商品房买卖合同约定交房条件低于法定交付标准不予支持

来源:深圳房地产法务网 2020-04-09 18:23:21 阅读
关于房屋的交付条件,开发商和买受人原则上是可以在商品房买卖合同中进行约定,但约定的交付条件不应低于法律规定的强制性标准。若约定交付条件低于法定交付条件的,应以法定条件作为补充;反之,若约定交付条件高于法定交付条件的,则可以约定条件为准。
深圳商品买卖纠纷律师
游某A、刘某B商品房预售合同纠纷再审民事判决书
广东省高级人民法院
(2019)粤民再84号
  再审申请人(一审原告、二审上诉人):游某A。
  再审申请人(一审原告、二审上诉人):刘某B。
  被申请人(一审被告、二审被上诉人):罗定市某C置业发展有限公司。
  再审申请人游某A、刘某B因与被申请人罗定市某C置业发展有限公司(以下简称某C公司)商品房预售合同纠纷一案,不服广东省云浮市中级人民法院(2017)粤53民终1337号民事判决,向本院申请再审。本院于2018年11月20日作出(2018)粤民申5117、5119、5120、5121、5122、5124、5131、5133、5134、5137、5139、5145、5146、5148、5151、5152、5154、5158、5160、5161、5163、5166、5176、5177、5180、5182、5187、5188、5191、5192、5194、5198、5199、5204、5205、5208、5209、5210、5214、5220、5224、5230、5231、5239、5241、5248、5249、5250、5251、5252、5255、5257、5258、5262、5267、5269、5270号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。再审申请人游某A、刘某B的委托诉讼代理人沈小杰,被申请人某C公司的委托诉讼代理人陈波、阮永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  游某A、刘某B申请再审称:某C公司通知收楼时,案涉房屋尚未经过消防验收,没有取得消防验收合格证,不符合国家对商品房交付使用的要求,且案涉商品房在2015年1月23日才取得工程竣工验收备案手续。因为上述情况的存在,涉案房屋不具备交楼的必备条件。某C公司逾期交楼构成违约,应向游某A、刘某B承担违约责任。二审判决在某C公司既未取得消防验收亦未取得竣工验收备案的情况下,仍认定案涉房屋符合交付条件属法律适用错误,对游某A、刘某B主张的逾期交楼违约金不予支持错误。据此,游某A、刘某B提出再审请求:(一)撤销本案二审判决;(二)改判某C公司向游某A、刘某B支付逾期交楼违约金108857元(暂计至2015年1月20日,计违约508天,全部违约金计至实际交付房屋之日止);(三)一、二审诉讼费由某C公司负担。
  某C公司答辩称:(一)另案生效判决查明并认定购买了一期房屋的案涉各业主已经于2013年11月1日接收房屋,二期房屋的案涉各业主在2014年10月1日接收房屋。另案为案涉各业主起诉请求逾期办证违约金的案件,在这些案件中,案涉各业主以上述收楼时间为计算逾期办证违约金的起算日,法院也采纳并据此作出判决。以上可以认定案涉各业主已认可房屋在上述时间接收,无论按合同还是法律均已不存在逾期交房的实际损失,某C公司无需承担逾期交房违约责任。(二)消防法属于行政管理性强制规定,并非效力性强制性规范,与该法律规定不符并不必然会导致合同或民事行为无效。合同是双方的真实意思表示,已经排除了通过消防验收这一条件。既然双方在合同约定的验收合格不需要经过消防验收合格并取得工程竣工验收备案,那应该严格按照合同执行。(三)案涉各业主在收到某C公司收楼通知后,并没有书面提出房屋是否符合交付条件的意见,按合同约定,应视为已接收房屋,这一法律事实完全符合合同约定的默示意思表示。合同约定的违约金过高,应该按照租金评估的标准确定案涉各业主的实际损失并据此作出调整,但二审法院没有作出调整。请求法院驳回案涉各业主的再审请求。
  游某A、刘某B于2016年11月9日向一审法院起诉请求:1.某C公司向游某A、刘某B支付逾期交楼违约金108857元(从2013年8月31日计至2015年1月20日止,违约金按总房价日万分之五计算);2.某C公司承担本案诉讼费用。
  一审法院认定事实:某C公司是位于广东省××城街道××城区迎宾路阳光美域商住小区的房地产开发商。2012年10月4日,游某A、刘某B与某C公司签订涉案《广东省商品房买卖合同》。合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房,为阳光美域商住小区内住房,用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售,按套内建筑面积计价。第六条约定交付首期的时间、金额、办理按揭贷款的时间及贷款金额等。第八条约定出卖人应当在2013年8月30日前交楼。依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:“1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……”第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1、2种方式处理:“1、(1)逾期不超过60日,自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行。自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五(该比例比率不小于第1项中的比率)的违约金。”第十一条约定商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示合同第八条约定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内(或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更,而又没有及时准确通知出卖人的)尚未前来办理房屋交接等事项,视为买受人已接收该房屋,由此而引起的一切责任由买受人负责。
  合同签订后,游某A、刘某B按约定付清了房款。某C公司在2013年10月25日向游某A、刘某B发出了《收楼通知书》,通知游某A、刘某B在2013年11月1日至15日期间办理收楼手续。游某A、刘某B至起诉时未办理收楼手续。
  案涉房屋位于案涉小区4号楼。2013年8月23日、2014年7月25日,某C公司(建设单位)、广东中山建设监理咨询有限公司(监理单位)、广州地质勘察基础工程公司(勘察单位)、广东粤建设计研究院有限公司(设计单位)、广东开平二建集团股份有限公司(施工单位)先后对罗定市阳光美域商住小区1-5号楼进行验收,分别作出《建筑工程竣工验收报告》,认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求,一致确认质量合格。
  一审法院判决:驳回游某A、刘某B的诉讼请求。案件受理费1239元,由游某A、刘某B负担。
  游某A、刘某B不服一审判决,上诉请求:1.撤销一审判决;2.某C公司向游某A、刘某B支付逾期交楼违约金108857元(从2014年8月1日至2015年1月20日止,按总房价日万分之五计算)。
  二审法院认定事实:一审查明的事实清楚,二审法院予以确认。另查明,2015年1月21日,阳光美域商住小区(土建)建设工程经云浮市公安消防局消防验收,被评定为消防验收合格。2015年1月23日,案涉小区1、2、3、4、5号楼经向罗定市城乡建设局备案,取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,涉案房屋建筑工程经建设、勘察、设计、施工、监理、消防等相关单位竣工验收合格。
  二审法院认为,本案为商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见,本案二审程序中的主要争议焦点在于:1、涉案房屋的交付条件是否已成就;2、游某A、刘某B要求某C公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间。
  关于涉案房屋交付条件是否已成就的问题。游某A、刘某B上诉认为涉案房屋应通过消防验收才符合交付使用标准。二审法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格作为交付涉案房屋的条件,而涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条已规定,竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收,经验收合格方可交付使用。即经五方验收后,商品房验收合格的,已符合交付使用的标准。双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案房屋的交付条件,而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位综合验收合格作为交付条件。某C公司对涉案房屋已于2013年8月23日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位进行了验收,《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格,涉案房屋已符合合同约定的交付条件,即从2013年8月23日起,涉案房屋的交付条件已成就。因此,游某A、刘某B认为涉案房屋应通过消防验收才符合交楼条件,与双方合同约定不符,二审法院不予支持。
  关于游某A、刘某B要求某C公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间的问题。涉案《商品房买卖合同》第八条已明确约定涉案房屋的具体交付时间。而涉案房屋在2013年8月23日已达到交付标准,某C公司也在验收后向游某A、刘某B发出收楼通知书,通知其到某C公司处办理收楼手续。因此,某C公司实际违约期间为合同约定的交楼时间到通知收楼的时间止。因双方合同第九条约定:“……逾期超过60日后,……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。”即双方所约定的违约金是按某C公司违约的时间累计而成,每违约一天,则计算一天的违约金,属于继续性债权,故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”涉案房屋约定交付时间为2013年8月30日,某C公司上述期限内未交付涉案房屋给游某A、刘某B,从此时起游某A、刘某B的权利已受到侵害,每天产生的债权均受到侵害,每个债权分别适用二年的诉讼时效。游某A、刘某B于2016年11月9日向一审法院提起诉讼,根据上述法律的规定,游某A、刘某B要求某C公司支付起诉前两年产生的违约金,已超过二年的诉讼时效期间,应不受法律保护,一审判决驳回游某A、刘某B请求某C公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求正确,二审法院予以维持。
  二审法院判决:驳回上诉、维持原判。二审案件受理费2477元,由游某A、刘某B负担。
  本院经审理查明,一、二审查明的基本事实属实,本院予以确认。再审中,游某A、刘某B及某C公司未提交新证据。双方在再审庭审时,确认游某A、刘某B至起诉时未办理收楼手续。
  本院另查明,某C公司在涉案房屋取得消防验收及办理工程竣工验收备案手续后没有向游某A、刘某B重新发出收楼通知书。关于逾期交楼违约金的问题,某C公司在本院再审期间提出,违约金过高请求予以调整。
  本院再审认为,再审案件应当围绕再审请求进行。根据游某A、刘某B申请再审的请求,本案的争议焦点是:(一)如何计算逾期交楼违约天数;(二)如何计算逾期交楼违约金。
  关于如何计算逾期交楼违约天数的问题。依案涉合同之约定,逾期交房违约金是以日为时间单位累计计算违约金,因此应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。本案诉讼时效期间应以起诉之日倒推两年为起算点,超过此法定诉讼时效期间的诉请不予保护。出卖人交付的商品房应符合基本的安全条件和居住要求。按照消防法(2008年修订)第十一条、第十三条规定,国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。对未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)第十一条规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。虽案涉4号楼于2013年8月23日经建设、监理、施工、勘察、设计单位共同验收(以下简称五方验收)合格,但至2015年1月21日才通过消防验收,2015年1月23日才取得竣工验收备案。此时,案涉商品房才符合交付条件。二审判决认定案涉商品房经五方验收即已符合交付条件错误。某C公司于2013年10月25日向游某A、刘某B发出收楼通知书,该通知书发出时案涉房屋尚不符合交付条件,而某C公司在案涉房屋符合交付条件后未再通知游某A、刘某B收楼。因此,具体逾期交楼违约天数应结合合同约定交楼日和实际收楼日予以确定,起诉前小业主已实际收楼的,逾期的交楼违约天数从合同约定的交楼日之日起计算至实际收楼日,起诉时尚未收楼的则统一计算至起诉之日。游某A、刘某B至起诉时未办理收楼手续,于2016年11月9日向一审法院提起诉讼。据此,游某A、刘某B可主张2014年11月9日至2016年11月9日期间的逾期交楼违约金。由于游某A、刘某B在一审起诉时只诉请某C公司支付2013年8月31日至2015年1月20日的违约金,这属于游某A、刘某B对自身诉讼权利的处分,因此,本院认定可支持的违约金计算期间自2014年11月9日至2015年1月20日,共计73天。
  关于逾期交楼违约金的计算标准问题。案涉合同约定的逾期交楼违约金标准为已交房价款的日万分之五。游某A、刘某B主张按合同约定的上述标准计付,某C公司向本院提出违约金数额过高,请求予以调整。由于游某A、刘某B不能提交证据证明其因某C公司逾期交楼所造成的实际损失金额,依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等规定,综合考虑双方的履约情况、过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,本院酌情将案涉逾期交楼违约金标准调整为以已付房款为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。
  综上所述,游某A、刘某B的部分再审请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第一款的规定,判决如下:
  一、撤销广东省云浮市中级人民法院(2017)粤53民终1337号民事判决及广东省罗定市人民法院(2016)粤5381民初2744号民事判决。
  二、罗定市某C置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内,以游某A、刘某B已付购房款428571元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向游某A、刘某B支付逾期交房违约金,违约天数共计73天。
  三、驳回游某A、刘某B的其他诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  一审案件受理费1239元、二审案件受理费2477元,共计3716元,由罗定市某C置业发展有限公司负担。
  本判决为终审判决。
  二〇一九年十二月五日
   

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