签订不具备上市流通的绿本房买卖合同 如现已具备上市流通资格合同应属有效

来源:深圳房地产法务网 2020-02-10 20:52:17 阅读
签订绿本房买卖合同时房产虽不具备上市流通的资格,但若事后房产已具备上市流通资格,且合同系当事人双方的真实意思表示,没有违反国家的强制性法律规定的,应当认定有合同有效,合同双方当事人构成债权债务关系。

钟XX与邱YY、深圳市A2物流有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
 
广东省深圳市中级人民法院民事判决书
(2016)粤03民终15540号
 
  上诉人(原审原告):钟XX。
 
  被上诉人(原审被告):邱YY。
  被上诉人(原审第三人):深圳市A2物流有限公司。
 
  上诉人钟XX因与被上诉人邱YY、深圳市A2物流有限公司(以下简称“A2公司”)房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第2474号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
  钟XX上诉请求:1.撤销一审判决,改判支持钟XX全部诉讼请求或将本案发回重审;2.改判邱YY、A2公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。
  事实和理由:一、一审判决事实认定错误,邱YY、A2公司系恶意串通损害钟XX利益。
  1、涉案房屋一直由钟XX实际占有并使用。2008年10月7日,钟XX与邱YY签订《房产转让协议》及《补充协议》,约定将涉案房产转让给钟XX。因签订上述转让协议时,涉案房产尚不能办理房产证,故邱YY先行将房产交给钟XX占有并使用,并在转让协议中约定待涉案房产可办理房产证时,邱YY有义务办理好房屋转让的所有手续并在房产可以上市销售后10天内与钟XX一起办理过户手续,将所有权人转为钟XX。因此,涉案房产自2008年10月7日后,便由钟XX实际占有并使用至今。
  2、邱YY系私自挂失原合法有效的“取得安居房全部产权批复”后补办新批复,再办理涉案房产的商品房《房地产证》,系主观恶意。因签订《房屋转让协议》时,涉案房产尚不能办理房产证,故钟XX与邱YY在协议中约定待涉案房产可办理房产证时,邱YY有义务办理好房屋转让的所有手续并在房产可以上市销售后10天内与钟XX一起办理过户手续,将所有权人转为钟XX。且邱YY声明自愿放弃单独申请、补发房地产权利证书的权利,如需挂失、补领新的房地产权利证书需其本人和钟XX一起办理方为有效。期间,钟XX支付了涉案房产因房改房所需补的差价,但因其他资料原因,涉案房产一直未能办理房产证。时至2016年3月31日,涉案房产终于取得深圳市人民政府住房制度改革办公室签发的“取得安居房全部产权批复”,批复中载明“经审核,同意取得住房全部产权”、“请凭本批复及相关资料到房地产登记部门缴交有关税费并换领市场商品房《房地产证》”。该批复原件一直由钟XX保管,以便择日和邱YY一起办理房产证并办理产权变更事宜。
  未曾想,邱YY却私下挂失了上述批复,另行取得新批复后,在钟XX不知情的情况下办理了房产证,并恶意委托他人将涉案房产“转让”给A2物流公司。由上可知,邱YY明知涉案房屋在已转让给钟XX的情况下,却私自挂失并补办相关“批复”文件,取得房产证后将房产恶意“转让”给A2物流公司,系主观明显存在恶意损害钟XX利益的行为。
  3、A2物流公司未经实地看房便直接签订所谓房屋买卖合同并支付购房款,明显不符合日常生活经验。涉案房产由钟XX自2008年10月7日实际占有并出租至今,截至2015年10月21日,房屋租客称有人上门自称新房东并要求其搬离。此时,钟XX才知悉房产已被邱YY私自转让事宜。但作为一宗几百万的交易,A2物流公司却从未上门实地查看所购买的房屋(一审庭审中,A2物流承认其未上门看过),便直接签订房屋买卖合同并支付购房款,明显不符合日常生活经验。
  4、涉案房屋交易价格明显偏低于同期市场价格。涉案房屋位于梅林关口的XXXX一区,根据钟XX查找的房产中介网站上对XXXX一区在2015年10月份的销售价格统计可知,涉案房产所在小区当时二手房成交单价约3.3万元。据此可推算,涉案房产在已取得商品房房产证的情况下,其市场价应约人民币350万元(房屋面积107.39㎡)。根据A2物流公司提交的证据《深圳市二手房买卖合同》可知,双方约定的成交价为人民币190万元,即便按A2物流所谓的其支付给邱YY的全部房款人民币2333400元来算,该房产转让价格也明显低于市场价格约100余万元,何况其所谓的付款凭据还明显存疑。
  5、一审法院认为A2物流公司属善意第三人,属对案件事实认定错误。涉案房产-价格与邱YY、A2公司之间所谓的转让价格究竟是否存在明显低于市场价格,这一专业问题理当需要通过价格鉴定来确定,这是查明本案事实的关键环节之一,但一审法院未提出鉴定要求或处理,仅凭邱YY、A2公司的一些存疑证据便作主观认定A2物流公司属于善意第三人,故本案存在认定案件事实的证据明显不足,不清楚,也应当依法撤销原判决并发回重审。
  6、A2物流公司在得知本案起诉后急迫抵押涉案房产系其恶意串通的表现。A2物流公司在钟XX一审起诉后,担心其败诉,于是恶意将涉案房产用于银行抵押贷款,这正是其担心败诉而采取的套现止损行为,其急迫抵押贷款行为正暴露其恶意串通的主观心态。综上所述,钟XX有理由认为A2物流公司并非善意的第三人,邱YY、A2公司应系恶意串通从而损害钟XX的合法利益,其签订的所谓房屋买卖合同无效。
  二、一审法院未追加与本案有直接利害关系的抵押权人为案件第三人,属遗漏重要案件当事人。根据邱YY、A2公司提交的证据2《房产查询单》可知,涉案房产在一审开庭审理时已设有抵押权(详见A2物流公司提交的证据第4页)抵押权人为XX银行股份有限公司深圳分行。本案钟XX一审的诉讼请求之一为请求法庭确认涉案房产所有权归钟XX所有,故本案的审理结果与抵押权人存在法律上的直接利害关系,且抵押行为发生在钟XX提起诉讼之后,该行为亦正可以反映邱YY、A2公司因恶意串通而担心败诉所做的恶意套现降低涉案房产的价值,追加抵押银行亦可有助于查明相关的案件事实。根据《民事诉讼法》相关规定,一审法院应追加抵押权人为本案的第三人。一审法院应追加却未追加,属于遗漏必须参加诉讼的案件当事人,故应当撤销一审判决,发回重审。故此,钟XX认为本案邱YY、A2公司系恶意串通损害钟XX的合法利益,一审判决存在事实认定不清、事实认定错误、遗漏重要诉讼当事人故法律程序适用错误等诸多问题。故特向贵院提起上诉,以维护钟XX合法权益。在庭审中,钟XX对上诉状中的事实和理由有变更,将理由二调整至理由一,抵押权人是XX银行深圳分行,其为案件第三人,一审属于遗漏重要案件的当事人,我方认为程序问题应放在第一。我方上诉理由第一点变更为第二点,同时变更后的第二点理由加上一句话“A2公司并非善意第三人”。一审遗漏了重要案件的当事人,本案立案时间是2015年11月5日,涉案房产的抵押登记时间是2015年12月7日,本案一审开庭时间是2016年3月25日,也就是说一审开庭前,涉案房产已有抵押权,抵押权人为XX银行深圳分行,即第三人XX银行深圳分行对涉案房产具有直接的利害关系,但一审法院未查明此事实,并且未依法追加第三人XX银行深圳分行为第三人参加庭审,属于遗漏重要的案件当事人。
  邱YY未到庭,未作答辩。
  A2公司辩称:A2公司认为本案认定事实清楚,适用法律正确。关于A2公司将房产抵押给XX银行,是在购房之后办理的手续,并非是如钟XX所述的是收到钟XX起诉后,担心败诉而抵押的。从抵押登记时间可看出,A2公司办理抵押登记时间是在2015年12月7日,A2公司是在一过户就向银行申请的抵押贷款,银行受理后到批准出来需要一个多月时间,也就是说申请人在申请抵押时间是在钟XX起诉之前,且A2公司收到钟XX的一审诉状是在2016年1月份,A2公司认为本案不存在遗漏当事人的问题,一审完全有权认为本案事实清楚,不需要追加抵押权人作为第三人参加诉讼。另外,A2公司是在正常支付了购房款之后取得的涉案房产,钟XX没有任何证据证明本案邱YY和A2公司存在恶意串通行为,基于此,一审法院认定A2公司是善意取得,符合事实和法律规定的,在一审庭审中,邱YY也明确陈述了其与A2公司并不相识,根本不可能存在什么恶意串通,邱YY也是通过公证授权给徐某某,由徐某某将涉案房产出售给A2公司。钟XX认为A2公司购买的价格明显低于同期市场价格,与事实不符,因为2015年深圳房价起伏比较大,钟XX所述当时涉案房产所在小区二手房成交单价3.3万元,没有任何充分证据予以证实,A2公司按照233万多元购买涉案房产,符合市场当时的价格,并不存在明显低于市场同期价格购买的事实。
  钟XX向一审法院起诉请求:1、邱YY与A2公司之间房屋买卖合同无效;2、确认钟XX对广东省深圳市宝安区民治街道民乐XXXX一区某房享有所有权;3、邱YY和A2公司协助钟XX将广东省深圳市宝安区民治街道民乐XXXX一区某房过户至钟XX名下;4、由邱YY和A2公司承担全部诉讼费用。
  一审法院认定事实:2008年10月7日,钟XX(乙方)与邱YY(甲方)签订了《房屋转让协议》,约定甲方将坐落于宝安区民治街道民乐XXXX一区某房,建筑面积为107.5平方米的房屋转让给乙方,甲方同意以人民币566000元整将上述房产转让给乙方;乙方已于2008年10月7日把人民币566000元支付给甲方,作为该房屋使用权转让金;甲方已于2008年10月7日将该房屋交付乙方;因该房产系单位分房,现甲方尚未取得房屋产权,经双方协商,待房屋产权确定并经房产部门准于上市后,使用权转让金即转为房屋的买卖价款;甲方保证其转让给乙方的该房产无产权纠纷,能按照本协议约定办理产权过户手续;甲方有义务办理好房屋转让的所有手续,甲方取得的《购房合同》、缴纳房款的收据和发票、缴纳税费的票据、房产证及与购房有关文件的原件,应在取得当日交付乙方;甲方应按《购房合同》的约定办理房产证,并同意在甲方房产可以上市销售后10天内与乙方一起办理过户手续,将房产证所有权人转为乙方;办理房产证时应缴纳的房屋价款276202元已从该房产转让金566000元中扣除,并由乙方缴纳,房产过户时甲方应缴纳的个人所得税由甲方承担,其他费用及税费由乙方承担;在已办理绿本房产证,但没办理红本房产证前,如乙方觉得有必要,有权要求甲方将房产抵押给乙方,甲方应于办理;甲方取得房产证后,应乙方要求,甲方同意办理公证委托,委托乙方或乙方指定的第三方办理房产过户手续,因公证委托期限为三年,履行本协议所约定之事宜超出公证期限,如公证委托到期,甲方须无条件协助乙方重新办理,公证费用由乙方承担;甲方保证在该房产未过户到乙方名下前能与乙方保持联系,如甲方更换联系电话、地址及联系方式,须以书面形式通知乙方;未经乙方同意,甲方不得将房产证挂失及将房产转让、抵押除乙方以外的第三方,否则视为甲方违约,甲方承担全部责任,并赔偿乙方一切损失,退回乙方支付的使用权转让金和办理房产转让所支付的一切费用,以及乙方装修该房的全部费用(不折旧),并向乙方支付使用权转让金的5倍金额作为违约金;如因甲方原因导致该房产被查封或出现第三方诉讼,无法按本协议约定办理房产转让手续,视为甲方违约,甲方承担全部责任,赔付方式同上;如因甲方原因导致所约定事项无法按期办理,造成乙方损失,甲方应于赔偿,每逾期一日,甲方应按照使用权转让金每日千分之一向乙方支付违约金,协议继续履行,超过约定期限达30日仍未履行的,视为甲方违约,甲方承担违约责任,赔付方式同上。
  同日,钟XX、邱YY双方签订《补充协议》,约定邱YY同意发生以下情况时,钟XX有权以任何形式处分邱YY位于宝安区民治街道民乐XXXX一区的房产:1、钟XX按上述联系电话及地址未能和邱YY取得联系,电传、电报一经发出,信件在投邮7天后,及任何以人手送递的函件一经送出,即被视为已送达对方,如30天内,对方未有任何回复;2、邱YY本身发生病变(包括精神不健全)、遭遇意外或死亡,严重影响其履行《房屋转让协议》所负责任的能力。
  同日,邱YY做出声明:“本人邱YY,已于2008年10月7日前自愿将位于宝安区民治街道民乐XXXX一区的房产转让于钟XX,并自愿放弃单独申请、补发房地产权证书的权利,如需挂失、补领新的房地产权证书需本人和钟XX一起办理方为有效,特此声明。”
  2008年10月7日,钟XX(乙方)同时与邱YY、案外人陈XX(甲方)签订了一份《房产转让协议》,约定,甲方同意将权属名下的位于宝安区民治街道办民乐XXXX一区某房,建筑面积共107.5平方米的房产物业转让给乙方使用;甲方同意协助乙方办理好该房产首次办理房产证(简称绿本房产证)的所有手续;甲方同意协助乙方再次办理房产证(简称红本房产证)以及更名手续;甲方同意将现存该房物品作价三千元转让给乙方;乙方同意将位于宝安区民治街道办民乐XXXX一区某房物业以每平方米作价4651元受让,共计人民币499982.50元;乙方同意自行出资办理首次房产证的所有费用,经征询国土房产部门,办理该房产的证明需按市场成本价缴交费用,即每平方米为1700元,根据市有关部门规定,甲方应享受住房标准为80平方米,即超出所属名下房产物业27.5平方米,超出标准部分按市场调节价补差,即按每平方米5000元计算,该超出标准部分的房差共计137500元,以上合计需缴交人民币273500元,扣除于2000年8月曾一次性缴交人民币40000元,实际需缴交人民币233500元;乙方同意一次性支付扣除办理首次房产证后的余款,即于签订协议书之后支付人民币266482.50元给甲方。
  上述协议签订后,钟XX于2009年8月28日向邱YY支付236202元。邱YY于2010年12月30日出具收据称已收到钟XX付邱YY房款326482元。
  2014年8月10日,钟XX与案外人张某某签订了《房屋租赁合同》,约定将涉案房产出租于案外人张某某,租金为每月2800元,租期自2014年6月13日至2015年7月13日。
  2015年10月31日,钟XX与案外人熊某某签订了《房屋租赁合同》,约定将涉案房产出租于案外人熊某某,租金为每月3200元,租期自2015年10月31日至2016年10月31日。
  2015年3月31日,邱YY取得深圳市人民政府住房制度改革办公室作出的《取得安居房全部产权批复》称,邱YY可凭该批复及相关资料到房地产登记部门缴交有关税费并换领市场商品房《房地产证》,批复有效期为六个月。
  另查,2015年7月21日,邱YY在广东省深圳市深圳公证处签署(2015)深证字第126660号公证书,公证委托徐某某代为出售深圳市宝安区龙华镇梅观高速路东侧XXXX三期的房产,代理期限自2015年7月21日至2018年7月21日。
  2015年10月15日,徐某某作为邱YY(卖方)的委托代理人与A2公司(买方)签订了《深圳市二手房买卖合同》,约定卖方所转让房地产坐落于深圳市宝安区龙华镇梅观高速路东侧XXXX三期(房地产证号为50××34);转让总价款为190万元;交易定金为50万元,于合同签订时支付,上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管,买方将定金在合同约定期限内存入监管账号,即视为卖方收讫,定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款,但另有约定的除外;买方于2015年10月30日之前将除定金、交房保证金之外的房款140万元一次性支付至买卖双方指定监管机构指定账户中;交易税费全部由买方承担;卖方应当于房子过户五个工作日内将该房地产交付买方使用,卖方在交付该房地产前,应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清,单据交买方确认,否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费,买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收,并办理交接手续,交付该房地产钥匙;在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的机构监管账号之日(若卖方须赎楼的,则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已按一次性付款的条件约定将楼款全部打入买卖双方指定的机构监管账号之日)起2日内(含当日),买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续,递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管,在递件回执载明的答复日期之日起,买卖双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取房地产证的手续,领取房地产证当日,买方须与第三方或担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。该合同签订后,邱YY的代理人徐某某出具了委托划款书称:“本人徐某某将收到深圳市A2物流公司购买XXXX三期定金人民币50万元委托其公司将定金转入曹军杰账户作为赎楼款”。同日第三人A2公司法定代表人薛吉生向案外人曹军杰转账50万元,曹军杰在委托划款书上确认收到50万元。2015年10月22日,薛吉生向曹军杰转账共计130万元;2015年10月23日,薛吉生向曹军杰转账533400元。
  2015年3月22日,A2公司法定代表人薛吉生出具确认书称其共支付A2公司购买XXXX三期的购房款2333400元。
  2015年10月15日,A2公司与邱YY的代理人徐某某签订了《深圳市二手房买卖合同》,办理了递件过户手续。2015年10月21日,涉案房产登记到A2公司名下。
  再查,涉案房产现由钟XX占有并出租。A2公司称其在买受上述房产时,已完成交付,后又被人换锁侵占,并提交了2016年3月3日的报警回执。钟XX对A2公司提交的报警回执不予认可,主张报警回执上未注明报警事项,与本案不具有关联性。
  一审法院认为,钟XX与邱YY签订的《房屋转让协议》以及钟XX与邱YY、案外人陈某某《房产转让协议书》,虽然在签订时涉案房产尚不具备上市流通的资格,但自2015年3月31日起,涉案房产已经具备上市流通的资格。故上述两个合同系当事人双方的真实意思表示,且没有违反国家的强制性法律规定,应当认定为有效。上述合同签订后,钟XX交付了购房款,由于涉案房产在交易时不具备流通资格,双方没有办理房产过户手续。钟XX、邱YY双方构成债权债务关系。
  关于邱YY与A2公司之间的二手房买卖合同。经审查,邱YY的确签署了委托案外人徐某某代为出售涉案房产的公证委托书。尽管邱YY抗辩称其因负债,无力偿还才同意签署该公证书,且在签署时没有查看公证书内容,并不知道时委托出售涉案房产的委托书。一审法院认为,邱YY作为一个完全民事行为能力人,应当对其签署的文件负责。邱YY提出的未查看公证书内容即签署了该公证书的主张,不符合常理,一审法院不予采信。该公证书合法有效。案外人徐某某在该公证书授权范围内作出的一切行为,均由委托人邱YY承担责任。在案外人徐某某持邱YY作出的公证委托书与A2公司签订二手房买卖合同时,涉案房产已经具备了上市流通的资格,可以进行买卖。故案外人徐某某与A2公司签订的深圳市二手房买卖合同合法有效。A2公司依照合同支付了购房价款,且已经办理了过户登记手续、交房等手续,上述合同已经履行完毕。作为支付了相应对价的善意第三人,在没有证据证明其与邱YY串通损害钟XX利益的情况下,应当确认其善意取得了涉案房产的所有权。故对于钟XX主张判令邱YY与A2公司之间的房屋买卖合同无效,确认钟XX具有涉案房产所有权并请求判令邱YY和A2公司协助钟XX将涉案房产过户至钟XX名下的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。如因此造成钟XX损失的,钟XX可另寻法律途径解决。
  判决:驳回钟XX的全部诉讼请求。本案一审案件受理费4730元,由钟XX承担。上述费用钟XX已预交。
  本院二审中,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:本院审理查明,一审法院查明的事实清楚,本院予以确认。
  本院认为,本案二审争议焦点问题为邱YY与A2公司之间买卖涉案房产的行为是否存在恶意串通损害钟XX利益的情形。钟XX主张邱YY与A2公司恶意串通损害钟XX利益,应当举证证明邱YY与A2公司为了牟取不正当利益而合谋实施了损害钟XX合法利益的行为。从邱YY与A2公司签订《深圳市二手房买卖合同》、支付价款以及办理房屋转移登记手续的交易过程看,钟XX并无充分证据证明A2公司在签订合同时即已明知钟XX对涉案房产存在权利主张仍意图损害钟XX的合同权益,也未证实A2公司所支付的合同价款属于明显低于市场价格的不合理低价。至于钟XX提出的A2公司未实地查看房产即进行购买、购买后又立即将房产用于银行抵押贷款的情况即便属实,亦不足以由此推定A2公司存在恶意购买涉案房产的情形。更何况,邱YY也未确认其与A2公司存在恶意合谋对涉案房产进行转让的情况。因此,本案现有证据未能达到高度盖然性的证明标准,钟XX关于邱YY与A2公司恶意串通损害钟XX利益的上诉主张,事实依据不足,本院不予采纳。对于钟XX提出本案应追加涉案房产抵押权人XX银行股份有限公司深圳分行参加诉讼的问题,由于钟XX依据其与邱YY签订的《房屋转让协议》仅享有合同债权,在双方并未办理房产权属转移登记手续的情况下,钟XX关于其享有涉案房产产权的主张并不成立,故涉案房产抵押权人与本案的处理结果并无法律上的利害关系,钟XX的该项上诉理由亦不成立,本院对此不予支持。
  综上所述,钟XX的上诉理由不成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费人民币9460元,由上诉人钟XX负担。
  本判决为终审判决。
 
  审判长 俞 红
  审判员 吴思罕
  代理审判员 邓 媛
  二〇一六年十二月二十二日
  书记员 刘尹琳(兼)
   
  附相关法条:
  《中华人民共和国民事诉讼法》
  第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
  (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
  (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
  (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回一审人民法院重审,或者查清事实后改判;
  (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回一审人民法院重审。
  一审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
   

特别声明

  本网为非营利性普及房地产领域法律知识公益网站,所刊讯息仅仅出于传递更多信息之目的及用于学术探讨和实务交流,该等行为既不意味着本网对其真实性、准确性进行判断,亦不构成本网出具任何用途之意见或建议。若所刊文章有来源标注错误或冒犯了您的合法权益,请权利人持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢。
上一篇:广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引(2017年10月11日印发)
下一篇:出售绿本房并约定时间配合办红本 合同附条件但合法有效应依约履行