买受人对于所买受不动产的民事权益不能够排除在先成立的抵押权

来源:深圳房地产法务网 2020-04-23 17:47:55 阅读
李某B与某C物业公司签订房屋买卖合同时该抵押权业已存在,而李某B在签订房屋买卖合同时未履行合理的注意义务,导致案涉房屋因存在他人抵押权而无法登记。因此,未能办理过户登记系买受人李某B自身的原因导致,不符合无过错不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。
深圳执行异议律师
中国某A银行股份有限公司重庆九龙坡支行与李某B申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
重庆市高级人民法院
(2018)渝民终556号
  上诉人(原审原告、申请执行人):中国某A银行股份有限公司重庆九龙坡支行。
  被上诉人(原审被告、案外人):李某B。
  原审第三人(被执行人):重庆某C物业发展有限公司。
  上诉人中国某A银行股份有限公司重庆九龙坡支行(以下简称农行九龙坡支行)因与被上诉人李某B、原审第三人重庆某C物业发展有限公司(以下简称某C物业公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服重庆市第五中级人民法院(2018)渝05民初157号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  农行九龙坡支行上诉请求:1.请求撤销一审判决并准许执行位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库负1-8#房屋,律师费1000元由李某B承担;2.本案一、二审诉讼费用全部由李某B承担。事实和理由:1.农行九龙坡支行与某C物业公司就案涉房屋签订了抵押合同并办理了抵押登记,其享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十九条的规定,案外人所购的商品房需用于居住。本案中李某B购买的是杂物间,不符合排除执行的情形。2.一审判决适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定是错误的。3.李某B未直接付款给某C物业公司不合常理。4.李某B提供的商品房买卖合同第一条第二款中载明的房地产权证号对应的不动产系高朋花园地面上住宅商品房,并非本案涉及的车库及杂物间。5.李某B提供的占有证据未注明业主,不能认定其合法占有案涉房屋。6.李某B未举示证据证明案涉房屋符合合同约定的交付条件。7.案涉房屋从2010年起一直抵押给中国某A银行股份有限公司重庆渝北支行,并办理了抵押登记。李某B在购买房屋时,忽视农行九龙坡支行的抵押权,其未尽到合理注意义务,应承担相应的法律后果。
  李某B辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当驳回上诉,维持原判。事实和理由:1.其已支付全部价款,且经由中介购买,事实真实确凿。2.其不清楚案涉房屋的抵押情况。
  某C物业公司未发表意见。
  农行九龙坡支行向一审法院起诉请求:许可对重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库负1-8#房屋的执行,律师费1000元、诉讼费用及实现债权的费用由李某B负担。
  一审法院认定事实:2013年8月2日,农行九龙坡支行与某C物业公司签订《抵押合同》,约定某C物业公司为农行九龙坡支行在与重庆禾森苑商贸有限公司签订的《流动资金借款合同》中享有的债权提供抵押担保,被担保的本金数额为1100万元,担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损失赔偿金、迟延履行债务的利息、迟延履行金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。抵押物为某C物业公司所有的坐落于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库幢-2-杂物间1,房产证号为201房地证2009字第82726号,建筑面积5129.98平方米。2013年8月5日,登记机关为该房屋办理了抵押登记。
  农行九龙坡支行诉重庆禾森苑商贸有限公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、某C物业公司金融借款合同纠纷一案,一审法院于2015年9月17日作出(2014)渝五中法民初字第00850号民事判决书,判令:“一、被告重庆禾森苑商贸有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告农行九龙坡支行借款本金1100万元;二、被告重庆禾森苑商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行截止2014年8月4日的借款利息155636.03元;三、被告重庆禾森苑商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行罚息,从2014年8月5日起以1100万元为基数按年利率10.35%计算,至付清时止;四、被告重庆禾森苑商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行复利,至2014年9月2日的复利为2200.58元;从2014年9月3日起以155636.03元为基数按年利率10.35%计算,至付清时止;五、原告农行九龙坡支行有权就被告某C物业公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库幢-2-杂物间1房屋优先受偿;六、被告陈敬东与被告邹昭皓对被告重庆禾森苑商贸有限公司承担的以上判决第一项、第二项、第三项、第四项给付义务承担连带清偿责任;七、被告李徐卉对被告邹昭皓因履行本判决第六项所负债务承担连带清偿责任;八、驳回原告农行九龙坡支行其他诉讼请求。”
  该判决发生法律效力后,因重庆禾森苑商贸有限公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、某C物业公司未如期履行义务,农行九龙坡支行向一审法院申请强制执行。在该案执行过程中,一审法院于2016年12月6日作出(2016)渝05执883号执行裁定书,查封了被执行人某C物业公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园的房产(房产证号:201-2009-827**)。李某B对此提出书面异议,一审法院于2017年12月8日作出(2017)渝05执异2325号执行裁定书,裁定:中止对位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库负1-8#房屋的执行。农行九龙坡支行不服该裁定,遂提起本案诉讼,并产生律师费1000元。
  一审法院另查明:2015年7月25日,某C物业公司与李某B签订《重庆市商品房买卖合同》,将本案诉争房屋出售给李某B,成交金额为16.8万元。同日,某C物业公司出具收据,收到李某B交来负1-8#号房款16.8万元。李某B在庭审中称,争议房屋实际是通过中介公司从原买受人孔玲处买来,而后与某C物业公司转签合同即前述《重庆市商品房买卖合同》。为此,李某B提交重庆渝贵人置业顾问有限公司、孔玲、李某B三方于2015年7月23日签订的房屋买卖(转让)居间合同一份;重庆渝贵人置业顾问有限公司收取居间费3000元的收据一份;孔玲于2015年7月23日、2015年7月25日分别出具的收到李某B购房定金8000元、购房款16万元;李某B于2015年7月25日转出16万元的重庆农村商业银行股份有限公司渝北支行统景分理处对私客户对账单及当日向孔玲支付16万元的客户付款回单。李某B还提交交纳该房屋电费的收据等证据,证明其实际占有使用涉案房屋至今,但未能办理房屋产权证。
  一审法院认为,被告李某B与第三人某C物业公司在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中所购涉案房屋系非住宅。《执行异议复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,李某B在涉案房屋被依法查封前与某C物业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》,已经支付全部房款,并且占有使用至今。房屋产权通常是开发商才能办理,后由于开发商抵押等原因导致未能办理房屋产权证书到李某B名下,李某B没有过错。因此,李某B的权利符合该规定的各项要件,可以阻却执行。根据《执行异议复议规定》第二十七条的规定,抵押权优先受偿,但法律与司法解释另有规定的除外。该司法解释第二十八条的规定即属于除外情形之一,符合规定的即可排除抵押权人对抵押物的执行。因此,原告要求继续执行争议房屋的诉讼请求,一审法院不予支持,原告主张的律师费也没有法律依据,一审法院不予支持。依据《执行异议复议规定》第二十八条之规定,判决:驳回原告农行九龙坡支行的诉讼请求。案件受理费3660元,由农行九龙坡支行负担。
  本院二审查明:李某B在一审中举示了案涉房屋2016年1月的电力缴费收据。
  本院对一审查明的事实予以确认。
  本院认为,本案的争议焦点是:李某B就案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。
  综合本案查明的事实,应认定李某B就案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。事实和理由:《执行异议复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,首先,李某B与某C物业公司于2015年7月25日就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》,签订合同时某C物业公司已取得案涉房屋的房屋产权证,故某C物业公司作为所有权人有权将案涉房屋卖与李某B,应当认定李某B与某C物业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。其次,根据李某B提供的电力缴费证据,其至少于2016年1月已占有案涉房屋,而人民法院的查封时间是2016年12月6日,故其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。再次,根据李某B举示的收据、收条、对私客户对账单、客户付款回单可证明其已支付了案涉房屋全部价款,付款金额和合同约定一致,能够在时间、金额上相互印证,故应当认定李某B已支付案涉房屋全部价款。最后,根据查明的事实,李某B与某C物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同,但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记,享有抵押权。李某B与某C物业公司签订房屋买卖合同时该抵押权业已存在,而李某B在签订房屋买卖合同时未履行合理的注意义务,导致案涉房屋因存在他人抵押权而无法登记。因此,未能办理过户登记系买受人李某B自身的原因导致,不符合无过错不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。所以,李某B就案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。
  综上,一审判决适用法律错误,应予撤销。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
  一、撤销重庆市第五中级人民法院(2018)渝05民初157号民事判决;
  二、准许对重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号负1-8#房屋的执行;
  三、驳回中国某A银行股份有限公司重庆九龙坡支行的其他诉讼请求。
  一审案件受理费3660元,由李某B负担3610元,由中国某A银行股份有限公司重庆九龙坡支行负担50元;二审案件受理费3660元,由李某B负担3610元,中国某A银行股份有限公司重庆九龙坡支行负担50元。
  本判决为终审判决。
  二〇一八年十二月二十六日
   

特别声明

  本网为非营利性普及房地产领域法律知识公益网站,所刊讯息仅仅出于传递更多信息之目的及用于学术探讨和实务交流,该等行为既不意味着本网对其真实性、准确性进行判断,亦不构成本网出具任何用途之意见或建议。若所刊文章有来源标注错误或冒犯了您的合法权益,请权利人持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢。
上一篇:商品房买卖合同约定交房条件低于法定交付标准不予支持
下一篇:卖方购买学位房反悔,卖方索赔获法院支持