楼上开旅馆噪音扰民，楼下邻居有权要求停业吗？
编者按：
楼上住宅改旅馆24小时经营，楼下业主有权要求停业并索赔。依据民法典第279条，住宅改经营性用房须经有利害关系的业主一致同意，同一栋楼业主即属此类。只要有一户邻居反对就不能经营。法院可判决恢复住宅用途并赔偿损失。楼上开旅馆，楼下业主能要求停业吗？
入住新家
却发现楼上开了家太空舱旅馆
人来人往日夜不停
想睡个好觉都成了奢侈
这究竟该怎么办？
请和鹏法君一起来看看这个案例吧！
案情简介
葛某是A住宅楼10B房业主，于2024年11月入住。入住后，葛某发现自家楼上的11B房（业主为齐某）于2023年开始被用于C太空舱旅馆经营。C太空舱旅馆系24小时营业，房屋内设置大量上下床（约 30-50 个床位）人员频繁进出导致噪音较大，严重影响葛某休息，葛某为此支出上万元购置睡眠舱。
葛某曾多次与齐某、C太空舱旅馆进行沟通，但齐某称自己仅出租房屋给承租方廖某，虽自身知晓廖某的行为，但因未参与C太空舱旅馆运营，应由承租方承担相关责任，且此前已取得利害关系业主同意。C太空舱旅馆则表示并未改变房屋性质，属于合法的住房租赁行为，不构成“住改商”。
葛某将齐某、C太空舱旅馆诉至法院，诉请齐某、C太空舱旅馆排除妨害，立即停止在A住宅楼11B房的经营行为，恢复其住宅用途，并支付葛某因侵权行为导致的睡眠舱购置费用32800元。
另查，经法院向市监局调取C太空舱旅馆的设立登记档案，其中《企业住所（经营场所）信息表》载明：本经营者承诺已取得申报地址作为个体工商户经营场所合法使用权，如申报经营场所法定用途属于住宅的，已征得有利害关系业主意见，同意将申报地址的房屋改变为经营性用房。
法院审理
本案为建筑物区分所有权纠纷，争议焦点为：案涉房屋作为C太空舱旅馆经营使用，是否损害了葛某的权益，C太空舱旅馆及齐某是否应承担责任。
《中华人民共和国民法典》明确规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
根据查明事实，案涉A住宅楼11B房系住宅用途，齐某将该房产出租，虽租赁合同载明用途仅限于住宅使用，但承租人廖某将该房产用作C太空舱旅馆的经营场所，属于将住宅改为商业性用房。
葛某作为案涉房屋同一楼栋业主，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，属于具有利害关系的业主，案涉房屋用于经营应征得其同意。鉴于葛某作为现业主已明确表示不同意案涉房屋用作经营性用房，案涉房屋继续用于经营违反法律规定。
关于赔偿问题。C太空舱旅馆的经营行为不同于普通住宅的居住，考虑其经营的时间、人员流动等情况，葛某主张对其睡眠产生影响，符合日常生活经验，法院予以采信。根据葛某的举证情况，法院酌情判令支持其部分睡眠舱的购置费用。
关于担责主体。C太空舱旅馆系该房屋改为经营用途的实施主体，应当承担恢复及赔偿责任。齐某作为出租人，在明知承租人改变租赁用途将案涉房屋用于商业经营的情况下，未就超出租赁合同约定的用途改变进行必要督促、核查，存有过错，齐某应与C太空舱旅馆承担共同恢复责任及赔偿责任。
综上，法院依法判决齐某、C太空舱旅馆将A住宅楼11B房屋恢复为住宅用途，同时齐某、C太空舱旅馆应赔偿葛某相应损失。该判决已生效。
鹏法君说法
实践中，类似“住改商”纠纷并不少见。而“住改商”的成立要求相当严格，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。法律之所以设置如此严格的要求，是因为住宅安宁权不只是一家一户的权利，而是全体业主共享的“必需品”。
鹏法君在此提醒广大业主，将住宅用于经营前，应征得本栋楼全部业主的同意，否则将面临停止经营、恢复原状的法律后果。同时，业主出租房屋时，也应及时关注实际使用情况，发现承租人擅自改作商用的，应予制止。守住住宅的居住属性，是邻里和谐的基本底线。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
供稿：深圳市中级法院房产庭 作者：蔡妍婷
专家评析
————知法善用、保护权益————
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
收集证据打基础
第一时间把能证明对方在经营旅馆的材料都保存下来。网络平台上发布的房源信息、标价页面要截图保存；入住人员频繁进出的情况可以拍视频记录；物业的访客登记表、自己向物业或有关部门投诉的记录也要留好。噪音扰民的，可以用手机录音录像，记录时间和频率。这些都能证明对方确实在从事经营性活动。
书面沟通留痕迹
先通过书面形式向对方提出异议，要求停止经营、恢复住宅用途。发微信、短信都可以，但一定要能留下记录。书面沟通既是解决问题的第一步，也是日后诉讼中证明“你已主张过权利”的重要证据。
行政投诉促整改
向物业公司正式书面反映情况，要求物业履行管理职责予以制止。同时向住建部门、市场监督管理部门投诉举报“住改商”违规经营行为。行政投诉的记录本身就是一份有力的证据。
提起诉讼定乾坤
前面几步都走不通，就果断向法院起诉。诉讼请求要写清楚：停止经营行为、恢复房屋住宅用途、赔偿损失。案由是建筑物区分所有权纠纷。把前面收集的所有证据整理成证据清单提交给法院。注意诉讼时效是三年，从发现侵权之日起算，别拖太久。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：住改商纠纷怎么处理，邻居不同意能强行开旅馆吗？
答：不能。民法典第279条规定，住宅改经营性用房必须经有利害关系的业主一致同意。哪怕整栋楼只有一户邻居反对，也不能擅自将住宅改为旅馆经营。以“多数邻居同意”来抗辩的，法院不予支持。
问题2：邻居住改商如何维权，需要先找哪个部门投诉？
答：可以先向物业公司反映，要求其出面协调制止；同时向住建、市场监管等部门投诉举报违规经营。如果这些途径都无法解决，可以直接向法院提起建筑物区分所有权纠纷诉讼，要求停止经营、恢复住宅用途并赔偿损失。
问题3：住宅改旅馆合法吗，房子是自己的还不能做主？
答：房子虽然是自己的，但使用不能损害邻居的合法权利。住宅改旅馆属于典型的“住改商”，改变了房屋的法定用途。经营者把收入装进自己口袋，但人员频繁进出、噪音扰民等后果却要邻居来承受。
问题4：有利害关系业主认定，同一栋楼但不同单元算不算利害关系？
答：算。司法解释明确规定，本栋建筑物内的其他业主，都应当认定为有利害关系的业主。也就是说，只要是同一栋楼的业主，不管是不是同一个单元，都有权对“住改商”行为说“不”。
问题5：住改商恢复住宅用途，法院判决后对方不执行怎么办？
答：判决生效后对方拒不停止经营、不恢复住宅用途的，可以申请法院强制执行。实践中已有案例，法院判决恢复原状后经营者仍偷偷接客，业主可再次向法院申请强制执行。同时要注意保留对方继续经营的证据，便于法院采取强制措施。
问题6：住改商赔偿标准，邻居开旅馆我能要求赔多少钱？
答：赔偿主要包括实际损失和维权合理开支。实际损失如购买隔音设备、睡眠舱等费用；维权合理开支包括律师费、诉讼费等。具体金额需根据举证情况由法院酌情判定，建议妥善保管所有相关票据和凭证。