业委会欲私自签物业合同，业主起诉获法院支持撤销

某B等与上海市徐汇区盛大花园业主委员会业主撤销权纠纷民事一审案件民事判决书 

  审理法院：上海市徐汇区人民法院

  案号：(2021)沪0104民初31433号   

  案由：民事/物权纠纷/所有权纠纷/业主撤销权纠纷

  原告：某A。

  原告：某B。

  原告：某C。

  原告：某D。

  原告：某E。

  被告：上海市徐汇区盛大花园业主委员会。

  原告某A、某B、某C、某D、某E与被告上海市徐汇区盛大花园业主委员会（以下简称盛大花园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序。本院于2022年1月10日公开开庭进行了审理。原告某A、某B、某D、某E及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告盛大花园业委会经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。

  某A、某B、某C、某D、某E向本院提出诉讼请求：撤销2021年1月25日被告盛大花园业主委员会作出的“决定现与上海A有限公司签订物业服务合同的《公告》”。

  事实和理由：小区建成之初聘请的是狮城怡安物业，这是售房时的亮点之一，业主非常满意。2001年9月开发商把物业换成了当时无资质的上海A有限公司（以下简称A公司），此后物业服务质量每况愈下矛盾不断。小区第一届业委会成立于2002年年初，第二届成立于2005年12月。第三届成立于2009年6月，到2013年4月30日结束。此后一段时间小区处于没有业委会的阶段即大家称之为“空窗期”。一直到2019年1月第四届业委会即本届成立。2019年10月31日，被告向广大业主发布“盛大花园小区2019年度业主大会通知书”，内容为：根据《物权法》、《上海市住宅物业管理规定》及本小区三个文本规约，本小区定于2019年11月16日（星期六）9点00分至14点在XX路XX会所大厅召开业主大会，会议内容：书面表决关于1．一期闲置房作为临时建筑垃圾堆放点征询，2．拟启用垃圾压缩站作为生活垃圾堆放点征询，3．续聘上海A有限公司征询。备注：凭本通知到会场领取表决票。落款为盛大花园四届业委会。接着被告于2019年11月16日组织召开了书面征求意见形式召开业主大会对续聘物业及其它共三个议题进行了表决并宣布获得了通过。2019年11月16日，被告发布《上海市徐汇区盛大花园业主大会第一次会议会议决定公告》，主要内容为“盛大花园小区于2019年11月16日以书面征询意见的方式召开业主大会会议”，根据征询投票结果决定续聘上海A有限公司。2021年1月8日，小区会所张贴《公告》，内容为：公告全体业主：根据2019年1月16日盛大花园业主大会征询结果，由于疫情的发生，盛大花园物业服务合同延期签订，根据A公司提供的物业服务合同（草案），经业委会修改和审核，现公示服务内容和收费标准，公示十五天。2021年1月25日被告发布关于“决定现与A公司签订物业服务合同的《公告》”并宣布签订新的《物业服务合同》，并将《物业服务合同》的内容公示。该公告内容：本届业委会根据2019年1月16盛大花园业主大会续聘琮元物业公司的征询结果，业委会已2021年1月8在会所将物业合同草案示15天。公示期间我会尚未收到业主面意见，据此，业委会在1月2日召开业委会会议，讨论中根据业主大会的续聘物业决议并听取房办指导意见决定现与A公司签订物业服务合同。综观上述整个物业续聘的工作过程中，无论是选聘的程序上，还是选聘结果签订《物业服务合同》实体内容上，被告都严重违反《民法典》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件使用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等物业管理法律法规的规定，以及小区《业主大会议事规则》和《管理规约》等规定。主要表现在以下方面：一、整个续聘过程未将拟续聘的上海A有限公司的物业服务企业选聘方案等有关内容进行意见征询，系严重违反法律、法规和规范性文件规定的行为。《上海市住宅物业管理规定》第三十九条：选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟订选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。上海市房屋管理局《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见本市物业招投标管理的若干意见》第九条［业主大会选聘物业服务企业的情形］物业服务企业愿意继续提供服务的，应当在物业服务合同期限届满前九十日内，通过监管服务平台向业主委员会提交包括物业服务内容和标准、物业服务收费标准、物业服务计费方式、委派项目经理具体情况等相关资料的方案。业主委员会应当在合同期限届满前九十日内，根据管理规约和合同履行情况等相关约定，拟定选聘方案并完成组织召开业主大会作出续聘或另聘物业服务企业的决定。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。上海市徐汇区盛大花园《业主大会管理规约》第二部分“物业服务企业的选聘”中第二十条：选聘方案的制定和表决：业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求，制定具体选聘方案。选聘方案包括以下内容：拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；物业服务标准；收费内容及标准；计费方式（包干制或酬金制）；（三）物业服务合同期限；（四）选聘方式；（五）物业服务合同的主要条款；该方案应在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公示15日，听取业主意见，并在此基础上召开业主代表会议充分互动讨论，修改完善后，提交业主大会会议表决通过，并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋们栋内公告。上述法律、法规和规范性文件都明确了物业服务企业的选聘方案是整个选聘包括续聘的前提和基础。故被告将选聘物业的方案排斥在本次业主大会书面表决之外，都严重违反有关物业法规的规定，也不符合《业主大会管理规约》的规定。二、被告于2021年1月25日发布关于“决定现与A公司签订物业服务合同的《公告》”并宣布签订新的《物业服务合同》，用经过15天的公示期取代业主大会的投票，该行为未经业主大会表决授权，是被告业委会未经授权的自作主张的越权无效行为，依法应予撤销。从2019年11月业主大会表决续聘后，2020年10月26日被告业委会突然抛出长达70页的《盛大花园小区物业服务收费标准评估报告》发给业主代表，此报告由原创物业管理招投标代理公司写，物业费拟从1.70元涨到2.80元，遭到业主强烈反对。大家认为2019年11月续聘表决时没提涨价，时隔一年突然涨价，业委会有欺骗业主之嫌。区房地局信访办主任（也是盛大业主）比喻说这是肉已斩下来了才讲价格，太不地道了。业主查看《上海市住宅物业管理规定》，走访市房地局有关部门，评估应由物业提出，费用也应由物业出，最重要的是，在没签续聘合同的情况下不能提出调整物业费。涨价闹剧才作罢。经过一番折腾，距离业主大会表决征询续聘物业决定近一年半之后，2021年年初，被告业委会才想起讨论续聘物业企业需要签订物业服务合同的事宜。2021年1月8日被告在小区会所张贴《公告》，基本内容为“告知全体业主”，根据2019年1月16日盛大花园业主大会征询结果，由于疫情的发生，盛大花园物业服务合同延期签订。根据A公司提供的物业服务合同（草案），经业委会修改和审核，现公示服务内容和收费标准，公示十五天。2021年1月25日，被告发布的关于“决定现与A公司签订物业服务合同的《公告》”，告知业主已签订新的《物业服务合同》，并将《物业服务合同》的内容公示。该公告内容为告知业主，本届业委会根据2019年1月16日盛大花园业主大会续聘上海A有限公司的征询结果，业委会已2021年1月8日在会所将物业合同草案示15天，公示期间我会尚未收到业主书面意见，据此，业委会在1月2日召开业委会会议，讨论中根据业主大会的续聘物业决议并听取房办指导意见决定现与琮元物业公司签订物业服务合同。上述被告于2021年1月25日被告发布关于“决定现与琮元物业公司签订物业服务合同的《公告》”并宣布签订新的《物业服务合同》，并将《物业服务合同》的内容公示。原告与小区广大业主认为，被告发布《公告》并公示签定新的“物业服务合同”，意图经过15天的公示期取代业主大会的投票表决。无论是原来的《物权法》还是现在的《民法典》，乃至小区的《议事规则》、《管理规约》明确规定，业委会是业主大会的执行机构，业主大会才是小区的权力机构，业委会无权擅自决定小区的重大事项。而签订物业服务合同本是业主大会应当实施重大事项，只有全体业主经过表决，经授权后业委会才能代表小区全体业主与物业公司签订《物业服务合同》，故被告业委会的擅自越权行为遭到了业主们的强烈不满，是严重的越权违法行为。三、从实体内容上来看，新的物业服务合同条款与原物业服务合同条款存在大量实质性的改变。从而导致服务标准大大降低，严重侵犯了包括原告在内的小区业主的权利。综上所述，被告业委会在整个续聘物业和签订物业服务合同的工作上，无论是选聘过程还是合同签约的程序上，以及签订的“物业服务合同”实体内容上，被告都严重违反有关物业管理法律法规的规定，直接侵犯了原告及广大业主的合法权益。根据《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故原告诉请要求依法撤销被告业委会于2021年1月25日作出的“决定现与A公司签订物业服务合同的公告”。请求人民法院依法查明事实，判如所请。

  盛大花园业委会未参加庭审。但提供书面答辩状，辩称业委会决议程序合法，且投票结果符合法律规定，内容有效，系有效决议。签订物业合同流程经过2019年11月16日召开业主大会，统计结果继续续聘琮元物业公司；2019年11月17日至2020年1月7日，多次与物业公司磋商，物业价格还是保持原有的1.70元／月•平方米；2020年1月8日召开盛大花园第四届业主委员会委员会议，对拟定的物业合同进行公示；2020年1月22日召开业委会委员会议，公示期间未有业主至业委会对物业合同提出异议，业委会成员针对合同期限提出异议，经过上海市徐汇区XX街道房办指导，签订时间有效。续聘和选聘物业、签订物业合同全程都是在上海市徐汇区XX街道房办指导下履行职责，签订的物业合同所有条款按照相关法律法规执行。因第四届业委会任期于2022年1月6日止，届时该届业委会将自行解散。

  经审理查明，原告某A、某B、某C、某D、某E均系徐汇区龙华路2518弄盛大花园业主，被告系该小区业主委员会。盛大花园小区是1999年至2004年分四期建成的大型住宅小区。小区房屋总建筑面积303968.97平方米。其中住宅258362.80平方米，1957户。非住宅及商用面积5699.35平方米。会所5783.42平方米。物业用房922.36平方米。属于大型住宅小区。 

  2019年3月7日，盛大花园业委会组成新一届业主委员会，负责人为徐金方、吴雄安、吴晔。

  2019年10月31日，被告发布盛大花园第四届业主委员会召开盛大花园小区2019年度业主大会通知书，内容是：根据《物权法》、《上海市住宅物业管理规定》及本小区三个文本规约，本小区定于2019年11月16日（星期六）9点00分至14点在XX路XX会所大厅召开业主大会，会议内容：书面表决关于：1．一期闲置房作为临时建筑垃圾堆放点征询；2．拟启用垃圾压缩站作为生活垃圾堆放点征询；3．续聘琮元物业公司征询。

  2019年11月16日，根据盛大花园业主大会会议记录，会议时间：2019年11月16日9：00-14：00；全议地点：盛大花园小区会所；三、会议主持（签章）：徐金方；会议形式：盛大花园业主大会征询投票。

  同日，盛大花园业主大会发布会议决定公告，《续聘琮元物业公司征询》的通过情况：同意票1545，占比78.95％；反对票374，占比19.11％；弃权票28，占比1.94％。

  2021年1月8日，盛大花园业委会发布公告：根据2019年11月16日盛大花园业主大会征询结果，由于疫情的发生，盛大花园物业服务合同延期签订。根据A公司提供的物业服务合同（草案），经业委会修改和审核。现公示服务内容和收费标准。公示十五天。

  2021年1月25日，盛大花园业委会再次发布公告：本届业委会根据2019年11月16盛大花园业主大会续聘A公司的征询结果，业委会已在2021年1月8在会所将物业合同草案公示15天。公示期间我会尚未收到业主书面意见，据此，业委会在1月22日召开业委会会议，讨论中根据业主大会的续聘物业决议并听取房办指导意见决定现与A公司签订物业服务合同。

  2021年1月25日，盛大花园业主大会（甲方）与A公司（乙方）签订《上海市徐汇区盛大花园物业服务合同》，约定乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。乙方根据上海市住宅物业服务分等收费标准和下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。住宅：小高层、高层三层以上（含三层）1.70元／月•平方米；（底层1.23元／月•平方米，二层1.57元／月•平方米）。多层（1、2层）1.23元／月•平方米：3层以上（含三层）1.30元／月•平方米。注：待第三方评估后，双方协商后并进行征询，征询通过后以附件形式增加分项服务标准和价格（元／月•平方米）。如征询未通过以附件形式递减分项服务标准。二、非住宅物业暂定为多层（1.2层）1，23元／月．平方米×2=2.46元／月•平方米（商铺）。注待调整物业管理费后多层价格×2价格收取商铺物业管理费。本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。如果市政府出台新的物业管理服务费标准或根据实际情况需要调整物业管理服务费标准，按政府新规定或者双方协商调整后的标准执行。由于物业大修和专项维修未得到实施，所造成的小区硬件服务的缺失，乙方不承担责任）。如征询未通过以附件形式递减分项服务标准。本合同自2021年1月1日起至2022年12月31日止等条款。上述合同附件包括：物业构成、物业规划平面图、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务、公共区域绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、物业使用禁止性行为的管理、综合管理服务。

  另查明，盛大花园小区第四届业主大会《业主大会议事规则》规定：第七条业主大会议事内容：业主大会依法履行以下职责：（一）制定和修改《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》；（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；（四）决定业主大会诉讼事宜；（五）选举、罢免业主委员会委员；（六）审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费；（七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；（八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；（十）改变和撤销业主委员会、业主小组不当决定；（十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（十二）改变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分；（十三）审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用；（十四）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。前款规定的事项依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的决定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。第十三条业主大会及业主代表会议的召开形式业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年召开不得少于一次，业主代表会议每季度召开一次。有下列情形之一的，应当召开业主代表会议和业主大会临时会议：（一）经20％以上业主提议；（二）业主委员会委员人数不足二分之一的；（三）业主委员会认为有必要召开的会议；（四）经30％以上业主代表提议；（五）发生涉及全体业主共同利益的事项，需要及时处理。属第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。属第二项情形的，业主委员会应在30日内召开业主大会会议，补选缺额委员。业主委员会委员全体辞职的，乡（镇）人民政府或街道办事处应当会同区（县）房屋行政管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。属第三项情形的，业主委员会应提前15天将议题以书面形式通知各小组业主代表或全体业主。属第四项情形的，所需条件同第一项。属第五项情形的，业主委员会应在30天内组织召开业主大会会议。业主委员会职责：一、业主委员会接受本建筑区域内居委会监督：工作流程必须符合三个文本规定；保证提供书面的材料真实性、操作的合法性。业主委员会除履行法定职责外，同时履行下列职责：（一）拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定；（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；（八）处理违反管理规约的行为；（九）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，组织业主监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（十）督促业主根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费停车费、专项维修资金；（十一）对业主委员会的决议承担相应责任。业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。议事规则补充规定：二、关于业主委员会履职权限的补充条款：凡涉及小区物业管理重大管理课题、较大的工程项目、或关系业主重大利益的事项，应通过书面征询及召开座谈会等形式听取业主的建议和诉求，并构建专项课题工作平台，让业主参与项目的预研、立项、方案设计或对策措施的制定，为此，可以聘请具有管理、工程、财务等专长的人员，由各类专家团队组成各专项课题的工作小组等条款。

  盛大花园小区第四届业主大会《管理规约》规定：物业服务企业选聘一般规范业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，应当加盖业主大会印章。选聘程序的启动：发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业的事宜，并将决定书面告知物业服务企业：（一）物业服务合同届满前三个月；（二）物业服务企业书面提出解除合同的；选聘方案的制定和表决：业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求，制定具体选聘方案。选聘方案包括以下内容：（一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；（二）物业服务标准；收费内容及标准；计费方式（包干制或酬金制）；（三）物业服务合同期限；（四）选聘方式；（五）物业服务合同的主要条款；该方案应在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公示15日，听取业主意见，并在此基础上召开业主代表会议充分互动讨论，修改完善后，提交业主大会会议表决通过，并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告召开业主代表会议充分互动讨论，修改完善后，提交业主大会会议表决通过，并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告。关于聘用物业服务企业的补充条款：一、物业服务企业的聘用是业主大会的重要工作和权利，业委会应依本规约制定的程序和要求，保证业主大会充分行使权力。业委会成立后三个月内应及时拟定（或修订）聘用物业企业的方案。在选聘或续聘物业企业时应广泛听取业主意见。真实客观反映绝大多数业主的意志，在全体业主代表会议上充分讨论后交业主大会表决通过。

  在本案审理过程中，原告诉称，2021年1月25日，被告发布公告公示签订新的《物业管理合同》，意图经过15天公示期间取代业主大会的投票表决，业委会是业主大会的执行机构，业委会无权决定小区重大事项；从实体内容上看，新的物业管理合同与原物业管理合同条款存在大量实质性的改变，包括：1、帮助管理了近20年的物业公司推卸责任，否定对物业公司追责，删除了制约物业的重要条款，推脱物业公司因不尽责而产生后果的责任，并将这些责任推给业主；2、大范围降低物业服务标准，合同主要条款作了实质性的重新约定，例如将本该在物业费中承担的物业维修保养的项目转嫁未专项维修资金收费项目；3、物业共同部位、共同设备设施的查验全凭物业说了算，业委会成员、业主代表都无法参与验收，更没有独立第三方专业人士参加；4、物业资料清册移交时间和他未作规定，实际情况是许多资料已经灭失；5、合同所签物业服务管理时间已经超出本届业委会任期，本届业委会任期至2022年1月6日，合同签至2022年12月31日；6、用不明来历的失实小区平面图，代替业主产权证上附的宗地图；7、现任物业经理李某没有管理大型小区物业的资质证书。 

  以上事实，除原告陈述外，另有上海市房地产权证、小区议事规则、小区资金使用规约、选聘物业公告、物业服务合同、业委会会议记录等证据证实，并经庭审质证，本院予以认定。开庭前，被告提供盛大花园第四届业主委员会会议记录二份，证明2021年1月8日，业委会召开会议，共有八名业委会成员出席，其中一个会议内容是：公示15天后与物业公司签订物业合同；2021年1月22日，业委会又召开会议，讨论与A公司签订物业合同事宜，其中六名业主委员会成员同意与A公司签订物业合同，并且物业管理期间至2022年12月31日。原告质证，业委会于2021年1月8日召开会议，会议主要讨论援助计划的，关于物业合同，主任说的是按原来的合同和物业公司签新合同，其他本次会议没有再讨论了；2021年1月22日，业委会讨论物业合同事宜，传达房办意思是原来的合同不需要经过业主大会讨论，如果新合同要经过业主大会的，然后会议也只讨论了合同的截止时间，没有讨论合同的其他内容；但是实际上这份合同是经过了重大修改的，公示新合同后，在小区引起了震动，很多业主进行了新旧合同的对照，虽然物业费标准没有变，但是从包干变成包工不包料，服务质量也降低。

  本院认为，根据法律规定，业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须由全体业主表决，满足法定的通过条件。 

  选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案，选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务期限和选聘方式等内容，选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。上海市徐汇区盛大花园《业主大会管理规约》也规定，选聘方案包括以下内容：（一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；（二）物业服务标准；收费内容及标准；计费方式（包干制或酬金制）；（三）物业服务合同期限；（四）选聘方式；（五）物业服务合同的主要条款；该方案应在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公示15日，听取业主意见，并在此基础上召开业主代表会议充分互动讨论，修改完善后，提交业主大会会议表决通过，并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告召开业主代表会议充分互动讨论，修改完善后，提交业主大会会议表决通过，并在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公告。2019年11月16日，盛大花园第四届业主委员会召开盛大花园小区业主大会，决定续聘琮元物业公司。按照业主委员会公告，当时由于疫情原因，故未在续聘时考察新签订的物业服务内容和收费标准、物业服务期限和选聘方式等内容，而是沿用原物业服务合同至2021年1月25日。而2021年1月25日签订的新的《物业服务合同》虽然物业服务费单价未上涨，但根据原告提供的新旧物业服务合同对比，否定对物业公司追责，删除了制约物业的重要条款，大范围降低物业服务标准；业委会成员、业主代表无权对物业公用部位、设备设施的查验。实质上导致新的物业服务合同物业公司服务质量、标准大大降低，侵犯了广大业主的合法权益。

  盛大花园小区第四届业主大会《业主大会议事规则》规定：业主委员会有权拟订选聘物业服务企业的方案、业主委员会的年度财务预算方案、决算方案、业主大会议事规则和管理规约修改方案、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案等，但均须报业主大会决定。而根据原告起诉提供的证据、被告提交的答辩状以及业主委员会会议记录，签订新的物业服务合同仅凭几个业主委员会成员同意，显然违反法定条件。综上所述，盛大花园业委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 

  撤销上海市徐汇区盛大花园业主委员会于2021年1月25日作出的“决定现与上海A有限公司签订物业服务合同的《公告》”。

  本案受理费减半收取计40元，由上海市徐汇区盛大花园业主委员会负担。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

  二Ｏ二二年二月七日