诉捆绑车位精装修卖房规避限价要求退钱,二审以签订合同时双方一致合意予以驳回

2020-07-30 15:09:29 阅读
“庭院买卖”的方式规避价格政策系双方在签订合同时达成的一致合意,朱某B、杨某C主张因某A公司欺诈应当撤销案涉合同依据不足,本院不予支持。本案中规避限价问题亦不属于民事案件审查范围。
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杭州某A房地产开发有限公司、朱某B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
浙江省杭州市中级人民法院
(2018)浙01民终7657号
  上诉人(原审被告):杭州某A房地产开发有限公司。
  被上诉人(原审原告):朱某B。
  被上诉人(原审原告):杨某C。   
  上诉人杭州某A房地产开发有限公司(以下简称某A公司)因与被上诉人朱某B、杨某C房屋买卖合同纠纷一案,不服杭州市余杭区人民法院(2017)浙0110民初13516号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年9月26日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  原审法院认定,2017年6月26日,某A公司作为甲方与杨水明(系朱某B、杨某C父亲)作为乙方签订《星运丽园(二期)定房协议书》,约定:1、乙方向甲方购买位于余杭区,建筑面积约401.8平方米,单价14744元平方米,总价5924139元。2、在签订本协议书时乙方向甲方支付购房定金20万元作为购买上述房屋的定金,乙方应在签订本协议书后15天内,即于2017年7月10日之前前往星运丽园售展中心签订商品房买卖合同及其附件,并付清剩余房款及其他相关费用。双方就其他权利义务一并作出约定。同时,该协议书尾部手写注明:车位154#计200万元,精装庭院425861元。2017年7月13日,朱某B、杨某C作为买受人与某A公司作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》,约定:一、买受人购买的商品房位于杭州市余杭区,建筑面积共401.8平方米,套内建筑面积386.5平方米,应分摊的共有建筑面积15.3平方米。二、该商品房按建筑面积单价每平方米14744元,总价款5924139元。三、买受人于2017年7月13日首付2924139元,余款300万元向银行贷款支付,买受人须在2017年7月20日前向银行提供贷款所需一切资料及付清一切相关费用,并办好一切贷款手续。四、交付期限及条件,出卖人应在2017年11月30日前,将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。双方就其他权利义务一并作出约定。2017年7月13日签订商品房买卖合同后,朱某B、杨某C通过刷卡支付某A公司车位款200万元、精装庭院款425861元。某A公司售楼部向朱某B、杨某C出具两份收条,车位收条载明:今收到客户朱某B、杨某C购买星运丽园兰逸48幢05室车位款200万元,该发票在签订购房合同时一并开具。精装庭院收条载明:今收到客户朱某B、杨某C购买星运丽园兰逸48-05室精装庭院款425861元,该发票在签订购房合同时一并开具。朱某B、杨某C当日通过刷卡支付某A公司该两笔款项。后朱某B、杨某C按约支付了房屋首付款,并办理了银行贷款手续。2017年9月20日,某A公司通知朱某B、杨某C办理房屋交付手续、车位交付手续、庭院精装修项目确认及发票领取等手续。双方在办理交房手续过程中,因要求朱某B、杨某C补签车位购买确认书及庭院精装施工协议,朱某B、杨某C拒绝签字。双方发生纠纷。案件审理中,应朱某B、杨某C申请,原审法院依法委托浙江中诚健资产评估有限公司对案涉车位价值进行司法鉴定,该公司于2017年11月8日作出评估结论:涉案车位使用权价值15万元。同时查明,案涉车位编号为154号,案涉庭院位于42幢42-5室南面、西面庭院。
  朱某B、杨某C起诉至原审法院,请求:1.撤销朱某B、杨某C与某A公司口头车位买卖合同(部分),由某A公司返还已经交付的车位款190万元(车位价款根据评估价格调整为15万元);2.撤销朱某B、杨某C与某A公司口头庭院买卖合同,由某A公司返还已经交付的精装庭院款项42.5861万元,并三倍赔偿朱某B、杨某C127.7583万元;3.由某A公司承担本案的受理及保全费用。
  原审法院认为,朱某B、杨某C与某A公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示,亦未违反法律法规的强制性规定,应为有效。关于口头车位买卖合同部分:朱某B、杨某C在签订订房协议时,该协议书尾部即明确注明了车位款、精装修庭院款,且在签订案涉商品房买卖合同当日刷卡支付了车位款及精装修庭院款。现朱某B、杨某C认为车位买卖合同显失公平,请求予以部分撤销,将车位款调整为15万元,返还超出部分价款。原审法院认为,朱某B、杨某C的该项诉请不能成立。所谓显失公平的合同,指一方当事人利用对方在处于危困状态、缺乏判断能力等情形下订立的双方当事人之间的权利、义务严重不对等的合同。首先,朱某B、杨某C在订购案涉商品房(排屋)时,与某A公司就案涉车位的价格进行过磋商达成合意,朱某B、杨某C在购房时已明知车位款并自愿接受,且定房与付款间隔时间较长,朱某B、杨某C亦无证据证明其在支付车位款时存在草率、无经验等情形。其次,从买卖双方客观利益情况来看。本案中,朱某B、杨某C系在购买案涉商品房过程中一并购买了案涉车位,从整个交易背景下看,案涉房屋为排屋,基于订立合同时的市场变化,及案涉房屋单价、车位价综合判断(总价835万,折合房价20781元/平方米),朱某B、杨某C与某A公司双方的利益并未严重失衡。综上,朱某B、杨某C的该项诉请不能成立,应予以驳回。对朱某B、杨某C主张案涉买卖合同关系中某A公司或有“捆绑销售”等违反相关行政管理规范的行为,但未提交有效证据予以证明,且应属相关行政机关查处的职权范围,本案不予处理。关于口头庭院合同部分:朱某B、杨某C主张庭院系业主共有,开发商无权出售,存在欺诈;某A公司抗辩其收取款项系精装修价款。根据证据(收条)记载系购买案涉精装庭院,某A公司亦未举证证明该庭院装修的内容和价值,且案涉房屋为毛坯交付,而就附属庭院单独精装定价不符合常理,故应认定收取款项为买卖价款,对某A公司的抗辩意见不予采纳。庭审中某A公司亦确认涉案庭院不具有独立产权,系全体业主共有。故,对朱某B、杨某C主张开发商存在欺诈,要求撤销口头庭院买卖合同并返还庭院款425861元的诉请,原审法院予以支持。对朱某B、杨某C三倍赔偿庭院款的主张,因案涉庭院不属于消法中的商品或服务,故对朱某B、杨某C的三倍赔偿请求不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,原审法院于2018年6月4日判决:一、撤销朱某B、杨某C与杭州某A房地产开发有限公司达成的口头庭院买卖合同;二、杭州某A房地产开发有限公司返还朱某B、杨某C庭院款425861元;三、驳回朱某B、杨某C的其余诉讼请求。本案案件受理费35628元,由朱某B、杨某C负担27940元,由杭州某A房地产开发有限公司负担7688元。
  宣判后,某A公司不服,向本院提起上诉称:原审法院认为关于口头庭院合同部分,某A公司收取的425861元款项为买卖价款,属于认定事实错误。首先在《房屋买卖合同》附件中清楚载明朱某B、杨某C所购买的房屋户型图、面积,也载明了公共绿地系全体业主共有,朱某B、杨某C在合同中的签名亦表示其已知晓该情况,故合同双方当事人都明确知晓案涉庭院不具有独立产权,系全体业主共有的情况下,根本不可能就庭院的所有权达成“买卖”的合意,据此,本案案涉的425861元并非“买卖价款”。其次,朱某B、杨某C明知案涉庭院系小区公用绿化面积,但考虑到房屋所在小区楼间距较大,房屋外的庭院绿化实际使用人(受益人)是朱某B、杨某C,故为了房屋美观、提升居住体验,双方达成合意由某A公司对案涉房屋外的庭院进行装修,基于该“装修合意”,朱某B、杨某C向某A公司支付了425861元装修款,某A公司依约对案涉庭院进行了个性化的定制装修。综上所述,本案案涉的42586l元款项应认定为庭院装修款,“委托装修庭院”系双方当事人真实意思表示,并不违反法律强制性规定,且现已履行完毕,应当认定为有效,朱某B、杨某C要求撤销口头庭院买卖合同、返还装修款无法律依据,原审法院将款项认定为买卖价款,属于认定事实错误。请求:撤销杭州市余杭区人民法院(2017)浙0110民初13516号民事判决书第一项、第二项判决内容,依法改判驳回朱某B、杨某C全部诉讼请求。
  被上诉人朱某B、杨某C在二审中答辩称:案涉地块系公共绿地,某A公司与朱某B、杨某C都没有单独的权限进行买卖或者装修,某A公司主张系朱某B、杨某C委托装修,朱某B、杨某C没有这个权利,且即使真的要装修,也是包含在购房费用中。
  二审中,上诉人某A公司提交:庭院未装修时照片3张及庭院装修后照片12张,共同证明涉案庭院装修前后的实际情况,从而进一步证明庭院系某A公司装修的事实。针对某A公司提交的证据,朱某B、杨某C认为,现在朱某B、杨某C还没有入住,庭院实际状况无法确认,但一审时已经举证证明案涉庭院是公共绿地,属于开发商本身的开发义务,不能再单独进行二次销售;如果装修真实,也是某A公司必要的义务,而不是基于双方的委托关系产生的一种新的可以收费的行为。本院认为,仅依据某A公司提交的照片无法确认案涉庭院装修情况,对该证据本院不予确认。
  被上诉人朱某B、杨某C未向本院提交新的证据。
  根据有效证据及当事人陈述等,本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致,予以确认。
  本院认为:第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点在于,涉及庭院的款项425861元的性质以及是否应当予以退还。首先,朱某B、杨某C与某A公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效。双方《商品房买卖合同》尾部手写注明:车位154#计200万元,精装庭院425861元。二审中,双方均确定涉及庭院的款项数额425861元是基于与案涉房屋买卖款数额5924139元、车位款200万元的三笔金额相加凑整而确定。某A公司上诉主张,425861元系庭院装修款,某A公司已经实际进行庭院装修,不应退还。朱某B、杨某C主张该部分款项实际是分摊房价。本院认为,就该笔款项的性质问题,某A公司提交的该款项收条载明,系“客户朱某B、杨某C购买星运丽园兰逸48-05室精装庭院款425861元”。某A公司的主张不符合收条载明的内容,且某A公司并未就双方达成一致的装修标准或实际装修内容及支出等提出充分有效证据证明,某A公司的该上诉理由本院不予支持。综合在案证据及双方陈述,本案中涉及的庭院款项实际为双方合意分摊房价的方式。其次,关于“庭院买卖合同”的效力问题,朱某B、杨某C主张因某A公司无权出售案涉庭院、存在欺诈应撤销庭院买卖合同、某A公司返还精装庭院款项并赔偿。本院认为,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。因案涉庭院系全体业主共有,不具有独立产权,亦不能成为本案中双方买卖的标的,但该约定系双方真实意思表示,某A公司虽无权出售,但并不导致合同无效。以“庭院买卖”的方式规避价格政策系双方在签订合同时达成的一致合意,朱某B、杨某C主张因某A公司欺诈应当撤销案涉合同依据不足,本院不予支持。本案中规避限价问题亦不属于民事案件审查范围。原审法院就朱某B、杨某C提出的关于车位款的诉请认定正确,但对于庭院款诉请认定有误,本院依法予以纠正。综上,原审判决事实认定清楚,适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
  一、撤销杭州市余杭区人民法院(2017)浙0110民初13516号民事判决;
  二、驳回朱某B、杨某C的诉讼请求。
  一审案件受理费35628元,由朱某B、杨某C负担;二审案件受理费7688元,由朱某B、杨某C负担。(杭州某A房地产开发有限公司已向本院预缴上诉案件受理费7689元,杭州某A房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费7689元;朱某B、杨某C应于本判决生效之日起十日内向本院交纳应承担的诉讼费7688元,本院开户银行:工商银行湖滨支行,户名:浙江省杭州市中级人民法院,账号:12×××68)
  本判决为终审判决。   
  二O一八年十二月二十五日  

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