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深圳土地管理制度改革综合试点 媒体称深圳小产权房有望确权
2012-05-25 09:36:10   来源:证券时报   评论:0 点击:

  证券时报记者 潘玉蓉  

  本周五,“深圳市土地管理制度改革综合试点”将正式启动。证券时报记者了解到,这一试点启动的背景是,酝酿了两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》于近期获批,深圳有望在土地改革上再次示范全国。

  深圳改革再次示范全国

  1987年深圳敲响了拍卖土地使用权的第一槌,随后一场被誉为“以土地换黄金”的土地改革风暴席卷全国。20多年过去了,深圳土地管理中众多历史遗留问题开始显现。

  证券时报记者获悉,深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则,先行先试,建立高度城市化地区土地利用和管理新模式,推动土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

  具体操作上,改革任务有八大重点,包括完善固有土地产权制度、深化土地资源市场化配置、创新土地资产资本运作机制、创新土地二次开发机制、严格更低保护并建立补偿机制、强化土地调控与监管、推进区域统筹协调合作、加强土地立法等。

  在实施阶段上,深圳土地管理制度改革将通过近期计划(2011年~2015年)和远期计划(2016年~2020年),分两步推进。

  深圳知名地产分析师半求表示,深圳土地改革制度走在全国前列,这次方案的改革力度较大,其中一些提法在以前从未出现过。

  据悉,深圳市政府已经有近四年没有向市场发放增量住宅用地,城市更新主要依赖于旧改项目,但是旧改因为遭遇拆迁不顺、补偿条件难谈妥等原因进展缓慢。方案细则出台之后,对于地产项目的推进将有法可依。

  小产权房有望确权

  深圳在从一个小渔村向城市化演进的过程中,涉及到土地权属状况的遗留问题非常复杂。而土地管理制度的核心,就是对土地权益的确认和明晰。深圳将在此领域探索权益实现的多元化途径。

  据悉,确权的重点和难点在于原农村土地权益如何实现,即深圳大量建立在宅基地上的集体产权房,如何实现权益。对这一问题,深圳拟在符合政策规定的基础上,建立健全相关政策体系,推进原农村土地确权试点实践工作,加强原农村土地产权制度创新。比如原农村土地“依现状、依改造”进行确权;在“房地合一”体系内,探索房地权利分离条件下的管理制度,探索土地权益书、作价入股等补偿模式等,破解确权难题。

  截至2011年年底,深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋,建筑面积达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。半求认为,确权的标准如何设定,对这些小产权房的影响巨大,定得太窄容易引发众多不满,定得太宽则是变相鼓励违建。方案提到将“依现状、依改造”等路径确权,表示政府可能会尊重现状。

  探索招拍挂之外新方式

  土地使用权出让方式,是业界探讨最多的根本性制度之一。据悉,深圳将研究和探索限房价竞地价、不设定条件的挂牌出让等多种方式。“也就是说要探索除了招拍挂之外的新出让方式,这为土地二次开发方式提供了新的可能。”一位地产界人士表示。

  目前深圳产业用地的转让行为,以协议出让居多,即通过设置一定的门槛,将产业用地定向出让,但未来这个竞标门槛可能进一步降低。

  以往产业用地审批采取最高年限的做法,将来也可能改变为,根据产业周期特点而采用弹性制度,不一定是最高年限。

  另外据悉,深圳将健全土地供应体系,探索租赁、作价入股等土地有偿使用方式;未来深圳将创新土地金融工具,展开土地金融政策研究;在土地收购回购上,将引入市场机制,创新土地收购模式和多元化补偿方式,探索实行政府部门对土地的优先购买权。

  土地开发收益共享

  找到良好的土地开发收益共享机制,可以化解当前很多矛盾。深圳将可能综合利用规划、土地、产权、财政、税收、金融等多种手段来达到这一目的。

  在规划控制上,区政府、社区、土地权利人、开发单位等不同利益主体有可能作为相关规划的主体,一起参与。收益共享上,对土地二次开发增值收益,将通过系列调控方式,明晰增值收益归属,并公平分配。

  此次改革,不仅包括诸多先行、先试的措施,还赋予了本地政府在土地管理活动中更多自主权。比如,由于深圳经济特区这一独特的组织形式,整个深圳市建设用地审批权限在国务院,在改革建设用地审批上周期较长。但是未来深圳将改革建设用地审批方式,重新明确深圳市建设用地报批的程序和规则,这些措施将简化行政程序,提高深圳市尤其是中心区外的建设用地自主性。 来源:证券时报

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