北京市通州区人民法院发布10个住房租赁案件典型案例（2025年9月24日）

北京市通州区人民法院发布10个住房租赁案件典型案例

　　2025年9月24日，北京市通州区人民法院召开新闻通报会，系统通报2022年至2025年6月期间通州法院住房租赁案件审理情况并发布了《北京市通州区人民法院住房租赁案件审判白皮书（2022-2025）》（以下简称《白皮书》）

　　立案庭（诉讼服务中心）庭长刘梅针对住房租赁案件中的法律风险，向房东和租客分别提出三点建议：

　　对于房东而言，首先，出租行为应符合法律法规的有关规定。如提供违法群租房、甲醛超标房，除需承担合同违约责任外，还可能面临被有关主管部门责令限期整改和处罚款的法律责任；其次，应积极履行提示说明义务，遵循诚实信用原则，这样能避免推诿扯皮，切实维护自身权益；最后，维权时应注意自力救济的限度，积极采取有效措施，避免损失扩大，维护自身权益应坚持合法、合理、必要原则，避免进一步激化矛盾。

　　对于租客而言，首先，应对承租的房屋尽到谨慎注意义务，认真考察承租房屋状况，如发现问题，应及时和房东沟通并保留沟通证据；其次，负有腾退租赁房屋义务，在房屋租赁期限届满或合同解除情形下，及时搬离并腾退屋内物品，避免承担房屋占有使用费用；最后，订立房屋租赁合同时，应仔细审查合同条款，注意区分押金和定金，定金在法律上更具特殊性，定金适用“定金罚则”且定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。

　　此次发布的《白皮书》聚焦涉群租房、押金退还、饲养宠物、房屋损坏责任、违约金范围等人民群众密切关注的住房租赁热点问题，发布十大典型案例。

住房租赁案件典型案例

　　【案例一】在一人公司承租房屋且违约情况下，合同 签订时的股东和现任股东若无法证明财产独立于公 司，均需对公司债务承担连带责任

　　——王某与北京某住房租赁有限公司、余某、金某房屋租赁合同纠纷一案

　　基本案情

　　王某与北京某住房租赁有限公司签订《物业资产管理房屋委托出租服务合同》。合同签订后，王某依约交付房屋。后北京某住房租赁有限公司未按照约定给付房屋租金，故王某将北京某住房租赁有限公司诉至法院，要求给付王某房屋租金。另王某认为在委托合同签订时余某系北京某住房租赁有限公司100%持股股东且北京某住房租赁有限公司存在减资行为，金某现系北京某住房租赁有限公司100%持股股东，故要求余某、金某承担连带责任。

　　裁判结果

　　通州法院经审理认为：金某现作为北京某住房租赁有限公司的唯一股东，未能提交证据证明其任职期间，北京某住房租赁有限公司依照法律强制性规定进行了年度财务会计审计，也没有提交公司完整财务账目等证据证明公司财产独立于其个人财产，故本案中金某应当对北京某住房租赁有限公司债务承担连带责任。《物业资产管理房屋委托出租服务合同》的签订、履行发生于余某作为北京某住房租赁有限公司唯一股东期间，现余某未能提供证据证明北京某住房租赁有限公司财产独立于其个人财产，故应就北京某住房租赁有限公司对王某所负债务承担连带责任。

　　一审宣判后，各方当事人均未上诉，案件已生效。

　　典型意义

　　违约主体的两任独资股东是否应对其债务承担连带责任。在处理此类问题时，需要注意财产混同的认定标准以及举证责任的分配问题。对于财产混同的认定，一方面，要注意案件发生时间与独资股东任职时间是否存在关联；另一方面，要注意独资股东的其个人财产是否能独立于公司财产。对于举证责任的分配，采取举证责任倒置的规则，此时通常由股东承担举证责任。

　　【案例二】承租方违约解除合同并主动交付房屋的情况下，出租方应采取适当措施防止损失扩大，对于自 行扩大的损失，不应予以支持

　　——顾某与北京某住房租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案

　　基本案情

　　顾某与北京某住房租赁有限公司签订《资产管理服务合同》。合同履行过程中，北京某住房租赁有限公司向顾某寄送《解约通知函》，并通过告知顾某房屋密码的方式进行了房屋交付。《解约通知函》发出后，双方曾以房屋租赁合同纠纷诉至法院，另案生效判决认定北京某住房租赁有限公司解除合同行为存在违约，故判决确认双方签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除，并判决北京某住房租赁有限公司向顾某支付截至合同解除日的租金。现顾某将北京某住房租赁有限公司诉至法院，要求北京某住房租赁有限公司按照月租金两倍的标准支付违约金，并要求北京某住房租赁有限公司支付解除合同导致房屋空置造成的经济损失。

　　裁判结果

　　通州法院经审理认为，北京某住房租赁有限公司的提前解约行为，已由生效判决认定为违约，故法院酌定按照两个月的租金标准支持顾某主张的违约金，违约金即系用于弥补守约方的损失。其后因房屋空置造成的损失为自行扩大的损失，故对于顾某的该项诉讼请求，本院不予支持。

　　一审宣判后，各方当事人均未上诉，案件已生效。

　　典型意义

　　在对租赁案件中守约方的损失进行认定时，要明确该损失是否属于因违约行为导致的合理损失，违约金的用途系用于弥补守约方的损失，合理止损期内的损失应当支持，其后的损失为自行扩大的损失不应予以支持。

　　合理止损期的认定，一方面要结合合同内容、违约情形、房屋使用情况等综合予以确定；另一方面要充分考量守约方在违约行为发生后采取了适当措施防止损失扩大，若守约方未采取适当措施，对于其自行扩大的损失应当自行承担。

　　【案例三】承租人查看房屋并交付定金，在签订租赁合同时发现房屋涉嫌违法群租，出租人应当退还定金

　　——尚某与朱某房屋租赁合同纠纷一案

　　基本案情

　　朱某与尚某相约看房，看房时涉案房屋结构为三室一卫，双方亦在看房时多次确认了房屋结构为三室一卫，并最多承租给三个人。确定房源后尚某通过微信提交了定金。在交房签合同时尚某从朱某拍摄的视频中发现房屋内多出一房间（暗间），现在房屋结构变成四室一卫，朱某亦表示后续会按照四室出租。尚某认为涉案房屋涉嫌违法群租，故要求朱某退还2100元定金。

　　裁判结果

　　通州法院经审理认为，尚某看房时该套房屋（包括厅卧在内）共计三个卧室，在尚某支付定金后，该套房屋餐厅被隔断为第四个卧室，该套房屋内共计四个卧室，构成租赁房屋的重大变更，现房屋租赁合同未实际签订和履行，朱某应承担缔约过失责任，尚某据此要求朱某退还定金2100元，具备事实及法律依据，本院予以支持。

　　一审宣判后，朱某提起上诉，二审法院维持原判。案件已生效。

　　典型意义

　　出租人在与承租人初步达成租赁意向或正式签订租赁合同后，擅自更改房屋结构，责任如何承担。一方面，《住房租赁条例》明确，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积亦应当符合当地行政机关规定的最低标准。而擅自改变房屋结构，应当符合上述规定。另一方面，达成初步租赁意向时若对房屋状态进行了确认，擅自改变房屋结构，亦属于违约行为，应当承担缔约过失责任。

　　【案例四】出租人应提交证据证明承租人未按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物， 致使租赁物受到损耗，否则应承担不利法律后果

　　——王某与邰某房屋租赁合同纠纷一案

　　基本案情

　　王某与邰某签订《北京市房屋租赁合同》，承租涉案房屋。邰某表示，王某于合同期满前搬离涉案房屋，王某搬离当天，其找人简单检查房屋，收回钥匙。后其自行前往涉案房屋查看时发现涉案房屋内地板损坏、厨房热水器漏水、厨房热水器下方管道漏水并拍摄照片，支出维修费用2000元左右。邰某认为，上述损失系因王某未在租赁期内按照约定的方法使用房屋所致，应当从押金中予以扣除，因此未退还王某房屋押金。故王某诉至法院，要求邰某退还房屋押金。

　　裁判结果

　　通州法院经审理认为，关于邰某主张“涉案房屋内地板损坏、热水器漏水、热水器下方管道漏水，不同意退还押金”的答辩意见，邰某提交的现有证据不足以证明涉案房屋内更换地板、热水器及下方管道漏水系因王某不当使用涉案房屋所致，故对邰某要求从押金中扣除损失的意见，本院不予采纳。判决邰某退还王某房屋押金。

　　一审宣判后，各方当事人均未上诉，案件已生效。

　　典型意义

　　房东以租客未按照约定使用租赁物，导致租赁物损坏，

　　能否主张用押金抵扣损失。一方面，应注意相应损失是否由租客造成，此时举证责任在于提起主张的一方。另一方面，应注意合同中是否对于押金的抵扣情形做了明确约定，《住房租赁条例》明确，除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

　　【案例五】在已认定承租方违约并支付违约金的情况下，出租人无正当理由不得扣减押金

　　——赵某与北京某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案

　　基本案情

　　赵某与北京某物业管理有限公司签订《房屋租赁经营合同（出房）》。合同签订当日，北京某物业管理有限公司依约将涉案房屋交付赵某使用，赵某依约交纳押金3600元并支付租金，后合同未到期赵某退租并将涉案房屋交还北京某物业管理有限公司。现赵某诉至法院，要求北京某物业管理有限公司退还房屋押金。北京某物业管理有限公司提出反诉称，要求赵某按照合同约定支付提前退租的违约金。在庭审过程中，赵某表示合同约定的违约金过高，要求法院依法酌减。北京某物业管理有限公司为证明其因赵某解除合同遭受的损失，提交涉案房屋支出明细表（该表为北京某物业管理有限公司单方制作）。

　　裁判结果

　　通州法院经审理认为，赵某在租赁期限届满前单方搬离涉案房屋，其自行搬离涉案房屋的行为构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，结合合同约定内容，赵某提前退租应按月租金的200%向甲方支付违约金，赵某主张合同约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。法院结合房屋使

　　用状况、合同约定情况以及后续出租情况，本院认为合同约定的违约金标准过高，本院根据涉案房屋租赁合同的履行情况、当事人的过错程度、赵某提出解约的日期等实际情况对违约金数额予以酌定。关于赵某要求北京某物业管理有限公司退还押金3600元的诉讼请求，调整后的违约金数额足以弥补北京某物业管理有限公司的损失，故北京某物业管理有限公司应当退还赵某押金。

　　一审宣判后，各方当事人均未上诉。本案现已生效。

　　典型意义

　　承租方以行为表示单方违约并承担违约责任后，其缴纳的押金应如何处理。

　　一方面，关于违约行为的认定，其单方行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，不符合民法典规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。故该单方搬离行为属于违约，应承担违约责任。

　　另一方面，应综合考量押金条款的性质。押金具有担保属性及，但不具备非赔偿备用金的功能，在已认定承租方支付违约金的情况下，出租方无正当理由应当退还承租方押金。

　　【案例六】房屋租赁期限届满后，租赁双方互不沟通，导致房屋空置，租赁期限届满后的租金应结合房屋使 用状态和使用情况予以综合确定

　　——某房管所与陈某房屋租赁合同纠纷一案

　　基本案情

　　陈某自2015年起承租某房管所涉案房屋，后某房管所与陈某签订《北京市房屋租赁合同》，约定陈某续租涉案房屋，租赁期自2021年1月1日至2022年12月31日。合同签订后，某房管所将房屋交付陈某使用。陈某称其租赁房屋后，房屋旁边増修化粪池，故其租赁目的无法得到满足，故其从2022年7月起未再支付租金。某房管所称陈某所述问题不影响涉案房屋正常使用，且陈某从未报修，化粪池是村民自行修建，不属于市政设施，陈某未在村民修建化粪池时及时劝阻，现在化粪池已经修建完毕，某房管所无法消除化粪池的存在。现房管所诉至法院，要求陈某按照月租金1500元的标准，支付2022年7月至2024年5月的租金共计16500元。

　　裁判结果

　　通州法院经审理认为，陈某虽称涉案房屋存在因化粪池及排污管道导致有异味无法正常使用的问题，但根据双方陈述，化粪池及排污管道均系邻里个人自行建设，陈某所称涉案房屋存在的问题并非某房管所导致，且陈某在认为涉案房屋不符合其租赁房屋的使用目的时，应当积极与某房管所协

　　商退租事宜，故对其以涉案房屋存在问题无法继续使用为由

　　不同意支付租赁期限内租金的辩解意见，本院不予采信。同时，在合同期限届满后，某房管所作为出租人，在承租人陈某已欠付租金长达半年的情况下，亦应积极与陈某进行协商妥善处理退租或续租事宜。基于双方在租赁合同期限届满后均未积极协商，而陈某确实继续占用涉案房屋的事实，对于某房管所要求陈某支付租赁期满后房屋租金即2023年1月1日至2024年5月31日的租金的诉讼请求，本院予以支持，但考虑到陈某并未实际使用房屋的情形，上述期间租金由本院依据公平原则，综合考量使用情况、使用情形、使用时间以及双方过错情况等予以确定，按照每月335元标准计算。一审宣判后，某房管所提起上诉，二审维持原判。案件现已生效。

　　典型意义

　　合同期限届满后，出租方和承租方经常出现“两不找”的情况，导致房屋空置，后续相应的损失应当由谁负担。

　　一方面，承租人，实际使用房屋过程中出现问题，应当及时与出租人沟通，若解除合同，应当及时搬离房屋。另一方面，出租人在合同期满后，应及时与承租人沟通是否续租，并及时检查房屋状况。若双方互不沟通，则均存在一定过错，此时应当结合使用情况、违约情形等酌定空置占用期的租金标准，做好承租方与出租方利益衡平。

　　【案例七】租赁双方在租赁合同中明确约定不能养宠物，若承租人饲养宠物则构成违约，应承担违约责任

　　——卫某与北京某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案

　　基本案情

　　北京某物业管理有限公司与卫某签订《北京市房屋租赁合同》，合同中约定卫某不得在涉案房屋内饲养宠物。后卫某在租赁期限届满后搬离涉案房屋。现诉至法院，要求北京某物业管理有限公司退还其房屋押金。庭审中，北京某物业管理有限公司称因卫某在租赁期内养猫，违反合同约定，不同意退还押金。为证明其主张，北京某物业管理有限公司向本院提交卫某退租交房时的视频及照片。卫某对视频及照片的真实性予以认可，但称猫是其朋友寄养在涉案房屋内。

　　裁判要旨

　　通州法院经审理认为，北京某物业管理有限公司作为房屋租赁中介机构，出于自身租赁房源及室内装修、家电的维护保养等因素考虑，在出租时特别要求承租人不得在屋内养宠物，并在合同中明确约定，则卫某作为承租人，在租赁房屋内饲养宠物应建立在遵守合同约定、不损害出租人权益的基础之上，不得滥用权利、违反合同约定。北京某物业管理有限公司主张卫某在承租期间在涉案房屋内养猫，卫某辩称

　　其并未养猫，仅是朋友在2023年3月11日至3月14日期间将猫寄养在涉案房屋内，但根据北京某物业管理有限公司提交的证据，在退租交房时仍可见涉案房屋内有猫笼、床上有猫毛，而卫某陈述寄养猫的期间与其退租时间间隔较长，故针对卫某表示其未养猫的意见，本院难以采信。卫某即使系帮助朋友寄养，亦产生了在承租房屋内养猫的结果。据此，北京某物业管理有限公司主张卫某在租赁期间存在养猫的情形，具有高度盖然性，本院予以采信。在双方签订租赁合同中明确约定承租人不能养宠物的情况下，卫某的行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。

　　典型意义

　　合同中明确约定不得饲养宠物的情况下，承租人违反约定饲养宠物，是否应当承担违约责任。一方面，在租赁房屋内饲养宠物应建立在遵守合同约定、不损害出租人权益的基础之上，不得滥用权利、违反合同约定，故双方对于饲养宠物的约定应当适用于租赁双方。另一方面，当双方对于是否饲养宠物这一事实存在争议时，应当结合双方的举证情况，综合退租时间、房屋损坏情况等综合予以推定，若存在违返合同约定饲养宠物的，承租方应当承担违约责任。

　　【案例八】中介公司未按照约定支付房租，第三方与出租人签订协议表示支付剩余租金，出租人仅要求该 第三方承担付款责任的，人民法院应予支持

　　——金某与某租赁公司房屋租赁合同纠纷一案

　　基本案情

　　金某与经纪公司签订《资产管理房屋委托出租服务合同》，后该公司未如期支付租金，金某与租赁公司签订《协议书》，由租赁公司向其支付剩余租金，并对付款主体、付款金额和付款时间进行了约定。后租赁公司未按约定给付租金，金某故诉至法院，要求租赁公司支付剩余房屋租金。庭审中，本院告知金某，经纪公司与租赁公司并非同一家公司，金某表示以为经纪公司变更名称为租赁公司，并称签署合同和协议书的经办人员均为同一人，签订地点也均在同一家办公室，认为同样的经办人员以租赁公司名义签订协议书，故应由租赁公司给付款项。

　　裁判要旨

　　通州法院经审理认为，根据已查明的事实，租赁公司与金某签订的《协议书》，明确系为解决因《资产管理房屋委托出租服务合同》产生的债务而签署，结合金某的当庭陈述，租赁公司通过签署协议的方式表示愿意承担经纪公司的付款义务，且金某亦通过签署协议的方式表示认可由租赁公司承担付款义务，现金某要求某租赁公司承担给付房租义务，具有合同依据，本院予以支持。

　　一审宣判后，各方当事人均未上诉。本案现已生效。

　　典型意义

　　出租人将房屋委托给经纪公司管理后，经纪公司未按期支付房租，第三方与出租人达成协议，承诺支付未给付的房租，出租人是否有权要求该第三方承担支付责任。实践中，因为住房租赁机构之间存在业务混同等情形，经常出现不同主体表示愿意为其他主体债务承担付款责任的情形。

　　此时需注意对合意性进行审查。第三方与出租人达成协议，是否明确系为解决该案房屋的该项债务而签署，若协议中对于付款主体、付款金额、付款时间等进行了明确，双方构成债务偿还的合意。出租人据此要求第三方承担付款义务的，人民法院应予支持。

　　【案例九】出租方要求承租方支付因该承租方举报导致房屋隔断拆除的损失，人民法院不予支持

　　——赵某与某物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案

　　基本案情

　　2023年8月，赵某、某物业管理有限公司签订《合租租户合同》一份。租赁合同履行期间，经赵某举报，某物业管理有限公司因违反相关规定，导致涉案租赁房屋内的隔断墙被依法拆除。赵某诉至法院，要求某物业管理有限公司退还剩余租金。在案件审理过程中，某物业管理有限公司提出反诉，要求赵某支付因其举报屋内隔断导致隔断被拆造成的损失1800元。

　　裁判要旨

　　通州法院经审理认为，关于某物业管理有限公司要求赵某支付经济损失1800元（因赵某举报屋内隔断导致隔断被拆造成的损失）的反诉请求，涉案房屋内客厅因违反北京市房屋出租管理的规定而被相关部门拆除隔断，某物业管理有限公司要求赵某赔偿隔断被拆造成的损失，缺乏依据，故对于该项反诉请求，本院不予支持。

　　一审宣判后，某物业管理有限公司提起上诉，二审维持原判。本案现已生效。

　　典型意义

　　承租方在承租涉案房屋过程中，向相关行政机关举报导致房屋内的隔断被拆除，出租方要求承租方支付因承租方举报导致隔断被拆除的损失，是否应于支持。一方面，从合同合意角度分析，查看合同中是否明确举报隔断属于违约行为，以及是否对此类行为所导致的责任分担予以明确。另一方面，从行为性质角度分析，被承租方举报的行为属于违法行为，该违法行为确实存在，承租方的举报行为既是对合同履行的维护，亦是对生命、财产的保护，故应当予以鼓励。综合上述情况，出租方要求承租方支付因承租方举报屋内隔断导致隔断被拆造成的损失的请求，不应予以支持。

　　【案例十】合同明确约定了违约金的适用情形，若出现合同以外的违约情形，不宜直接适用违约金条款

　　——陆某与北京某房地产经纪有限公司、张某房屋租赁合同纠纷一案

　　基本案情

　　陆某和北京某房地产经纪有限公司、张某签订《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，承租涉案房屋。后陆某因租赁期限届满退租。双方达成一致意见并签订《补充协议》，约定北京某房地产经纪有限公司于20个工作日内退还陆某房屋押金。陆某称因北京某房地产经纪有限公司没有按照《补充协议》的约定于20个工作日内退还押金，而是在协议签订6 个月以后才退还押金，已构成违约，故在本案中要求北京某房地产经纪有限公司承担违约责任，支付违约金。

　　裁判要旨

　　通州法院经审查认为，陆某要求北京某房地产经纪有限公司针对逾期退还押金的行为支付违约金，但合同中并未针对逾期退还押金情形约定违约金，陆某亦未提交证据证明双方存在逾期退还押金违约金的约定，其以合同针对其他特定违约行为的违约责任约定作为依据要求北京某房地产经纪有限公司支付逾期退还押金违约金，于法无据，法院不予支持。

　　典型意义

　　未按照约定退还押金的，是否可以要求对方支付违约金。

　　一方面，要审查是否具有合同依据，合同依据不仅指双方签订的书面合同，也可以延伸至双方通过其他方式达成的合意，但应当有证据证明。另一方面，合同中针对其他违约行为支付违约金的约定不宜直接适用，故以合同针对其他特定违约行为的违约责任约定作为依据要求对方支付逾期退还押金违约金，不应予以支持。