买卖不能上市交易的准成本商品房 合同合法有效双方均应予遵照履行
杨A2与陈B2、罗C3房屋买卖合同纠纷民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
（2013）深中法房终字第596号
上诉人（原审原告）：杨A2。
被上诉人（原审被告）：陈B2。
被上诉人（原审被告）：罗C3。
上诉人杨A2因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1933号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，杨A2与罗C3系夫妻关系。1995年11月6日，杨A2与罗C3（各占50%份额）购买了位于宝安区xx街道xx学校住宅十栋101房，该房屋为准成本商品房。2002年6月6日，罗C3与陈B2签订《房屋转让协议》并经深圳市宝安区xx司法所见证。《房屋转让协议》约定罗C3将上述涉案房产转让给陈B2，转让款为人民币38，000元，陈B2应于2002年6月6日前一次付清。罗C3在陈B2付清转让款项时将上述房屋交由陈B2使用，并把该房产的房产证等有关手续交由陈B2存执，当楼房正式向房管部门申领房地产权证和办理有关手续时，罗C3应无条件予以协助，所需费用概由陈B2承担，罗C3不再承担任何费用，如该房屋转让前产权有争议并给陈B2造成损失的，由罗C3承担赔偿责任。同日，陈B2向罗C3支付了购房款人民币38，000元，罗C3出具了收据。另查，罗C3于1999年将涉案房产交由陈B2使用。为查明房屋状况，原审法院向深圳市规划和国土资源委员会光明管理局去函查询，该局向原审法院复函称涉案房屋为准成本商品房，属产权建设单位分给员工的非完全产权性质的福利安居房。福利安居房若需上市，需产权单位取得政府房改部门同意上市批复后，方能向登记机关申请换证，将房产性质转为商品房。但是，因光侨路建设，该局已于2011年5月23日向光明新区公务中心核发了《收回土地使用权决定书》，收回了A530—0015宗地的部分土地，该十栋建筑所在土地在征收补偿范围内。根据《深圳市土地征用与收回条例》第九条，“当事人在征用土地或收回土地的书面决定送达后，不得就被征用或被收回的土地进行下列行为：（一）擅自处分土地或新建、改建、扩建和装修地上建筑物、附着物；……”，因此，该房产目前不允许进行新建、改建、扩建，不得进行转让、抵押，设立或变更租赁关系。
杨A2诉至原审法院，请求判令：1、陈B2、罗C3签订的《房屋转让协议》无效；2、陈B2将坐落于深圳市宝安区xx街道办xx学校住宅十栋101房腾退给杨A2并返还房屋产权证书；3、陈B2、罗C3承担本案诉讼费用。
原审法院认为，涉案房产系杨A2与罗C3的共有财产，罗C3未经杨A2同意擅自与陈B2签订《房屋转卖协议》，将涉案房产转让给陈B2的行为系无权处分行为。罗C3的无权处分行为虽需所有权人追认方可发生物权变动的效力，但并不影响其与陈B2签订的《房屋转卖协议》的效力。《房屋转卖协议》系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。杨A2主张合同无效并据此要求陈B2返还房屋的依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回杨A2的诉讼请求。本案受理费人民币375元，由杨A2负担。受理费杨A2已预交。
上诉人杨A2不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院适用法律错误，直接导致原审判决错误。1．原审法院对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条适用理解错误。原审法院认为被上诉人二的无权处分行为并不影响合同效力。法律依据是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该法条中表述的“当事人一方”应为涉案合同主体一方（即涉案合同的出卖人或买受人），而本案上诉人并未与两被上诉人签订涉案合同，更不属于合同主体中任何一方。由此，上诉人认为一审法院据此认定合同合法有效，存在法律适用错误。2．原审法院既然认定被上诉人二的行为构成无权处分，同时，被上诉人二的行为自始并未得到上诉人追认，依法应认定为无效行为。被上诉人二擅自处分夫妻共有财产，且涉案房屋尚未办理产权过户手续，其处分行为是无效的，同时，两被上诉人均未提供任何证据证明上诉人存在追认行为，故依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，双方签订的合同应认定无效。二、原审法院遗漏了对上诉人第二项诉讼请求的审理。1．上诉人第二项诉求为独立诉求，合同效力的审查并不影响第二项独立诉求的审查。上诉人在原审中共提出两项诉求，原审法院仅对第一项诉求做出审查，并未对上诉人提出的第二项诉求做出实体审查。相反，上诉人主张的第一项诉求也是为了支持和强调第二项诉求，因此，原审判决存在程序错误。2．被上诉人系涉案房屋合法所有权人，有权主张被上诉人一返还。涉案房屋产权登记上诉人为涉案房屋权利人之一。依据我国《城市房地产管理法》第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度以及《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。因此，按照我国现行法律的规定，房屋权属证书上登记的房屋所有权人当然就是房屋的合法权利人。涉案房屋登记在上诉人与被上诉人二的名下，被上诉人一却只与被上诉人二协商买卖涉案房屋，被上诉人一自身对房屋的权利人未尽到基本的审查义务，而且事后也并未取得上诉人的追认和办理相应的过户手续。同时，涉案房屋一直并未达到上市条件且现处于政府征收补偿范围，故客观原因也已无法办理过户。综上，被上诉人基于所有权返还请求权这一物上请求权向被上诉人一主张权利依法有据。请求：一、判令依法撤销深圳市宝安区人民法院2012年11月29日作出的（2012）深宝法民三初字第1933号判决，依法改判；二、判令一审、二审的诉讼费用由两被上诉人共同承担。
被上诉人陈B2口头答辩称，一、我们认为再审一审法院判决适用法律正确，认定事实清楚。二、上诉人以其不知情来主张合同无效，主张被上诉人罗C3没有权利签署买卖合同处分共有房产，该理由不成立，本案一审、二审、再审一审的庭审过程中（有庭审记录为证），上诉人杨A2和被上诉人罗C3均多次陈述显示上诉人杨A2均是知晓涉案房屋买卖协议签署之前以及签署过程，事后又以不知情、没有事后追认的理由来主张房屋买卖协议没有法律效力，理由显然不成立。三、关于本案诉讼时效问题，我方认为涉案是合同之诉，应当遵循民事诉讼法关于合同诉讼时效的两年时效的规定，而在诉讼过程中上诉人以物权法规定为依据，认为涉案合同涉及到不动产争议，不受诉讼时效的限制，但是我方认为物权法是后来才制定的，而依据法律没有特别规定的情形之下，法律是没有溯及力的，在物权法关于不动产诉讼时效规定出台实施之前，本案涉案房屋买卖协议已经过了诉讼时效的期限，显然不能适用物权法关于诉讼时效的规定。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案房产系杨A2与罗C3的共有财产，罗C3未经杨A2同意擅自与陈B2签订《房屋转卖协议》，以自己的名义将其夫妻共有的涉案房产转让给陈B2，属无权处分行为。罗C3的无权处分行为虽可能影响物权变动的实现，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条关于物权变动原因与结果相区分的原则精神，并不影响其与陈B2签订的《房屋转卖协议》的效力。《房屋转卖协议》系罗C3与陈B2双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定其合法有效，适用法律正确。罗C3将涉案房产转让给陈B2，系对其夫妻共同财产所作的重要处理决定，并且罗C3于1999年将涉案房产交由陈B2使用至今，杨A2没有证据证明其在本案诉讼前曾向陈B2提出过异议，故陈B2有理由相信罗C3转让涉案房产的行为系其夫妻双方共同的意思表示，杨A2依法不得以不同意或不知道为由对抗罗C3。上诉人杨A2上诉主张合同无效的理由不成立，本院不予采纳。
上诉人上诉主张原审判决遗漏了对其第二项诉讼请求的审理，对此，本院认为，上诉人在原审提出的第二项诉讼请求是建立在第一项诉讼请求之上，原审判决认为杨A2主张合同无效并据此要求陈B2返还房屋的依据不足，对第一项诉讼请求与第二项诉讼请求均进行了审理。故，上诉人该上诉主张与事实不符。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币750元，由上诉人杨A2负担。
本判决为终审判决。
审判长 阮思宇
审判员 杨潮声
代理审判员 许莹娇
二〇一三年六月十三日
书记员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。