开发商引进名校流产,业主诉请赔偿被驳回

来源:深圳房地产法务网 2020-07-12 15:07:32 阅读
业主起诉认为出卖人有关引进深圳实验学校的宣传构成要约,应视为合同内容,要求出卖人承担未能引进深圳实验学校的违约责任,赔偿业主经济损失。法院认为出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任的条款,不应当认定为合同内容。
深圳学区房律师
黄某A等53户业主与深圳市某B房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
(2014)深中法房终字第2360-2365、2367-2413号
  上诉人(原审被告):黄某A等53户业主。
  53案被上诉人(原审被告):深圳市某B房地产开发有限公司。
  上诉人黄某A等53户业主因与被上诉人深圳市某B房地产开发有限公司(以下简称某B公司)商品房预售合同纠纷五十三案,不服深圳市龙岗区人民法院作出的民事判决(原审案号详见附表),向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本五十三案进行了审理。本五十三案现已审理终结。
  原审法院查明:2013年(签约的具体时间详见附表),黄某A等53户业主(买受人)与某B公司(出卖人)签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》,约定黄某A等53户业主向某B公司购买某B公司开发的位于深圳市龙岗区龙岗街道金地名峰项目的房屋(具体房号、购房总价款详见附表)。合同第九条约定:出卖人应当于2014年9月30日前将本房地产交付给买受人,交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案(回执)》;出卖人书面通知买受人交付后,买受人经验收同意收楼的,本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日;出卖人通知买受人交付后,买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的,本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第二十八条约定:买卖双方可约定其他条款列于附件五中;附件需经双方签字、盖章方为有效;本合同的附件及附图均为合同的组成部分;出卖人所作的销售广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为本合同的组成部分,出卖人应承担相应的义务。合同附件二列明了共用设施和附属配套项目:社区服务站、居住小区级文化室、社区警务室、物业管理用房、垃圾收集站。合同附件五《买卖双方补充约定》第十八条“对本合同第二十八条的变更及补充”约定:买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准,对双方具有约束力,买受人确认出卖人所作的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺,对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响,不作为本合同的组成部分,对双方不具有约束力;第十九条“对本合同第三十一条的变更及补充”约定:本合同及双方签署的其他协议书或补充协议为买卖双方经充分协商而达成的一致约定,双方在签署之前已认真阅读、理解、知悉并接受,买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任的条款,并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明,买受人明确表示理解并接受。合同附图《总平面图》未显示有关学校的规划内容。合同签订后,黄某A等53户业主按约向某B公司支付了购房款,涉案建筑工程于2013年10月23日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》,某B公司现已向部分业主交付了房屋。
  黄某A等53户业主向原审法院提供了以下证据,拟证明某B公司进行虚假宣传:1、沙盘模型,该模型上放置了“深圳实验学校”的标牌,标牌位置位于涉案花园之外;2、新浪地产网题为“实验学校落户龙岗金地名峰名校为邻”的文章;3、金地名峰网购宣传资料,显示了“省级名校优越教育,让孩子奔向锦绣前程”、“深圳名校学位,12年保驾护航”、“项目一路之隔的是公立9年一贯制重点学校——深圳实验学校或将入驻”等内容。
  黄某A等53户业主向原审法院提供了一份由深圳市鹏建土地房地产评估有限公司于2014年7月8日出具的《房地产减损价值咨询报告》,结论为:金地名峰小区因配套名校失实而导致的房地产价值减损为2506元/㎡。
  某B公司向原审法院提供的《金地名峰花园购买风险提示》第11条显示“本项目营销中心及销售资料中展示的总平面图、沙盘模型等,仅作为本项目规划效果示意,与实际状况可能存在差异,仅供参考。具体内容以政府规划部门最终审批的图纸及签订的相关买卖法律文件为准”;《金地名峰花园购买风险提示》第21条显示“本项目售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对买方造成的不利影响。以上本项目红线内因素,基于经政府批准的规划设计方案,因规划及设计方案调整而导致变化的,以最终政府批准的规划及设计方案为准,开发商不承担违约责任,以上本项目红线外不利因素,信息来源于目前环境现状或相关政府规划,将来可能发生调整,届时不再另行通知。由于条件所限,开发商不能穷尽所有红线外不利因素,也不对此构成承诺,请客户在选购房产前仔细比较并慎重决定”。
  原审法院经查,某B公司等五家房地产开发公司曾向深圳市龙岗区人民政府递交《引进中小学名校(深圳实验学校)的申请》,希望对于振业峦山谷及金地名峰之间的09-03GIC55学校规划用地引进一所深圳名校(建议深圳实验学校),以提升片区的教育资源配套。深圳市龙岗区教育局于2012年12月4日向深圳市龙岗区政府递交《关于宝荷片区引进中小学名校的意见》,称市教育局已下达正式通知,明确今后市直属学校不再输出市级教育品牌,故来文要求该局无法实施,该局将在实施公办的过程中把学校办好。某B公司称在深圳市龙岗区教育局于2012年12月4日答复之后的约10天左右知道已无法引进深圳实验学校,即停止了有关宣传行为。黄某A等53户业主称某B公司此后仍在进行相关宣传,并提供了某B公司于2013年7月12日发出的《致金地名峰一期业主的一封信》,该信的主要内容为某B公司表示愿意在政府相关部门的协调和帮助下积极推进引进名校联合办学的事宜。
  原审法院另查,某B公司虚假宣传一案,深圳市市场监督管理局龙岗分局对某B公司作出了如下处罚:(一)责令停止违法行为;(二)消除影响;(三)罚款20万元。
  黄某A等53户业主在一审提出的诉讼请求为:1、某B公司赔偿黄某A等53户业主经济损失(具体赔偿数额详见附表);2、由某B公司负担本案诉讼费用。
  原审法院认为:黄某A等53户业主与某B公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》是双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约;该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。可见,除符合上述条件的出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺外,其他商品房销售广告和宣传资料均应认定为要约邀请。而某B公司在销售涉案商品房的过程中宣传的深圳实验学校并不在该商品房开发规划范围内,因此,某B公司所作的说明和允诺不构成要约。黄某A等53户业主与某B公司在上述《深圳市房地产买卖合同(预售)》第二十八条约定:…出卖人所作的销售广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为本合同的组成部分,出卖人应承担相应的义务,但如上所述,因本案某B公司所作的销售广告、宣传资料不符合要约条件,不适用该条约定。另黄某A等53户业主与某B公司在合同附件五《买卖双方补充约定》第十八条中对合同第二十八条内容作了变更及补充,明确排除了宣传广告资料的约束力。综上,黄某A等53户业主现认为某B公司的宣传构成要约并以此要求某B公司承担违约责任,没有法律依据,原审法院不予支持。
  对于开发商就非开发规划范围内的配套设施所作的销售宣传,非开发商所能决定和实现,本案某B公司在宣传过程中也曾使用了“或将入驻”、“将来可能发生调整”等字眼,进行了风险提示,在签订合同时更拒绝将相关宣传内容作为要约,购房者应尽一定的审查义务,谨慎选择。
  综上,原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决:驳回黄某A等53户业主的诉讼请求。各案一审案件受理费均为4600元,由黄某A等53户业主各自负担。
  上诉人黄某A等53户业主不服原审判决,向本院提起上诉,请求判令撤销原审判决,改判某B公司赔偿黄某A等53户业主经济损失22万元,并由某B公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由:一、原审法院违反了“立审分离”原则,程序严重违法。原审法院受理黄某A等53户业主材料后,自称原审法院民三庭审判人员的人打电话要求黄某A等53户业主撤回起诉,理由是其认为本案某B公司的虚假宣传不构成要约。该审判人员在审判过程中应该回避,请二审法院予以查明。且本系列案件审理时间紧迫,判决过于仓促,没有足够时间审理查明事实。二、原审判决认定事实不清,以偏概全。将深圳市市场监督管理局龙岗分局认定并处罚的某B公司通过各种宣传方式宣传深圳实验学校名校配套入驻的“虚假宣传违法行为”只是定性为“要约邀请”,而没有定性为损害黄某A等53户业主合法权益的“违法行为”。(一)某B公司虚假宣传深圳实验学校配套入驻的行为,已被深圳市消委会作为2013年十大消费维权案例之一向社会公开发布,而且被深圳市市场监督管理局龙岗分局定性为违法行为,且已对黄某A等53户业主涉案合同订立和价格确定有重大影响。某B公司也已确认其真实性。《深圳市市场监督管理局龙岗分局政府信息公开答复书》(2014.3.20)证明某B公司在涉案房产销售过程中虚假宣传已被行政处罚,第一个处罚是责令停止违法行为,第二个处罚是消除影响,第三个处罚是罚款20万元,这说明行政部门认定的某B公司的名校配套的虚假宣传对涉案房产买卖合同的订立和价格确定有重大影响,所以予以处罚。某B公司认可上述答复书的真实性,自己都承认其虚假宣传行为是违法行为,且己对黄某A等53户业主涉案合同订立和价格确定有重大影响。而原审判决将该“违法行为”认定为“要约邀请”,仅仅是销售宣传,认定错误。某B公司对黄某A等53户业主提出的“调查取证申请书”及所申请调取的材料的证明内容的真实性也予认可。该申请书调取的内容是为了证明“被告隐瞒深圳市龙岗教育局《关于宝荷片区引进中小学名校的意见》,仍然进行恶意虚假宣传,误导购房者”等内容。鉴于某B公司承认恶意虚假宣传的事实,原审法院在征求黄某A等53户业主意见后没有调取证据材料。为了查明案件事实,现请求二审法院调取《调查取证申请书》所申请的全部材料。(二)原审法院错误理解黄某A等53户业主的证据证明内容,或者对黄某A等53户业主的证据断章取义,忽略某B公司整体全方位综合虚假宣传广告(电视广告、宣传彩页、沙盘模型网络宣传等)且被新闻揭露的事实。1、原审判决认定:“原告向本院提供了以下证据,拟证明某B公司进行虚假宣传:1、沙盘模型,该模型上放置了“深圳实验学校”的标牌,标牌位置位于涉案花园之外;……”,与开庭笔录记载的证明内容完全不符。黄某A等53户业主庭审中说该标牌是沙盘模型中的醒目位置,并占20%的面积。从未说过标牌位置位于涉案花园之外。2、黄某A等53户业主当庭提交的新证据(电视销售广告刻录的光盘),某B公司当庭予以质证,从光盘内容中非常清晰明确地看到某B公司的员工在电视广告宣传中指着金地名峰小区开发墙面规划图在电视广告宣传中大肆宣传“深圳实验学校就在金地名峰小区边上,是九年制公立学校,是深圳前三的一个学校,预计明年9月份开始招生。”但原审判决里对该视频证据只字未提,忽视该份具有重大证明力的证据。该证据明确显示某B公司在销售过程中没有任何风险提示和购房提示。3、原审判决认定:“金地名峰网购宣传资料,显示了‘省级名校优越教育,让孩子奔向锦绣前程’、‘深圳名校学位,12年保驾护航’、‘项目一路之隔的是公立9年一贯制重点学校——深圳实验学校或将入驻’。”没有完整呈现证据全文内容。第三组证据后面还有明确的“预计明后年正式招生”。来自某B公司的宣传资料上明确写着内容为“省级名校优越教育,让孩子奔向锦绣前程”“周边学府林立,幼儿园、小学、中学相距500米内,公立九年一贯制重点学校……深圳市实验学校,近在咫尺;好教育好环境好前程”等文字。某B公司99.99%的广告是明确肯定深圳实验学校配套入驻。还有很多新闻报道原审判决没有作出任何说明。上述证据均己被行政部门认定为虚假宣传且有恶劣影响的违法行为。(三)某B公司只提交了一个当事人(相对于其他当事人即为案外人)的《金地名峰花园购买风险提示》,原审法院就据此认定黄某A等53户业主也收到了该风险提示,况且该风险提示上没有写明日期。特别要注意的是深圳实验学校纯属子虚乌有的事实,以前不存在,以后也确定不存在。而某B公司根本没有提示该虚假宣传的风险。(四)某B公司提交的证据《认购补充协议》没有第二十一条,这是极其严重的错误。经核实黄某A等53户业主没有签收过《认购书补充协议》第21条。(五)黄某A等53户业主有充分证据证明某B公司一直虚假宣传。某B公司何时终止虚假宣传,举证责任应由某B公司承担。深圳市市场监督管理局龙岗分局对某B公司作出的行政处罚是2014年2月份做出的,显示其虚假宣传持续到了2014年2月份。而原审判决却在某B公司没有证据的情况下,认定其在龙岗教育局于2012年12月4日明确答复不能引进实验学校后不久,就己停止虚假宣传,这是极其错误的。(六)《房地产减损价值咨询报告》由专业机构出具,其结论“金地名峰小区因配套名校失实而导致的房地产价值减损为2506元/m2”真实合法有效。反映了虚假宣传名校配套失实的房地产价值减损的事实。与众所周知名校学位房一般高出普通学位房价值30-50%的事实相互印证。而原审判决对该报告不作任何说明,回避客观事实的存在。综上,某B公司因楼盘销售不佳、虚假宣传名校深圳实验学校配套入驻,己构成虚假宣传,对涉案合同订立和价格确定有重大影响。且已被深圳市消委会和深圳市市场监督管理局龙岗分局认定虚假宣传系违法行为并予以了行政处罚,其中第二个处罚是消除影响。某B公司在一审也明确承认虚假宣传名校配套的事实,而原审判决对某B公司虚假宣传的行为刻意回避,同时忽视某B公司需要消除影响这个处罚,对全案最大的争议焦点问题不作出任何处理,有失公允。三、某B公司应承担缔约过失责任,应承担虚假宣传深圳实验学校配套入驻失实导致房产价值损失赔偿责任。黄某A等53户业主在庭审中针对某B公司的答辩特别强调如下诉讼理由:“被告的虚假宣传名校配套已经深圳市消委会和深圳市市场监督管理局龙岗分局认定并予以行政处罚,该虚假宣传对原告合同的订立和价格的确定以及对被告涉案楼盘的销量价格的拉升有重大影响,从而导致原告其子女失去了入学名校的机会,并造成了重大的房价经济损失,也失去了由于深圳房产政策的限制而进一步选择适合自己楼盘的机会,因此被告应承担缔约过失责任。”另外,民事代理词中多次指出某B公司违背诚信原则,需承担缔约过失责任。但原审判决书只单一的对某B公司是否构成违约责任作认定,忽视我方着重强调的缔约过失责任。本案是开发商以肯定、明确、具体的方式,对商品房及相关设施进行说明和承诺,足以使购房者产生信赖而有意购买该商品房,甚至于对该商品房的价格都产生重大的影响。如果开发商的这种说明或承诺是不真实的、欺诈性的,就一定会导致购房者产生错误的意思表示,从而导致购房者出现损失。如果没有这么一个深圳实验学校,购房者态度非常明确根本不想购买这套房屋,也根本不接受一个相对较高的价格。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第68条规定,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,在商品房开发规划范围内,如果出卖人就房屋及相关设施所作的明确具体、欺诈性的说明和允诺,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。与此不同,在商品房开发规划范围外,如果开发商对相关设施进行明确具体、欺诈性的说明和允诺,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,虽然不能被视为合同内容,不发生合同的效力,但是由于开发商的欺诈导致购房者遭受严重损失,开发商也应为自己的欺诈行为承担责任,即民法所称缔约过失责任。我国合同法第四十二条规定,当事人在订立合同中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,或者有其他违背诚实信用原则的行为,造成对方损失的,应当承担损害赔偿责任。第五十四条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据合同法的相关规定,受到损失的购房者既可以要求赔偿,也可以要求变更或者撤销购房合同。原告要求缔约过失损失赔偿有充分的法律依据。涉案合同第28条约定宣传为合同组成部分。《最高人民法院关于审理商品房和买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定,商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响的,应当视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。某B公司庭审中己承认虚假宣传,对合同订立和价格确定有重大影响,应视同合同内容。合同法第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此,开发商的销售广告和宣传资料作为要约邀请,如对其相关设施所作的说明和允诺具体确定的,且对商品房买卖合同的订立及价格有重大影响的,即使该说明和允诺未载入买卖合同,亦应视为合同内容。所以,某B公司在广告内容上的说明和允诺应视为合同内容,应按合同内容履行义务,否则应承担违约责任。最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中,明确以“商品房开发规划范围内”为适用标准,“商品房开发规划范围外”的虚假广告,不视为合同内容,并不适用该司法解释的规定。但是并不意味着,开发商对于商品房开发规划范围外的相关设施就可以随心所欲进行虚假说明,而不用承担任何责任。事实上,某B公司正是意图根据这条司法解释逃避法律责任,在庭审中某B公司提供一系列证据,包括《土地使用权出让合同书》《建设用地规划许可证》《南约地区法定图则》等证据材料,均强调深圳实验学校并不在其商品房开发规划范围内,不属于项目规划配套,深圳实验学校能否入驻该片区与其没有任何关系。某B公司事先既然己明知商品房开发规划内外无名校入驻,为何却在各类广告中大肆宣传,如果业主不能请求缔约过失赔偿和违约赔偿,难道其欺诈行为就无从追诉?而其它房地产开发商是否可以效法该做法,从而获得巨大的利益。综上所述,某B公司虚假宣传行为明确具体,严重影响了合同的订立和价格的确定,极大地损害了黄某A等53户业主的合法权益,原审法院判决某B公司不承担任何责任,违反了法律的公平原则和诚实信用原则,损害了当事人的合法权益。为了维护黄某A等53户业主的合法权益,请求二审法院对原审判决依法改判,支持黄某A等53户业主的上诉请求。
  上诉人黄某A等53户业主在开庭时补充如下上诉理由:一、原审判决最为重要的事实依据是《认购书补充协议》第21条,在黄某A等53户业主至上诉期满后,原审法院不应该再以民事裁定书将《认购书补充协议》以笔误名义更正为《金地名峰花园购买风险提示》。黄某A等53户业主是2014年11月24日收到该民事裁定书,此时黄某A等53户业主已过上诉期,当事人已支付上诉费,如允许更正,此举剥夺了黄某A等53户业主是否决定上诉的上诉权,如果因此败诉,上诉费不应当由上诉人负担。黄某A等53户业主上诉且上诉期满后已经进入了上诉程序,原审法院无权以笔误名义予以更正,否则审限不分,破坏了两审终审制。二、关于本案的案由。黄某A等53户业主在一审开庭笔录第15页第17行明确表示本案案由应由人民法院根据查明的事实决定,黄某A等53户业主在庭审中已经明确提出本案既有违约之诉,也有某B公司虚假宣传,应承担缔约过失责任所导致的损害赔偿之诉,在庭审中业主已经明确表示某B公司应承担缔约过失责任。原审法院应将此列为争议的焦点,并且予以明确,本案的诉讼请求为请求法院依法判令被告赔偿原告经济损失22万元,该诉讼请求明确,且与当事人庭审中针对某B公司答辩的陈述意见完全一致。三、一审程序错误。本系列案件由两个合议庭合并审理,只有两份判决书,本系列案件一审期间上诉人只签了两份笔录,实际出现了五个合议庭,三个不同的书记员,五份民事判决书,程序严重混乱。
  被上诉人某B公司答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判。一、对黄某A等53户业主提出的风险提示书只有一人签署的问题,这不是事实。当时在法庭上为了节省时间,我们只拿出了一份风险提示作为例子进行说明,但是114位业主全部签署了风险提示,我方今天也带来了业主签署的文件,如果法院认为有必要,我方可以提供所有原件供法庭审核,在一审我方出示一份作为例子,当时法官征询过对方的意见,要不要核对原件,因为我方当时也说带了所有114户的原件,当时业主方没有说要核对,现在我方开庭也带了购买风险提示。购买风险提示以及认购书补充协议、合同附件五都是在签署买卖合同的时候都要签署的一系列文件,而且当时在售楼现场都公示了的,在购买风险提示最后一段有明确说明,且有业主签名,所有业主都签署了。二、本案的事实已经基本查清,不存在上诉状所谓事实不清的问题。(一)某B公司一审当庭承认因金地名峰销售宣传问题被工商局认定为虚假宣传,并因此受到罚款20万元行政处罚的事实,在这一点上双方并无争议,一审已经查明。关于是否调取行政处罚的材料,原审法院在庭审中也征询了黄某A等53户业主的意见,黄某A等53户业主同意不调取。某B公司对于工商局关于虚假宣传的认定始终持保留态度,只是考虑到工商局所承受的群体事件的压力,为了维护社会稳定而没有提出行政复议和行政诉讼,但从未承认自己有恶意虚假宣传或欺诈行为。某B公司不存在恶意虚假宣传和欺诈的事实。1、某B公司在宣传中有“或”的表示,这点在黄某A等53户业主一审起诉状所附证据中就有;2、在宣传单页以及沙盘上都有以政府审批为准的提示,其中第二条是“仅供参考…具体以政府最终批准文件和合同为准”;3、某B公司已在合同等各种法律文件中反复提示买方各种风险,尽到了提醒义务,并约定以最终的合同内容为准。(二)关于事实部分,某B公司没有任何恶意进行欺诈宣传。某B公司确有意愿引进名校,首先是和其余四家开发商签订了协议,引进名校,然后向区政府递交了引进名校的报告,区政府也认为符合龙岗发展战略,同意引进,并交区教育局办理,只是后来由于政策变化,市教育局不批准而没有成功,这是众所周知的事实。在业主方一审提交的证据中有我们五家的申请和区教育局给区政府的复函,说明了引进名校不能成功是因为市教育局的决定,说明我们确实做了引进的工作。这种政府主管机关的原因导致不能引进成功,属于房地产买卖合同补充协议第10条约定的不可抗力。(三)广告用语往往精炼简短,某B公司在广告宣传资料中同时运用大量解释性文件,同时在买卖合同中进行说明,黄某A等53户业主应认真查阅,审慎决定。(四)关于黄某A等53户业主认为事实不清的问题,其一是沙盘模型,一审认定名校标牌在红线之外,是与事实相符的。在沙盘上有“仅作模型展示”的提醒。处罚决定书是在2014年2月作出,不代表违法事实就一直持续到2014年2月,事实上某B公司在获知龙岗区教育局的意见后就停止了关于实验学校的宣传。三、我方认为原审判决适用法律正确。如果以起诉状的违约赔偿为案由的话,根据最高人民法院有关商品房司法解释的规定,属于红线外的宣传不构成要约,在所有的文件中没有关于实验学校的约定,我们没有违约,所以不应当赔偿。关于缔约过失责任,首先以合同法第四十二条为依据,缔约过失责任只适用于合同没有成立或合同被撤销的情况下。本案房地产买卖合同已经双方签署盖章,并经国土局备案,合法有效,已经实际履行,房产已交付,绝大多数业主都已经领取了钥匙,根本不适用合同法第四十二条关于缔约过失责任的规定。关于是否有笔误的问题,我方认为在现实中有笔误,在电脑上使用复制、粘贴等技术手段,搞错了也很正常,只要确实是在风险提示中有的,而且风险提示是每个小业主都签署了的,就不影响判决的正确。四、业主方上诉的一个基本理由是某B公司因为虚假宣传受到处罚,而因此应当承担赔偿责任。但是事实上,一个行为受到行政处罚并不会必然产生民事赔偿责任。是不是应当承担民事赔偿责任以及承担哪一种赔偿责任,应当依据具体的法律规定来决定。而本案不管依据黄某A等53户业主引述的法律表文,都不能作为判决某B公司应当承担民事赔偿责任的依据。
  本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。
  本院二审补充查明:一、本系列案件中的(2014)深中法房终字第2360-2375号案件,原审法院在一审开庭时宣布的合议庭组成人员为刘某、蔡某、屈某,书记员为潘某,判决书落款的合议庭组成人员与开庭宣布的人员一致,但书记员署名为赖某。经本院向原审法院核实,原审法院称该批案件书记员为潘某,判决书中错误地将书记员署名为赖某。
  本院认为:本系列案件为商品房预售合同纠纷案件。其中,(2014)深中法房终字第2360-2375号案件,原审判决署名的书记员与一审开庭宣布的书记员不一致,原审法院审理程序存在瑕疵。因书记员并非审判人员,书记员署名错误不会影响到案件正确判决,上述程序瑕疵尚不属于民事诉讼法第一百七十条第一款第(四)项所规定的严重违反法定程序,应当发回原审法院重审的情形,上述案件无需发回原审人民法院重审。
  黄某A等53户业主起诉认为某B公司有关引进深圳实验学校的宣传构成要约,应视为合同内容,要求某B公司承担未能引进深圳实验学校的违约责任,赔偿业主经济损失。本院认为,从买卖双方的约定来看,双方在商品房预售合同附件五第十八条中已经明确约定,买受人确认出卖人所作的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺,对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响,不作为本合同的组成部分,对双方不具有约束力。第十九条进一步约定补充协议系经双方充分协商而达成一致的约定,双方在签署之前已经认真阅读、理解、知悉并接受,买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任的条款,并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明,买受人明确表示理解并接受。且某B公司所宣传的深圳实验学校不在涉案小区商品房开发规划范围内,原审法院认为某B公司有关深圳实验学校的宣传不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,不构成要约,不应当认定为合同内容。原审法院的认定并无不当。
  黄某A等53户业主在一审开庭和上诉意见中还主张某B公司有关引进深圳实验学校的宣传符合合同法第四十二条规定的情形,某B公司应当承担损害赔偿责任。但合同法第四十二条系有关缔约过失责任的规定,适用于合同未成立、被撤销或者被认定无效的情况。而黄某A等53户业主并未根据合同法第五十四条向人民法院或者仲裁机构请求变更或者撤销涉案合同,涉案合同已经实际履行且未被认定无效,黄某A等53户业主依据合同法第四十二条要求某B公司赔偿经济损失,缺乏法律依据,本院不予支持。
  综上,上诉人黄某A等53户业主的上诉缺乏法律依据,依法应予驳回。原审判决认定事实基本清楚,部分判决虽书记员署名有误,但尚不属于严重违反法定程序,应当发回原审法院重审的情形,处理结果也并无不当,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  各案二审案件受理费均为4600元,由各案上诉人负担。
  本判决为终审判决。
  二〇一四年十二月十九日
  附相关法律条文:
  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
  (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
  (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
  (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
  (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
  原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
   
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