连云港中院与市住建局联合通报4起物业纠纷审判典型案（2026年7月3日）

连云港中院与市住建局联合召开新闻发布会 通报物业管理服务突出问题专项整治及物业纠纷案件审理情况

　　2026年7月3日下午，连云港市中级人民法院与市住房和城乡建设局联合召开新闻发布会，通报全市小区物业管理服务突出问题专项整治工作进展及物业纠纷案件审理情况，并发布4起物业纠纷审判、化解典型案例。

　　会上，市住建局副局长韦庆东介绍了全市小区物业管理服务突出问题专项整治工作情况。本次整治聚焦物业服务质价不符、侵占业主公共收益、维修资金管理使用不规范等突出问题，通过强化部门协同与上下联动，坚持标本兼治、系统治理，持续推动物业服务质效稳步改善。

　　市中院审判委员会专职委员安仲润通报了全市法院物业纠纷案件审理情况。2026年上半年，全市法院共受理物业服务合同纠纷一审案件1713件，同比下降23.6%；审结2068件（含旧存493件），其中调解撤诉率87.54%。当前全市物业纠纷案件呈现纠纷类型日趋多元、群体性纠纷数量较多、矛盾化解难度较大等特征。全市法院充分发挥司法职能，积极融入全市小区物业管理服务突出问题专项整治大局，物业纠纷案件审理工作取得新成效。一是深化巡回审判。积极践行新时代“枫桥经验”，将法庭搬到群众“家门口”，常态化开展物业纠纷案件巡回审判活动；二是推行“示范性诉讼+批量化调解”。以个案示范裁判带动批量纠纷高效化解；三是构建多元解纷机制。联合住建部门、街道、社区及物业行业协会等各方力量，建立梯次化解体系，努力实现矛盾纠纷早发现、早化解；四是加强普法宣传。深入街道、社区开展普法宣传和典型案例宣讲，引导业主依法理性表达诉求，促进物业服务企业明晰法律义务边界。下一步，全市法院将进一步发挥司法职能作用，坚持依法办案与促进治理并重，持续提升物业纠纷审判质效，深化府院联动协作机制，强化典型案例引领，以更加优质高效的司法服务，促进全市小区物业管理服务水平实现新提升。

　　市中院民五庭庭长严伟晏通报了4起物业纠纷审判典型案例，案例涵盖业主共有权、物业服务转委托、侵权责任、群体性纠纷化解等多个方面，具有较强的代表性和示范意义。

　　本次新闻发布会由市中院新闻科科长王瑞普主持。新华日报、扬子晚报、中国江苏网、法治时代、连云港日报、连云港发布、连云港电视台、港城365等多家新闻媒体受邀参加。

物业纠纷审判、化解典型案例

目录

　　一、物业公司加装电梯梯控应经业主共同决定，程序瑕疵可依法补正

　　——唐某诉某物业公司业主共有权纠纷案

　　二、物业服务人将全部物业服务转委托给第三人，该行为无效

　　——某物业公司诉陈某合同纠纷案

　　三、物业服务人履行法定职责制止违法施工不构成侵权

　　——张某诉某物业公司侵权责任纠纷案

　　四、运用“示范性诉讼+批量调解”高效化解涉众型电梯使用纠纷

　　——李某等130余名业主与某物业公司排除妨害纠纷案

　　案例一

　　物业公司加装电梯梯控应经业主共同决定，程序瑕疵可依法补正

　　——唐某诉某物业公司业主共有权纠纷案

　　【基本案情】

　　唐某系案涉小区业主，该小区尚未成立业主委员会。某物业公司为该小区提供前期物业管理服务。2016年，某物业公司在未履行法定表决程序的情况下，在小区的电梯内安装了电梯刷卡控制系统（梯控）。唐某认为梯控系统导致其出行不便、亲友来访及装修施工受阻，且补办电梯卡需额外收费，侵害了其作为业主的合法权益，故诉至法院，要求拆除梯控装置并赔偿损失。

　　【裁判结果】

　　审理法院认为，案涉电梯属于全体业主共有，对电梯加装梯控系统，属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的应由业主共同决定的重大事项。该事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。某物业公司未能举证证明其在2016年安装梯控时已履行上述法定程序，故该安装行为在程序上不符合法律规定。二审期间，某物业公司补充提交调查材料显示，当前超过法定比例的业主明确表示不同意拆除梯控。法院认为，拆除梯控同样属于关系全体业主利益的重大事项，司法裁判应尊重小区业主的自治权利和共同意愿。在多数业主已认可梯控现状的情况下，为维护小区管理秩序稳定和多数业主利益，不宜判令拆除。因此，法院对唐某要求拆除梯控及赔偿损失的诉讼请求不予支持。

　　【典型意义】

　　电梯作为业主共有部分，其管理使用方式的变更必须依法由业主共同决定。物业服务企业未经法定程序擅自加装梯控，侵害了业主的共同管理权。本案同时明确，对于此类存在程序瑕疵，但已实施多年的小区管理措施，若在诉讼中，物业服务企业能够完善程序，该措施获得现行法律要求的多数业主同意，则出于尊重业主自治、避免资源浪费、维护社区和谐稳定的角度考虑，法院可不予判决拆除。本案判决既警示物业服务企业必须严格遵守法定程序，不得单方决定重大管理事项，也体现了司法对业主共同意志的尊重以及对既有社区秩序在合法前提下的维护，对于规范物业服务和引导业主依法自治具有双重指导意义。

　　案例二

　　物业服务人将全部物业服务转委托给第三人，该行为无效

　　——某物业公司诉陈某合同纠纷案

　　【基本案情】

　　2020年3月，某物业公司与某小区业委会签订《江苏省住宅物业委托服务合同》，约定物业服务期限至2023年3月，并明确不得将物业项目整体转让给第三方管理。2021年12月，某物业公司与陈某签订《协议书》，约定将案涉小区物业项目委托陈某经营管理，期限至2023年3月；陈某实行内部独立核算、自负盈亏，并按月向某物业公司缴纳管理费，双方还对历史欠款分成等作了约定。后因委托终止，双方就管理费、提成等产生争议，某物业公司将陈某诉至法院。

　　【裁判结果】

　　审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十一条第二款规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人。该规定旨在保障物业服务质量和业主权益，属于强制性规定。某物业公司通过与陈某签订协议，将小区的物业服务经营权、收益权及经营风险转移给陈某，约定由其内部独立核算，自负盈亏，符合法律所禁止的全部物业服务转委托的特征。某物业公司主张协议系内部激励或职业经理人模式，但未能提供证据证明陈某系其公司员工或双方存在劳动关系。因此，案涉《协议书》因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，关于管理费、提成等权利义务约定自始没有法律约束力，某物业公司基于无效合同主张上述费用，缺乏法律依据，故判决驳回某物业公司的诉讼请求。

　　【典型意义】

　　本案明确了物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人所签协议的效力认定规则。民法典禁止物业服务整体转委托，该禁止性规定系效力性强制规范，直接关乎广大业主的居住权益和社区治理秩序。物业服务企业无论以内部承包、职业经理人或合作经营等何种形式进行包装，只要实质上构成了将全部物业服务交由他人独立经营并承担风险，即构成法律所禁止的转委托，相关协议应认定为无效。本案裁判确立了识别与否定物业服务隐形转包行为的裁判标准，强调了物业服务人必须亲自履行服务合同的核心义务，对于引导物业服务行业规范经营、维护物业服务市场秩序、保障业主合法权益具有示范和指导意义。

　　案例三

　　物业服务人履行法定职责制止违法施工不构成侵权

　　——张某诉某物业公司侵权责任纠纷案

　　【基本案情】

　　张某系案涉小区业主。2021年4月，张某在未向水资源管理部门咨询并办理必要手续情况下，雇请人员在自家别墅院内进行钻井作业。该小区物业服务人获悉后，认为该行为可能涉嫌违反水资源管理相关规定且存在安全隐患，遂派员现场制止，关闭钻井设备，双方发生争执。后经报警处理，钻井作业未能继续。张某认为物业公司的制止行为侵害其权益，诉至法院要求赔偿损失并赔礼道歉。

　　【裁判结果】

　　审理法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人有权且应当及时采取合理措施制止、向行政主管部门报告并协助处理。本案中，某物业公司作为小区管理人，对业主可能涉嫌违法违规的施工行为进行劝阻和制止，是其法定义务。张某在城镇建筑密集区擅自打井，未履行向水资源管理部门咨询或申请的前置程序，且可能对小区公共安全、相邻业主权益及地下水资源造成影响，物业公司采取关闭设备的措施进行制止，手段合理，未超过必要限度，且在公安机关处警人员到场后即离开，行为克制。物业公司履行管理职责主观上并无过错，客观上不具有违法性，故不构成侵权，遂判决驳回张某的全部诉讼请求。

　　【典型意义】

　　本案厘清了物业服务人履行管理职责与侵害业主权益之间的界限，明确了正当履职行为的免责边界。物业服务人不仅负有保洁、保安、维修等合同约定的服务义务，还承担着维护小区公共秩序、安全的职责。对于业主在物业服务区域内实施的、涉嫌违反治安、环保、消防、规划、资源管理等法律法规的行为，物业服务人予以劝阻、制止，是其履职尽责的体现，只要措施合理、限度适当，即受法律保护。本案判决具有双重引导价值：一方面，警示业主行使权利不得违反法律法规，在专有部分进行可能影响公共安全或涉及行政许可的施工活动时，应主动履行法定程序，并尊重和配合物业服务人的正当管理。另一方面，依法支持物业服务人的正当履职行为，使其能够积极介入并制止违法违规行为，有助于将小区矛盾纠纷化解于萌芽、管控住风险，维护全体业主的共同利益和社区的和谐稳定。

　　案例四

　　运用“示范性诉讼+批量调解”高效化解涉众型电梯使用纠纷

　　——李某等130余名业主与某物业公司排除妨害纠纷案

　　【基本案情】

　　某物业公司为某高层住宅小区提供物业服务。服务期间，对小区电梯加装了控制系统，实行刷卡乘梯，并为每户业主定量配置需定期激活的电梯卡。后因部分业主对物业服务质量不满而未足额交纳物业费，物业公司遂多次采取暂停其电梯卡使用功能的措施，导致包括李某在内的130余名业主无法正常使用电梯，基本出行权益受到严重影响。业主们情绪激动，集体向基层综治中心反映，要求物业公司解除对电梯使用限制，恢复电梯正常功能。

　　【审理方式】

　　面对涉及人数众多、矛盾尖锐的群体性纠纷，综治中心登记后，立即启动多元化解机制。经当事人同意，该纠纷被委托至物业纠纷专业人民调解委员会进行调解。调解初期，双方立场对立，业主坚决要求拆除梯控，物业公司则坚持将梯控与物业费收缴挂钩。为打破僵局，综治中心与法院从三个方面开展调解工作：一是由法官对人民调解员进行专业法律指导，明确此类纠纷中物业公司以限制电梯使用催缴物业费行为的法律性质与责任边界，厘清核心法律争议；二是由综治中心引导其中1件具有代表性的纠纷当事人到法院进行“示范诉讼”，法院通过开展巡回审判，邀请部分业主代表、物业公司工作人员及人大代表、政协委员现场旁听庭审的方式进行审理，阐释了“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的法律规定，并判决物业公司立即恢复相关业主的电梯正常使用权；三是调解组织充分运用生效的示范判决作为调解依据和参照标准，组织物业公司与全体涉事业主进行集中调解。在明确的示范裁判引导下，物业公司认识到其行为的违法性，同意恢复所有业主的电梯使用功能。同时，人民调解员就物业费欠缴问题组织双方协商，引导业主通过合法途径表达诉求，物业公司也承诺改进服务。最终，该批涉及130余名业主的群体性纠纷得以“一揽子”成功调解。

　　【典型意义】

　　本案是运用“示范性诉讼+批量化调解”方式高效化解涉众型物业纠纷的典型范例。人民法院通过基层综治平台统筹，司法审判与人民调解有机衔接，再由专业调解组织依据该裁判结果开展针对性调解，实现纠纷的批量化解。这种模式的优势在于：一是快速稳定事态。通过示范判决及时制止违法侵权行为；二是大幅提升解纷效率。以示范判决指导其他同类纠纷的调解，节约了司法资源和当事人成本；三是实质化解矛盾纠纷。不仅解决了争议的电梯使用问题，还引导双方就物业服务质量与缴费争议进行协商，促进双方形成和谐稳定的物业服务关系。本案为处理类似涉众型纠纷提供了可复制、可推广的经验，彰显了多元共治在基层社会治理中的重要作用。

　　供稿：市法院民五庭