕2号）相关规定在已批更新单元相关文件明确可调出的非农建设用地，可按文件约定调出城市更新项目。
（三）未明确批准用途的非农建设用地处置
综合考虑各继受单位之间利益平衡，为保障政策的公平性及继受单位利益，结合大鹏新区公共设施配套建设规划及实际建设情况，本办法考虑到已完成整村搬迁的继受单位（下沙、坝光），其公建指标已在搬迁安置用地使用，该继受单位未明确批准用途的用地可视为工商用途；针对已划定非农建用地中公共设施类占比大于30%（不含30%）的继受单位，其未明确批准用途的用地可视为工商用途。
除上述两种情形之外的继受单位涉及的未明确批准用途的非农建设用地，按其是否涉及城市更新拆迁范围，分别确定该类非农建设用地的用途认定标准、认定方式及认定后用地处置方式等，并规定各继受单位已划定非农建设用地总量中公共设施类占比最高不超过30%，占比达到30%后，该继受单位剩余未明确批准用途的用地可视为工商用途。
（四）关于非农建设用地开发建设
为了推进大鹏新区非农建设用地中局部未建设用地的开发利用，本办法规定非农建设用地中未建部分不低于3000平方米且符合独立开发条件的，允许其申请分宗，经批准同意后，未建部分可视为空地进行开发建设。
（五）关于非农建设用地申请提高容积的情况
深圳市出台的《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规〔2019〕3号）对已出让未建用地涉及的容积率调整进行了规定，为了保障公平公正，本办法增加了规划为居住、商业等经营性用途的非农建设用地申请提高容积的处置规定。
鉴于大鹏新区受各种管控因素的约束，现行法定图则规划容积率均较低，为维护继受单位及其成员的利益，支持社区发展，本办法规定按建设用地密度分区基准容积率计算的建筑面积（用地面积乘以基准容积率，以下简称计算面积）核定基准容积，超出计算建筑面积的，视为额外提高容积部分。额外提高容积部分，需通过贡献物业以及增收地价两个方面进行利益调节：
（一）贡献物业方面，在参考我市《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规〔2019〕3号）的基础上，结合我区实际情况，规定额外提高容积部分需按梯度向政府无偿贡献一定比例的物业（不含公共服务设施和城市基础设施）：如额外提高容积部分在计算面积1倍及以下的，按15%的比例贡献物业（含15%）；额外提高容积部分超过计算面积1倍的，按20%的比例贡献物业（含20%）。
（二）增收地价方面，规定在签订土地使用权出让合同时，属于额外提高容积部分的经营性建筑面积按照市场评估地价计收。
专此解读。
大鹏新区城市更新和土地整备局
2019年11月12日
，法律硕士，执业机构：北京市炜衡（深圳）律师事务所，执业证号：
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现兼任深圳市人民政府听证员、深圳市政府采购评审专家（法律类），曾担任深圳市某区建筑工务署公职律师、建设工程定标专家，在建筑工务、政府采购等城建部门工作多年，颇为熟悉房地产（商品房预售纠纷、二手房买卖纠纷、房屋租赁纠纷等）、建设工程（勘察设计纠纷、工程发承包纠纷、竣工验收纠纷、造价结算纠纷、工程质量纠纷、工期索赔纠纷、工程保修纠纷等）、旧改棚改、城市更新、征地拆迁、征收补偿、政府采购、招投标、村集体物业管理等领域法律实务，能有效维护委托人各类合法权益。