业主方对转租未提异议,故不轻易认定合同无效

来源:深圳房地产法务网 2020-03-16 19:41:52 阅读
虽然张某B与71426部队签订的租赁合同中明确约定不得转租,该约定仅系对71426部队和王馨梓(张某B)权利的限制,但包括71426部队在内并无任何人对转让合同的效力提出异议,基于维护交易稳定性的目的,不轻易使合同归于无效。
原告马某A诉被告张某B、张某C房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
焦作市解放区人民法院
(2015)解民二初字第250号
 
  原告马某A。
  被告张某B。
  被告张某C。
  原告马某A诉被告张某B、张某C房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,由审判员苗滋滨独任审判,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
  原告马某A诉称,原被告于2014年10月27日签订了一份门面房租赁合同。合同约定月租金为3150元,转让费为126700元(其中6700元是六个月零四天租金),另有押金5000元,期限至2014年12月31日,合同到期后,续签合同。合同签订后,原告按约履行了合同。2015年3月22日,该门面房房东中国人民解放军71426部队(以下简称71426部队)贴出通知,随即采取了停水停电措施并要求各承租户搬离。后原告查明,该门面房是不允许转租、转让的。由于原告隐瞒事实,致使原告蒙受损失,为此起诉要求:1、请求判令被告退还原告房屋转让费120000元;2、判令被告退还原告房屋押金5000元;3、本案诉讼费由被告承担。
  被告张某B辩称,原被告双方签订的转让合同期限是从2014年10月27日到2014年12月31日,有明确的截止期限,在该期限内原告接受了房屋并经营,双方约定的权利义务已经全部履行完毕,不存在合同期内被告未履行义务的情形,故被告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告张某B没有承诺合同到期后还享有原告同房主签订合同的义务,相反合同到期后与部队续签合同的义务是原告本人,并且原告已经实际使用房屋到2015年5月份,由于原告没有与产权所有人续签合同,不是被告的义务,所以原告的诉讼请求不应支持。
  被告张某C辩称,本案与张某C无关,张某C只是在原被告签订合同后支付转让费时借用了张某C的银行账户,进行了费用的流转,张某C不应承担合同中的义务,应驳回原告对张某C的诉讼请求。
  原告马某A为支持自己的主张,在庭审中提交了如下证据:1、军队房地产租赁合同,证明合同承租方是王馨梓,而非张某C和张某B,因此被告无权转让涉案房屋;2、原告与被告签署的门面房转让合同,证明违约责任中约定如违约应退还转让费等损失,后原告得知房屋不得转租,被告存在隐瞒房屋不能转租的事实,并收取原告高额转让费,存在欺诈行为,关于续签合同,原被告存在口头协商,被告承诺可以续签,房屋租赁合同与2014年10月27日签订,之后原告装修房屋花费2个月,直至原合同到期,实际经营时间至2015年3月22日,部队相关部门通知收房,并采取停水停电措施,后原告撤离元租赁房屋;3、部队停租的通知。证明原告不能再使用该房屋;4、转款凭证,证明原告向被告转款129700元;5、房屋押金收据,证明原告向部队缴纳的房屋押金5000元。
  被告张某B、张某C对上述证据质证后,发表如下意见:对证据1、3实性无异议,但与本案无关,部队租赁合同不是被告张某B交给原告的,合同的来源无法证明,合同中承租方是王馨梓不是张某B,在原被告的转让合同中第二条是张某B与部队签的合同,部队合同所租赁的房屋坐落号是济豫字第1072号,和原被告签订合同的房屋坐落、面积不一致,原告提交的合同房屋所有人是71426部队,二原被告签订合同房屋所有人是71521部队;对证据2真实性无异议,但合同内容证明原告的租赁期限实际到2014年12月31日;对证据4的真实性无异议,但张某C不是合同的主体,只是借用张某C账户转款,不应当承担合同的义务;对证据5的真实性无异议,但与本案无关。
  被告张某B、张某C未提交证据。
  为查明案件事实,本院对王馨梓进行调查,并制作了调查笔录,载明如下内容:本案涉及的房屋系2012年王馨梓与71426部队签订,自2013年起即由张某B实际使用。由于张某B未更换门头,部队要按照原合同的营业执照来签合同,所以就继续以王馨梓的名义签订合同。但实际上签合同、付款时是由张某B实际履行,部队对此都清楚。王馨梓对涉案房屋不主张任何权利。
  对原告提交的证据1、2、4、5,被告对其真实性均无异议,本院对其真实性予以确认;对原告提交的证据3,被告虽然认为与本案无关,但并未否认其真实性,本院对其真实性予以确认;对本院对王馨梓所做的调查笔录,原被告双方均无异议,本院予以确认。
  本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见,对本案事实确认如下:2014年5月2日,案外人王馨梓(乙方)与71426部队(甲方)签订了军队房地产租赁合同,约定甲方将位于焦作市解放区学生路115号营职公寓楼一层零壹号门面房(坐落号:济豫字第1072号)的房屋建筑面积45.05平方米出租给乙方使用。租赁期限为2014年5月2日至2014年12月31日。租金25228元一次性付清。乙方向甲方支付房地产租赁保证金5000元。乙方不得擅自将所租赁房地产转租,确实需要转租的,应当在不违背本合同约定的前提下,经甲方书面同意,签订转租合同。合同还约定,因不可抗力以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的,双方均不承担责任。租赁期满,合同解除。在附加条款中,双方还约定本合同有效期内,不得转租或转让。2014年10月27日,被告张某B通过中国工商银行向71426部队支付了租金25228元、保证金5000元,并备注为“部队门面房1号王馨梓”。2014年10月30日,71426部队为张某B出具了付款单位为王馨梓的结算票据。
  2014年10月27日,被告张某B(乙方)与原告马某A(甲方)签订了焦作市学生路门面房转让合同,约定:乙方将自己位于学生路1号门面房转让给甲方使用,并保证甲方同等享有乙方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。房东71426部队(丙方)已与乙方签订了租赁合同,租期到2014年12月31日止,月租金3150元,乙方剩余租期为2月,未交租金6700元,由甲方代替乙方支付给丙方,并处转让费中扣除。乙方在签订合同次日向甲方腾交门面房并交付钥匙,同时甲方向乙方支付转让费124700元。乙方保证该门面房有合法承租权,并按时交付门面房,逾期一天按100元向甲方支付违约金,超过7天甲方有权解除合同。双方在合同中还备注:甲方向部队交押金5000元,若合同到期续签合同,部队另收取押金5000元,由乙方承担。合同签订后,被告张某B将王馨梓与71426部队的租赁合同交给原告,原告马某A以向被告张某C账户转款的方式支付了转让费和押金129700元。
  2015年3月24日,71426部队向门面房各承租户下发了部队门面房告知书,要求尽快搬离。2015年4月22日,71426部队再次向各承租户下发了关于部队租赁项目停止出租的通知,要求于2015年5月1日前搬离。后原告于2015年5月1日后搬离了租赁房屋。
  另查明,焦作市解放区学生路115号营职公寓楼一层零壹号门面房系王馨梓2012年与71426部队签订。自2013年起,该房屋由被告张某B实际使用,71426部队对此予以认可。王馨梓对该房屋不主张任何权利。
  本院认为,本案关键在于原被告之间合同的效力。本案涉及的房屋系71426部队所有,承租人为案外人王馨梓,但王馨梓认可该房屋系被告张某B实际使用,这一点通过被告张某B向部队缴纳房租和保证金等即可认定71426部队对此是明知的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或确认转租合同无效的,人民法院不予支持。在本案中,71426部队并未对张某B使用王馨梓租赁的房屋提出异议,且原租赁合同已经履行完毕,故此被告张某B实际上取得了涉案房屋的承租权。关于被告张某B与原告马某A签订的门面房转让合同,虽然张某B与71426部队签订的租赁合同中明确约定不得转租,该约定仅系对71426部队和王馨梓(张某B)权利的限制,张某B违反该约定仅会对71426部队的权益施加影响,但包括71426部队在内并无任何人对转让合同的效力提出异议,且原被告之间的房屋转让协议已经履行完毕,基于维护交易稳定性的目的,不轻易使合同归于无效。并且,原被告之间房屋转让合同并不违反法律的强制性规定,故此本院对原被告之间房屋转让合同的效力本院予以确认。
  原被告之间的房屋转让合同中收取转让费的约定,没有明确的法律依据支持,但也没有相关的法律强制性规定予以禁止,根据民事法律关系法无禁止即为许可的法理,双方对收取转让费的约定不违反法律规定,应当认定为有效。原被告约定的转让费,来源于营业用房的资源稀缺性和地理位置的优越性,市场需求大于供给。因此已经获得这一稀缺资源者,在市场交易中就具有一定的优势地位。在需求方如欲取得该资源时,向出让人支付一定的转让费,是对自己将来经营收益的预期,是谋求一种在特定位置从事某项经营的资格。双方对这种经营机会的转让约定的价格,符合市场价值规律,同样合法有效。
  之所以原告愿意支付相应的转让费,是原告为了获得原为被告承租的房屋,故此其权利的引申在于房屋转租合同。原被告签订房屋转让合同时,原告对转让房屋剩余期限仅为两个月是明知的,双方合同约定被告张某B的合同义务就是保证原告能够在剩余的两个月租赁期限内保证原告合法使用租赁房屋。本案中,原告在该期限内已经合法使用了该房屋,签订房屋转让合同的目的已经实现。客观上,原告之所以愿意支付转让费,其根本意愿在于长期稳定地使用租赁房屋,但原告未能举证证明在签订房屋转让协议或租赁合同时被告存在恶意隐瞒的情形,且转租合同已经履行完毕。原告之所以起诉,在于其对可以在此进行长期经营的预期由于军队政策的变化而落空,这一风险属于双方不可抗力的范畴。即使没有这一政策的变化,在合同期满后,承租人是否一定和原告续签合同,同样存在不可知性。据此,原告预期的落空属于自身的经营风险,其要求被告返还转让费缺乏事实和法律依据,本院不予支持。至于原告主张的押金5000元,根据合同约定,在部队与原告续签合同时由被告张某B缴纳,但未约定不续签时如何处理,故此原告要求被告支付押金的诉讼请求,缺乏事实依据。客观上,原告在向被告支付了该5000元后,取得了该押金的收据,其完全可以在与71426部队办理退房手续时对该押金进行处理,故此该诉讼请求,本院不予支持。
  至于原告起诉被告张某C,由于张某C并非合同的相对人,与原告并不存在合同关系,故此要求被告张某C承担责任的诉讼请求,本院不予支持。
  我国合同法中,赋予了当事人契约自由的原则,当事人可以基于自己的真实意思表示来缔结或不缔结合同。在双方当事人就缔结合同达成一致的情况下,合同依法成立并生效,对双方当事人均具有约束力,除非协商一致或有法定情形,不得任意解除或变更。双方均应按照合同约定诚实信用地履行自己的权利义务,本案实际上原被告之间的房屋转让合同已经履行完毕。基于合同履行过程中获得的收益和亏损,均应由原告自行承担。
  综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决如下:
  驳回原告马某A的诉讼请求。
  本案受理费1400告由原告马某A承担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于河南省焦作市中级人民法院。
  二〇一五年八月十八日
   
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