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关于《深圳经济特区物业管理条例(修订草案)》的说明
2019-09-10 17:04:33   来源:深圳房地产法务网   评论:0 点击:

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关于《深圳经济特区物业管理条例
(修订草案)》的说明
 
为进一步规范我市物业管理活动,维护业主、物业服务企业及物业管理各方的合法权益,保障物业的安全与合理使用,市政府组织对《深圳经济特区物业管理条例》进行了修订,起草了《深圳经济特区物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例》),现就有关问题说明如下:
一、修订必要性
改革开放以来,深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式,诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业,出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。自我市1981年成立第一家物业管理企业至今,物业管理行业已经发展三十多年,在业主自治、行业管理、法制建设等诸多方面进行了有益探索与实践,取得积极成效。截至目前,全市住宅小区3597个,成立业委会1476个,约占41%。物业服务企业1933家,采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个,约占97.6%,工业厂房有460个,商业和办公有1208个。物业管理行业发展初具规模,服务领域全面拓展,物业管理理念深入人心。但随着改革的深入,社会经济的发展,人们观念的更新,物业管理出现了很多新问题和新矛盾。因此,有必要修订《深圳经济特区物业管理条例》,调适现行制度,调整物业管理模式,以适应社会经济发展。
(一)贯彻落实十九大精神,顺应新时代物业管理发展的需要
习近平总书记在党的十九大报告中指出:“保障和改善民生要抓住人民群众最关心最直接最现实的利益问题”。随着社会的不断发展进步,物业管理也进入了新时代,如:法律环境发生了变化,《物权法》和最高院关于物业管理的两个司法解释先后颁布实施;物业管理内涵发生了变化,《物权法》赋予了业主管理建筑物的多种选择权,包括自行管理、委托物业服务企业及其他管理人管理等多种方式;政府职能发生了变化,近几年国家推进服务型政府建设,加大“放管服”力度的背景下,取消了物业服务企业和从业人员的资质审批;业主自我管理意识显著增强,企业主导的一体化物业管理模式限制了业主实现其财产权利的方式选择等。为顺应新时代物业管理发展要求,结合新形势,对已实施十一年的法规予以修订和完善。
(二)建立健全社区治理体系,全面提升物业管理法治化、科学化、精细化水平的需要
    物业小区是城市基层治理的基本单元。物业管理活动既关系到居民群众的切身利益,也涉及到基层的和谐稳定。物业管理虽已成为社会发展中的重要行业,但仍处于初级发展阶段,物业服务产品的准公共性、业主自我管理能力的不足、物业管理市场的不成熟以及物业管理与社区管理的密切关系,决定了政府在物业管理活动中必须发挥必要的指导、协调和监督管理作用。2017年6月,中共中央、国务院印发了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号),明确提出要“改进社区物业服务管理。加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督”,“探索完善业主委员会的职能,依法保护业主的合法权益”,“探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员”。为加快建立健全社区治理体系,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动,有必要对《条例》进行修订。
(三)以问题为导向,有效化解物业管理矛盾纠纷的需要
近年来,我市物业管理纠纷问题增多,信访投诉居高不下(近三年投诉量为3210宗、3313宗和2611宗),物业纠纷呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。主要问题有:一是物权基础薄弱,共有部分产权不清,共有资金账目不明,业主共有利益难以保护;二是业主大会权利义务落实不到位,运行机制缺位,业主难以实现自我管理;三是业主委员会及其委员权责不对等,权力滥用,缺乏内外部监督制约机制;四是公共意识淡漠,业主参与度低,契约精神缺失,业主之间难以形成一致意见;五是前期物业服务阶段的承接查验模式遗留大量开发问题,对后期物业管理造成许多负面影响;六是物业服务市场主体不健全,市场竞争机制失灵,物业服务陷入低价低质恶性循环;七是未能构建物业管理综合治理体系,监管职能不明晰、部门分工不明确、管理重点不突出、监管措施手段欠缺等。为了解决上述问题,亟需对物业管理制度进行重塑。
(四)回应社会关切,主动服务民生工作的需要
   物业管理活动涉及千家万户,是重大的民计民生问题。近年来,人大代表、政协委员一直关注物业管理的立法工作,接连提出围绕物业管理的建议和提案。市六届人大三次会议期间,众多人大代表提出了修订《条例》的建议,市六届人大常委会第三十六次主任会议决定,将4件代表建议合并成“关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的重点建议”,交付市政府重点办理,并由市人大常委会委托城建环资工委重点督办。在《条例》修订过程中,通过各种方式收集各类意见和建议共计2100条,其中政府部门意见189条,市物业行业协会意见44条、物业企业意见261条,市民意见近1600条。这是近年来我市少有的参与人数最广泛、社会公众反馈意见最多的立法意见征集活动之一。在此情形下,《条例》的修订工作必须加快推进,以回应社会关切。
二、修订过程
(一)领导高度重视,推进立法进程
2017年2月,根据市委、市政府的工作要求,市法制办、市住房建设局高度重视立即组成联合工作组,制定实施方案,明确工作职责,倒排工期。
2017年5月,市政府成立了由杨洪常委任组长的关于修订《条例》重点建议办理工作领导小组,成员单位包括市有关部门和各区人民政府。
2017年6月,市政府向市人大常委会正式报送《关于修订<深圳经济特区物业管理条例>的重点建议办理方案》。
2017年7月24日、9月14日,杨洪常委两次主持召开修订《条例》专题协调会,召集市直各部门及各区政府进行研究,审议确定了若干重大原则问题。
2017年11月11日,市委书记王伟中同志在征求意见稿上批示“是否先召集建设单位、物业公司、业主分别召开座谈会听取意见后,再向社会公开征求意见”。随后,工作组分别于16日、17日组织建设单位、物业服务企业和业主代表分别召开了三场座谈会,听取各方对修法工作的意见和建议。
2018年1月12日,市住房建设局受市政府委托向市人大常委会报告了修订《深圳经济特区物业管理条例》重点建议的办理情况,市六届人大常委会第二十二次会议通过了《市政府关于修订〈深圳经济特区物业管理条例〉重点建议办理情况的报告的决定》(42位委员参会,39票赞成)。
(二)开展专题研究,找准问题所在
2017年3月初,根据近几年人大代表和政协委员反馈意见、调研报告、近五年信访投诉案件以及法规立法后评估报告等材料,对物业管理存在问题进行分类梳理形成专题,并对专题进行深入研究。
2017年5月,市住房建设局委托专业机构开展对“业主大会、业主委员会定位”以及“加强物业管理党建工作”的课题研究,并形成专题研究报告。
2017年6月,市住房建设局组织人员赴北京向住建部房地产司有关领导汇报《条例》修订工作进展及总体思路。 
2017年8月,组织召开专家评审会和风险评估会。住建部房地产司领导以及北京大学、深圳大学等部分专家学者、人大代表、政协委员、行业律师、业主代表等出席会议,并形成相应的专家评审报告和风险评估报告。
此外,联合工作组会同相关单位还前往武汉、南京、上海、杭州等地进行实地调研,学习借鉴兄弟省市先进经验做法。
(三)深入基层调研,吸纳各方建议
2017年2月,杨洪常委率市住房建设局、市法制办等部门深入天然居等基层小区,调研物业管理及立法工作。
2017年3月下旬,前往龙岗区睿智华庭小区、龙城街道办实地调研业委会选举、社区基层治理等。
2017年4月,前往福田街道办,与物业服务企业代表、业委会代表进行座谈,听取目前物业管理实际问题。
2017年5月,召开了由市政府相关职能部门、各区政府参加的座谈会。
2017年6月,将《条例》初稿征求了市委政法委、市委组织部、市中级法院、市检察院及市政府职能部门、各区政府的意见。
2017年7月至9月,征询人大代表对修法工作的意见和建议;前往南山区漾日湾畔小区、宝安区住建局开展调研,分别听取业主代表、业委会代表、街道办同志对《条例》修订工作的意见和建议;
两次前往市物业行业协会座谈;前往市房地产业协会,听取两大行业协会对修法工作的意见和建议;赴龙岗布吉“莲花山庄”、“阳光花园”实地考察调研了“业主自管”物业小区情况。
2017年10月,再次赴宝安区与一线工作的街道办代表进行座谈,并针对《条例》制度设计的可操作性问题进行了深入研究。
2017年11月,分别组织召开建设单位、物业服务企业和业主代表参加的座谈会,听取各方对修法工作的意见和建议。
2017年12月,前往罗湖区住建局开展调研,听取意见和建议。
(四)开门立法,听民声集民智

2017年11月24日至12月25日,根据立法工作安排,市法制办、市住房建设局通过官方网站以及新闻媒体等,面向社会公开征求对《条例》的修改意见,同时书面征求市直各部门、各区政府意见,并再次与市物业行业协会进行座谈。此次征求意见活动受到媒体和社会的广泛关注,人民网、中央电台、光明日报等国内主流媒体均进行了跟踪报道,并给予了积极、客观的评价,例如人民网11月24日以《共有物业收益归全体业主所有》为题作了宣传报道;11月30日,人民日报《“钱袋子”将攥在业主手中》引发广大群众积极反响。广大市民通过召开研讨会、模拟立法听证会、微信群讨论、来信来访等方式积极参与此次修法活动。2018年1月15日下午,通过“深圳法制”微信公众号,举行了《条例》网络立法听证会,邀请130名市民、7家机构参加,其中有53名市民、6家机构发表意见和建议,还有80多名公众在线旁观了听证。从意见内容来看,近 70%的市民对本次修法的总体思路表示支持,部分市民还提出了很多富有建设性的意见和建议,也有一些单位和个人对部分制度设计提出了质疑和反对。

三、修订主要内容
    《条例》是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规。物业管理具有市场性和社会性双重属性,一方面,物业管理是基于《物权法》建筑物区分所有产生,业主通过业主大会与物业服务企业形成平等主体之间的民事关系,按照市场规则、遵循市场规律解决问题。另一方面,物业管理关乎广大业主合法权益,是基层社会治理的最小单元,离不开政府的指导和监督。因此,本次修法的主要思路是:从实际出发,坚持问题导向,坚持人民利益导向,坚持市场经济导向,坚持政府监管导向。顺应物业管理发展新时代要求,把握物业管理发展新规律,既要发挥市场在资源配置的决定性作用,也要加强基层党组织和政府对物业管理活动的指导和监督,进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位之间的关系,切实维护物业管理各方的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境。《条例》共计10章156条,包括总则、物业管理区域及设施、业主和业主组织、前期物业管理、物业管理服务、业主共有资金管理、安全管理与使用维护、服务与监管、法律责任和附则。主要修订内容如下:
(一)明晰共有部分产权归属,建立管理使用规则
由于《物权法》和国务院的《物业管理条例》对物业管理区域内共有建筑和设施的权属归定较为原则,我市不动产登记部门也未对共有部分进行全面产权登记,物业小区业主共有部分权属处于模糊状态。从前期物业服务开始,部分物业服务企业从开发商手中承接并管理物业小区,通过出租车位(车库)和架空层,经营配套设施和电梯广告等方式谋取利益,脱离了接受业主委托对物业共有部分进行管理维护的本质,引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。因此,明确共有部分范围是实施物业管理的前提和基础。
一是增设专章对物业管理区域及设施进行规定。结合《物权法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)、《不动产登记操作规范(试行)》(国土资规〔2016〕6号)的规定及相关司法判例,《条例》第二章“物业管理区域及设施”明确了物业管理区域内道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等属业主共有,明确管理方式,并对产权登记提出要求(第14条)。
二是建立停车位(库)使用、管理制度。目前停车位(库)主要分为三种类型:一是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,这类车位产权应归全体业主所有;二是地下人民防空工程。按照《人民防空法》规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有;三是建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库。《条例》建立了停车位(库)使用、管理规则:第一,对于全体业主所有的停车位,按照优先满足业主需要的原则,由业主大会决定使用及收益方式(第99条);第二,对于人防工程,明确向全体业主、物业使用人开放使用,并按照“谁受益,谁负责”原则确定维修责任主体(第102条);第三,对于通过《土地出让合同》、《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位(库),兼顾开发商和业主之间的利益平衡,开发商在进行产权登记,并向全体业主公示租售方案后,再进行租售(第100条)。对于《条例》实施之前的存量历史遗留停车位(含《物权法》出台之前部份),情况较为复杂,按照“法不溯及既往”的原则,《条例》未予涉及。
三是明确了应移交的专营设施。参照国家和兄弟省市的做法,《条例》规定新建住宅物业区域内的供水、排水、供气、供电、通讯等专营设施应当移交给市政专营单位管理养护(第16条)。
(二)发挥业主自我管理作用,建立权责一致运行机制
按照现行规定,要求所有业委会成员都要“双过半”才能当选,造成了业主大会成立难,业委会成立比例低,物业管理关系中业主方主体缺位。即使成立了业主大会,由于无法取得统一社会信用代码,无法开设账户和管理自有资金,其也难以承担共同管理责任。现行规定亦缺乏对业主大会、业委会行为监督的可操作性规定。
一是降低业主大会和业主委员会的成立门槛。由于大部分业主参与热情不高,业委会委员“双过半”才能当选的要求较难达到,《条例》调整了业委会委员选举程序和有效当选的条件,采用两轮投票的方式,首轮双过半的候选人直接当选,未能选出或足额选出的,采用第二轮投票,按照该轮选举的得票顺序当选,无须获得“双过半”,保证业委会能够有效成立(第37条、38条、43条、44条、45条)。
二是提高业委会委员任职条件和明确职责边界。第一,对于近五年内受过刑事处罚或者近三年内因违反治安或物业管理法律法规受到行政处罚的人员不得担任业委会候选人(第42条)。第二,增设了业委会及其委员的禁止性行为规范,并增加了相应的处罚条款,弥补了业委会监管空白(第46条、47条、128条、130条)。第三,增加了业主监事会,完善内部监督机制。监事会行使监督职责,但不得干预业委会的日常工作(第58条、59条、60条)。第四,明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利,不得授权业委会行使(第30条)。
三是解决业主大会开设账户问题。按照现有规定,业主大会不能开设账户,共有资金统一放置在物业服务企业账户,导致物业服务企业侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生,业主强烈要求开设独立账户。为解决业主大会开设账户问题,很多部门提出由民政部门对业主大会进行登记,但民政和政法委等单位提出反对,认为业主大会不属于社会团体法人、民办非企业组织、基金会或非法人组织,无法办理登记。经多次向国家住建部、国家发改委等上级部门请示汇报并获得支持后,《条例》规定业主大会成立后由住建部门负责备案,取得统一社会信用代码证书,业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户(第28条、86条)。
四是增加了业主自行管理及委托其他管理人管理物业的规定。根据《物权法》第八十一条规定,以及参照目前国内兄弟省市的做法,《条例》明确物业管理准许“业主自行管理”或“委托其他人管理”,通过业主自主选择、发挥市场竞争作用,提升物业管理企业的服务水平(第2条)。
(三)建立共有资金管理制度,保障资金安全
业主大会可以自行管理共有资金后,为保障资金安全,降低资金滥用风险,维护广大业主的利益,《条例》增加“业主共有资金管理”一章。
一是厘定共有资金范围。《条例》规定业主共有资金包括专项维修资金、物业服务费、孳息以及共有物业收益等。首期专项维修资金由市物业专项维修资金管理机构统一管理,日常维修金由业主大会决定自行管理或者交由市物业专项维修资金管理机构统一管理(第85条、103条)。
二是明确共有资金使用范围和程序。除专项维修资金外,共有资金用于支付物业服务费用、业委会委员津贴及相关人员的工资、税费等,增值方式仅限于组合存款或依法购买国债,不得用于其他投资。《条例》明确规定共有物业和共有资金的管理与使用办法只能由业主大会决定,且不得授权业主委员会决定(第30条、88条、91条)。
三是建立共有资金审计制度。《条例》鼓励实行业委会及委员任期和离任经济责任审计,审计事项由业主大会决定,审计由业主监事会或业主大会指定的业主负责组织(第30条、87条)。
四是规定信息公开披露制度。《条例》规定业主大会的账户或与物业公司的共管账户需到合作银行开设,并通过物业管理信息平台向业主实时公开账户信息,接受全体业主监督。业委会应每年分别于第二、第四季度结束后的两个月内主动公示资金收存及支出情况(第86条、90条)。
(四)规范前期物业管理行为,理顺三方关系
虽然前期物业服务企业由建设单位通过招标选定,但实践中建设单位往往将物业项目交由与之关联的物业服务企业管理,加之前期物业管理阶段业主大会尚未成立,广大业主合法权益难以得到应有保障,物业纠纷层出不穷。《条例》将前期物业管理单列一章,在原有前期物业管理模式基础上,进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系。
一是取消前期物业公开招标投标制度。由于现行的前期物业招标制度形同虚设,同时,前期物业管理作为开发房产的重要配套服务,为了便于房屋销售,开发商一般都会选择与声誉较好的物业服务公司合作。《条例》取消了前期物业公开招标投标制度,允许建设单位自行选聘物业服务企业。
二是加强政府监管。《条例》规定前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位依照市主管部门制发的示范文本制订,前期物业服务合同和临时管理规约要报政府备案(第62条)。
三是业主介入承接查验。在建设单位与物业服务企业进行正常的交接之后,《条例》规定在业主大会成立后,由业主大会与建设单位、物业服务企业进行共有部分的承接查验,无法成立业主大会的,由筹备组指定物业服务企业代表全体业主进行承接查验,并可以邀请专业人士参加,承接查验费用由建设单位承担(第65条、67条)。
(五)加强政府指导监督,完善管理措施
物业管理既关系到业主私有物权,也涉及小区业主共同利益,属于准公共服务产品,市场竞争性是不完全的;业主参与度不高,业主大会和业委会运作效率较为低下;国家已经取消了物业企业及从业人员资质许可,因此,政府及其相关职能部门一方面需要对业主自治、物业专业服务实行政策引导和扶持,另一方面应当加强监督管理。
一是强化政府指导监管责任。第一,《条例》规定了政府对业主委员会的选举、换届、日常工作等进行指导监督。第二,拓展了以街道办为主导的首次业主大会筹备组的功能和作用,增加了“指导、协调共有物业的承接查验”、“监督检查共有物业收益归入与使用”等职责。第三,为避免由原业委会组织换届选举的弊端,参照上海、杭州等地做法,由街道办事处组建业委会改选小组,负责组织业委会换届选举。第四,要求主管部门和街道办做好物业管理培训工作,不断提高包括业主委员会委员在内的相关人员的法律素质和水平(第21条、52条、117条、119条)。
二是细化部门职责分工,形成管理合力。《条例》明确了住建、规划国土、城管、公安、市场监管、人居、水务、人防等部门在物业管理区域的监管职责,解决物业管理区域内行政执法缺位的难题,构建综合治理体系(第124条)。
三是采用信息化技术。《条例》要求市主管部门建立包括电子数据投票系统在内的统一的物业管理信息平台。建立物业服务信息公开制度,业主、业主大会、物业服务、信用档案、物业专项维修资金、物业安全管理等物业管理信息依法予以公开,物业服务企业基本信息、服务内容及标准、收费情况、房屋及设备维护保养情况等内容向业主公开,接受业主监督(第7条)。
四是建立信用管理制度。信用是市场经济的基础和前提。《条例》规定将业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、监事会成员、物业管理项目负责人的信用信息统一纳入管理,对于信用记录良好的单位和人员,建立激励制度;对于信用记录不良的单位和人员,建立惩戒制度(第121条)。
五是加大对物业服务企业违法行为的处罚力度。《条例》加强对物业服务企业的信息公开、信用管理的同时,加大了对物业服务企业违法行为的处罚力度。《条例》法律责任共25条,其中10条以上涉及物业服务企业的责任,最高处罚额度达到20万元(第134条,140条至148条)。
六是鼓励第三方机构提供专业服务。《条例》规定,政府通过购买服务和财政补贴等方式,扶持物业服务第三方机构的发展,引导法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理和服务活动,鼓励专业服务机构和人员积极参与协调、调查、调解物业管理矛盾和纠纷,为物业管理各方提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计服务(第10条)。
(六)加强物业使用安全管理,明确房屋安全责任,提升安全管理水平
物业管理的核心价值是保证房屋建筑的宜居和使用安全,实现物业的保值增值,并延长其使用寿命。物业管理的重心在于业主、物业使用人的行为规范,以及注重物业共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理。根据调研情况和各部门、部分市人大代表提出的意见和建议,《条例》规定如下:
一是增加物业管理区域禁止行为。《条例》明确规定了十种禁止行为,严禁对建筑物进行改变主体结构和使用功能、影响消防安全的改造,并明确了各类违法行为的查处主体和法律责任(第94条、149条)。
二是增加房屋的安防和消防责任。《条例》分别对实行物业服务企业管理和自管模式的安防、消防责任进行了规定。物业服务企业需要依据法律规定和合同约定,承担相应的安防和消防责任,并配合相关部门做好安全管理工作。实行自管模式的,由全体业主或业主大会承担相关的责任,业委会主任是安全责任人(第78条至80条)。
三是明确建筑物外墙翻新、修缮职责。对于建筑物外墙墙面出现脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等紧急情况的,由区住房建设部门、街道办事处督促业主大会、物业服务企业履行应急维修职责。对于需要定期对建筑物外立面进行粉刷、清洗、翻新的,由市容市貌主管部门依照有关规定负责督促业主大会、物业服务企业落实。(第92条、97条)。
四是建立房屋质量、安全保险制度。《条例》要求建设单位应当投保工程质量潜在缺陷保险,并鼓励业主、业主大会、物业服务企业投保物业安全责任、房屋及公共设施维修责任保险(第92条、93条)。
    (七)强化租户合法权益保障,落实住房租赁政策
    近年来,中央、省、市大力发展住房租赁市场,同时房地产开发项目配建保障性住房和人才住房已经成为我市保障住房建设模式之一。据了解,有少数小区业主通过业主大会会议表决,拒绝物业管理区域内的承租人合理使用住宅小区内停车位等配套设施,损害了承租人的合法权益。为了保障广大承租人的合法权益,《条例》作出如下规定:
一是物业管理区域内存在产权归政府所有的住房的,其可以委托住房保障部门的自然人代表参与业主委员会委员的选举,参与物业管理活动(第42条)。
二是物业管理区域的出租房屋建筑面积达40%以上的,应该邀请租户代表列席业委会会议(第50条)。
四、其他需要说明的内容
(一)关于取消“业必归会”规定
现行规定,物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入物业协会。国家提出,对于市场能够自主解决的事项,应当加强行业自律,减少政府干预。物业协会作为第三方参与管理符合国家“放管服”的改革要求。从实施效果看,物业协会在行业自律方面也发挥了一定的作用。但从加大营商环境改革力度而言,深圳要率先清理并减少各类检查和罚款,杜绝中介机构利用政府影响违规收费,行业协会不得强制企业入会或违规收费。此外,从行业协会性质而言,其自愿性和非营利性是行业协会的重要特征和标志。2014年4月1日实施的《深圳经济特区行业协会管理条例》率先突破了“一业一会”的限制,允许一个行业可以设立不超过三个行业协会。综上,《条例》取消了“业必归会”制度,但行业协会作为行业治理的有效组织形式,应当充分发挥其服务、沟通、自律、协调作用,因此《条例》明确鼓励物业服务企业加入协会。
    (二)关于原农村城市化社区物业管理
“两会”期间,有多名人大代表建议将城中村物业管理纳入《条例》调整范畴。城中村普遍存在环境卫生差、配套设施不完善、难管理等问题,确有必要引入物业管理,以改善城中村居住环境、保障社会治安和提高人们生活质量。考虑到城中村情况比较特殊,《条例》采用授权条款,规定原村集体可以参照条例成立物业管理自治机构,具体办法由区政府另行制定。理由如下:
第一,物业管理的理论基础在于建筑物区分所有权,适用于取得合法产权的业主依法依约对共有部分行使共同管理权利、承担共同管理责任。而城中村的建筑物产权构成复杂且绝大多数未作产权登记,不属于《物权法》所规定的“物业”范畴。城中村的“业主”构成亦十分复杂,且不属于法律保护对象。在《条例》中对城中村物业管理作规制,有可能引起政府认可“小产权房”的歧义认识。
第二,在操作层面,城中村与合法建筑物的物业管理存在较大差异。物业管理区域划分,由于缺乏规划,城中村除少量统建楼实施围合管理外,其余违法建筑基本处于分散自建状态,难以作物业管理区域划分。又如专项维修金筹集与缴交,在城中村开展物业管理,需要在前期先行投入大量资金进行改造和综合整治,并且还需考虑后期持续维护事宜。但城中村建筑基本上几易其手,很多也难以找到原始建房人筹集首期维修资金,而现任购房者也缺乏缴交维修金的意愿。再如管理规约和议事规则构建、涉及投票权数认定、会议有效条件和会议表决条件确认等问题。最后如管理主体,现行物业管理由业主或者业主大会委托物业管理,而城中村可能涉及政府、原村集体以及购房人、建房人等主体。
    第三,从罗湖、福田、龙岗和龙华等区已开展的城中村物业管理实践看,各区结合自身实际,在合作模式、管理架构等方面已做了一些探索,但尚未形成成熟、完善、可推广复制的城中村物业管理经验。
 

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