明知无法办理房屋过户而违反限购政策购房,所享权益不足以对抗申请执行人的金钱债权

2021-05-08 14:11:56 阅读
郑某A知道或者应当知道,其购房行为不符合海南省有关限购政策,却自甘无法办理房屋过户手续的风险坚持购房。二审法院据此认定,郑某A基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权,理据充分,本院予以支持。
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郑某A、海南文昌农村商业银行股份有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
  案由:申请执行人执行异议之诉   
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2021)最高法民申1221号
  再审申请人(一审被告、二审被上诉人):郑某A。
  被申请人(一审原告、二审上诉人):海南文昌农村商业银行股份有限公司。
  被申请人(一审原告、二审上诉人):陵水黎族自治县农村信用合作联社。
  被申请人(一审原告、二审上诉人):琼海市农村信用合作联社。
  被申请人(一审被告、二审被上诉人):文昌永丰投资有限公司。
  再审申请人郑某A因与被申请人海南文昌农村商业银行股份有限公司(以下简称文昌农商行)、陵水黎族自治县农村信用合作联社(以下简称陵水农信社)、琼海市农村信用合作联社(以下简称琼海农信社)、文昌永丰投资有限公司(以下简称永丰公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服海南省高级人民法院(2020)琼民终69号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
  郑某A依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定请求再审本案。事实与理由:(一)郑某A对案涉房屋享有物权的期待权足以能够排除执行。1.案涉《文昌市商品房买卖合同》合法有效,郑某A已支付全部价款且永丰公司已经将案涉房屋交付郑某A合法占有,郑某A依法享有案涉房屋的物权期待权。2.郑某A与永丰公司签订了合同以后,则就享有要求永丰公司按照合同的约定为郑某A办理房屋的所有权转移登记的权利。《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《海南稳定房地产市场的通知》)不能导致郑某A无法办理案涉房屋的不动产转移登记。二审判决认为郑某A无法请求永丰公司为其办理不动产转让登记没有事实依据和法律依据,其判决内容适用法律错误,应当依法予以纠正;(二)文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社不享有案涉房屋的抵押权,其对案涉房屋并不享有优先受偿权。1.文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司签订的在建工程抵押和土地使用权抵押而非案涉房屋的抵押。2.文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社因许可永丰公司转让相关财产,而丧失了其对案涉房屋的抵押权,只有对转让的款项要求永丰公司提前清偿债务或者提存或者对该项目未售出的不动产行使抵押权以保障自己债权的实现。但文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社并未按照物权法的规定行使自己的权利。因此,文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社并不对案涉房屋享有抵押权,无权请求人民法院对案涉房屋进行保全措施和进行处理并就转让的款项优先受偿;(三)文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社作为海南省农村信用社的出资人有对永丰公司进行账户监管的能力,但其怠于对永丰公司账户进行监管所造成的损失应当由文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社自行承担。
  文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社提交书面意见称:1.二审判决适用法律正确;2.《海南稳定房地产市场的通知》属于众所周知的事实,郑某A不属于善意购房人,对所购房产不享有物权期待权;3.郑某A在购房过程中自身存在重大过错,并且违背国家关于住房的方针政策,违反海南省限购政策规定购房,损害了社会公共利益,不利于社会稳定。据此,二审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求最高人民法院驳回郑某A的再审请求。
  本院认为,本案系申请执行人执行异议之诉再审审查案件,应当针对郑某A的再审理由是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形进行审查。
  案涉房屋是否足以排除强制执行的法律适用问题是本案审查的重点。根据原审法院查明的事实,郑某A签订购房合同及支付购房款的时间均在《海南稳定房地产市场的通知》发布之日即2018年4月22日之后。郑某A知道或者应当知道,其购房行为不符合海南省有关限购政策,却自甘无法办理房屋过户手续的风险坚持购房。二审法院据此认定,郑某A基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权,并作出准许继续查封位于海南省文昌市清澜新区房屋的处理意见,理据充分,本院予以支持。
  此外,郑某A主张文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社不享有案涉房屋的抵押权,所以其对案涉房屋并不享有优先受偿权。因该优先受偿权的认定系另案判决内容,故不属于本案再审审查范围。郑某A虽主张银行监管存在过错,但并未提供证据予以证明,其该项再审理由不能成立,本院不予支持。
  综上,郑某A的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。
  依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下:
  驳回郑某A的再审申请。
  二〇二一年四月二十日
   

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