宝安区关于进一步加强社区股份合作公司工业用房类物业出租管理的若干措施2019

来源:深圳房地产法务网 2019-10-15 21:38:30 阅读
各街道办事处,区有关单位:

根据《宝安区关于稳定工业用房租赁价格降低工业企业成本的若干措施(试行)的工作指引》(深宝府办〔2018〕35号)的相关要求,我办研究制定了《关于进一步加强社区股份合作公司工业用房类物业出租管理的若干措施》,现予印发,请遵照执行。

 

宝安区集体资产监督管理办公室
2019年3月5日

 

关于进一步加强社区股份合作公司工业用房类物业出租管理的若干措施

 

为落实《宝安区关于稳定工业用房租赁价格降低工业企业成本的若干措施(试行)》(深宝府办〔2018〕30号)文件精神,优化配置产业空间,根据《宝安区股份合作公司物业出租管理办法(2017年修订)》(深宝府办〔2017〕21号)(详见附件1)和《宝安区股份合作公司物业出租交易指引》(宝集资〔2017〕113号)(详见附件2)的有关规定,特制定以下措施:

1、工业用房类集体物业应保持原有使用属性,原则上只面向工业企业招租,优先面向经区、街道两级产业部门遴选的优质工业企业招租。确需面向专业运营机构运营招租的,应报辖区街道办审核批准。

2、严控物业的转租行为,工业企业因经营状况变化需要转租的,应报辖区街道办审核批准。

3、强化社区股份合作公司的工业用房类集体物业租金指导价格的导向作用。按照《宝安区关于稳定工业用房租赁价格降低工业企业成本的若干措施(试行)》(深宝府办〔2018〕30号)的相关规定,新签订的物业出租合同租金标准原则上不得高于同期工业用房片区租金指导价格。

4、鼓励签订长期工业用房租赁合同,未列入城市更新计划的工业用房,合同约定租期原则上不得少于三年。

5、扩大工业用房类集体物业采取单一来源谈判方式的适用范围。单一来源谈判方式的适用范围不仅包括《宝安区股份合作公司物业出租管理办法(2017年修订)》(深宝府办〔2017〕21号)第八条规定的情形,同时适用于已落户宝安(签订租赁合同并已开展实际运营),因增资扩产需增加租赁工业用房的优质工业企业。

6、进一步规范工业用房类集体物业续租。在物业租赁合同期限届满前6个月,股份合作公司应向所在街道集体资产监督管理办提出续租申请。原承租方在满足《宝安区股份合作公司物业出租交易指引》(宝集资〔2017〕113号)第二十二条规定的基础上,还须经辖区街道办审批同意并符合下列条件之一,方可与原承租方续约。

(1)优质企业;

(2)更新改造:对指定地域计划在将来某一时点进行连片开发、升级改造,已列入城市更新单元计划、通过更新项目专项规划,将付诸实施的,在该预期开发时点期限内的物业租赁合同续期;

(3)企业配套:对在同一地域或同一社区股份合作公司租用多宗物业的同一企业,其租赁物业的合同到期时间不一致,但合同已到期的物业是企业持续经营所必须配套的,可视需要对地域内合同已到期的物业续约,但续约期不得超过其合同未到期物业中最长的剩余时限;

(4)其他经辖区街道办批准同意的情形。

7、缩短工业用房类集体物业招租交易环节的公示时间,简化交易流程。招租方案公示时间调整为不少于3个工作日;交易结果公示时间调整为不少于3个工作日;物业出租合同公示时间调整为不少于3个工作日。

8、进一步规范工业用房类集体大宗物业的交易方式、招租信息申报、招租方案设置、主体资格审核等流程。

(1)原则上不再采取竞价方式,可采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判或单一来源谈判方式交易,以确保大宗物业空间用于引进优质实业企业或专业产业园区运营商。

(2)提前做好工业用房类集体大宗物业的招租信息申报和需求匹配。对租赁合同期限即将届满的大宗物业,股份合作公司应在该物业原租赁期限届满6个月前向所在街道经济产业部门进行信息申报(详见附件3)。由街道经济产业部门优先匹配经重点引进、重点培育企业和优质企业的工业用房需求或优先纳入“全区政策性产业用房房源动态信息库”管理。街道经济产业部门应严格控制好需求匹配环节的时间,从收到股份合作公司信息申报之日起,到完成需求匹配环节,原则上不超过15个工作日。若有意向匹配的企业,由街道经济产业部门和街道集体资产办做好联络对接,根据《宝安区股份合作公司物业出租管理办法(2017年修订)》的有关规定选择合适交易方式完成租赁事宜;未落实需求匹配的物业项目,则可进入下一步物业公开招租环节。未进行信息申报和需求匹配的集体物业招租行为,不能进行下一步物业出租交易。

(3)工业用房类集体大宗物业的招租方案必须在交易主体资格条件中设置主营业务、纳税、社保等方面的产业准入条件。股份合作公司应根据租赁物业的实际情况编制招租方案,合理设置意向承租方的资格条件。招租方案经股份合作公司“三会”审议并由街道办在10个工作日内出具审核意见:其中街道经济产业部门负责对产业准入条件进行审核,街道集体资产办负责对股份公司租赁行为的决策程序进行审核。深圳市联合产权交易所或受委托的招标代理机构按照审核通过的招租方案制定交易文件,并对意向承租方提交的申请及材料进行齐全性和合规性审核,重点对主营业务、纳税、社保等方面的资格条件进行审核。

(4)工业用房类集体大宗物业的出租合同中必须增加“承租人承租本集体物业,不得实施转租、分成若干小物业出租(分租)、改变物业用途或发生实际经营行为与招租方案不一致等行为”条款。

9、对现有“二房东”坚决予以打击,已出租给“二房东”的工业用房类集体物业到期后由股份合作公司全部收回,不得以任何形式延期或续租;未到期的,逐步进行梳理、谈判和清退。经辖区街道办审核同意,可由符合优质企业等条件的次承租人(即原物业的实际承租人,第三方承租人)参照续约条款进行承租。

10、本措施的适用对象仅限于宝安区社区股份合作公司的工业用房类集体物业。《宝安区股份合作公司物业出租交易指引》(宝集资[2017]113号)的有关规定与本措施不一致的,以本措施为准。

 

名词解释:

本措施的“工业用房类集体物业”,是指物业权属证明(不动产登记证明)中用途为“工业”的集体物业;没有法定物业权属证明,现状为工业厂房(含配套宿舍等设施)的集体物业。

本措施的“专业运营机构”,指具备专业的物业运营管理团队和能力,其承租集体物业后,除提供基础物业管理服务外,还可提供运营服务(工商注册、知识产权、财税服务、法务服务等)和产业增值服务(融资对接、业务对接、行业公共服务平台建设等)的机构。

本措施的“新签订物业出租合同”,是指本措施印发之日起股份合作公司与承租方签订的物业出租合同(含续租合同)。

本措施的“优质企业”,是指经辖区街道办紧扣“亩产、研发、增加值、税收”4个要素,进行产业遴选的优质企业。具体标准由辖区街道办自行确定。

本措施的“二房东”,是指不具备专业的物业运营管理团队和能力,不提供配套及增值服务,单纯以转租为目的且以转租中间差价作为收益的承租人。

特别声明

  本网为非营利性普及房地产领域法律知识公益网站,所刊讯息仅仅出于传递更多信息之目的及用于学术探讨和实务交流,该等行为既不意味着本网对其真实性、准确性进行判断,亦不构成本网出具任何用途之意见或建议。若所刊文章有来源标注错误或冒犯了您的合法权益,请权利人持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢。
上一篇:宝安区股份合作公司物业出租管理办法(2017年修订)
下一篇:宝安区股份合作公司物业出租交易指引2017