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建筑区划内车库(位)权利之辩
2019-09-11 16:35:12   来源:   评论:0 点击:

1 车库(位)所有权的争论所在

所有权是物权的基本权利,它是占有、使用、收益、处分的根本。建筑区划内的车库(位)所有权归属直接关系到或租或售的权利及收益。目前,大体上存在下几种观点:一是投资论,即“谁投资谁所有”;二是分摊论,即建筑区划内的车库(位)面积凡是分摊给业主的就属于业主所有,没有分摊的就归建设单位(开发企业)所有;三是合同约定论,即法律上的明确约定。

以上观点都有一定的道理,然而,不管哪种观点,均应以现行法律法规为准绳。

一是房地一致原则;二是权属法定原则。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和安排的权利。不动产物权的设定、变更、转让、消灭,依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由此可见,车库(位)作为不动产,其归属依法应予登记,未经登记,不能取得所有权。

2 不同类型的车库、车位,其租、售权有所不同

建筑区划内的车库、车位,从不同的维度上可区分为不同类型。建筑区划内的车库、车位因其性质不同,依据相关法律法规,其出租、出售处分的权利也各异。

第一,规划用于停放汽车的车库、车位。其投资人是开发企业,但具有强制性,需要有一定的配置比例。《江苏省城市规划管理技术规定(2011年版)》规定,单元式住宅商品房停车位配建比例建议指标为0.8/100平方米。建设单位按照配置比例建设的车库、车位,在空间上可以建在整栋建筑物的地下,也可以建在建筑区划内非整栋建筑物的地上,即在不改变容积率的情况下,占用非业主共有的道路、绿地建设的车库、车位,不动产登记部门依法确认其权属,其处分权由当事人约定(出售、附赠或出租)。其法律依据:《物权法》第74条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车库、车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第5条规定,建设单位按照配置比例将车库、车位,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。《江苏省物业管理条例》第62条进一步明确:物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此,开发企业有权选择规划用于停放汽车的车库、车位进行出售、附赠或者出租。但同时《江苏省物业管理条例》对于建设单位(开发企业)采取何种形式设置了限制条件,其第62条第2款规定,建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车库、车位,应当明示拟出售车库、车位的产权证明文件和出售价格;第3款规定,建设单位未出售或者未附赠的车库、车位,应当优先出租给本区域内业主,业主要求承租车库、车位的,建设单位不得只售不租。

第二,占用道路或其他场所建设的车库、车位。此类情况比较复杂,首先要厘清土地使用权,然后按照房地一致的原则确立所有权,在此基础上才能确定开发企业与业主对于车库、车位的租、售之争。

《物权法》第142条规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。第30条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。依据《城市房地产管理法》的相关规定,房地产开发是开发企业取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。开发企业是项目(小区)建设的建设用地使用权人,其开发建设的房屋(包括土地上的建筑物、构筑物及附属设施,包括占用道路或其他场所增设的车库、车位所有权,按照房地一致原则,归属于开发企业(建设单位),这是开发企业投资论的主要依据。然而,《物权法》第73条又规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。《解释》第3条认为,建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。由此,应当认定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

上述两种不同的结论直接影响开发企业对车库、车位选择出售还是出租的决定权。按照权属法定原则,笔者认为,在项目小区建设过程中,建设单位是建设用地的使用权人,其在建设用地上建设的房屋,其归属由开发企业所有,但按规划配建的公共建筑和共用设施是建设单位必须履行的建设义务,开发企业应当纳入建设成本,没有所有权、处分权。国务院《物业管理条例》第27条明确规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。《江苏省物业管理条例》第61条补充规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。随着项目小区建设过程的推进,开发企业将建成的商品房开始预售、现售,原建设用地已转变为房屋占地,其使用权随房屋所有权(不动产权)一并转让给购房人(业主)。项目小区竣工验收合格交付后,建设单位配建的公共建筑和共用设施随着土地使用权的转移,其所有权也一并转移为全体业主,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当属于全体业主。因此,开发企业无权处分占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。

接下来的问题是谁有权处分占用业主共有道路或者其他场地增设的车位?如何行使处分权?《江苏省物业管理条例》给出了明确答案,一是第63条规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车库、车位,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。第64条第1款规定,在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费;第64条第2款规定,物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。这表明:(1)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库的处分权在全体业主(业主大会或业主委员会);(2)全体业主的权利通过物业服务企业行使;(3)此处分权不能决定出租或出售,只能决定授权物业服务企业与停放汽车的业主签订使用合同;(4)只能收取汽车停放费,而不是租金。该条例对汽车停放费的监督和使用还作了规定,即第64条第3款规定,物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。第65条规定,物业服务企业应当将汽车停放费所得收益的70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

第三,依法配建的人民防空工程平时用作停车位的。《人民防空法》第22条规定,城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。开发企业在项目小区建设地下人防工程是其法定义务,是小区的配套设施。同时,国家鼓励平时利用人民防空工程和设施为经济建设和人民生活服务。《江苏省物业管理条例》第66条规定,物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过3年,不得将停车位出售、附赠。《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第15条规定,依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室,应当按照设计文件在实地标注,任何单位和个人不得出售。

《人民防空法》第5条规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。人防工程作为小区的配套的公共设施,依法属于业主共有。因其具有强制性和公益性,江苏省于2016年10月作出《关于加强人防工程维护管理工作的意见》规定,实施平时使用证制度,平时使用证由人防工程所在地人民防空主管部门按照权限发放和审验,结建工程平时使用证有效期不得超过3年,未取得平时使用证的不得交付使用。人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的应当将收益的70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查。

第四,开发企业自建自持的车库(停车场及车位)。这一类型的车库不是依规划配置比例配建的车库,也不是全体业主共有的公共设施,更不是占用业主公共道路和其他设施建设的车库(位),而是非人防工程增建的地下车库或地上在不改变容积率的情况下,占用非业主共有的道路、绿地建设的车位、车库,具有构造、功能及利用上的独立性,能够登记成为特定业主所有权的客体,符合《物权法》房屋专有部分的特征,由开发企业自身申请办理不动产权登记,其所有权归属开发企业,即开发企业自建自持的车库(停车场及车位)可以出售或出租。

需要厘清的是建筑物、构筑物的专有部分所有权和共有部分所有权。《物权法》第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照住建部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》的有关规定,在整栋建筑物内能够分摊的共有建筑面积属于该栋业主共有,是该栋业主的专有部分,享有所有权。为整个小区服务的物业用房、道路、绿地、配电间,水池等公共设施及已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚和作为人防工程的地下室不纳入该栋公用建筑面积分摊。但根据《物权法》第73条规定,这些建筑物属于全体业主共有;第72条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。因而,建筑区划内占用道路和其他公共设施用于停放汽车的车库(位)(除规划按照配置比例占用道路和其他公共设施用于停放汽车的车库(位))及作为人防工程的地下室平时划定的车位均属于建筑物专有部分以外的共有部分,全体业主依法享有所有权。

徐金鹏

高邮市住房保障和房产管理局副局长

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