宝安区股份合作公司物业出租管理办法(2017年修订)

来源:深圳房地产法务网 2019-10-13 13:02:56 阅读
深圳市宝安区人民政府办公室
关于印发宝安区股份合作公司物业出租管理办法(2017年修订)的通知
(深宝府办[2017]21号)
 

 
 各街道办事处,区有关单位:
 
  《宝安区股份合作公司物业出租管理办法(2017年修订)》已经区政府同意,现予印发,请遵照执行。
 
  区政府办公室
 
  2017年12月1日
 
宝安区股份合作公司物业出租管理办法(2017年修订)
 
第一章 总  则
 
  第一条 为进一步加强和规范宝安区股份合作公司集体物业出租行为管理,确保集体物业出租公开、公平、公正,推动集体物业优化配置和保值增值,促进股份合作公司廉政建设,根据《深圳经济特区股份合作公司条例》、《中共深圳市委办公厅深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》(深办字〔2016〕55号)和《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见(试行)》(深办发〔2013〕9号)等文件的有关规定,结合宝安区实际,制定本办法。
 
  第二条 宝安辖区(不含光明新区)股份合作公司将其占有、受托管理或实际控制的,用于租赁获取收益的物业(包括厂房、酒店、宿舍、住宅、商铺、商住两用、写字楼及其他建筑物、构筑物、附着物等集体物业,以及空置土地)进行出租,适用本办法。
 
  股份合作公司物业出租应当遵循等价有偿、诚实信用和公开、公平、公正的原则。
 
  第三条 股份合作公司物业分为零星物业一般物业大宗物业零星物业是指单项物业月租金不足1万元或出租面积不足500平方米的集体物业;一般物业是指单项物业月租金1万元以上但不足10万元或出租面积500平方米以上但不足5000平方米的集体物业;大宗物业是指单项物业月租金10万元以上或出租面积5000平方米以上的集体物业。物业面积和月租金同时满足不同类别划分标准的,按较高的类别归类。
 
  本条所称月租金是指招租方案中设定的物业出租底价。
 
  第四条 股份合作公司大宗物业出租须通过宝安区社区集体经济综合监管服务系统(以下简称“综合监管系统”)公开发布招租信息并通过区公共资源交易中心、深圳联合产权交易所等交易机构公开进行交易。
 
  股份合作公司零星物业和一般物业可自行招租,也可参照本办法的规定通过综合监管系统委托交易机构招租。
 
  通过区公共资源交易中心进行交易的项目,由股份合作公司委托有资质的招标代理机构具体组织和实施交易。区公共资源交易中心提供服务场地和政策咨询,并对受委托的招标代理机构进行业务指导和管理。
 
  第五条 区集体资产监督管理办公室(以下称“区集体资产办”)及各街道集体资产监管部门为股份合作公司物业出租交易业务的监管部门。
 
  区集体资产办负责制定各项政策、规范,指导街道集体资产监管部门开展集体物业出租的监督和管理工作。
 
  街道集体资产监管部门具体负责辖区股份合作公司的物业出租交易行为的监督和管理。
 
第二章 交易方式
 
  第六条 股份合作公司物业出租的交易方式有竞价、公开(邀请)招标、竞争性谈判、续约交易、单一来源谈判以及法律、法规规定的其他交易方式。
 
  股份合作公司应根据物业类型、用途、区位等情况并综合考虑市场因素选择交易方式。街道集体资产监管部门指导、监督股份合作公司选择合理的交易方式。
 
  第七条 主要交易方式。
 
  竞价是指通过交易机构公开招租底价,意向承租人进行竞争性报价,最终以最高报价确定承租人的交易方式。
 
  公开招标是指通过交易机构公开发布招租信息公告,不特定意向承租人应邀参与投标,经评审、定标等程序,最终确定承租人的交易方式。
 
  邀请招标是指招标方邀请特定意向承租人参与投标,经评审、定标等程序,最终确定承租人的交易方式。
 
  竞争性谈判是指通过交易机构公开发布招租信息公告,不特定意向承租人应邀参与谈判,谈判结果经股份合作公司定标,最终确定承租人的交易方式。
 
  续约交易是指股份合作公司与原承租人续签承租合同的交易方式。
 
  单一来源谈判是指只有唯一意向承租人参与投标的交易方式。
 
  第八条 出租事项满足以下情形之一的,股份合作公司大宗物业出租可向辖区街道办申请采用单一来源谈判交易方式:
 
  (一)因产业政策、产业规划或产业培育需要引进的特定项目的产业用房;
 
  (二)经区政府或其产业部门批准的特定项目的产业用房;
 
  (三)供党政机关、社区工作站(居委会)等行政事业单位用房(用地);
 
  (四)公共利益用房(用地);
 
  (五)其他经辖区街道办同意的特定用房(用地)。
 
第三章 物业出租与交易程序
 
  第九条 股份合作公司应根据公司章程的规定,经股东大会(股东代表大会)或董事会、监事会、集体资产管理委员会(以下简称“三会”)审议通过各类物业的出租事项,并形成书面会议记录。属于公司章程规定的重大事项股份合作公司应广泛征求股东代表和法律顾问、财务顾问的意见。
 
  股份合作公司“三会”应成立物业出租招标工作小组,指导物业管理部门开展物业出租各项工作,对受委托招标交易机构进行监督。物业出租招标工作小组成员应包括董事会、监事会、集体资产管理委员会相关成员、物业管理部负责人、股东代表和社区党委组织代表,人数应为单数。
 
  第十条 股份合作公司零星物业的出租(直接出租或续约交易),由董事会授权物业管理部门负责物业招租活动并直接签订物业出租合同或协议(以下统称“合同”)。
 
  第十一条 股份合作公司一般物业的直接出租,由物业管理部门对意向承租人进行考察,初步选定承租人、形成书面报告提交“三会”审议同意后,由物业出租招标工作小组授权物业管理部门直接签订物业出租合同。
 
  第十二条 采用竞价、公开(邀请)招标、竞争性谈判和续约交易等交易方式出租的一般物业和大宗物业,股份合作公司物业出租招标工作小组应按以下内容编制物业招租方案并经“三会”审议同意:
 
  (一)物业概况、物业用途、业态要求、权属情况、抵押情况和租期等;
 
  (二)出租最低限价、保证金要求;
 
  (三)拟设定的交易方式;
 
  (四)拟设定的意向承租人资格条件;
 
  (五)合同文本;
 
  (六)其他相关内容。
 
  物业招租方案应在公司公告栏、综合监管系统公示,公示时间不少于10个工作日。
 
  第十三条 大宗物业的续约和单一来源谈判,股份合作公司应对意向承租人进行考察。考察结果应在公司公告栏公示,公示时间不少于10个工作日。
 
  采用单一来源谈判交易方式的大宗物业,股份合作公司物业出租招标工作小组应在考察后编制物业招租方案并经“三会”审议同意。
 
  第十四条 物业招租方案公示期满,股份合作公司应在综合监管系统向街道集体资产监管部门申请备案。备案时应提交以下资料:
 
  (一)拟定的交易方案;
 
  (二)按公司章程,经民主表决审议通过交易方案的书面会议记录、公示情况及照片。
 
  第十五条 街道集体资产监管部门应在收到全部资料之日起10个工作日内,对股份合作公司物业招租方案进行备案。
 
  第十六条 股份合作公司物业招租方案备案后,在综合监管系统向交易机构提交交易申请及相关文件资料,并对其提供资料的真实性、完整性和合规性承担责任。
 
  第十七条 交易机构应当自收齐材料之日起3个工作日内对交易材料进行程序性核查,对符合条件的交易项目应予以受理、发布招租信息公告,并组织实施交易;对不符合条件的交易项目应作出不受理决定,并给予相关指导。交易项目的招租信息公告要求如下:
 
  属于零星物业出租的,在公司公告栏或综合监管系统进行公示,公示时间不少于5个工作日;
 
  属于一般物业出租的,应在公司公告栏和综合监管系统进行公示。其中采用竞价或公开(邀请)招标交易方式的,公示时间不少于10个工作日,采用其他交易方式的,公示时间不少于5个工作日;
 
  属于大宗物业出租的,应同时在综合监管系统、交易机构网站以及报纸媒体上发布,公示时间不少于10个工作日。
 
  第十八条 大宗物业发布招租信息公告期间,交易机构负责意向承租人登记和资格初审。
 
  交易机构负责核查承租人的投标人资格。
 
  第十九条 股份合作公司应于物业租赁合同到期之日前发布招租信息公告,但原则上不能早于现租赁期限届满前1年。
 
  股份合作公司应在发布招租信息公告前,向原承租人发出《租赁到期通知书》,告知公开招租相关事项。原租赁合同因双方协商一致或一方违约而解除的,股份合作公司物业出租招标工作小组应及时向“三会”提出招租申请。
 
  第二十条 公告期满,采用竞价交易方式出租的集体物业,若只有一个符合条件的意向承租人,经股份合作公司“三会”审议通过,并经街道集体资产监管部门备案,可变更交易方式或降低招租条件重新组织交易;采用公开(邀请)招标交易方式出租的集体物业,若只有两个符合条件的意向承租人,可重新组织交易,或经街道集体资产监管部门备案后,改为竞争性谈判交易方式。
 
  在同等条件下,原承租人享有集体物业租赁的优先权。
 
  公告期满,若无意向承租人,股份合作公司应按照招租信息公告确定的方式选择延期或重新组织交易。
 
  第二十一条 交易机构应按照信息公告中确定的交易日期和交易方式组织交易。股份合作公司可派出代表到场见证和监督集体资产交易。
 
  第二十二条 交易成功后,交易机构应当在2个工作日内通过综合监管系统、交易机构网站发布交易结果;股份合作公司应当在3个工作日内将交易结果在公司公告栏公示。
 
  公告期满无异议的,股份合作公司应在30日内与承租人签订物业出租合同。
 
  第二十三条 股份合作公司应在物业出租合同签订后3个工作日内,在综合监管系统录入“三会”会议纪要、合同等物业资料,向街道集体资产监管部门申请合同备案。
 
  股份合作公司应在物业出租合同签订后3个工作日内,将物业出租合同在公司公告栏公示,公示时间不少于5个工作日。公示内容应包括物业名称、物业地址、物业面积、承租人、租金、合同期限等内容。
 
  第二十四条 原则上商业类集体物业租金不得低于周边市场价格,续约租金月单价不得低于现租赁期内最后一年的平均月租金。
 
  续约合同不设定免租期;确需设定免租期的,应提交股份合作公司股东代表大会表决。
 
  第二十五条 原农村集体经济组织鱼塘、林(坡)地、滩涂等未完善征转地手续的土地(不包括空地),由股份合作公司董事会根据公司章程规定,负责审核土地出租事项。董事会确定意向承租人后,招租方案及意向承租人应提交“三会”审议表决通过并在公司公告栏公示,公示时间不少于5个工作日。公示期满,由董事会授权物业管理部门签订土地出租合同。
 
第四章 集体物业转租
 
  第二十六条 集体物业转租是指,承租人将集体物业转租给第三方的物业租赁行为。股份合作公司应在物业租赁合同中约定集体物业转租必须经股份合作公司允许。
 
  股份合作公司大宗物业转租,必须用于规划建设产业科技园区、产业孵化器、文化创意园区或双创空间等产业形态。
 
  第二十七条 厂房类集体物业租赁合同应明确要求:面积在5000平方米以上的,不得整体转租给单一承租人,且转租物业必须用于与该承租人行业相关的上下游企业或承租人关联企业的研发生产、科技孵化等经营活动;面积不足5000平方米的,承租人自用物业面积必须超过70%,转租物业面积不得超过30%。
 
  第二十八条 股份合作公司应在物业租赁合同中约定商铺、酒店、写字楼等商业类集体物业转租,必须满足以下条件之一:
 
  (一)作为酒店(宾馆)、商场(超市)或商业综合体等业态不可分割的一部分;
 
  (二)属于零星物业(如商铺等)整体打包出租。
 
  第二十九条 允许转租的集体物业,交易前股份合作公司应制定物业招租方案、设置招租或转租准入条件。物业招租方案应包括招租底价、物业用途、承租人以及第三方的资质要求等内容。
 
  第三十条 股份合作公司应在物业租赁合同中约定,转租行为应签订三方租赁合同(股份合作公司、承租人、第三方,分别为合同的甲、乙、丙三方),租期不得超过承租人租赁合同的剩余租期。
 
  物业转租的租赁合同应在综合监管系统登记并备案。
 
  第三十一条 股份合作公司应在物业租赁合同中约定,集体物业转租期间,不得改变物业用途。
 
  转租期间,若各承租人实际经营行为与招租方案不一致,股份合作公司应根据合同约定责令恢复原状或解除合同;承租人租赁合同变更、解除或者终止的,因转租而签订的租赁合同应随之相应变更、解除或者终止。
 
  第三十二条 股份合作公司应在物业租赁合同中约定,集体物业已转租的,不得再行转租
 
  已转租的集体物业需变更转租条件的,股份合作公司应报街道集体资产监管部门备案。
 
  第五章 产业用房导向政策
 
  第三十三条 政府引导、鼓励股份合作公司集体物业进入区产业空间规划,加快产业引进。
 
  鼓励股份合作公司集体物业以整栋、成片方式出租,优先用于引进大型企业和住房租赁企业,或用于扶持本地优质企业。
 
  大宗物业可优先出租(续租)给符合国家、深圳市和区产业导向的重大产业项目或企业,并适当延长合同租赁期限,但最长不得超过20年。
 
  第三十四条 政府引导、鼓励股份合作公司大宗物业与区相关产业部门候选企业(项目)库进行匹配,拓展产业发展空间。
 
  鼓励股份合作公司工业配套宿舍等大宗物业纳入区人才住房和保障性住房供应体系,发展规模化住房租赁。
 
  第三十五条 奖励和激励。
 
  (一)股份合作公司成功引进产业,按照《宝安区扶持股份合作公司发展专项资金管理办法》(深宝规〔2017〕11号)的规定给予股份合作公司相应的资助或奖励。
 
  (二)股份合作公司集体物业按照本办法第三十三、三十四条出租(续租)给相关企业的,按照区股份合作公司相关扶持政策给予适当的租金补贴。
 
  (三)股份合作公司集体物业成功纳入规模化住房租赁的,区住房和建设部门按照我市住房保障有关规定,并结合市场租金水平给予股份合作公司适当的租金补贴。
 
  第六章 监督管理与廉政风险防控
 
  第三十六条 股份合作公司不得将一般物业和大宗物业直接出租给董事会、监事会、集体资产管理委员会及物业招标工作小组成员本人及其直系亲属或其控股或参与经营的企业。
 
  第三十七条 股份合作公司一般物业和大宗物业出租合同应经法律顾问审核,报“三会”审定。
 
  合同原则上不超过10年,如需超过10年的,需报股东代表大会表决通过,且单次合同期限不得超过20年。合同约定的其他事项参照《股份合作公司合同管理指引》有关条款履行。
 
  股份合作公司应指定专人负责物业出租合同管理并在综合监管系统登记。一般物业和大宗物业的出租合同、合同变更、“三会”会议决议等相关资料应及时报辖区街道集体资产监管部门备案。
 
  第三十八条 股份合作公司物业出租收入应及时汇入公司指定账户,并设置明细台帐。股份合作公司应定期对物业出租收入进行清查,一旦发现有拖欠租金的,应及时根据合同条款采取应对措施。
 
  第三十九条 股份合作公司监事会主席负责对股份合作公司物业出租各个环节进行全程跟进和日常监督,具体职责如下:
 
  (一)列席相关会议;
 
  (二)对物业出租全过程进行监督;
 
  (三)对填报信息的真实性、及时性进行监督;
 
  (四)对发现的问题及时予以纠正,拒不纠正的及时向辖区街道相关部门进行反映。
 
  第四十条 大宗物业出租,股份合作公司应与承租人签订《廉洁承诺书》,报街道纪检审计部门备案。
 
  第四十一条 街道集体资产监管部门负责对股份合作公司物业出租活动进行日常监管。发现股份合作公司存在以下行为的,应及时进行纠正,限期整改:
 
  (一)未按规定程序招租的;
 
  (二)违反合同签订相关规定的;
 
  (三)未及时将相关资料向辖区街道集体资产监管部门备案的;
 
  (四)拒收意向承租人或投标人递交资料的;
 
  (五)隐瞒、更改承租人或投标人相关信息的;
 
  (六)瞒报、谎报、漏报、迟报物业出租信息的;
 
  (七)其他违反物业出租规定的行为。
 
  第四十二条 党政机关领导干部不得违反规定插手或干预股份合作公司集体物业出租;对党政机关领导干部打招呼、插手干预的,街道集体资产监管部门、股份合作公司相关人员应当全面、如实记录,并向区或街道纪检监察部门报告。
 
  国家机关工作人员和股份合作公司有关人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的,依照有关规定予以党纪政纪处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。
 
  第四十三条 街道纪检监察部门履行“监督的再监督”职责,包括:
 
  (一)负责对街道集体资产监管部门及其工作人员履行职责、行使权力进行监督;
 
  (二)负责对街道集体资产监管部门限期整改而拒不整改的股份合作公司有关负责人进行约谈问责,督促整改;
 
  (三)负责对日常监管、审计监督、信访举报发现的涉嫌违纪问题进行调查处理。
 
  第四十四条 在集体物业公开招租过程中产生质疑时,质疑材料由交易机构统一受理,进行答复。若当事人对答复不满,可向辖区街道集体资产监管部门投诉。股份合作公司以及相关职能部门需配合调查处理。
 
  第四十五条 集体物业未按规定在综合监管系统出租的,由相关部门按《宝安区社区股份合作公司违反集体资产监督管理行为责任追究办法》的有关规定处理。
 
  第七章 附则
 
  第四十六条 本办法所称“以上”、“不少于”、“不超过”包含本数,“超过”、“不足”不包含本数。
 
  第四十七条 本办法未尽事宜,参照相关法律法规和上级有关规定执行。
 
  第四十八条 本办法由宝安区集体资产监督管理办公室负责解释。
 
  第四十九条 本办法自发布之日起施行,有效期至2019年9月12日。区原有规定与本办法不一致的,以本办法为准。

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