开发商与买受人签订虚假买卖合同套取贷款,不能排除抵押预告登记权人申请的强制执行

2021-04-24 07:11:33 阅读
综合考虑本案商品房买卖合同无效原因、银行系善意第三人、商品房买卖预告登记失效并不影响在其生效期间公示公信效力等因素,二审判决支持银行诉讼请求,符合本案实际情况,裁判结果并无不当。
深圳商品房抵押纠纷律师
石嘴山市某C房地产开发有限公司、宁夏贺兰某D村镇银行有限责任公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
  审理法院:最高人民法院
  案号:(2020)最高法民申130号
  案由:民事>特殊诉讼程序案件案由>执行程序中的异议之诉>执行异议之诉
  再审申请人(一审被告、二审被上诉人):石嘴山市某C房地产开发有限公司。
  被申请人(一审原告、二审上诉人):宁夏贺兰某D村镇银行有限责任公司。
  被申请人(一审被告、二审被上诉人):石嘴山市某E工贸有限公司。
  被申请人(一审被告、二审被上诉人):吴某A。
  被申请人(一审被告、二审被上诉人):吴某B。
  再审申请人石嘴山市某C房地产开发有限公司(以下简称某C公司)因与被申请人宁夏贺兰某D村镇银行有限责任公司(以下简称某D银行)、石嘴山市某E工贸有限公司(以下简称某E公司)、吴某A、吴某B申请人执行异议之诉一案,不服宁夏回族自治区高级人民法院(2019)宁民终322号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
  某C公司申请再审称,1.本案二审判决混淆了合同生效条件、合同效力与物权的设立规则,违反物权法定原则,法律适用错误。2.案涉房屋尚未办理初始登记,仅以预售形式预告登记在吴某B名下,某D银行明知吴某B对房屋无权处分仍与吴某B签订最高额抵押合同,应当自行承担合同不生效及不能取得案涉房屋抵押权的风险。3.二审判决认为某C公司与吴某B签订的商品房买卖合同等是为了向银行抵押贷款套取银行信贷资金无事实依据。某C公司与吴某B签订商品房买卖合同的目的是向吴某B借款3000万元提供担保,并非为套取银行资金,吴某B实际只提供了1500万元左右借款。4.一、二审判决将被执行人均列为被告错误。某C公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审。
  某D银行提交意见认为,商品房买卖合同无效不影响抵押合同效力,本案应当视为抵押权成立,案涉房屋应当继续执行,请求驳回某C公司再审申请。
  某E公司、吴某B、吴某A提交意见认为,某C公司与其签订商品房买卖合同的目的是以案涉房屋抵押融资,其系在某C公司督促和监督下,与某D银行办理借款及抵押手续,并将资金支付给了某C公司。某C公司既不还款,又要阻止抵押物执行,属于恶意行为,请求驳回某C公司再审申请并予以制裁。
  本院认为,本案应审查的主要问题为某C公司对案涉房屋享有的权益能否排除人民法院强制执行。综合考虑本案实际情况,二审判决未支持某C公司排除执行的诉讼主张并无不当。具体理由如下:
  第一,根据查明事实,某C公司与吴某B为套取银行信贷资金,在无真实交易情况下,串通签订虚假商品房买卖合同,出具虚假房款收据,并将案涉房屋预告登记在吴某B、余秀珍名下,再由吴某B以案涉房屋为吴某A等向某D银行借款提供抵押担保,所获借款交由某C公司使用。在所获借款无法清偿时,某C公司又起诉要求解除商品房买卖合同,以消除案涉房屋权利负担、阻止办理抵押本登记、排除某D银行对案涉房屋享有的权益。上述事实有相关买卖、融资、抵押、借款合同,以及某C公司另案起诉状、生效民事判决等在案证据予以证实。
  第二,某D银行基于对上述商品房买卖合同、房款收据、房屋预告登记的信任,与吴某B等人签订借款、抵押合同,并办理案涉房屋的抵押预告登记。本案并无证据证明某D银行在接受抵押担保、发放贷款过程中有违法或者重大过失行为,某D银行属善意第三人。
  第三,某C公司与吴某B签订的商品房买卖合同因双方通谋虚伪表示而被确认无效,但该无效不能对抗基于信赖预告登记公示公信效力而为后续交易的善意第三人,不影响之后某D银行与吴某B等人之间借款、抵押合同及抵押预告登记的效力。抵押预告登记虽非现实的抵押权,但对其后发生的违背预告登记内容的不动产物权处分行为具有排他效力和优先性,对于某D银行基于抵押预告登记而对案涉房屋享有的权益应予保护。
  综合考虑本案商品房买卖合同无效原因、某D银行系善意第三人、商品房买卖预告登记失效并不影响在其生效期间公示公信效力等因素,二审判决支持某D银行诉讼请求,符合本案实际情况,裁判结果并无不当。某C公司相关申请再审理由不能成立,本院不予支持。
  综上,某C公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。经本院审判委员会研究决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:
  驳回石嘴山市某C房地产开发有限公司的再审申请。
  二O二一年二月四日

特别声明

  本网为非营利性普及房地产领域法律知识公益网站,所刊讯息仅仅出于传递更多信息之目的及用于学术探讨和实务交流,该等行为既不意味着本网对其真实性、准确性进行判断,亦不构成本网出具任何用途之意见或建议。若所刊文章有来源标注错误或冒犯了您的合法权益,请权利人持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢。
上一篇:房屋买卖合同约定20%违约金,法院认为违约金过高予以调整
下一篇:办理抵押权预告登记后抵押权是否设立