所购商品房如无预售许可证,不能对抗人民法院查封效力

来源:深圳房地产法务网 2020-03-21 20:30:26 阅读
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。由于无效合同自始无效、违法,法律对其进行的是否定评价,因此买受人所签订的合同不受法律保护,该合同的风险应由买受人自行承担。
深圳房地产律师
华某B与孙某A、吉林市某C房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议纠纷案民事裁定书
(2013)民申字第675号
 
  再审申请人(一审被告、二审上诉人):孙某A。
  被申请人(一审原告、二审被上诉人):华某B(曾用名华XX)。
  被申请人(一审被告):吉林市某C房地产开发有限责任公司。
  根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定,审判人员应当依照法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断,并公开判断的理由和结果。
  再审申请人孙某A因与被申请人华某B、吉林市某C房地产开发有限责任公司(以下简称某C公司)申请执行人执行异议之诉纠纷一案,不服吉林省高级人民法院(2012)吉民一终字第13号民事判决,向本院提出再审申请。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
  再审申请人孙某A再审申请称:(一)原判决认定许可执行,但没有执行标的确属被执行人某C公司这一基本事实的证据。华某B只不过是在诉讼阶段对孙某A占有的网点申请了诉讼财产保全。(二)孙某A对讼争网点依法占有,应准用物权法占有保护条款,而非民事诉讼保全和执行条款,依法不得强制执行。华某B对某C公司享有的是债权。孙某A与某C公司于2006年3月2日签订商品房买卖合同,当日支付全部价款后,2006年底就进户,开始占有使用网点。(三)原判决适用法律错误。原判决认定孙某A对讼争网点没有占有,是机械的理解,仅仅凭保全时那个时点孙某A不在讼争网点就认定其没有占有是在开法律玩笑。(四)原判决混淆法律关系。一审时查保全措施,二审时审判重点放在孙某A是否善意取得上,就是不审华某B能否具有对抗孙某A的权利,是否可继续执行。孙某A作为消费者依法对讼争网点享有的是一种居住的优先权,只要查明其没有与某C公司串通损害某C公司的债权人即华某B的合法利益,即应支持其抗辩,驳回华某B许可执行讼争网点的诉讼请求。孙某A依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
  被申请人华某B答辩称,孙某A的再审申请理由不能成立,请求予以驳回。
  本院审查查明和确认以下事实:孙某A与某C公司签订的商品房买卖合同,在合同双方当事人一栏,买受人写明是孙某A,还写明了身份证号码,但地址和联系电话一栏空白;第三条,所购商品房的基本情况载明,“买受人购买的商品房(以下简称商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的第3〔幢〕〔座〕20号网点东数第6个号房”,建筑面积25.11平方米;第四条,计价方式与价款写明,每平方米4200元,总金额105462元;第五条,面积确认及面积差异处理,空白;第六条,付款方式及期限,空白;第七条,买受人逾期付款的违约责任,空白;第八条,支付期限约定,出卖人应当将具备下列条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。空白;第九条,出卖人逾期交房的违约责任,空白;第十条,规划、设计变更的约定,空白;第十一条,交接载明,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。空白;第十二条载明,出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。空白;第十三条,出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任,空白;第十四条,出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺,空白;第十五条关于产权登记的约定,空白;第十六条,保修责任,空白;第十九条,双方争议是通过仲裁还是诉讼解决,空白;第二十二条,本合同连同附件一式多少份,空白。在合同尾部,买受人签字栏写明孙某A。本院询问时孙某A陈述,该签字是其妻代签。买受人栏年月日,空白。
  孙某A举出的证明其已经全部支付网点价款的收据上的大小写数额不一致。小写的数额是合同金额“105462”元,大写的数额是“壹拾万零伍仟”,后面没有“肆佰陆拾贰元整”;收据上的财会主管、记账、出纳、审核、经办栏等皆为空白;收据上的落款年月日前皆为空白;收据上某C公司的公章没有盖在左下角的“单位盖章”处,而是盖在收据的中部偏右处。
  2011年3月15日上午一审庭审时,孙某A陈述,2006年3月2日,其妻代表其在商品房买卖合同上签字后,当场交完全款,某C公司就将网点钥匙交给了孙某A本人。“我交了钱,就给我钥匙了。”
  2013年8月16日上午本院在吉林省吉林市中级人民法院询问孙某A和华某B。当问及“钥匙是交给你爱人了还是交给你了”时,孙某A陈述:“交给我爱人了。”
  二审正卷第17页第三张照片显示,讼争网点门上贴有吉林省吉林市中级人民法院查封讼争网点的民事裁定书,拍摄时间是2007年10月12日14时44分27秒。
  本院认为,本案再审审查涉及如下问题:
  一、关于人民法院对讼争网点采取查封措施时,孙某A是否已经占有了讼争网点的问题
  根据一、二审法院查明的事实,2007年10月10日,华某B与某C公司因合同纠纷诉至法院。次日,华某B申请诉讼财产保全。同日,吉林省吉林市中级人民法院作出(2007)吉中民一初字第75-3号民事裁定书,查封了某C公司开发的坐落于吉林市江畔名苑小区3号楼20号网点(东数6号网点)在内的23套住宅、8套网点、12套车库。
  2007年10月12日,吉林省吉林市中级人民法院法官在对吉林市江畔名苑小区进行现场查封时,对该小区当时的物业管理公司吉林市天赐物业管理有限公司经理董胜强和江畔名苑小区建筑单位现场看管人员徐孟和进行了询问,经该两人证实:至2007年10月12日,吉林市江畔名苑小区3号楼有24户与某C公司办理了入户手续,涉案3号楼20号网点(东数6号网点)未进户。
  2009年9月23日,吉林省吉林市中级人民法院作出(2007)吉中民一初字第75-5号民事裁定,对上述房屋继续查封。2010年2月5日,吉林省吉林市中级人民法院作出(2007)吉中民一初字第75号民事判决,判令某C公司给付华某B837210元及利息损失。判决生效后,华某B向吉林省吉林市中级人民法院申请强制执行。案件进入执行程序后,孙某A以讼争网点为其购买为由提出异议。
  上述事实,不仅有华某B的诉讼财产保全申请书、吉林省吉林市中级人民法院的民事裁定书、该院法官的询问笔录等作为证据证明,而且还有2007年10月12日14时44分27秒对讼争网点拍摄的照片为证,足以证明。孙某A对此予以否认,但没有提供任何证据加以证明,本院不予采信。
  孙某A在本院开庭询问时陈述,其在与某C公司签订合同的当天即2006年3月2日,某C公司就将钥匙交给其妻。经查一审庭审笔录,其陈述是某C公司将钥匙交给了他本人。对钥匙究竟是交给他本人,还是其妻,孙某A的陈述前后矛盾。讼争网点所在建筑在2006年3月并未竣工验收,水、电、气都没有通,该楼到现在为止也没有商品房预售许可证明。考虑到一般情况下交钥匙时都必须预交水、电、气等费用,且是办理了入户手续后才由物业公司将钥匙交给住户,而孙某A签合同当天拿到钥匙的陈述不仅不符合常理,而且其陈述自相矛盾,对房屋钥匙交给谁这样的重大行为,如果真的是当天交了,孙某A应当记得非常清楚。根据商品房买卖合同第十一条的约定,双方进行验收交接时,要签署房屋交接单,但孙某A并没有提供交付钥匙的任何证据。孙某A的代理人王冬梅律师在二审的代理词中写到:“2006年年底被告某C向上诉人交了钥匙”。综合考虑以上因素,本院确信2006年3月2日某C公司并没有将讼争网点的钥匙交给孙某A或者其妻。由于孙某A关于某C公司在签合同的当天交付钥匙的主张不能成立,而讼争网点在2007年10月12日前无人办理入户手续,本院认定,2007年10月12日吉林省吉林市中级人民法院查封讼争网点时,孙某A夫妇并没有讼争网点的钥匙。孙某A再审申请时提出其在2006年底进入讼争网点,其证据是其在2006年3月2日拿到了讼争网点的钥匙。由于该证据不能成立,因此孙某A提出的这一主张就缺乏依据,本院不予支持。可见,孙某A关于2007年10月12日吉林省吉林市中级人民法院查封讼争网点时,其已经占有讼争网点的主张不能成立。据此,孙某A再审申请提出的前三个理由均不能成立。前三个理由成立的前提是2007年10月12日人民法院查封讼争网点时,孙某A已经占有讼争网点。但是,孙某A并没有在2007年10月12日对讼争网点依法占有,因此,其提出本案应准用物权法占有保护条款,而非民事诉讼保全和执行条款,依法不得强制执行的观点明显不能成立。孙某A再审申请时主张,原判决适用法律错误。原判决认定孙某A对讼争网点没有占有,是机械的理解,仅仅凭保全时那个时点孙某A不在讼争网点就认定其没有占有是在开法律玩笑。依据上述论述,该理由也明显不能成立。此外,2006年10月12日人民法院对讼争网点进行现场查封时,如果孙某A已经占有该网点,那么孙某A就应当提出异议。但孙某A并没有提出异议。孙某A的抗辩理由是其已经对外出租。对此,本院表示怀疑。因该网点所在楼房并未竣工,水、电、气皆没通,谁会承租?承租了承租人就会使用,那么讼争小区当时的物业管理公司就应当知晓,该小区当时的建筑单位现场看管人员徐孟和也应当清楚。但物业公司经理董胜强和徐孟和却证实,讼争网点当时无人进户。退一万步说,即使出租理由成立,因为承租方承租了就是为了使用,而现场查封状态也会保留一段时间,所以承租方就应当知道讼争网点已被查封的事实。知道后承租方就应当找孙某A交涉,孙某A也应当知道被查封的事实,然后提出异议。但孙某A并没有提出异议。因此,孙某A的这一抗辩理由不能成立。上述论述同时也能说明孙某A关于其在2006年底进入讼争网点的主张不能成立。2009年9月23日人民法院继续查封讼争网点时,如果孙某A当时已经占有该网点,那么孙某A就应当提出异议。但孙某A当时也没有提出异议。直到华某B要求执行债务人某C公司的财产,案件进入执行程序后,孙某A才以讼争网点为其购买为由提出异议。这也是补强本院认定的重要理由。
  二、关于孙某A是否在2006年3月2日已经支付讼争网点的全部价款,其是否享有“居住的优先权”的问题
  孙某A在再审申请时提出,其作为消费者依法对讼争网点享有的是一种居住的优先权,只要查明其没有与某C公司串通损害某C公司的债权人即华某B的合法利益,即应支持其抗辩,驳回华某B许可执行讼争网点的诉讼请求。本院认为,该申请理由不能成立。原因在于:
  (一)孙某A没有在2006年3月2日支付讼争网点的价款105462元。孙某A一审期间没有提供这方面的证据。二审期间,其提交了两份新证据:证据一、现金支票存根5份,证明孙某A一共在银行提了20万元现金,并且在3月2日向某C公司一次支付;证据二、注册资本实收明细表和企业法人营业执照,用于印证证据一。华某B质证称:1.两份证据不属于新证据。2.不能体现钱款的用途。3.支票的主体是公司,应该认定为公司行为而不是孙某A的行为。4.取款时间均发生在2006年2月份,和交款的时间间隔过长。本院认为,华某B对此抗辩是成立的。理由在于:
  第一,本院询问时,孙某A陈述是“先交钱,后签合同”,明显违背常理。一般人购买网点这样的不动产哪有合同都没签,就先支付价款的。本案合同价款105462元,如果不签合同,这个有整有零的合同价款是如何计算出来的?
  第二,孙某A与某C公司签订的商品房买卖合同本身疑点也很多。首先,孙某A陈述合同尾部的“孙某A”三个字是其妻代签的。孙某A解释其理由是“因为我之前住院,身体不好”,“我写字难看”。在本院询问“对方知道你们是夫妻关系吗”,孙某A回答:“知道”。上述回答,令人生疑。对于一个具有完全民事行为能力的人,对于签约时在现场的人,仅需在签约时写下自己的名字和签字时间,身体不好、写字难看能够成为孙某A让其妻代签字的正当理由吗?此外,如果某C公司知道孙某A和其妻是夫妻关系,那用其妻的名义购买网点也行,何必多此一举,用孙某A的名义呢?!正常情况下某C公司应该让在场的合同的对方当事人孙某A本人签字。只有在极其罕见的特殊情况下,某C公司才会让在场的孙某A的妻子代签字,且此时必须复印结婚证作为证据。如果不知道他们两人的关系,如果要证明,那要出示结婚证并复印,与其这样麻烦,还不如孙某A自己在合同上签字,因为签字只是吹灰之力的事情。可见,孙某A关于其妻代签字的陈述违背日常生活经验。其次,合同尾部“孙某A”签字下面没有写明年月日,不符合签订合同时签字后马上书写年月日的一般签字习惯,也与日常生活经验相悖。再次,合同的很多重要内容空白,如:1.付款方式及期限;2.买受人逾期付款的违约责任;3.出卖人应当将具备何种条件的网点交付买受人使用,如该网点经验收合格,等等;4.双方如何交接网点。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人是否有权拒绝交接;5.出卖人逾期交房的违约责任;6.关于产权登记的约定。最后,合同第三条约定,涉案房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准。但该合同并没有“附件一”。
  第三,支票的主体不是孙某A,而是公司。该款的所有权属于公司,而不属于孙某A。孙某A并没有举出其从该公司借款的证据。
  第四,用支票提取现金的时间是2月5日、6日、7日、9日、10日,金额共计20万元,但孙某A陈述支付讼争网点价款的时间是3月2日,期间相差20多天。也就是说,孙某A将20万元现金放在家里有20多天时间,明显不合常理。这是因为,难道20多天前孙某A就和某C公司协商好了要在3月2日购买讼争网点?如果这样的话,为什么不在3月2日当天或者前几天开出支票取现?或者将支票直接背书给某C公司?如果20多天前没有协商好,那么孙某A举出的证据的证明力就非常弱,不符合日常生活经验,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条关于“审判人员应当依照法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断,并公开判断的理由和结果”的规定,仅此证据不能让本院确信这些现金是用来支付讼争网点的价款的。
  第五,某C公司没有出具正式发票,而是临时收据。某C公司并没有所售网点的商品房预售许可证明,自然人一次支付10余万元从这样的公司购买不动产,属于重大行为,风险自然很大。面对风险很大的行为,孙某A本应采取必要的防范措施,但其不防范,不要求某C公司开具正式发票,令人生疑,因为临时收据可以不入账,是临时用的,而正式发票必须入账,是正式的,也有据可查。
  第六,更为重要的是,收据本身也漏洞百出。1.大小写数额不一致。小写的数额是合同金额“105462”元,但大写的数额却是“壹拾万零伍仟”,后面没有“肆佰陆拾贰元整”。对此明显的不一致,作为具有完全民事行为能力人的孙某A为什么不要求某C公司重写呢?2.财会主管、记账、出纳、审核、经办栏等皆为空白。为什么收款单位上述人员没有一个人签字呢?特别是经办人应当签字。孙某A对此为什么不提出来呢?这明显不符合收款单位的工作人员书写收据的通常做法;3.落款年月日前皆为空白。这也与收款单位的工作人员书写收据的通常做法不符;4.公章并没有盖在左下角的“单位盖章”处,而是盖在收据的中部偏右处。
  第七,鉴于某C公司承认收到该款的收据本身漏洞百出,该证据系孤证,没有任何入账记录佐证,且某C公司与华某B具有利害关系,本院不能确信某C公司确实收到该款。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条关于“诉讼过程中,一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外”的规定,自认的效果仅适用于诉讼的相互对立的双方当事人之间,而不能适用于第三人。换言之,第三人不受该自认的约束。本案中,原告是华某B,被告是孙某A和某C公司。孙某A和某C公司在本案中不仅不是相互对立的一方,而且其诉讼目的一致,就是阻止华某B对讼争网点的强制执行,故某C公司对于孙某A交付其网点价款的自认,对华某B没有约束力。因此,仅有某C公司的自认,而没有某C公司其他证据如入账记录佐证,加之自认的孤证不是正式发票,而是收据,收据本身也漏洞百出,本院不能确信某C公司收到该款。
  第八,因为孙某A关于某C公司交付钥匙的陈述虚假,而其所举出的收据本身因存在多处不符合日常生活经验的地方,不能让本院形成其在2006年3月2日已经支付价款的内心确信,所以其关于支付合同价款的陈述,虚假的可能性很大。
  根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定,综合考虑以上八点因素,本院认定,孙某A在2006年3月2日并没有向某C公司交付105462元网点价款。
  (二)如前所述,2007年10月12日查封时,孙某A并没有占有讼争网点,既然没有占有,其就不享有所谓的“居住的优先权”,更何况网点并不是用于居住。加之孙某A也没有在2007年10月12日查封前交付网点价款,那么孙某A现在对讼争网点的占有就不是善意占有,而属于恶意占有。本院这样认定,还有许多证据印证,如孙某A陈述“先交钱,后签合同”、在孙某A在场的情况下其在合同上的签名却由其妻代签、合同尾部“孙某A”签字下面没有写明年月日、合同的很多重要内容空白、取款时间和付款时间相隔过长、收据本身漏洞百出、孙某A关于房屋钥匙交给谁的陈述相互矛盾,等等。
  相反,华某B申请查封的行为是善意的,合法的。华某B是某C公司的债权人,在某C公司不主动履行债务的情况下,其对属于某C公司的讼争网点申请查封,请求强制执行,符合法律规定。人民法院查封时查明没有人对该网点占有,现在也查明孙某A在查封前并没有将网点的价款交付某C公司,故华某B的查封申请合法,人民法院的查封合法,因此,孙某A的恶意占有不能对抗华某B的查封申请,不能对抗人民法院的强制执行。换言之,某C公司的债权人华某B有权对讼争网点申请查封,并请求强制执行。
  三、关于在某C公司没有商品房预售许可证明的情况下,孙某A与其签订商品房买卖合同的后果的问题
  需要特别指出的是,在某C公司没有商品房预售许可证明的情况下(一直到现在都没有),孙某A与某C公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同,根据城市房地产管理法第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售,应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,该合同无效。由于无效合同自始无效、违法,法律对其进行的是否定评价,因此孙某A与某C公司签订的合同不受法律保护,该合同的风险也只能由孙某A自行承担。换言之,如果某C公司没有债务,或者自己主动偿还债务,不涉及其债权人申请人民法院强制执行的问题,那么孙某A现在占有的网点就是安全的,不会被强制执行。但是,一旦某C公司与其债权人发生纠纷,一旦出现本案这样的情况,孙某A现在占有的网点也可能得不到法律保护。因此,孙某A遵守法律规定十分重要。假设孙某A和某C公司遵守法律的规定,在某C公司具有商品房预售许可证明的情况下双方才签订商品房买卖合同,之后,将该合同办理备案登记,这样,人民法院查封时就能知道涉案房屋是否已经出售。如果知道已经出售,人民法院就会继续审查孙某A是否支付部分或者全部价款,是否实际占有,孙某A对未办理过户登记手续是否有过错等情况决定是否查封。这样孙某A的合法权益就会得到保护。但实际情况却是,孙某A和某C公司双方都不遵守法律的规定,在某C公司没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖合同,导致合同无法办理登记备案,因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经由某C公司出售的情况,对此后果,只能由孙某A和某C公司承担,而不能由申请查封人华某B承担。可见,本案的根源在于孙某A不守法上。对此,孙某A本人难辞其咎,由其承担败诉的后果,是其自己一手造成的。
  四、关于网点的所有权属于某C公司是否有证据证明和一、二审法院是否混淆法律关系的问题
  孙某A申请再审时主张,原判决认定准许执行,但没有执行标的确属被执行人某C公司这一基本事实的证据。该理由显然不成立,因为讼争网点占用土地的使用权属于某C公司,而讼争网点并没有登记为其他人所有,根据房随地走的确定物权归属的一般原则,应当认为该网点的所有权属于某C公司。
  孙某A在再审申请时还主张,原判决混淆法律关系。一审时查保全措施,二审时审判重点放在孙某A是否善意取得上,就是不审华某B能否具有对抗孙某A的权利,是否可继续执行。该理由不能成立。一审法院认为,“华某B对某C公司所享有的债权,经人民法院的生效裁判文书确认,合法有效。某C公司不能履行判决确定的还款义务,债权人华某B申请执行某C公司的房产来抵偿债务,亦符合法律规定。本案被告孙某A所举证据不足以证明其与某C公司之间的商品房买卖合同在本院对讼争房屋进行查封时已经实际履行,亦不能证明在本院进行查封时其已经实际占有讼争房屋,其所主张的某C公司在2006年3月2日已经将讼争房屋及钥匙交付给其使用的事实因不能提供充分证据予以证明本院不予支持。”一审法院的上述两点理由,就是在论证华某B有权对讼争房屋进行查封,申请强制执行,其结果就是表明华某B的权利能够对抗孙某A的权利。二审法院认为,“孙某A在某C公司未取得商品房预售许可证的情况下购买本案诉争房屋,并且未能向法庭提供购买房屋的正规发票,其作为完全民事行为能力人,在购买房屋这一价值较大的商品时,没有尽到其相应的注意义务,双方买卖房屋的行为存在较大瑕疵。而且,孙某A一、二审期间所提交的证据,均不足以证明其实际占有了诉争房屋,其提出的同时购买多套房屋的事实,并不能导致其对本案诉争房屋享有了相关权利。因此,孙某A提供的证据,并不能证明其享有足以阻止本案诉争房屋转让、交付的相关实体权利,孙某A的上诉主张,证据不足,本院不予支持。”从二审法院的说理看,其要论述的是华某B的权利能够对抗孙某A,华某B有权对讼争房屋进行查封,申请强制执行。因此,孙某A的此点再审申请理由不能成立。
  综上,孙某A的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:
  驳回孙某A的再审申请。
  二〇一三年十月十八日

特别声明

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