即便享有承租房产的优先购买权，也不能主张司法拍卖无效或撤销

某A、中国银行股份有限公司云浮郁南支行等借款合同纠纷执行监督执行裁定书

  案由：借款合同纠纷

中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

  （2021）最高法执监91号

  申诉人（利害关系人）：某A。

  申请执行人：中国银行股份有限公司云浮郁南支行。

  被执行人：某B。

  被执行人：某C。

  被执行人：郁南县港城瑞士乐食品有限公司。

  利害关系人：某D。

  申诉人某A不服广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2020）粤执复647号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

  中国银行股份有限公司云浮郁南支行（以下简称中行郁南支行）与某B、某C、郁南县港城瑞士乐食品有限公司（以下简称瑞士乐公司）借款合同纠纷一案。肇庆仲裁委员会于2019年4月29日作出（2019）肇仲案字85号裁决书，裁决如下：一、某B向中行郁南支行偿还借款本金人民币8028731.36元及其应收利息60369.59元、拖欠本金的罚息1120.79元、应收利息的罚息348.32元（利息、罚息计算截止2019年2月28日），自2019年3月1日起至借款偿清日止，就拖欠借款按当期贷款利率（即中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%）计付利息、按当期罚息利率（即当期贷款利率上加收50%）计付罚息给中行郁南支行；二、某B承担本案律师费213800元；三、中行郁南支行对某B为案涉借款提供的抵押物（不动产坐落：广东省云××市××县都城镇星××路百合星湖花园商业综合楼，抵押权不动产登记证明：粤（2017）郁南县不动产证明第0000010494号）在上述第一项、第二项裁决款项范围内享有优先受偿权；四、某C、瑞士乐公司在上述第一项、第二项裁决款项范围内分别向中行郁南支行承担连带清偿责任；五、本案仲裁费用76601元，由某B、某C、瑞士乐公司承担。

  因某B、某C、瑞士乐公司未在期限内履行生效仲裁裁决确定的义务，中行郁南支行向广东省云浮市中级人民法院（以下简称云浮中院）申请强制执行。云浮中院于2019年5月29日立案，案号为(2019)粤53执210号。

  在执行过程中，云浮中院依法向被执行人某B、某C、瑞士乐公司发出执行通知书责令其履行义务。云浮中院于2019年6月27日作出（2019）粤53执210号执行裁定，查封某B名下位于广东省云××市××县都城镇星××路百合星湖花园商业综合楼，产权证号为郁0100015010（以下简称案涉房产），并商请广东省郁南县人民法院将案涉房产移送执行。2019年7月4日，云浮中院以（2019）粤53执210号之一执行裁定拍卖案涉房产。2019年9月19日，云浮中院依法委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司（以下简称美佳联评估公司）对案涉房产进行评估。2019年9月26日，云浮中院办案人员及美联佳评估公司评估人员对案涉房产实地查勘，告知相关承租人提供租赁合同及租金支付的材料。2019年10月15日，美佳联评估公司向云浮中院出具评估报告，案涉房产评估价值为人民币25022939元（该评估价值包含土地使用权和房屋建筑物的价值）。云浮中院先后于2019年12月3日、12月23日在淘宝网司法拍卖平台上对案涉房产进行两次公开拍卖，均因无人报名而流拍。2020年1月10日，云浮中院在同一拍卖平台上以14012845.84元为保留价公开变卖案涉房产。上述三次拍卖（变卖）均在淘宝网刊登拍卖（变卖）公告、竟买须知，公告任何符合条件的人均可以参加竟买，竟买须知明确规定优先购买人参加竟买的，应当在开拍前向法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竟买；逾期不提交的，视为放弃对本拍卖标的享有的优先购买权。2020年1月14日，竟买人某A以14012845.84元竟买成交。云浮中院于2020年1月17日作出（2019）粤53执210号之三执行裁定，案涉房产归买受人某A所有。

  2020年2月17日，某D向云浮中院提出执行异议，请求：确认（2019）粤53执210号案件拍卖程序违法，损害了其优先购买权；中止（2019）粤53执210号案件的执行，并中止将案涉房产转移至买受人某A；撤销（2019）粤53执210号之三执行裁定，重新拍卖或由某D以某A同等价格优先购买案涉房产；把某D对案涉房产的装修款从拍卖款中返还给某D。

  云浮中院查明，2015年3月12日，中行郁南支行与某B签订《个人商业用房贷款合同》，约定中行郁南支行向某B提供购房贷款11340000元，贷款期限为120个月，还款方式为“等额本息还款法”，某B为该贷款提供案涉房产作为抵押物。2015年6月4日，某B与某D签订《商业综合楼租赁合同》，约定某B出租案涉房产给某D，租赁期限20年2个月，自2016年6月1日至2036年7月31日止，免租期（含装修期）自2016年6月1日至2018年5月31日。租金计付标准：首年第二年免租期后，按每平方每月租金14.17元计算，在合同执行期内，该综合楼租金从第九年开始每三年按每年5%递增。

  云浮中院认为，本案异议人某D认为云浮中院在拍卖过程中存在程序违法，属于执行行为异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十五条之规定进行审查。

  一、关于拍卖案涉房产是否严重违反拍卖程序并且损害了某D优先购买权的问题。首先，某D对案涉房产是否享有优先购权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗巳登记的抵押权。”根据上述法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗巳登记的抵押权。在本案中，某B向开发商购买案涉房产时向中行郁南支行办理抵押贷款（按揭购买），也就是说，案涉房产在购买时就设定了抵押权，抵押权人为中行郁南支行。之后，某B才将房屋出租，即使某D与某B签订的租赁合同真实有效，某D所主张的租赁权也不能对抗抵押权。因此，某D关于中止案涉房产转移以及其享有优先购买权的异议请求不成立。其次，关于云浮中院拍卖案涉房产是否严重违反拍卖程序的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。……”第十九条第一款规定：“优先购买权人经人民法院确认后，取得优先购买资格以及优先竟买代码、参拍密码，并以优先竟买代码参与竟买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竟买。”本案中，云浮中院依法对案涉房产进行评估后在淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖（变卖），而拍卖（变卖）公告及所附的竟买须知中，均按照上述司法解释的规定明确写明优先购买权人须先经法院确认，取得优先购买资格以及优先竟买代码、参拍密码，并以优先竟买代码参与竟买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竟买。逾期不向法院提交相应材料以确认优先购买资格的，视为放弃对拍卖标的物享有优先购买权。在对案涉房产实地查勘评估时，云浮中院办案人员曾要求相关承租人提供租赁合同及租金支付的材料，而某D在知道云浮中院对案涉房产进行公开拍卖的情况下一直未向云浮中院提交相关材料申请确定其优先购买权人的身份，视为其放弃优先购买权。因此，案涉房产在变卖成交后，某D主张云浮中院未通知其参加竟买，损害了其优先购买权人的利益，理由不能成立。

  二、关于某D要求返还其装修及教学设备价值问题。云浮中院拍卖的案涉房产是登记在某B名下的国有建设用地使用权和房屋所有权，并不包括教学设备等动产。至于房屋室内的装修价值，系某D与某B双方房屋租赁关系产生的合同之债，与案涉房产权属是两个不同的法律关系，不是本案执行异议审查范围。因此，某D要求返还装修及教学设备价值，没有法律依据，不予支持。

  2020年3月31日，云浮中院作出（2020）粤53执异5号执行裁定，驳回某D的异议请求。

  某D不服，向广东高院申请复议，请求撤销（2020）粤53执异5号执行裁定，并支持其异议主张。

  广东高院查明如下事实：

  一、郁南县房地产管理局粤房地预登郁字第××号房地产预告登记证明载明：预告登记权利人中行郁南支行与预告登记义务人某B于2015年4月1日对案涉房产进行了预告商品房抵押权预告登记。

  二、郁南县不动产登记局不动产登记资料查询结果证明载明：案涉房产抵押情况“抵押权人：中国银行股份有限公司云浮郁南支行；抵押人：某B；抵押类型：产权抵押；抵押方式：一般抵押；债务履行期限/债权确定时间：2015-03-16至2030-03-15;债权额：1134万元；登记证明号：郁0-000XXXX94;登记时间：2017-04-14。”

  三、肇庆仲裁委员会（2019）肇仲案字85号裁决查明事实部分载明：2017年，案涉抵押物（不动产坐落：都城镇星湖西路百合星湖花园商业综合楼，抵押权不动产证明：粤（2017）郁南县不动产登记证明第0000XXXX94号）经抵押登记，中行郁南支行系其抵押权人。

  四、肇庆仲裁委员会于2019年12月18日对申请人某D与被申请人某B租赁合同纠纷一案作出（2019）肇仲案字417号裁决书，裁决：申请人某D与被申请人某B于2015年6月4日签订的《商业综合楼租赁合同（含附件）》在20年租赁期内合法有效，双方应继续履行该合同。

  五、利害关系人某A在该院举行的执行听证中陈述：“尾款由于中途办理的时候不给我们办理过户，所以尾款尚未全交，已经交了700多万（元）”，“有收到这个裁定[（2019）粤53执210号之三执行裁定]，但是我们去到房管（部门）办理变更的时候，房管（部门）这边通知暂时不予办理，但是又不给我们出一个书面文件，也没有收到法院给我们终止的文件。”

  广东高院认为:

  关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。本案中，某D在执行异议中提出的异议请求有四项：一是确认云浮中院拍卖程序违法，损害其优先购买权；二是中止案件执行，中止将案涉房产转移至某A；三是撤销（2019）粤53执210号之三执行裁定，重新拍卖或由某D以某A同等价格优先购买案涉房产；四是要求把装修款从拍卖款中返还给某D。某D在异议请求一中认为执行法院执行行为违法损害其优先购买权，异议请求二、三的权利基础亦是优先购买权。根据上述法律规定，某D认为人民法院的拍卖、变卖损害其优先购买权，可以作为利害关系人提出执行行为异议，故云浮中院依据民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查适用法律正确。至于从拍卖款中支付装修款的请求，与某D主张的优先购买权存在冲突。

  关于应否撤销变卖的问题。异议复议规定第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”本案中，首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。某D与某B之间签订的租赁合同已被生效仲裁裁决确认为合法有效，某D作为承租人依前述法律规定对案涉房产享有优先购买权。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖。若云浮中院在本案执行中认为某D的租赁权对申请执行人的抵押权实现有影响，应当依法涤除租赁权后再予以拍卖。从查明的事实来看，云浮中院委托评估案涉房产时已知悉案涉房产被出租，但没有在拍卖前采取相应执行措施涤除租赁权并通知承租人某D。最后，因云浮中院没有涤除案涉房产的租赁权，拍卖案涉房产时即应依法维护承租人某D的优先购买权。根据《最高人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布之日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权”的规定，云浮中院应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知优先购买权人某D网络司法拍卖的事项，但云浮中院并未通知，严重违反拍卖程序且损害某D的优先购买权。

  2020年8月27日，广东高院作出（2020）粤执复647号执行裁定，撤销云浮中院（2020）粤53执异5号执行裁定和（2019）粤53执210号之三执行裁定；驳回某D的其他复议请求。

  某A向本院申诉，请求撤销广东高院（2020）粤执复647号执行裁定，维持云浮中院（2019）粤53执字210号执之三执行裁定。主要理由是：一、（2020）粤执复647号执行裁定认定部分事实错误。某D是承租人又是案涉幼儿园的实际经营者，在云浮中院工作人员与评估人员当场口头通知其向法院提交《租赁合同》后，至今并没有提交和主张优先购买权，其后也未依照淘宝网司法拍卖平台上三次公开的《竞买须知》/《变卖须知》要求向云浮中院申报，并由云浮中院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视某D已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权。二、（2020）粤执复647号执行裁定适用法律错误。即使云浮中院没有根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，在拍卖五日前单独书面通知承租人某D参与竞买，存在程序上的瑕疵，但不属于撤销拍卖的情形。房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。三、某A根据《竟买公告》要求参加拍买，交纳了规定的款项，并依云浮中院（2020）粤53执字210号执之三执行裁定取得案涉房产的所有权，依法应得到保护。

  本院经审查认为，本案的争议焦点是未将拍卖事宜专门通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由。

  根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条关于“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。本案中，即便某D确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。广东高院以云浮中院未通知优先购买权人某D网络司法拍卖的事项，严重违反拍卖程序且损害某D的优先购买权为由，撤销案涉拍卖，属适用法律不当，本院予以纠正。

  综上，某A的申诉理由成立。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条的规定，裁定如下：

  一、撤销广东省高级人民法院（2020）粤执复647号执行裁定；

  二、维持广东省云浮市中级人民法院（2020）粤53执异5号执行裁定。

  二〇二一年九月三十日