转让房产搬迁所获财产性权利,法院认定《协议书》合法有效

2020-09-04 21:38:51 阅读
《协议书》约定被告转让标的房产之“搬迁补偿安置权益”,根据该合同文义,该权益系概括指被告因标的房产搬迁而可能获得之分配于其个人的财产性权利,如其确因标的房产搬迁获得确定之财产性权利,则根据法律规定,其有权对该财产权利进行转让,故本案《协议书》依法有效。
深圳回迁房买卖律师
张某A与陈某B合同纠纷一审民事判决书
深圳市福田区人民法院
(2015)深福法民一初字第3340号
  原告(反诉被告)张某A。
  被告(反诉原告)陈某B。
  上列原告诉被告合同纠纷一案,本院于2015年5月7日受理后,依法组成合议庭,于2015年8月6日、8月27日、12月2日公开开庭进行了审理,本案现已审理终结。
  原告诉称,被告为原三九集团所属深圳市三九现代中药公司员工,其于1995年入职三九系统并于2005年由原三九企业集团(深圳南方制药厂)分配至南方药厂住宅区前山新栋号11栋(老栋号28栋)303号房居住。2007年度,华润集团完成对三九集团的重组项目并将前山该区域的房产过户至新三九地产公司名下,由新三九地产公司进行城市更新开发建设;2011年8月,为配合地产公司开发建设,被告在搬迁工作人员承诺其享受相关安置补偿的情况下搬离了上述房屋。2012年3月7日,原、被告签订《协议书》,约定被告将上述房屋搬迁周转安置以及后续开发公司对该区域住户安置搬迁所衍生的所有权益等全部转让给原告;同日,被告向华润集团、华润三九、三九集团以及新三九地产有限公司发出《承诺声明书》,承诺其将上述房屋的现居住使用权以及后续地产公司对该区域住户安置搬迁所衍生的全部权益转让给原告,被告不再向新三九地产公司等就该房屋主张任何权益。原、被告之间签订完毕《协议书》且被告签署《承诺声明书》后,原告按约定将合同价款人民币二十万元支付给被告,原告已经合法受让基于上述房屋而产生的全部相关权益。然而,《协议书》及其附属文件生效后,被告违反协议约定,反而于2015年2月前后,在未告知原告的情况下直接申请与开发单位签署拆迁安置补偿协议,其行为已经构成根本违约。据此,请求法院判令:1、被告继续履行双方之间于2012年3月7日签订的《协议书》及其附属《承诺声明书》;2、由被告承担本案全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费、鉴定费、调查费以及诉讼过程中其他实际支出的合理费用)。
  反诉原告陈某B反诉称,反诉人系原三九集团所属深圳市三九现代中药公司员工,反诉人于1995年7月17日入职三九系统,2005年5月原三九企业集团(深圳南方制药厂)将位于南方药厂住宅区前山新栋号11栋(老栋号28栋)303号房分配给反诉人居住;2011年8月反诉人为配合华润(深圳)地产发展有限公司对该片区进行城市更新开发建设工作,反诉人搬离了上述房屋;2012年3月7日反诉人与被反诉人签订了一份《协议书》,并在被反诉人的要求下签订了一份《承诺声明书》,反诉人认为该份《协议书》及《承诺声明书》应当撤销,理由如下:一、反诉人与被反诉人签订《协议书》和签署《承诺声明书》时存在重大误解;二、反诉人与被反诉人签订的《协议书》明显显失公平;三、反诉人与被反诉人签订《协议书》时存在欺骗行为;四、《银湖前山片区搬迁安置补偿方案》确定的补偿应当归反诉人所有;五、反诉人与被反诉人签订的《协议书》无法继续履行。据此,请求法院判令:1、依法撤销反诉人和被反诉人于2012年3月7日签订的《协议书》及其附属《承诺声明书》;2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
  反诉被告辩称,一、被告的反诉请求无法律及事实依据,首先针对反诉的撤销权的请求已经超过法定行使期间,对撤销的相关理由,主要是靠被告的主观臆测缺乏充分的证据及事实。理由如下:1、交易双方当时对合同交易条件的判断应当依赖于当时的情况,双方根据自身的理解能力作出的判断,合同成立并生效后外界情况的变化不是所谓重大误解的有效的理由;2、并无证据证明该项目中此后实际实施的补偿方案在合同签署中有条件去了解;3、被告对于相关事实的猜测不能作为判断的依据。因此,由于此后客观条件的变化,导致合同一方对原有交易的内容提出异议,该种条件的客观不应是其否认前期合同条款的有效依据,所谓重大误解的理由不成立。4、本案事实不构成显失公平,除了上述的理由外,还有一点理由是后来实施的补偿方案不是房产的产权,而是使用权,不能简单的以房屋的产权价值来推倒合同标的物的价值。5、双方签署时合同的对价是依据合同标的物的价值,是双方依据商业的判断能力判断,不能以此后市场波动结果来判断相关的合同和交易是否公平。二、对于反诉请求第三点理由认为双方签署合同存在欺诈的情形,我方需要说明的是被告所猜测的事实不成立,也无相应的事实证据,其中被告猜测认为合同对方知道相关内部且与第三人串通诱使其签署相关合同的说法完全基于一种主观臆测,无证据证明。综上所述,被告反诉的理由不成立。三、针对反诉状第四、五点理由,由于被告相关权利已经合法转让,且该转让协议能够确实履行,因此相关权益应当属于原告所有,而被告所称的对实施补偿时资格审核的情况,相关实施方在实施相关补偿方案时提出的审核标准和本案权益转让后合法享有该权利的主体资格之间不能简单划等号,同时需要指出的是实际上被告在方案实施时对于是否享有补偿权益的主体资格在审核时也存在不符合的情况。
  反诉原告后于诉讼过程中变更反诉请求,称反诉人并非南山药厂前山11栋(老28栋)303房的真正产权人,反诉人无权处理该房产的相关权益,且三九企业集团(深圳南方制药厂)住宅区房屋使用及管理收费合同、《银湖前山片区搬迁安置补偿方案》、《银湖前山住房搬迁安置协议》对主体资格均进行了严格的限制。据此,请求法院判令反诉人与被反诉人于2012年3月7日签订的《协议书》无效。
  经审理查明,2012年3月7日,原告作为乙方、被告作为甲方签订《协议书》一份,上载“甲乙双方就甲方转让卖售南方药厂前山11栋(老28栋)303房搬迁补偿安置权益给乙方、乙方买受该权益等事项达成如下协议:一、甲方将本人该房屋搬迁周转安置以及后续开发公司对该区域住户(含甲方)安置搬迁所衍生权益等全部权益转让给乙方。二、乙方买受甲方该房屋全部权益(包括但不限于以上所述),价款人民币:250,000元……协议签订三日内乙方支付甲方定金二十万元;剩余五万元待甲方协助乙方与相关开发单位完成搬迁安置签约对接手续即刻支付……”;被告并于当日针对“华润集团、华润三九、三九集团并新三九地产有限公司”出具《承诺声明书》一份,上载“现将本人于2005年度由原三九集团(南方制药厂)分配居住的前山11栋(老28栋)303房的现居住使用权以及后续贵公司对该区域住户(含本人)安置搬迁所衍生权益等全部权益转让给张某A”。次日,原告向被告名下银行账户转账汇款20万元,被告向原告出具收据。
  被告提交《三九企业集团(深圳南方制药厂)住宅区房屋使用及管理合同》,主张其原为华润三九医药股份有限公司所属之深圳华润三九现代中药有限公司员工,本案《协议书》所载之南方药厂前山11栋303房(以下代称“标的房产”)系原三九企业集团(深圳南方制药厂)分配给其居住,其不享有该标的房产之所有权,原告予以确认。
  另查,2012年8月5日,华润(深圳)地产发展有限公司(以下简称“华润地产”)发布《关于启动银湖前山搬迁安置工作的公告》(以下简称《公告》)及《银湖前山片区搬迁安置补偿方案》(以下简称《方案》),《方案》载明对“现居住在三九银湖前山片区住房的住户进行搬迁及……搬迁安置补偿工作”,并规定“搬迁安置补偿方式及标准:一、回迁安置,购买回迁房产权……四、领取退房现金补偿……”及“搬迁安置资格:一、同时符合以下条件的人员具备搬迁安置资格:1、本方案颁布实施前已入职原三九集团(南方制药厂)并仍在职的员工……2、目前居住在三九银湖前山片区住房(包括配合前山搬迁工作已搬出单身宿舍的员工)……”等条款。
  截至庭审被告尚未获得《公告》和《方案》规定之搬迁安置补偿权益,华润地产亦未确认被告享有该权益。
  再查,被告反诉主张因其不享有标的房产所有权、无权处分该房产的相关权益及搬迁安置的主体资格限于三九集团内部职工享有,故其与原告签订之《协议书》无效。对此原告不予认可,其主张《协议书》的转让标的是获得房改经济补偿的请求权,而非房地产权及其延伸权利,且不存在禁止该类请求权转让的强制性规定;同时,相关补偿权益初次获得时所具备的主体资格区别于该权益转让时受让方所应具备的资格,故不能据此主张合同无效。
  本院认为,谁主张,谁举证。被告未举证证明双方签订《协议书》时存在胁迫、欺诈等违反双方真意之情形,故《协议书》系原、被告双方的真实意思表示。《协议书》约定被告转让标的房产之“搬迁补偿安置权益”,根据该合同文义,该权益系概括指被告因标的房产搬迁而可能获得之分配于其个人的财产性权利,如其确因标的房产搬迁获得确定之财产性权利,则根据法律规定,其有权对该财产权利进行转让,故本案《协议书》之内容未违反法律、行政法规的强制性规定,不存在法定无效事由,依法有效。至于被告反诉之主张,鉴于上文所述之财产权利之转让与被告是否享有标的房产所有权及作为受让方的原告是否享有搬迁安置主体资格无关,故被告该主张缺乏法律依据,本院依法不予支持。
  至于原告主张继续履行《协议书》及附属《承诺声明书》,因被告尚未实际获得合同所约定之财产性权利及收益,华润地产亦未确认被告享有该权利,故《协议书》约定所转让之房产“搬迁补偿安置权益”尚不明确,原告主张继续履行之条件不成就,本院依法不予支持。原告可待该合同标的内容明确后,另寻法律途径解决。
  综上,根据《中华人民共和国合同法》第十四条第一项、第五十二条,第一百一十条第一项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
  一、驳回原告张某A的诉讼请求;
  二、驳回被告陈某B的反诉请求。
  本案本诉案件受理费5050元(原告已预交),由原告负担;反诉案件受理费5050元(被告已预交),由被告负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内(涉港澳台和涉外的当事人可在判决书送达之日起三十日内),向本院提交上诉状,按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院,并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的,按自动撤回上诉处理。
  二〇一七年二月十五日
   

特别声明

  本网为非营利性普及房地产领域法律知识公益网站,所刊讯息仅仅出于传递更多信息之目的及用于学术探讨和实务交流,该等行为既不意味着本网对其真实性、准确性进行判断,亦不构成本网出具任何用途之意见或建议。若所刊文章有来源标注错误或冒犯了您的合法权益,请权利人持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢。
上一篇:房产遗赠未经公证又无遗嘱继承公证书,办理房屋产权转移登记遭拒后起诉获胜
下一篇:买房人交付定金后反悔,法院驳回返还定金诉请