租赁房屋被出租人上锁，房屋租赁合同视为解除
某B等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
审理法院：北京市第二中级人民法院
案号：(2023)京02民终2345号
案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>租赁合同纠纷>房屋租赁合同纠纷
当事人上诉人（原审原告、反诉被告）：某A。
上诉人（原审被告、反诉原告）：某B。
审理经过上诉人某A因与上诉人某B房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
二审诉讼请求某A上诉请求：1.依法撤销北京市房山区人民法院作出的（2021）京0111民初4800号民事判决书第二至五项；2.改判某B向某A支付租金及占有使用费869907元；3.改判某B向某A支付违约给某A造成的损失150万元；4.改判某B支付某A为某B雇佣工人搬运物品费1400元；5.改判某B支付律师费8000元；6.改判某B向某A支付水电费12665元；7.驳回某B的全部反诉请求。8.一、二审案件受理费由某B承担。事实和理由：一、合同解除后，某B将房屋清空前仍应向某A支付租金或占有使用费。某B于2021年3月13日清空房屋，故2020年1月1日至2021年3月13日期间的租金或者占有使用费某B应当支付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”年租金132万元，月租金11万元，自2020年1月1日至2021年2月28日共计14个月，2021年3月1日至3月13日是13天，扣除2020年1月1日至2020年9月30日期间应抵扣金额553222元，计算方法为：110000元/月×14月+110000元/月&pide;31×13-553222元=869907元。二、一审法院判决减免某B2个月租金，缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故承租人以疫情或疫情防控措施的原因请求人民法院支持减免租金请求的，须同时满足“没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平”之条件。虽然在案涉租赁合同履行期间，北京发生新冠疫情肺炎，但某B未提交证据证明其在疫情期间存在全部停业的状况，亦未证明其在疫情期间没有营业收入或营业收入明显减少，故某A认为，一审法院不应单纯以疫情防控为由减免某B2个月的租金。三、一审法院认定事实、适用法律错误，支持的违约金标准过低，应予纠正。首先，某A是在某B长期欠付租金的前提下，经多次向其送达催告通知后，方才依据合同第八条第（六）款之约定，正当行使单方解除权，收回房屋。根据民法典第五百六十五条之规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故当某B于2020年11月12日收到某A向其送达的解除合同的《通知函》时，双方的租赁合同关系虽未诉诸法律，亦即告解除。合同解除后，某B即丧失合法的承租权，某A作为出租人为防止损失的进一步扩大，采取锁门的方式收回房屋并无任何不妥。故一审法院不应以某A收回房屋为由，降低支持某A所主张的违约金和滞纳金标准，某A并无任何过错。其次，民法典第五百八十五规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法”本案中，合同第八条第（五）款约定：“租赁期内双方应遵守合同信用，任何一方违反约定的，须向守约方赔偿人民币（大写）壹佰万元整作为违约金，同时赔偿对方因违约导致的一切经济损失，包括但不限于装修损失、（预期经营损失、包括甲乙双方）、人员遣散损失等。某A认为，该条款不仅直接约定了一方违约时应向另一方支付的违约金数额，同时明确了一切经济损失，特别是装修损失、预期经营损失（包括甲、乙双方）为违约损失赔偿的内容，该约定兼具惩罚违约方违约行为和填补守约方损失的双重作用，系双方对自己可能承担的违约后果的预先安排。从尊重当事人意思自治和维护诚实信用的合同原则考虑，当某B违约时，其应按上述合同约定向某A赔偿违约金100万元及预期经营损失、水电费、物业管理费、搬运费、律师费等一切经济损失。故一审法院在仅支持某A264000元违约金的前提下，不再考虑支持某A的其它损失，系事实认定错误。《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第11条规定：“民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”本案中，某B于2021年3月13日将房屋清空，按照双方约定，年租金132万元，合同履行期限至2026年6月30日，合同解除后某A将房屋出租，租给殷盼星一年后合同解除，租金是864320元，后租给魏鹏，合同期内租金损失即合同正常履行后可以获得的利益就达130万余元，故某A认为，一审法院仅以年租金132万元的20%为标准确定某A的实际损失，而作出否定正常履行合同后某A可获得的租金利益损失、否定某A的水电费、物业管理费、搬运费、律师费等其它经济损失的租金调整，属适用法律适用错误，应予纠正。最后，根据合同第八条第（六）款之规定，某B未按时支付租金，逾期不到一个月之内的，每逾期一日，某B按照未交租金的万分之五缴纳违约金；逾期达一个月的，某A有权解除合同并按照第八条第五款处理。故某A要求某B按日万分之五的标准支付逾期给付租金的违约金（滞纳金）有合同依据，应予支持。四、某B主张的房屋装修损失，缺乏事实和法律依据，应予驳回。根据合同第四条第（三）款和第（四）款的约定，租赁期满，某B在房屋装修期间增设的不可移动设施和装修，某A有权占有。租赁期满或者解除后，某B应当原装返还房屋及附属物品和设备设施，双方结清费用。某A认为，既然第（三）款已经明确约定租期期满装修应归某A所有，那么第（四）款约定合同期满或者合同解除后原状返还房屋就应当指装修应当保持现状不变返还某A。某A将房屋出租某B时，屋内是有豪华装修的，某B已将某A原有的装修拆除，现某B逾期给付租金违约致使合同解除，其无权主张装修损失。综上，请依法支持某A的上诉请求。
二审辩方观点某B辩称，不同意某A的上诉请求和理由，一审法院没有查明某B是否达到合同约定解除条件的事实，在某B没有违约而是某A违约的情况下，某A上诉主张的请求都不能成立。
某B上诉请求：1.撤销一审判决书第二项：即租金207778元，违约金、各项损失264000元。2.改判一审判决书第三项：向我支付房屋改造装修及各项损失共计3554605元;改判支持我一审反诉请求第二项返还水电费押金8000元、第三项垫付电梯维护费2800元、第四项垫付网络改造费3800元、第五项垫付污水改造费15000元。以上合计3584205元。3.一、二审案件受理费、鉴定费依据改判结果调整收取。事实和理由：一审法院认定我自2020年2月14日至2020年11月12日因拖欠租金导致合同解除，系认定事实错误,并因此产生适用法律错误，理由如下：某A主张将我2020年支付的136000元按照每日3700元的标准折算至2020年2月14日。但依据2019年10月2日双方签署的《关于某A败诉与某B的还款协议》约定，每个季度少交8万元房屋租赁费，2020年1月至11月期间，三个季度共应当折抵金额为240000元，除以日租金3700元等于64日。136000元租金应折算至2020年4月18日。依据北京市政府相关公告，2020年1月24日至4月29日，北京启动一级响应共计96天；2020年4月30日至6月5日，北京启动二级响应共计36天；2020年6月6日至6月15日，北京启动三级响应共计9天；2020年6月16日至7月19日，北京启动二级相应共计33天；2020年7月20日至2020年11月12日某A强行锁门时，北京均处于三级响应机制下，共计115天。综上，2020年1月1日至某A单方面锁门的2020年11月12日期间，北京处于一级响应96天，二级相应69天，三级响应124天。根据北京市政府相关文件要求，处于一、二级响应下，地下空间、娱乐场所停止开放；三级响应下，娱乐场所有条件、有序、限流50%逐步开放，地下空间暂不开放。在此规定下，一级96天、二级69天、三级62天（124天*50%）总计227天，因我租赁房屋的合同目的是经营洗浴、按摩等休闲娱乐项目，处于政府防疫的严格管控之下，因此我认为该227天属于受不可抗力影响期间，不应当支付租金。2020年4月18日向后推算227天是2020年12月1日。而某A于2020年11月12日通过强行锁门方式强行收回房屋，此时我并未达成欠付房租达一个月的合同约定解除条件，合同解除的违约责任应由某A承担。同时，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，我租赁房屋的目的是用于经营洗浴、按摩等娱乐活动，承租空间一半为地下室，疫情期间处于政府的严格管控之下，是受疫情影响最直接、最严重的行业之一。经我测算并提交相关证据，2020年2月至11月总计十个月的营业收入为117万元，而2019年同期为291万元，营业收入明显减少。2020年我未支付的房屋租金，并未超出疫情防控期间免除违约责任的合理限度，依据《指导意见》，我不应承担违约责任。因此我不应向某A支付264000元违约金、各项损失。再次，我与某A在2020年5月9日的微信中提到：“在你气愤之下你也想想在上次官司输了以后，我也签了你每季度八万房租的缓付协议”，某A回复：“你要这两天能给我凑一半剩下的以后咱们再想办法都行，要是凑不上我宁愿跟你接触（解除）协议打官司，也不能这么被拖死”。从对话中明确可知，如果我没有按某A要求凑齐一半房租，那么某A就同意解除缓付协议，并进行诉讼。因此，某A同意553222元败诉款减去240000元三季度协议支付款剩余的313222元用于填充欠付的房租租金，折算天数为84天，自2020年12月1日向后推算84天为2021年2月23日。在我没有违约的情况下，某A强行锁门并驱赶员工，构成违约，应当承担违约责任。根据以上测算，因疫情原因不能或部分不能正常经营实现合同目的的天数总计227天，应当免除房屋租金为839900元。2020年1月1日至11月12日共计316天，合计租金1169200元。扣除应减免租金839900元，已支付租金136000元，败诉款553222元，某A实际应向我返还超付租金359922元。因此，我不应向某A支付租金207778元。由于某A在我没有实际达成违约条件的前提下强行锁门是导致合同无法继续履行的根本原因，系某A违约。某A占有并使用我的装修设施后直接对外出租给相同业态的租户，构成不当得利，某A应承担违约责任，除应当向我赔偿100万元违约金外，还应支付全部房屋改造装修及各项损失等总计3584205元。综上所述，本案的焦点是我是否达成欠付房租达一个月的合同约定解除条件。根据测算，我支付了136000元的房屋租金，抵扣了240000元败诉赔偿款，截至2020年11月12日出租人强行收回房屋止，北京共计289天处于一、二、三级公共卫生应急响应之下，按照一、二级禁止，三级50%、地下禁止的标准，将三级响应天数按照50%的合理标准折减后，仍有227天处于疫情严格管控措施之下，这部分天数应当按照不可抗力处理不应支付租金和承担违约责任；某A在微信中有明确用剩余败诉款抵扣租金的意思表示。上述四项叠加之后，租金交付截至日期为2021年2月23日，远远晚于某A强行收回房屋的11月12日，因此我不构成违约。相反，某A单方面强行锁门构成了根本违约，其做法存在恶意性，一审法院亦对此做出负面评价，我保留追究其违约行为的权利。
某A辩称，不同意某B的上诉请求。1.根据双方签订租赁合同以及还款协议，某B应该按照每季度向我支付租金25万元，协议直至2020年11月12日双方明确发函解除之前应该是合法有效的。关于某B因为疫情酌减租金的要求，在双方多次沟通时，某B一直说的是尽快凑齐，并未明确要求进行减免，不应当进行减免。根据开庭前某B提交的营业额同期对比表以及2020年使用房屋水电费情况，疫情并未对某B的经营造成极大影响，某B一直在陆续经营，所以要求减免的理由不能成立。某B逾期支付租金，我取得合同解除权，某B构成违约，应该根据合同约定，向我赔偿违约金。2.某B提交的聊天记录是我向其索要租金的聊天，并不能看出双方对协议解除达成一致意见，不产生解除合同的法律效力。3.在疫情已经缓和接近结束时，我多次向某B索要房租未果，某B应该积极配合将物品搬出，将房屋返还，但是某B恶意拖延，所以占有使用期间应当向我支付占有使用费以及相应的租金。4.双方协议中对房屋的装修有约定，在明确某B违约的情况下，我不应当支付装修损失以及其他各项损失。综上，不同意某B的上诉请求，请法院驳回。
一审诉讼请求某A向一审法院起诉请求：1.判令解除某A与某B于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令某B向某A支付租金及占有使用费，自2020年2月14日至2021年3月13日期间扣除已付及抵扣后共计869907元及按日万分之五的违约金，逾期支付租金违约金截止2021年3月13日104050元（年租金132万元，月租金11万元，2020年某B已支付租金合计16.3万元，尚欠租金：即14*110000+110000/31*13=1586129-163000-553222=869907元）；3.判令某B向某A支付违约给某A造成的损失150万元；4.判令某B迁出营业执照、食品经营许可证等证照；5.判令某B支付搬运物品费1400元；6.判令某B支付律师费8000元；7.判令某B向某A支付水电费12665元；8.案件受理费由某B承担；以上合计2496022元。
某B向一审法院提出反诉请求：1.判令某A支付某B装修及设备损失3554605元；2.返还水电费押金8000元；3.垫付电梯维护费2800元；4.垫付网路改造费3800元；5.垫付污水改造费15000元；6.本案诉讼费、评估费由某A承担。
一审法院查明一审法院认定事实：2015年12月20日，某A（出租人、甲方）与某B（承租人、乙方）签订《北京市房山区长阳镇长韩路6号北区1号楼房屋租赁合同》（以下简称《1号楼房屋租赁合同》），约定租赁房屋坐落于北京市房山区长阳镇长韩路6号北区1号楼（靠山居花园一期会所）地下一层、地上一层（局部及门头之间待建约20平米门脸房一处）、地上二层、地上三层，即靠山居花园一期会所建筑除“田席餐饮”租赁部分剩余之所有区域。建筑面积约2800平方米，包括该建筑西侧、东侧（后院）之停车场。甲方持有甲方与房屋实际产权人：北京靠山居房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同及实际产权人允许甲方转租房租之证明。房产证编号为房字第**60**。房屋已设定抵押。房屋规划用途为餐饮、会所、美容院、超市、药店、洗衣店、办公用房、展厅、银行、储蓄所。乙方应在上述范围内合法开展经营活动。甲方负责电梯的日常保养、维护、修理、检测，并按国家规定取得电梯安全检测合格证；乙方承诺妥善使用并爱护电梯。甲方承诺向乙方免费提供10个注册地址并协助办理相关手续。房屋租赁期限自2016年1月1日至2026年6月30日。甲方应于2016年1月1日前将房屋按照约定条件交付给乙方。经双方交验签字后视为交付完成。房屋租金及交付日如下：第一年租金130万元；第二年租金122万元；第三年租金132万元；第四年租金132万元；第五年租金132万元；第六年132万元；第七年租金132万元；第八年租金132万元；第九年租金132万元；第十年132万元；第十一年免租金66万元。租金标准为每季度（三个月）一交，租金总计壹仟叁佰零捌万元整。租金支付方式为银行汇款，收款人姓名：王生；开户行：农业银行长阳分理处；账号：×××。各期租金支付日为1月1日；4月1日；7月1日；9月1日。乙方应于2015年12月23日前向甲方支付首年房租共计壹百叁拾万元。租赁期内的下列费用，水费、电费、电话费、有限电视收视费、供暖费、燃气费、经营税费由乙方承担，物业费由甲方负担。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法履行，本合同自行解除，双方互不承担责任。因乙方原因包括擅自装修、拆改房屋、故意损坏房屋设施、擅自改变房屋用途、拖欠租金累计达一个月、利用房屋从事违法活动、损害公共利益，违反国家法律、法规及物业管理规定的，甲方有权单方解除合同并收回房屋。租赁期内，双方应遵守合同信用，任何一方违反约定的，须向守约方赔偿100万元作为违约金，同时赔偿对方因违约造成的一切经济损失，包括但不限于装修损失、预期经营损失（包括甲乙双方）、人员遣散损失等。乙方未按时支付租金，逾期不到一个月之内的，每逾期一日乙方按照未交租金的万分之五缴纳违约金。逾期达一个月的，甲方有权解除合同，并按照第八条第5款处理。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均向北京市房山区人民法院提起诉讼。2016年1月1日某A向某B交付涉案房屋。某B将涉案房屋用于经营北京长阳良子健身技术发展有限公司（以下简称良子公司）。
2017年，因《1号楼房屋租赁合同》纠纷，某A将某B诉至北京市房山区人民法院，2018年6月28日北京市房山区人民法院作出一审判决：某A返还、给付某B租金、罚款等各项款额总计793222.22元；后某A上诉，北京市第二中级人民法院于2018年9月28日判决驳回上诉，维持原判。
2019年10月20日，某A与某B签订《关于某A败诉与某B的还款协议》，内容：2017-2018年，房屋出租方某A与房屋承租方某B的房屋租赁合同纠纷一案中，某A败诉，法院判决某A付给胜诉方793222.22元，双方经过协商达成协议如下：《按原合同胜诉方应向败诉方每个季度交纳房屋租赁费33万元》，经协商后，胜诉方每个季度向败诉方，自2019年4月1日起，每个季度少交8万元房屋租赁费，以10个季度为限，时间为：2019年4月1日至2021年9月31日止，2021年10月1日起恢复原合同约束。
2019年4月1日起至2021年9月31日房租付款方式：甲乙双方经协商达成约束如下：自2019年4月1日起，（原合同每季度三十三万元）乙方以每季度扣八万元方式抵败诉判决费用，乙方每季度付给甲方二十五万元，乙方在每季度前两个月，每个月付给甲方十万元，第三个月乙方付给甲方五万元，每月十号前给清。2021年9月30日甲方欠乙方的七十九万三千二百二十二元债务全部还清，自2021年10月1日起恢复原合同约束执行。此协议一式两份，各执一份。如有违约可向房山区人民法院提起诉讼。
2020年1月1日开始，宴爱俐分别于1月11日支付租金4万元，1月22日支付租金1.2万元，2月12日支付租金0.3万元，3月35日支付租金0.5万元，4月21日支付租金0.3元，5月15日支付租金1.5万元，5月19日支付租金0.5万元，5月20日支付租金3万元，8月31日支付租金5万元，总计16.3万元。
2020年8月2日，某A、王生发出《通知函》，内容：汤泉良子某B、郝永利：两位老总2020年1-8月份，您已经累计两个多月未交房屋租金了，按照合同约定您已经严重违约。现通知您于8月10日将未交的房租按约定一次性交清。按照补充协议说明，每个季度扣除80000元，2020年1-5月20日分7次您已付；113000，欠387000，5月20日至现在您应交250000元，您却一分没交，所以您现在应交：637000元，希望您按照约定及时将房屋租赁费按通知时间交清。
2020年8月15日，某A、王生发出《通知》，内容：晏总，郝总：我已于2020年8月2号给你们发了通知，到现在为止你们已经欠房屋租金：637000元，而且已经累计超过两个月以上未交，已经发生了严重违约行为，我今天在给你们发个微信作为一次督促，请你们在三天之内将欠于房租款项一次性结清，或者因你们资金紧张，为减轻你方压力，也为了我们能月底之前能把靠山居租金交上，你们可以先交300000，因现在我们就为你们拿着300000的高利贷的利息两个多月了，如你方不听采纳，我方于三日后便采取诉讼法院的方式解决此事，请你方甄着。
2020年11月19日，某A、王生向某B发出《通知》，内容：你18号发来的微信收到了，内容很是丰富多彩，充分显示了你们骗人的伎俩，几年来通过接触，深刻体会了你们坑蒙拐骗的本领，对我们来说，你们觉得坑的还不够，觉得我们最好欺负，最好骗，因为你们在我们身上，不管用的何种方式，你们达到了不可告人目的，所以现在你们又想再次演？有一点请你们要记住，自从今年一月份至现在我们为要房租给你们发了多少次微信，打了多少次电话，可你们却利用各种借口，就是不交房租，请问你们的信誉在哪，双方签订的合同约定，你们守约了吗？协商不成通过法院调解，你们借疫情做救命稻草，提出无理的邪说，根本就无意用协商的方法解决问题，对于疫情问题，难道我们没有遇到疫情吗？靠山居给我们减了一分钱了吗？通过法院调解，我们出于人道要为你们减一部分租金，而且是从我们身上出钱，你们却拿别人的好心当作驴肝肺，总觉得坑骗的太少，没有达到你们的目的。按照合同约定，开始我们就进行了多次协商，协商不成我们又通过法院调解，还是不成，该做的我们都做了，按照合同约定，你们已经严重的违约了，合同中第八条，第三款很清楚的写明，拖欠租金累计达一个月，甲方有权单方解除合同收回房屋，我们已经做到仁至义尽了，先协商，后调解，在不符合任何条件的情况下，又为你们减房租，是你们觉得便宜没占够，坑占别人的还不够，所以你们不能善罢甘休。我们按照签订的符合国家合同法的约定，按照你方的严重违约，我们有权解除合同，收回房屋，置于你们里面的东西，我已经当天就通知你们了，在你们未搬走之前我们一个火柴棍也不会动，你们的生鲜食品在你们的冰柜里，我们也没停电，何况你们厨房门是锁着的，我们也没人进去，但我们已经通知你们应该在七天之内将活动物品搬走，你们却无动于衷，考虑你们需要找地方，我们出于仁慈，在给你们十天时间，如果十天内在不搬走，也就是截止2020年11月31日之前，你们无视甲方发给你们的通知，就视为你们放弃权利，十天后我们按排清理，所有的搬运费，场地租赁费及保管费，每天3000元全由你方负责。
2020年11月12日，某A、王生发出《通知函》，内容：北京长阳良子健身技术发展有限公司：某B女士，因你方长期不按合同约定交纳房屋租赁费，已达11个月之久，经多次电话、微信、发函通知追要，你方置之不理，已经严重违反了合同约定，经法院调解，你方胡搅蛮缠，强词夺理不交房租，至今已给我方造成非常严重的精神和经济损失。我方决定：从即日起与你方解除合同，收回房屋，希望你方将店内的活动物品于11月18日前搬出店内，如未按时搬走，择视为你方已放弃权利，我方雇人搬至其他地方，雇佣工人工资，及物品存放处每天占用费3000元由你方承担。
2020年11月12日，某A将案涉房屋上锁，并将某B员工遣散，某B至此未再经营。2021年3月13日，某B将租赁房屋内设备设施拉走。
2021年2月21日，王生将案涉房屋转租给案外人殷盼星，双方就案涉房屋签订房屋租赁合同，房屋租赁期限自2021年3月1日至2026年6月30日止，租期为5年4个月。
2022年4月1日，王生将案涉房屋转租给案外人魏鹏，双方就案涉房屋签订房屋租赁合同，房屋租赁期限自2022年4月1日至2026年6月30日止，租期为4年3个月。
一审诉讼期间，某B申请对案涉房屋的装修价值进行评估，北京信通方恒资产评估有限责任公司在实施了资产评估程序和方法后，得出以下评估结论：北京市房山区长阳镇长韩路6号北区1号楼（靠山居花园一期会所）装修价值为￥3195171.00元（人民币叁佰壹拾玖万伍仟壹佰柒拾壹元整）其中非争议部分价值为：￥2500501.00元（人民币贰佰伍拾万零伍佰零壹元整）争议部分价值为：￥694670.00元（人民币陆拾玖万肆仟陆佰柒拾元整）。后某B对鉴定报告提出异议表示存在漏评事项，北京信通方恒资产评估有限责任公司对漏评事项进行补充评估得出以下评估结论：￥359434.00元（人民币叁拾伍万玖仟肆佰叁拾肆元整）。
另查，某A于2020年12月15日与北京杨祎律师事务所签订《委托协议》，由北京杨祎律师事务所为某A与某B房屋租赁合同纠纷一案提供法律服务，代理费为8000元。当日，北京杨祎律师事务所为某A出具了发票。
一审法院认为与裁判一审法院认为：某A与某B签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规规定，应合法有效。依法成立的合同，对双方均具有约束力。双方当事人均应本着诚实守信原则全面履行各自的义务。某B与某A签订的《房屋租赁合同》履行期间，王生与案涉房屋产权人签订了房屋租赁合同，其身份为承租方，诉讼中某B与某A均认可双方的租赁合同关系，法院予以确认。某B未按期履行交付租金的义务，违反了合同约定，理应承担相应的民事责任。某B未支付租金，系违约行为，某A按合同约定具有合同解除权，某A于2020年11月12日对案涉房屋上锁，某B自此未经营，故双方之间的房屋合同不能继续履行，无法实现合同目的，应予解除。某A主张双方于2020年11月12日解除，某B同意解除，法院不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。
关于拖欠租金，某B拖欠租金导致合同解除，某A依据合同约定行使解除权，要求某B腾退租赁房屋、支付拖欠租金、违约金及合同解除后支付房屋占有使用费用的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。关于拖欠租金和违约金问题，自2020年2月14日至2020年11月12日期间共欠付租金为（年租金132万元为基础，每月租金11万元，11万元*10个月+日租金0.37万*12天—已付租金16.3万元-抵扣败诉55.3222万元）427778.00元。自2020年2月14日至2020年11月12日期间的租金，法院认为，某B租赁涉案房屋期间，正逢北京市新冠肺炎的发生，其对某B经营亦会产生一定影响，故法院结合涉诉租赁合同中关于租金的约定，对北京市采取一级、二级疫情防控措施期间的租金酌情减免二个月。关于2020年2月14日至2020年11月12日期间拖欠租金，经核算以年租金132万元为基础，确定每月租金为110000元，扣除2月份、3月份2个月租金外，某B应支付某A租金207778元。
应当指出，某B拖欠租金，某A应采取正当合法的形式来维护合法权益，其采取锁门形式收回房屋不适当、不可取，法院在其要求某B承担违约责任及其他费用方面予以考虑。
关于违约金和滞纳金，某A主张数额过高，法院结合疫情、某B的违约程度及某A作为出租方管理问题等因素，酌情以年租金1320000元为基数，按20%比例予以确定。经核算，某B应承担的违约金及其他各项损失费用为264000元。
关于水电费、物业管理费、搬运费、律师费及其他损失，法院已在违约金数额上酌情考虑，故对于此项主张不予支持。关于营业执照、食品经营许可证的迁出，不属于民事诉讼的受理范围，法院不予处理。
关于反诉，某B要求某A返还水电押金、电梯维护费、污水改造及装修和改造等费用。法院认为，合同约定：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应该按照原状返还房屋及附属物品、设备、设施。甲乙双方应对房屋及附属物品、设备、设施及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方应在租赁到期当日前将房屋及附属设施交还甲方，并将房屋腾出。租赁期满，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，乙方在房屋装修期间增设的不可移动设施及装饰，甲方有权无偿占有。”根据合同约定及本案具体案情，结合新冠疫情影响、某B在合同解除中存在的过错及某A已将案涉房屋出租他人获益的以上因素，酌情确定某A对于某B装修改造的费用进行适当补偿，法院确定为评估装修费用中的非争议部分和补充评估部分总额的30%，即857980.5元。某B的其他费用主张在此比例中予以考虑，故法院对于某B的其他主张不再支持。某B主张关于四楼项21平米活动房，楼道间15平米临时房租赁应认定无效，因其未提供充分有效证据佐证，同时结合双方签订的房屋租赁合同约定，其与某A约定的应为房屋的整体租赁，并非按租赁面积计算租金，故法院对某B的该项主张不予支持。
据此，一审法院于2022年10月判决如下：一、确定某A与某B签订的《房屋租赁合同》于2020年11月12日解除；二、某B于判决生效后十日内给付某A租金207778元，违约金、各项损失264000元；三、某A于判决生效后十日内给付某B房屋改造装修及各项损失共计857980.5元；四、驳回某A的其他诉讼请求；五、驳回某B的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理中，某A提交一组新证据：2020年1月至12月的电费统计表，拟证明疫情没有影响某B经营，1至12月都正常产生了电费。某B质证认为，这份证据没有意义，如果对比营业额，应提交2019年的电费作为对比，1月25日北京进入的一级响应，1月份电费3万元，这才是正常的电费金额，疫情后虽然我没有正常经营，但还有设备和员工居住需要用电。某B提交四组新证据：第一组证据，2020年北京突发公共卫生事件新闻报道，拟证明一、二、三级公共卫生事件的起止时间，一、二、三级公共卫生事件响应机制下，政府对娱乐场所、地下空间的管控要求。第二组证据，汤泉良子房山店2019、2020年同期营业报表，拟证明受疫情影响，2020年收入较2019年同期营业收入明显减少。第三组证据，2020年5月9日某B与某A微信沟通记录，拟证明某A明确表示如不能按期付房租，就解除缓付协议，再打官司，因此313222元剩余抵扣款可以填充2020年1月至11月期间房租。第四组证据，2020年6月17日某B与王生的微信聊天记录，拟证明某B曾经向王生提出过租金减免，但是王生不同意。某A质证认为，1.对第一组证据，该证据为打印件，无法核实真实性，具体内容以实际情况为准。2.对第二组证据，报表是汤泉良子自行制作的，真实性不认可。3.对第三组证据，真实性认可，证明目的不认可，双方并没有达成解除缓付协议的意思表示。4.对第四组证据，真实性认可，某B也提交了材料，但是不符合国家减免的政策要求，所以没有同意减免。
双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院认为本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约全面履行。本案中，某A与某B签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。某B承租某A房屋，应当按照合同约定的租金标准、支付日期按时足额向某A支付租金。虽然某B主张疫情及相应的防控措施对其实际经营造成较大影响，但是双方合同约定的租金标准为每年租金132万元，即使按照双方签订的《关于某A败诉与某B的还款协议》，某B仍需每年向某A支付租金100万元。但是截至2020年11月12日，某B总共向某A支付租金16.3万元，明显超出了合理限度。在某A多次向某B发送催缴通知并提出分期付款的情况下，某B仍然未向某A支付租金，某A有权依据合同约定行使合同解除权。一审法院以某A将涉案房屋上锁之日作为双方合同解除的时间，双方对此均无异议，本院亦不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。
关于某B拖欠的租金金额，一审法院根据双方合同关于租金的约定、双方另案中尚未抵扣的败诉款项以及某B实际支付的租金，考虑疫情及相应防控措施对某B实际经营的影响并酌情减免2个月租金后，判决某B应支付某A租金207778元，符合公平原则，本院予以支持。某B上诉主张其受疫情影响的227天均不应支付租金，于法无据，本院不予支持。
关于某A主张的违约金及滞纳金，一审法院结合疫情、某B的违约程度、某A作为出租方管理问题以及某A将涉案房屋另行出租的时间等因素，酌情将违约金确定为年租金的20%，未低于合理标准，本院予以支持。在某B违约后，某A将某B员工遣散、将涉案房屋上锁，处理方式欠妥，其应当自行承担相应的责任。一审法院将该因素在某B应承担的违约责任中予以考虑，并对某A要求某B支付其他费用未予支持，无明显不合理之处，本院不再予以调整。
关于某B要求某A返还水电押金、电梯维护费、网络改造费、污水改造费及装修和改造等费用。本案中，虽然合同提前解除的责任在某B，但是某A在某B搬离之前就将涉案房屋包括原来的装修另行转租给案外人殷盼星，用于经营保健、按摩、美容，以上事实视为出租人同意利用，其应在利用价值范围内对承租人予以适当补偿。一审法院综合考虑新冠疫情影响、某B在合同解除中存在的过错、某A已将案涉房屋出租他人获益以及某B支出的相关费用等因素，酌情确定某A以评估装修费用中非争议部分和补充评估部分总额的30%作为补偿金额，无明显不当，本院予以支持。因一审法院在酌定上述比例时已经考虑了某B支出的其他费用，故对于某B的其他主张不再支持是正确的。
综上所述，某A与某B的的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31195.78元，由某A负担25935.78元（已交纳），由某B负担5260元（已交纳）。
本判决为终审判决。
二Ｏ二三年四月二十八日