双方就续租通过微信沟通达成一致，视为已书面形式续签房屋租赁合同
某A、某B房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
审理法院：山东省淄博市中级人民法院
案号：(2021)鲁03民终3043号
案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>租赁合同纠纷>房屋租赁合同纠纷
上诉人（原审原告）：某A。
被上诉人（原审被告）：某B。
上诉人某A因与被上诉人某B房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0391民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
某A上诉请求：1.依法改判被上诉人向上诉人支付房屋租赁费24684元；2.依法改判被上诉人向上诉人支付利息和赔偿金共计5000元；3.依法改判被上诉人赔偿4个防盗窗、16个吸顶灯、3个空气开关和拖布池损失共计3600元；4.判令全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人应当依约履行租赁期限自2020年3月11日至2021年3月10日的租赁合同。上诉人与被上诉人从2015年6月12日起即签订租赁合同，约定被上诉人承租上诉人房屋，用以经营小饭桌，合同一年一签。2020年3月10日，租赁合同到期后，因疫情，双方未书面续订租赁合同，但被上诉人继续占有和使用涉案房屋。一审法院经审理认定双方通过微信聊天的方式续订了一年期合同，合同期限为2020年3月11日至2021年3月10日。一审认定双方续订了2019年3月11日的《合作协议》，则双方就应按该合同履行相应义务。一审参照2019年至2020年度的租金84684元确定2020年至2021年的租金，被上诉人作为承租人，应按约定向上诉人支付租金，在合同签订后依约即时足额支付全部租金。但被上诉人仅分别于2020年1月支付1万元、2020年9月支付5万元共计支付租金6万元，剩余24684元租金拖欠至起诉之日仍未给付，已构成违约。在此情况下，被上诉人在租赁期间搬走的行为不能认定双方在此时解除了租赁合同，也非合同终止，双方应继续履行合同至2021年3月10日。根据《合同协议》第7条合同期内被上诉人退房的，剩余房租不退的约定，被上诉人应该向上诉人支付所欠租金共计24684元。二、一审判决书中认定上诉人与被上诉人就利息为2000元达成一致，明显与事实不符。首先，从双方的合同约定及多年的合同履行情况看，租金为合同签订时即时付清，先付租金再用房。被上诉人未按时足额支付租金的行为已经构成违约，因此，应当支付相应的利息损失，且从双方间的微信聊天记录中也可以明确被上诉人仍同意支付利息。其次，一审认定利息为2000元的依据系双方微信聊天记录，该聊天记录系上诉人与被上诉人于2020年9月份对欠付房租事宜进行的磋商，是基于被上诉人在承诺于2020年12月份支付剩余租金的情况下，应被上诉人的要求，上诉人让了部分利息。但被上诉人并未按约定在2020年12月份剩余租金，且租金至起诉时也未支付。因此，该利息不应按聊天记录中约定的数额确定。综上，上诉人主张被上诉人向上诉人支付利息损失及赔偿金共计5000元于法有据。三、一审判决以押金5000元折抵房租无事实和法律依据。《合作协议》第2条中明确约定，合同到期，被上诉人负有腾出教室，清理广告，结清物业费、水电费，将房屋恢复原样的义务，否则该押金不予退还。本案中，一审认定被上诉人在2021年1月1日未通知上诉人的情况下搬离房屋，未履行合同中的义务，也未足额支付租金。押金具有保证合同履行的功能，合同中对于押金的退还条件有明确约定，一审已查明被上诉人存在违约，也未履行合同中的义务，押金退还条件并不成就，因此，一审判决以押金折抵房租没有事实和法律依据。四、一审判决中关于防盗窗、灯、空气开关、拖布池问题的认定与事实和法律不符。租赁合同到期后，双方未就继续租赁履行合同达成一致，被上诉人应当按照合同约定履行腾房、恢复原状、结清物业费、水电费等义务。被上诉人作为承租方，经一审法院查明，其系在未通知上诉人的情况下，单方拆走防盗窗，灯，空气开关、拖布池等物品，未与上诉人办理交接，一审已认定被上诉人的行为明显违约，因此，被上诉人应对拆走上述物品的合理性及对该物品享有所有权承担举证责任。因此，一审法院以上诉人未举证为由，不支持上诉人的主张，明显与事实不符，也有悖公平原则。因此，被上诉人有义务将上述物品返还上诉人或者折价赔偿。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正。
某B辩称，上诉人请求依法改判被上诉人向上诉人支付房屋租赁费24684元,无法律依据。一审认定上诉人与被上诉人通过微信聊天记录签订了2020年3月11日至2021年3月10日租赁合同,与事实不符。原因是上诉人与被上诉人聊天记录中的关于续签租赁合同一事,被上诉人并未明确同意续租到2021年3月10日。由于上年度合同中明确体现出店面可以有条件转让,故被上诉人于2020年9月11日(微信证据)之后始终在询问上诉人“房租怎么补,合同怎么签”“合同和去年一样吗”,但上诉人的答复一直是回避这个问题,被上诉人无法确定自己的权益得到充分保障,所以造成被上诉人在微信中无法与上诉人确立合同关系。直至2020年9月16日(微信证据),上诉人为了达到诱导被上诉人仅缴纳剩余房租而不想按上年度合同条款续签合同的目的,私下答应被上诉人按上年度书面合同约定允许其店面转让,后被上诉人在微信中想确定此事时说“转让的事你说了算不?别再王姐那边又给挡住了”,结果又得到了上诉人“转让的事,我们等后来再说,我慢慢做工作,也别我答应了,到时有问题惹你不高兴了”的模糊不清的答复。由于之前被上诉人做出的支付部分房租承诺,故在没有获得上诉人新合同如何签订的明确答复时依然于9月16日和17日主动转账给上诉人房租5万元。经微信聊天记录证明,被上诉人确有明显的续签合同,以及依法履行合同的意愿,但前提只是希望上诉人公平公正按照上年度合同内容及条款续约,但知道总共支付给上诉人6万元房租之后，仍没有获得上诉人有诚意的答复和行动,没有正式签订租赁合同,意味着更大的经营风险及不确定性产生,故致使被上诉人丧失了对上诉人基本信任和安全感,所以被上诉人认为一审法院认定的原、被告双方已用微信聊天的方式签订了按上年度租赁合同从2020年3月11日至2021年3月10日继续履行一年的租赁合同无效,所以某A请求依法改判被上诉人向上诉人支付房屋租赁费24684元无法律依据。二、上诉人请求依法改判被上诉人向上诉人支付利息和赔偿金共计5000元,无法律依据。因为被上诉人与上诉人没有以书面或口头形式签订2020年3月11日2021年3月10日新的租赁合同,故在此期间应视为不定期合同,双方在此期间的产生的房租事宜也均以协商进行,被上诉人虽受疫情影响无法营业,但也在积极支付上诉人房租,3次共计6万元,同时双方均有权随时解除租赁关系,因此并不能产生上诉人主张的所谓利息和赔偿金共计5000元。即便是聊天记录中体现出的被上诉人同意支付上诉人利息2000元,也是基于9月10日后上诉人通过私自更换共用卷帘门锁,私自给被上诉人偷偷停电等干扰正常生产经营的行为,迫于无奈的妥协,属于通过胁迫等手段建立在非公平自愿基础上的行为。三、上诉人主张被上诉人不能以押金5000元折抵房租无效。被上诉人在2021年1月1日不定期合同终止时,已腾出教室,并清理了广告;房屋水电费及物业费均是由上诉人每月核算好之后通知被上诉人,被上诉人再缴纳。12月份水电费及物业费没有交,是因为被上诉人腾出教室时上诉人并未进行此费用核算及通知被上诉人;由于实际装修物价值远大于装修前(毛胚房)价值,因此被上诉人腾出教室时并未破坏租赁场所的所有装修物,例如墙面装修物,瓷砖地板,所有软墙隔断等。同时被上诉人在使用租赁房屋装修的同时,为了搞好与上诉人的关系,连同上诉人使用的3间房屋一同做了相同风格和材质的装修,包括走廊墙面装修物,3处不锈钢防盗窗,3处大理石窗台板,3套褐色室内木门及门套。因此上诉人主张被上诉人不能以押金折抵房租无效。四、上诉人请求依法改判被上诉人赔偿4个防盗窗、16个吸顶灯3个空气开关和拖布池损失共计3600元,与事实不符,也无法律依据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。”上诉人主张的4个防盗窗,16个吸顶灯以及拖布池系被上诉人租赁房屋后自行购置的装修物,与上诉人并无利益关系。且双方未在合同中对装修物的归属进行约定,该未形成附合的装修物应归承租人所有。被上诉人并未拆走所谓空气开关,相反,上诉人在被上诉人不知情的情况下,偷偷改造与被上诉人共用的配电箱(三楼楼梯口),在其办公室安装隐蔽开关。2020年9月7日20:30左右,上诉人趁被上诉人下班无人之际偷偷利用改造后的控制器关闭了被上诉人经营场所所有的电线线路,当晚的停电造成了被上诉人2个冰箱里价值1200元左右食材的损坏。被上诉人当晚立即报警,民警协调未果。因此上诉人主张该部分的损失共计3600元于法无据。
某A向一审法院起诉请求：1.拖欠的房租利息及赔偿金：5万元的6个月利息和24684元的利息及赔偿金2000元，共计5000元；2.所欠水费、电费、物业费共计1462.1元；3.恢复私自拆走的3个空气开关，修好一楼的卷帘门门锁；4．拖欠的房租24684元；5.拆走走廊隔断、教室内背景墙、厨房隔断、房屋恢复原样；6.案件受理费由被告承担；7.防盗窗4个和16个灯和拖布池的经济损失3400元。
一审法院认定事实：自2015年6月12日起，被告开始租用原告部分房屋（涉案房屋系原告从他人处租赁后转租给被告一部分），用于经营小饭桌；双方先后签订五份合同，约定合同到期，被告将房屋腾出，物业费、水电费结清，将房屋结构恢复原样，退还押金5000元，如不彻底押金扣除；还约定了双方其他权利义务。2019年，双方签订最后一份合同，约定年房租为84684元，合同期限为2019年3月11日至2020年3月10日。2020年因疫情影响，双方没有续签合同，但被告一直继续占用着上述房屋。2020年9月份，原告的丈夫和被告进行微信聊天，通过聊天记录的方式达成了又续租一年的合同，即从2020年3月11日至2021年3月10日。2020年3月10日前的房租被告已付清，此后于2020年3月支付1万元、9月支付5万元，共计支付房租6万元。2021年1月1日，被告从涉案房屋中搬出。双方为此发生争议，为此，原告诉至一审法院，提出了上述诉讼请求。诉讼中，原告将其诉讼请求明确为：1.拖欠的房租24684元；2.所欠水费、电费、物业费共计1462.1元；3.拖欠的房租利息及赔偿金：5万元的6个月利息和24684元的利息，利息主张3000元、赔偿金2000元，共计5000元；4.赔偿防盗窗4个和16个灯、拖布池、3个空气开关、卷帘门门锁的经济损失3600元；5.房屋恢复原状：拆走走廊隔断、教室内背景墙、厨房隔断；6.案件受理费由被告承担。关于房租，原告的计算依据为：从2020年3月11日至2021年3月10日，一年的房租为84684元（同上年的房租），被告已支付6万元，尚欠24684元。被告对原告主张的房租提出异议，主张实际租赁时间为2020年3月11日至2021年1月1日，这段期间的房租应为68217元（按上一年度的房租84684元计算），减去被告已付的6万元，尚欠租金8217元。对于所欠水费、电费、物业费共计1462.1元，被告无异议。关于房租利息及赔偿金，原告主张：5万元的房租被告迟交了6个月，还有剩余租金24684元，总计估算了3000元，无计算依据；赔偿金2000元，是双方在微信聊天记录中商定的，被告当时同意支付2000元。被告对此提出异议，主张双方自2020年3月11日起就形成不定期租赁关系，不应支付利息及赔偿金。对于原告的第四项诉讼请求，被告提出异议，主张四个防盗窗是由被告出钱安装；当时租房时灯是最普通的白炽灯，被告装修时就更换了16个照明灯；拖布池也是被告安装；3个空气开关当时就不存在，并非被告拆走。原告主张安装四个防盗窗时原告也出钱，当时是16个吸顶灯，拖布池原来就有，确实是被告拆走了三个空气开关，但对此原告并未能提供相应证据。后原告自愿放弃要求被告赔偿卷帘门门锁损失的诉讼请求。关于第五项诉讼请求，被告认可走廊隔断、教室内背景墙、厨房隔断是由被告装修，但主张拆除会导致房屋使用价值明显降低。双方在签订第一份合同时，被告就交给原告5000元押金，被告主张原告至今未退，要求退还或抵扣租金。原告主张已退还，但什么时间退的忘了。被告还主张原告应支付就餐费用约5600元，从双方微信聊天记录中可以看出。原告在微信聊天记录中同意餐费从房租中扣除，但双方对餐费数额没有确定。
一审法院认为，如前所述，一审法院认定原、被告双方已用微信聊天的方式签订了按上年度租赁合同从2020年3月11日至2021年3月10日继续履行一年的租赁合同，故双方均应自觉履行。但被告在未履行期满的情况下，单方解除合同，于2021年1月1日从涉案房屋搬出，构成违约。可鉴于被告已实际从涉案房屋搬出，以行动表示不再继续履行合同，从2021年1月1日以后也未再继续占用使用涉案房屋，因此对原告要求被告支付租赁费至2021年3月10日的主张，一审法院不予支持。被告搬离涉案房屋时，应当提前通知原告，给原告留出必要的时间，以便让原告另找其他租户以减少原告的损失，但被告在未通知原告的情况下，于2021年1月1日就从涉案房屋搬出，显然不当，因此，一审法院酌定应当给原告留出一个月零十天的时间让原告另找其他租户。故一审法院认为被告应支付租赁费至2021年2月10日，即被告应支付给原告2020年3月11日起至2021年2月10日止（即11个月）的租赁费，共计77627元（按上年度租赁费84684元计算：84684元&pide;12个月×11个月）。被告已支付6万元，尚欠17627元，被告应予支付。对原告多主张的部分，一审法院不予支持。合同解除后，原告应退还被告押金5000元，原告主张已退，但未提供相应证据，故一审法院不予支持。上述款项相互折抵后，被告应支付原告租金12627元（17627元-5000元）。原告还要求被告支付租金的利息3000元、赔偿金2000元，对此一审法院认为，关于利息3000元，原告未明确计算方式，且在微信聊天记录中双方达成一致意见，被告给原告支付房租利息2000元（即原告主张的赔偿金），因此，被告应支付原告房租利息2000元，对原告多主张的部分，一审法院不予支持。对于所欠水费、电费、物业费共计1462.10元，被告无异议，应予支付。关于防盗窗四个、拖布池、三个空气开关，原告要求被告赔偿损失，对此一审法院认为，防盗窗四个是被告出资安装，原告主张其也出钱，但未提供证据，对此一审法院不予认定；拖布池、三个空气开关，原告要求被告赔偿损失，证据不足，一审法院不予支持。对于16个灯具，原告主张当时是吸顶灯，但未提供相应证据，故只能依据被告主张，当时装修前是16个白炽灯泡，被告搬走后，应予更换16个白炽灯泡。根据双方合同约定，被告搬出房屋时，应将涉案房屋恢复原状，因此对原告要求被告将房屋恢复原状：拆走走廊隔断、教室内背景墙、厨房隔断的诉讼请求，一审法院予以支持。被告还主张原告应当支付就餐费用约5600元，但双方对此数额并未确定，被告可另行向原告主张权利。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第三款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十六条第一款、第五百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、被告某B欠原告某A房屋租赁费12627元，于判决生效后十日内付清。二、被告某B支付原告某A利息2000元，于判决生效后十日内付清。三、被告某B支付原告某A水费、电费、物业费共计1462.10元，于判决生效后十日内付清。四、被告某B于判决生效后十日内给原告某A的涉案房屋更换16个白炽灯泡。五、被告某B于判决生效后二十日内将涉案房屋恢复原状：拆走走廊隔断、教室内背景墙、厨房隔断。六、驳回原告某A的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由原告某A负担155元，被告某B负担177元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。
本院认为，关于被上诉人应否支付房屋租赁费24684元的问题。被上诉人于2021年1月搬离案涉房屋，不再占有使用房屋，上诉人对此并未提出异议，双方在被上诉人搬走后亦未再就租赁事宜进行沟通。即自被上诉人搬离房屋后，双方未再继续履行租赁合同。一审法院据此酌定为上诉人预留寻求其他租户的时间认定被上诉人支付租赁费至2021年2月10日符合本案实际，并无不当。关于上诉人诉求的利息及赔偿金5000元应否得以支持的问题。双方在通过微信就案涉房屋租赁事宜进行沟通时，对于被上诉人支付房租利息2000元达成了一致意见。一审对此予以认定具有事实依据。上诉人关于被上诉人应支付利息损失和赔偿金5000元的上诉理由不能成立，不予支持。关于一审判决认定以5000元押金折抵租赁费有无事实和法律依据的问题。一审判决被上诉人将房屋恢复原状，在此情形下，根据双方合同约定，押金应当予以退还。在双方互负金钱债务的情形下，一审判决以押金5000元折抵租赁费符合法律规定。关于上诉人诉求的防盗窗、吸顶灯、空气开关及拖布池损失应否予以支持的问题。双方均认可在双方初次签订租赁合同被上诉人对案涉房屋进行承租时，双方当事人对于彼时房屋的状态及房屋内设施物品的具体情况并未形成具体交接明细。在此情形下，一审根据案件审查情况对于上诉人所主张上述相关财产所作处理未违反法律规定。综上所述，上诉人某A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费230元，由上诉人某A负担。
本判决为终审判决。
二Ｏ二一年九月六日