租房遇公司违约，房东成功追索两任独资股东
编者按：
在房屋租赁合同纠纷中，当承租方为一人公司并发生违约（如拖欠租金）时，房东除了追究公司责任，还可将签约时及现任的独资股东列为共同被告。法院明确，两任股东若无法证明个人财产独立于公司，均需对公司债务承担连带责任。这为房东追索欠款提供了强有力的法律武器，突破了公司有限责任的保护。在一人公司承租房屋且违约情况下，合同 签订时的股东和现任股东若无法证明财产独立于公 司，均需对公司债务承担连带责任
——王某与北京某住房租赁有限公司、余某、金某房屋租赁合同纠纷一案
基本案情
王某与北京某住房租赁有限公司签订《物业资产管理房屋委托出租服务合同》。合同签订后，王某依约交付房屋。后北京某住房租赁有限公司未按照约定给付房屋租金，故王某将北京某住房租赁有限公司诉至法院，要求给付王某房屋租金。另王某认为在委托合同签订时余某系北京某住房租赁有限公司100%持股股东且北京某住房租赁有限公司存在减资行为，金某现系北京某住房租赁有限公司100%持股股东，故要求余某、金某承担连带责任。
裁判结果
通州法院经审理认为：金某现作为北京某住房租赁有限公司的唯一股东，未能提交证据证明其任职期间，北京某住房租赁有限公司依照法律强制性规定进行了年度财务会计审计，也没有提交公司完整财务账目等证据证明公司财产独立于其个人财产，故本案中金某应当对北京某住房租赁有限公司债务承担连带责任。《物业资产管理房屋委托出租服务合同》的签订、履行发生于余某作为北京某住房租赁有限公司唯一股东期间，现余某未能提供证据证明北京某住房租赁有限公司财产独立于其个人财产，故应就北京某住房租赁有限公司对王某所负债务承担连带责任。
一审宣判后，各方当事人均未上诉，案件已生效。
典型意义
违约主体的两任独资股东是否应对其债务承担连带责任。在处理此类问题时，需要注意财产混同的认定标准以及举证责任的分配问题。对于财产混同的认定，一方面，要注意案件发生时间与独资股东任职时间是否存在关联；另一方面，要注意独资股东的其个人财产是否能独立于公司财产。对于举证责任的分配，采取举证责任倒置的规则，此时通常由股东承担举证责任。（来源于2025年9月24日北京市通州区人民法院召开新闻通报会上发布10个住房租赁案件典型案例）
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
问题1：房东打官司只告公司不够吗？
答：不够。如果公司没有财产或已转移资产，胜诉判决可能无法执行。同时起诉无法自证清白的独资股东，能大幅增加回款可能性。
问题2：起诉时需要提供股东财产混同的证据吗？
答：不需要。法律将举证责任分配给股东，你需要做的只是将公司和股东列为共同被告，要求股东自证财产独立。
问题3：前股东已经退股，还能告他吗？
答：能。只要债务发生在该前股东任职期间，且其无法证明当时财产独立，房东就有权要求其对那段时期产生的公司债务负责。
问题4：公司股东是夫妻俩，算一人公司吗？
答：不一定。若公司由一对夫妻共同100%持股，司法实践中有可能被认定为“实质一人公司”，但标准不一，风险依然存在。
问题5：租房合同是中介公司签的，能告它的股东吗？
答：如果该中介公司是一人有限责任公司，其股东无法证明财产独立的，可以。签约前查询公司工商信息（是否为自然人独资）是关键。
问题6：判决股东连带赔偿后，能执行他名下的房产和车子吗？
答：可以。一旦法院判决股东承担连带责任，其责任财产即与公司相同，个人名下的房产、车辆、存款均可被申请强制执行。