回迁房一房二卖均未办理过户,已获交付房产者优先予以保护

2021-05-04 15:22:30 阅读
涉诉房产仅办理了初始登记分证,登记权利人为南头城公司,房产所有权尚未转移登记至郑某A、王某C中的任何一方名下,但涉诉房产已经交付给王某C指定的人也即王某D。在此情况下,郑某A请求冼某B交付涉诉房产、冼某B与南头城公司、新豪方公司配合办理房产过户手续,缺乏理据。
深圳回迁房买卖律师
郑某A与冼某B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
  审理法院:广东省深圳市南山区人民法院
  案号:(2018)粤0305民初18590号   
  案由:民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷
  原告:郑某A。
  被告:冼某B。
  第三人:深圳市南头城实业股份有限公司。
  第三人:深圳市新豪方房地产有限公司。
  第三人:王某C。
  第三人:王某D。
  原告郑某A诉被告冼某B、第三人深圳市南头城实业股份有限公司(以下简称“南头城公司”)、深圳市新豪方房地产有限公司(以下简称“新豪方公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法追加王某C、王某D作为第三人参加诉讼,并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑某A的委托诉讼代理人,被告冼某B的委托诉讼代理人,第三人南头城公司的委托诉讼代理人,第三人王某C,第三人王某D到庭参加诉讼。第三人新豪方公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
  原告郑某A向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告2014年8月27日签订的《房屋转让合同书》合法有效;2、被告立即将其取得的位于豪方天际花园3栋18D的房屋交付给原告,被告及第三人南头城公司、新豪方公司配合原告办理过户等相关手续;3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:被告系第三人南头城公司的股民。2014年8月27日,原告与被告签订《房屋转让合同书》,约定被告将其所获得的第三人南头城公司、新豪方公司合作开发的豪方天际花园楼盘的房屋转让给原告,转让价款为110万元(人民币,下同)。该合同约定,自签订该合同之日起三日内,原告应向被告支付购房款50万元,被告应在抽签取得所分房产起10日内向原告交付该房屋。签订该合同后,原告按照合同约定及被告的要求,向被告支付了83万元购房款。现该楼盘已进行初始登记,被告已抽签确认其所分配的房屋位于豪方天际花园3栋18D,且被告已取得该房屋的钥匙,但被告一直迟迟未将该房屋交付给原告,未将该房屋落实在原告名下,致使双方后续合同义务无法继续履行,严重损害了原告的合法权益。经查,涉案房产已于2018年7月18日办理不动产证,不动产证号为粤(2018)深圳市不动产权第0148462号。原告认为,原告与被告之间签订的《房屋转让合同书》合法有效,原告已经按照合同约定履行了付款义务,被告应在抽签确定其所获得的拆迁安置房后,将抽签确定的房屋交付给原告,配合原告办理相关手续。现被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益,原告依法向法院提起诉讼,恳请法院依法支持原告的诉讼请求。
  被告冼某B辩称:一、涉案《房屋转让合同书》实际上是被告与原告郑某A之间借款的担保协议,应属无效。原告郑某A向被告所支付的所谓“购房款”实为借款,因借款当时原告为避免被告无力还款,其在知道被告拥有南头村回迁房指标的情况下要求被告与其签订《房屋转让合同书》(下称“该合同书”)作为担保,以便届时被告无力还款时直接以房抵债。在签订《房屋转让合同书》时被告已向原告告知了已将回迁房出售给王某C的事实,但原告称《房屋转让合同书》仅是一种担保,不影响被告与王某C的房屋买卖交易。上述合同书中并未约定房屋的交易单价,且违反常理地约定无论被告实得房产面积多少均不进行交易总价的退补,仅简单粗暴地约定交易总价110万元而无其他交易细节、内容。该交易总价即使按被告可分得的房产面积为最低70平方米计,110万元的交易价格亦已远远低于当时的市场价格。显然,原告与被告所签订的《房屋转让合同书》的内容及交易细节并不符合房屋买卖的交易习惯,这亦从侧面证明了该份合同书并非原、被告双方的真实意思表示,原、被告之间的真实法律关系为民间借贷关系,该合同书系双方借款的担保,其实质系一种“让与担保”,应归属无效。二、退一步讲,即使在本案中法院认定该合同书合法有效,被告在客观上亦无法完成将涉案房屋交付给原告的合同目的,涉案房屋已实际出售并交付给第三人王某C、王某D。被告实际上已在2014年2月16日与王某C签订了《房地产买卖合同》,约定将该房屋出售给王某C。在签订该《房地产买卖合同》时被告已合计收取王某C150万元房款,且在2017年1月5日签订《房屋买卖合同》后,王某C已向被告付清了全部余下房款,并在合同中补充约定了王某C有权要求被告将涉案房产登记至其指定的第三人名下等交易细节。随后,王某C指定将涉案房屋登记至其胞兄王某D名下,被告亦在2018年3月份办理完毕房屋交付手续,将房屋交付给了王某D,王某D也与开发商、物业管理处等办妥了入住手续,并已于2018年3月份实际占有、使用涉案房屋。此外,南头城公司作为登记所有权人于2018年8月23日出具《房屋产权证明》,证明王某D为涉案房屋的所有权人,认可了王某D的真实权利人身份。因此,即使法院忽视被告与原告间的真实法律关系为民间借贷,强行认定《房屋转让合同书》有效,因被告已将涉案房屋实际交付给了王某C、王某D,被告在客观上亦已法继续履行该合同书了。再者,从两份房屋买卖合同签订的付款情况(原告未付清、王某C已付清)、签订时间顺序(王某C在前,原告在后)、房屋占有情况(原告未占有、王某C已委托王某D占有)而言,权利保护顺序在先的亦应为王某C/王某D,而非原告。三、其他意见。1、原告存在重复起诉行为,应当驳回其起诉。原告以同样的诉讼请求和事实理由曾向法院起诉后撤诉。案号为(2017)粤0305民初8889号,现其重复起诉已违反“一事不再理”原则,应当驳回其起诉。2、涉案房屋的分配和确权为第三人南头城公司的内部决策事项。在登记所有权人为南头城公司且该公司已出具证明确认现权利人为王某D的前提下,被告已无权利对涉案房屋进行处分或要求南头城公司将涉案房屋转移登记至原告名下。而且,需要强调的是,回迁房产的分配事宜为南头城公司的内部决策事项,南头城公司亦已作出《房屋产权证明》对涉案房屋这一回迁房进行了分配和确权,原告、被告或法院均无权再行干涉南头城公司的内部决策。综上,被告请求驳回原告的全部诉讼请求。
  第三人南头城公司述称:原告与被告及第三人王某C、王某D之间签署的协议,与我方不存在法律上的利害关系。 
  第三人新豪方公司未到庭,亦未提交书面意见。
  第三人王某C、王某D述称:一、深圳市南山区豪方天际3栋18D房屋的现所有权人是我们,郑某A无权主张将房屋交给他及将房屋产登记到他名下,具体理由如下:1、我们已经向冼某B付清了全部房款291.32万元,冼某B也向我们出具了收据确认收到全部钱款。2、南头城公司也已向我们出具了产权证明,确认我们是房屋的所有权人。3、冼某B也向我们交付了房屋,我们收取了钥匙,在物业管理处办理了入伙、入住手续,煤气水电等都是用我们名义开具的,我们也已经办理好了装修手续。二、我们认为郑某A和冼某B签订的合同是无效的,具体理由如下:1、郑某A与冼某B签的合同是2014年8月27日的,我们是2014年2月16日签订的房屋买卖合同,比郑某A早;郑某A无权说房子是他的,在我们付完全款和接收房子后,他应该另外去告冼某B赔偿损失,而不是找他要房子;2、郑某A的那份合同也没有具体到是哪一套房子,他们的交易房屋不明确,不一定是我们的这套18D。3、我们之前听冼某B说过,他们签的关于这房子的合同实际是当时冼某B和他借钱,他要冼某B用将来分到的房子来作抵押,才签的这个合同。
  本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
  根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
  2014年8月27日,冼某B(甲方)与郑某A(乙方)签订《房屋转让合同书》,约定:南头城公司与新豪方公司合作开发了豪方天际花园楼盘,甲方是南头城公司的股民,按照规定有权分得相关商品房;甲方自愿将其作为南头城公司股民所能分配到的豪方天际花园的房产作价110万元转让给乙方,该价款为最终定价,不因甲方实际分得房产的面积的多少而作退补;若甲方实际所分得的房产的面积超出甲方应分得的面积而应补交相应价款的,该超出部分价款由乙方承担,甲方需协助乙方办理相关手续;自本合同生效起3天内,乙方应向甲方支付50万元购房款,剩余60万元购房款待该房产过户至乙方名下时,乙方再向甲方支付;甲方应在抽签取得所分房产起10天内,向乙方交付该房产,并积极配合乙方办理相关手续。合同落款处见证人有冼焕贤、冼志强、招旭华、陈某的签名字样。郑某A称陈某系南头城公司的员工,南头城公司予以确认。各方当事人确认,郑某A抽签选定的房产为豪方天际花园3栋18D,郑某A提交的抽签选房登记表载明该房产的面积为72.83平方米。冼某B确认其除了上述房产,其并无其他分配房产。
  2015年6月30日,冼某B出具收条,载明收到郑某A支付的83万元。郑某A提交了中国建设银行交易明细及郑玉生出具的情况说明,拟证明其三次通过其父亲郑玉生的银行账户向冼某B及其指定的收款人转款,共计75万元,分别为:2014年8月28日向冼某B转款43万元,2014年8月28日向谢启明转款7万元,2014年11月6日向冼某B转款25万元。郑某A称其另以现金方式向冼某B支付了8万元,但未提交证据予以证明。冼某B确认其收到上述43万元、25万元的转款,但否认谢启明系其指定的收款人并否认收到了上述7万元转款,冼某B称虽然其出具的收条载明收到83万元,但并未实际收到83万元。冼某B当庭表示:其与郑某A签订的《房屋转让合同书》并非真实意思表示,实为冼某B向郑某A借款所提供的担保,该合同内容极为简单,不符合房屋买卖交易习惯;其出具的收条载明的83万元也非购房款,应系借款的本金及利息。关于其所称的借款担保,冼某B于庭审中表示:其与郑某A协商,由郑某A向冼某B提供借款50万元,但郑某A实际只提供了43万元借款,此后又追加了25万元借款,合计68万元,83万元收条中多出的金额为利息;双方约定于2015年6月还款,但冼某B无力偿还,郑某A要求结算,故冼某B于2015年6月30日出具了83万元的收条;双方约定以冼某B将届时可分得的房产抵消债务,合同约定的110万元的转让价格由郑某A单方拟定,冼某B系受胁迫而签订合同,处于弱势地位,无法就合同内容提出意见,虽然房产价值超出借款金额,但郑某A表示签订转让合同只是一个形式。郑某A对冼某B以上关于《房屋转让合同书》系对债务提供的担保的主张不予认可,并否认其向冼某B出借过款项。郑某A称其与冼某B签订合同时并不知道可分配房屋的面积,当时的房价约每平方米1万元。冼某B称其与郑某A签订《房屋转让合同书》时告知郑某A上述房产要转让给一名王姓潮汕人,郑某A否认冼某B进行了告知。
  冼某B向本院提交了一份其与王某C签订的《房地产买卖合同》复印件,合同落款时间为2014年2月16日。该合同约定:冼某B将“豪方天际(冼某B名下)于2016年11月17日抽签的3栋18D房”转让给王某C,成交价为352万元;王某C须在签订本合同时支付定金150万元,剩余购房款202万元采取银行按揭方式付款;备注:因未分配,房号和平方数的面积未定,以实际分配的平方数待交楼时多还少补,房价每平方米4万元,双方不得反悔,如有一方反悔,以三倍价格罚款配给对方,合同以上空格待分配后双方再写明细;本人要求支付现金150万元。冼某B另提交了一份收据复印件,该收据载明冼某B收到豪方天际楼款150万元现金,收据落款时间为2014年2月16日。冼某B称:在与王某C签订上述合同时尚未选定分配房屋,在选定房屋后,其与王某C于2017年1月5日重新签订了买卖合同,并将上述《房地产买卖合同》及收据的原件撕毁。为证明其主张,冼某B向本院提交了一份时间为2017年1月5日的《房屋买卖合同》,冼某B为卖方(甲方)、王某C为买方(乙方),合同约定:2014年2月16日,甲乙双方签订《房地产买卖合同》,约定将豪方天际3栋18D房屋出售给乙方并收妥乙方支付的部分购房款150万元,现就房屋买卖事宜重新达成如下协议:甲方所售房屋系甲方因城市更新所获的回迁房,目前为毛坯状态且未办妥不动产权证书,房屋建筑面积约72.83平方米,实际面积以房屋权属证书为准;甲方保证其系该房屋的100%产权人,有权处置房屋;房屋转让价为每平方米4万元,总价2913200元,如不动产权证书所载述的面积与本合同记载面积的误差不超过4%,买卖双方仍按照前述转让总价进行交易,如误差超过4%,转让总价由双方协商解决;甲方确认已于2014年2月16日收妥乙方支付的部分购房款150万元,余下购房款141.32万元由乙方于2017年1月15日前支付完毕;甲方须在办妥该房屋不动产权证书之日起两日内协助乙方向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续,将该房屋过户至乙方名下;及其他内容。
  庭审中,冼某B表示:上述2014年2月16日合同中的“(冼某B名下)于2016年11月17日抽签的3栋18D房”的手写内容系在2016年11月17日冼某B抽签选中房屋后添加;该合同约定购房款150万元以现金方式支付系因在签订该合同之前,冼某B已经口头与王某C达成了房屋买卖的口头协议,王某C分几次以现金方式预付购房款合计90万元,冼某B未出具收据,2014年2月16日,冼某B想再向王某C收款,王某C要求签订合同并出具收据,当天王某C向冼某B支付现金60万元,冼某B出具了150万元的收据。关于90万元的支付情况,冼某B向本院陈述如下:2013年初,因冼某B资金困难,故向王某C借款20万元并询问其有无兴趣购买冼某B的分配房,王某C表示需要考虑并向冼某B提供了20万元现金;两三个月后,冼某B再次向王某C借款20万元并再次询问其是否有意购买冼某B的分配房,随后王某C确定了购买意向并向冼某B提供了20万元现金,双方约定上述两笔20万元均视作购房款;一个月后,冼某B向王某C提出还需要50万元,王某C虽不情愿,还是向冼某B提供了50万元;2014年2月,冼某B欲再向王某C支取五六十万元,王某C提出须签订合同,故而双方签订了《房地产转让合同》。郑某A认为,冼某B所陈述的合同签订及付款过程,以及其提交的证据存在诸多不合理之处,郑某A有理由怀疑冼某B与王某C恶意串通、虚构合同。
  冼某B提交了银行交易凭证,拟证明王某C在2014年2月16日之后向冼某B付款共计1413200元,具体为:2017年1月6日113200元,2017年1月8日支付30万元,2017年1月10日支付50万元,2017年1月11日支付50万元。冼某B提交的上述四笔交易凭证的摘要均载明:“豪方天际花园楼款”或“豪方天际3栋18D楼款”。冼某B主张王某C已经付清所有购房款,并指定将房屋登记在王某D名下。
  2018年4月17日,深圳市南山区北环路北侧豪方天际花园(一期)办理了初始登记,房屋性质为市场化商品房。2018年7月18日,豪方天际花园(一期)3栋18D号房产办理了初始登记分证,登记权利人为南头城公司,建筑面积72.79平方米,不动产证号:粤(2018)深圳市不动产权第0148462号。为证明涉诉房产已于2018年3月22日交付王某D并由王某D实际占用,冼某B向本院提交了2018年3月22日冼某B与王某D签署的房屋交接确认单及王某D与物业管理处签署的物品交接表、豪方天际花园住宅使用说明书与质量保证书、物业管理处向王某D出具的装修押金、水电押金、物业管理费收据、王某D支付物业管理费的银行扣款记录、《委托银行代收费合同书》(燃气)、《华泰民用燃气综合保险保险单》、《管道燃气供用气合同》。
  2018年8月23日,南头城公司出具《房屋产权证明》,载明:我司开发的豪方天际花园3栋18D号房屋,建筑面积72.79平方米,该房屋产权归属王某D,身份证号,因历史原因,该房屋暂未办理产权证。南头城公司当庭表示:其开具该证明是为了配合住户(或租户)办理燃气开户手续,因燃气公司要求住户提供购房合同或房屋产权证明方可办理燃气开通手续,而相关购房合同的办理时间为2018年12月,当时无法向燃气公司提供,经过与燃气公司沟通,燃气公司同意由南头城公司出具房屋产权证明之后,为住户办理开通燃气手续,于是南头城公司针对每一个房号提供了一份房屋产权证明,该房屋产权证明仅填写了房号及面积,具体姓名及身份证号码由燃气的使用者填写,此点从房屋产权证明的手写部分的笔迹目测可以看出;房屋产权证明的出具日期是2018年8月23日,冼某B提交的《委托银行代收费合同书》的签署日期、《华泰民用燃气综合保险保险单》的出单日期、《管道燃气供用气合同》的签署日期均为2018年8月23日,可以相互印证。王某D称南头城公司出具该证明系为了方便办理过户。
  郑某A确认其并未实际占有、使用过涉诉房产。郑某A提交了深圳市不动产登记中心出具的《购房资格证明》,该证明载明:经核查,2019年7月16日,郑某A家庭具备在深圳市住房限购区域内的住房购买资格,可购两套。
  本院认为,关于冼某B与郑某A2014年8月27日签订的《房屋转让合同书》。冼某B称该合同并非其真实意思表示,系其在受胁迫的情况下为担保郑某A为其提供的借款而签订,但冼某B并未举证证明其在签订合同时违背了真实意愿,亦未举证证明其与郑某A之间存在借贷关系并达成了以房产作为债务担保的合意,故其主张无事实依据,本院不予采信。郑某A与冼某B签订的《房屋转让合同书》签订于冼某B抽签之前,合同虽然没有明确交易房产的具体房号,但已约定为豪方天际花园的房产,而冼某B自认并未分得豪方天际花园的其他房产,故合同约定的标的物不会引起歧义,指代清楚,该合同已具备交易标的物、交易价格等合同要素,合法有效,对买卖双方均有约束力。
  关于冼某B与王某C之间的两份买卖合同。时间为2014年2月16日的《房地产买卖合同》系复印件,无原件可供核对,也无其他证据相映证;2017年1月5日的《房屋买卖合同》为原件,且有部分购房款的支付凭证相映证。虽然郑某A主张冼某B所陈述的合同签订及付款过程以及其提交的证据存在诸多不合理之处,但现并无证据证明王某C在明确知悉冼某B已将房产出售给郑某A的情况下与郑某A恶意串谋,在无相反证据的情况下,本院确认冼某B与王某C之间存在涉诉房产的交易,并以2017年1月5日的《房屋买卖合同》确认双方的房屋买卖合同关系。
  综上,冼某B就涉诉房产存在一房二卖的情形,现郑某A、王某C均要求履行合同,对此,本院认为,郑某A、王某C均提交证据证明其向冼某B支付了购房款,现涉诉房产仅办理了初始登记分证,登记权利人为南头城公司,房产所有权尚未转移登记至郑某A、王某C中的任何一方名下,根据冼某B提交的王某D与物业管理处签署的物品交接表、物业管理处向王某D出具的装修押金、水电押金、物业管理费收据、王某D支付物业管理费的银行扣款记录、燃气开通资料等证据,涉诉房产已经交付给王某C指定的人也即王某D。在此情况下,郑某A请求冼某B交付涉诉房产、冼某B与南头城公司、新豪方公司配合办理房产过户手续,缺乏理据,本院不予支持。 
  综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 
  一、确认原告郑某A与被告冼某B2014年8月27日签订的《房屋转让合同书》有效;
  二、驳回原告郑某A的其他诉讼请求。
  案件受理费14700元,由原告负担7350元,被告负担7350元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提交副本,上诉于深圳市中级人民法院。
  二O一九年十一月二十九日
   

特别声明

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