出售绿本房并约定时间配合办红本 合同附条件但合法有效应依约履行

来源:深圳房地产法务网 2020-02-10 21:37:48 阅读
原被告签订《房地产买卖合同》时,涉案房产虽为非商品房,但双方均清楚并约定了应办理红本房地产证的时间,该《房地产买卖合同》系附条件的合同,故属于合法有效,各方当事人均应依约履行。

朱XX、张YY与董AA、张BB房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
 
广东省深圳市中级人民法院民事判决书
(2016)粤03民终10305号
 
  上诉人(原审被告):朱XX
  上诉人(原审被告):张YY
 
  被上诉人(原审原告):董AA
  被上诉人(原审原告):张BB
 
  原审第三人:深圳市3C房地产经纪有限公司
 
  上诉人朱XX、张YY因与被上诉人董AA、张BB、原审第三人深圳市3C房地产经纪有限公司(以下简称3C公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第706号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
  朱XX、张YY上诉请求:1、变更一审判决第一项为朱XX、张YY返还董AA、张BB定金9.5万元;2、撤销一审判决第二项;3、本案全部诉讼费用由董AA、张BB承担。事实和理由
  一、2015年4月12日,朱XX、张YY与董AA、张BB签订《房地产买卖合同》一份,约定:如果朱XX、张YY违约只双倍返还收到的定金,董AA、张BB违约不得要求返还定金。据此,朱XX、张YY与董AA、张BB一致同意,出现违约时只是定金赔偿,违约金当时就划掉了。第一次签约时董AA、张BB身份证号码写错,造成第二次重新签约,第二次签约时却忘记了划去违约金一处。
  二、由于朱XX、张YY在签订《房地产买卖合同》时没有合法的房产证件,朱XX、张YY还不是法律意义上的该房产所有人,其所签订的合同是一个效力待定的合同。该合同只有在朱XX、张YY取得该房屋全部所有权后方为有效合同。由于董AA、张BB在合同未生效时就进行起诉,人为的阻断了合同效力,使合同无效。无效的合同只能各自返还财产。
  三、朱XX、张YY为使合同有效并能全面履行,穷尽了一切努力,由于政府部门在办证过程中审查严格,客观上造成了朱XX、张YY不能按合同规定的时间完成办证义务,这个责任不在朱XX、张YY,而在于政府,应属于双方不可预见、无法避免。一审法院不考虑合同效力,也没有考虑不能履行合同的客观情况,将合同不能履行的责任全部归责于朱XX、张YY,于法无据。
  董AA、张BB辩称,一、朱XX、张YY与董AA、张BB签订的房产买卖合同合法有效。二、本案双方签订的合同未能继续履行是朱XX、张YY单方违约造成的,董AA、张BB在朱XX、张YY违约后以履约催告函和律师函的形式多次催促朱XX、张YY按合同履行义务,朱XX、张YY不但不予配合,反而委托律师发函要求终止交易、退还履约保证金,故朱XX、张YY的行为构成违约。三、朱XX、张YY的违约行为给董AA、张BB造成重大经济损失。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求予以维持。
  3C公司未发表意见。
  一审法院经审理查明,位于深圳市xxx区的xx村xx栋xx房,建筑面积为92.88平方米,为朱XX、张YY于2003年9月24日购买。
  2015年4月12日,董AA、张BB(买方)与朱XX、张YY(卖方)签订《房地产买卖合同》,约定卖方将桃源村88栋6D房转让给买方,转让价款为298万元,定金为10万元,签约时支付;买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款,买方应于合同签署之日起50日内付清首期房款90万元,并在支付首期房款之日起3日内办理完毕全部银行按揭申请手续;涉案房产处于抵押状态,卖方同意签署合同之日起2日内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续;双方同意预留5000元作为交房保证金;如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过7日,卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金;如卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过7日或有其他根本违约行为的,买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金;备注条款约定:卖方须在6月30日之前收到所有尾款,否则按欠款额的日万分之二收取滞纳金;卖方应在5月30日之前办出红本房产证,如期未办出,收剩余尾款日期向后顺延,及其他内容。庭审中,各方均认可,签约时,涉案房产为绿本,当时预计办证需40天。同日,朱XX、张YY出具收据,载明收到董AA、张BB支付的定金10万元。董AA、张BB、朱XX、张YY、3C公司签订《资金托管协议》,约定交楼押金5000元托管在3C公司。庭审中,朱XX、张YY和3C公司均确认,朱XX、张YY收到定金9.5万元,交楼押金5000元仍托管在3C公司。
  2015年5月13日,深圳市房地产权登记中心向朱XX、张YY发出《退文通知书》,载明朱XX、张YY申请办理涉案房产证转移登记的来文收悉,申请人朱XX提交的身份证号码与买卖合同记载的不一致,需提供相应的证明材料。
  2015年5月26日,董AA、张BB向朱XX、张YY发出《履约催告函》,通知朱XX、张YY于2015年6月1日上午9点在中国农业银行上步支行办理资金监管手续。2015年6月15日,董AA、张BB委托律师向朱XX、张YY发出《律师函》,通知朱XX、张YY继续履行合同,包括协助办理资金监管等。朱XX、张YY认可收到上述函件。董AA、张BB提交了中国农业银行借记卡明细对账单,拟证明其个人账户在2015年6月1日、6月18日余额分别为1804022元、1619019.8元,具备支付首期款的能力,朱XX、张YY对上述证据关联性不予认可。
  2015年6月17日,朱XX、张YY委托律师向董AA、张BB发出《律师函》,载明朱XX、张YY朱XX因客观原因不能办理房产产权证书,合同目的无法实现,拟终止交易、退还履约保证金。庭审中,朱XX、张YY陈述朱XX、张YY签约后还清了银行贷款,办理了赎楼手续,后到产权登记中心递交资料办理绿本,15个工作日后收到产权登记中心的电话通知需补交资料证明军官证号与身份证号码系同一人,申请时涉案房产是以军官证号登记,后朱XX、张YY无法提供该证明,向各部门多方申请调取相关资料,均无法调取,直到8、9月份才备齐相关身份证明资料;房产证上的军官证变更为身份证是在10月份,但尚未申请办理绿本。对此,董AA、张BB陈述,经董AA、张BB向深圳市住房管理中心咨询,朱XX、张YY只要提交身份信息,证明军官证与居民身份证是同一人即可办理绿本,朱XX、张YY提出无法出具身份证明,中介表示可以陪同朱XX、张YY一起办理相关证明,但朱XX、张YY拒绝。3C公司认可董AA、张BB所述。
  另查,2015年8月4日,深圳市住房和建设局政策性住房信息查询结果显示涉案房产购买人朱XX证件号码为xxxxxx,2015年12月18日显示朱XX的证件号码为身份证号码。
  董AA、张BB提交了评估报告、房地产买卖合同及房产登记资料等证据拟证明涉案房产从签订到解约时房价上涨64.2万元,以及董AA、张BB为购买涉案房产,出售了自己唯一住房,在朱XX、张YY违约的情况下,董AA、张BB于6月28日多花80万元另行购买了比涉案房产还小14平方米的房产,朱XX、张YY对上述证据的关联性均不予认可。
  一审法院认为董AA、张BB与朱XX、张YY签订《房地产买卖合同》时,涉案房产虽为非商品房,但董AA、张BB与朱XX、张YY均清楚并约定了朱XX、张YY应办理红本房地产证的时间,故该《房地产买卖合同》系附条件的合同,双方在条件成就时方能全面履行合同,实现董AA、张BB购买涉案房产和朱XX、张YY出售涉案房产的目的。该合同系各方真实意思表示,内容不违反法律及行政法规的禁止性规定,合法有效,各方当事人均应依约履行。
  董AA、张BB签订上述合同后,依约支付了10万元定金,并举证证明了在合同约定的期限内准备了首期款并通知朱XX、张YY共同办理首期款资金监管。合同约定,朱XX、张YY应在2015年5月30日前办出红本房地产证,朱XX、张YY虽已申请办证,但在办证过程中,相关部门要求朱XX、张YY提供相应的身份证明材料,朱XX、张YY并未举证证明积极补充相应证明材料,或与董AA、张BB协商变更合同的履行,反而于2015年6月17日委托律师向董AA、张BB发出《律师函》,要求终止交易、退还履约保证金。故朱XX、张YY的行为已构成违约。因朱XX、张YY违约,并无合同解除权,故朱XX、张YY发函并未实际解除合同。董AA、张BB向本院起诉要求解除合同,故涉案合同应于董AA、张BB的诉讼请求送达朱XX、张YY之日即2015年10月14日解除,朱XX、张YY收取的定金10万元应返还董AA、张BB。因上述定金中尚有5000元作为交楼押金托管在3C公司,故3C公司应将该5000元迳行返还董AA、张BB。至于董AA、张BB主张的违约金,结合董AA、张BB支付的定金金额以及合同的履行情况、朱XX、张YY的违约情形,该院酌定朱XX、张YY应向董AA、张BB支付违约金40万元。至于董AA、张BB主张的损失20万元,董AA、张BB另行购买的房产的价值与涉案房产的价值并不能简单类比,且该损失也非双方缔约时可以预见的损失,该院对该主张不予支持。董AA、张BB主张迟延履行违约金,依约该违约金应在继续履行合同的情况下主张,该院对此不予支持。
  综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、朱XX、张YY应于该判决生效之日起十日内向董AA、张BB返还定金10万元;3C公司应于该判决生效之日起十日内向董AA、张BB返还定金5000元;二、朱XX、张YY应于该判决生效之日起十日内向董AA、张BB支付违约金40万元;三、驳回董AA、张BB的其他诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12938.8元,保全费5000元,由董AA、张BB负担8123.8元,由朱XX、张YY负担9815元。
  本院查明,一审查明的事实清楚,本院予以确认。
  本院认为,本案二审的争议焦点是:一、本案《房地产买卖合同》是否有效;二、朱XX、张YY是否违约及承担违约责任的范围;三、朱XX、张YY应当返还的定金数额。
  朱XX、张YY上诉称涉案房产没有合法的产权证,本案的《房地产买卖合同》是效力待定的合同。本院认为,朱XX、张YY与董AA、张BB签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定,应当认定合法有效。朱XX、张YY是否取得涉案房产的房产证,是合同履行中的问题,并不影响合同的效力。
  朱XX、张YY上诉称未能在合同约定的时间内完成办证义务是政府原因导致,属于不可预见、无法避免。本院认为,因为朱XX提交的身份证号和买卖合同记载的不一致,深圳市房地产权登记中心对于朱XX、张YY提交的办理房产转移登记的申请作退文处理。朱XX主张其为了证明身份证和军官证是同一人,及时要求部队开具证明,部队因裁军撤藩无法开具证明,但其对此未能提交充分的证据。朱XX、张YY在二审中称8月10日住建局批复其可以申请绿本房产证,因此,不能办理房产证只是暂时的,并非不能预见且不能克服的情况,不属于不可抗力,而朱XX、张YY在6月17日即向董AA、张BB提出终止交易,其行为已经构成违约。
  朱XX、张YY上诉主张在签订合同时约定如果朱XX、张YY违约,违约责任是双倍返还定金,违约金一处忘了划掉,其对该主张未能提供证据予以证明,故本院对此不予采信。双方合同约定“如卖方逾期履行超过7日或有其他根本违约行为的,买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金”,在朱XX、张YY违约的情况下,买方董AA、张BB有权根据双方的约定,选择要求朱XX、张YY承担违约金。
  关于朱XX、张YY应当退还定金数额的问题。合同签订后,董AA、张BB向朱XX、张YY支付定金10万元,其中5000元作为交楼押金托管在3C公司,原审判令3C公司返还5000元,3C公司对此未提出上诉,因此,朱XX、张YY应当返还的定金数额应为9.5万元。原审对此处理有误,本院予以纠正。
  综上,朱XX、张YY的上诉理由部分成立,本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
  一、维持深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第706号民事判决第二、三项;
  二、变更深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第706号民事判决第一项为:朱XX、张YY应于本判决生效之日起十日内向董AA、张BB返还定金9.5万元;深圳市3C房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向董AA、张BB返还定金5000元。
  一审案件受理费12938.8元、保全费5000元,由董AA、张BB负担8123.8元,由朱XX、张YY负担9815元。二审案件受理费8725元,由朱XX、张YY负担,朱XX、张YY多预交的50元,由本院予以退还。
  本判决为终审判决。
 
  审判长 柯云宗
  审判员 张秀萍
  代理审判员 蔡妍婷
  二〇一六年八月二十九日
  书记员 李全慧(兼)
   
  附法律条文:
  《中华人民共和国合同法》
  第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
  第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  《中华人民共和国民事诉讼法》
  第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
  (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
  (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
  (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
  (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
  原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。   

特别声明

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