租客退租拆门窗，业主如何维权索赔？
编者按：
租赁期满擅自拆除附合门窗致房屋无法使用，法院认定承租人无权拆除附合装修，免责条款不等于可毁房，判赔空置租金及恢复费用，退租应按原状返还保障基础使用功能。退租后擅自拆除门窗致房屋无法使用 法院：加装门窗等已与房屋形成附合，承租人无权擅自拆除，应赔偿相关费用
商铺租期届满，承租人搬离前私自拆除经房东同意加装的门窗、橱窗，导致房屋无门无窗、丧失使用功能，房东起诉索赔能否得到支持？近日，浙江省宁海县人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案，判决承租人赔偿租金损失及恢复原状费用。
2022年10月，刘某将一处临街商铺出租给李某经营门窗生意，租期两年。合同明确约定“租赁期满装修残值不予补偿”。承租期间，李某为适配经营需求，经刘某同意，将原有卷帘门改造为某品牌推拉门、橱窗。
2024年11月，双方租赁合同到期，李某不再续租。在未征得刘某同意的情况下，李某自行拆除全部后期加装的设施，导致房屋无门窗遮挡防护，无法正常使用。双方就房屋返还及损失赔偿事宜协商无果，刘某诉至宁海法院，请求判令李某赔偿租金损失及恢复原状费用。
刘某认为，李某擅自拆除已和房屋连成一体的附合装饰装修物，违背租赁物返还义务，造成房屋无法使用，应当承担空置损失及修复费用。
李某辩称，改造装修系经过房东许可，且合同约定装修残值不予补偿，因此自己有权拆除自有装修设施；拆除行为未破坏房屋主体结构，也未造成房屋实质性损害。不同意赔偿租金损失及恢复原状费用。
法院审理后认为，租赁期限届满，承租人返还租赁物，应当符合租赁物本身固有的使用状态，保障租赁物的基础使用功能，是承租人的法定义务。
案涉门窗属于商铺必备的基础设施，李某加装的门窗、橱窗等设施已与房屋墙体形成附合，属于房屋不可分割的一部分。承租人退租时，无权擅自拆除附合装饰装修物、破坏房屋基础使用条件。合同中约定的装修残值不予补偿条款，仅免除房东装修残值补偿责任，不代表承租人可以随意损毁房屋设施、降低房屋使用价值。
李某擅自拆除全部门窗，直接导致房屋长期空置无法出租，二者存在直接因果关系。结合本地商铺门窗维修市场行情及房屋空置时间，法院酌定被告承担三个月的房屋空置损失。经第三方机构评估，法院按照市场普通材质核算修复费用为二万余元。最终，法院判决李某向刘某支付空置租金损失及恢复原状费用合计三万余元，驳回刘某其他诉讼请求。目前，该案判决已生效。
房屋租赁中，装修处置与房屋返还一直是高发纠纷点。本案厘清了承租双方权责边界：
首先，免责条款有边界，装修残值不补偿不等于可随意拆毁房屋。租赁合同里常见的装修残值不予补偿条款，仅针对装修残值的经济补偿，不能免除承租人返还完好可用租赁物的法定义务。承租人不能以拿不到装修补偿为由，恶意拆除固定装修、损害房屋使用功能。
其次，区分附合装饰装修物与未形成附合的装饰装修物，明晰拆除权限。固定门窗、墙面、吊顶等依附房屋本体、拆除必损房屋的附合装修，承租人无权随意拆除；仅货架、悬挂式空调等可移动、不损伤房屋的动产设施，承租人可自行搬走。
在此提醒，承租人装修前应提前书面约定退租装修处置方式，退租时依规完好交还房屋；出租人应当及时到场查验交接，避免损失持续扩大。租赁双方均应恪守契约精神，依法依规履行合同义务，共同维护平稳有序的房屋租赁市场秩序。来源：中国法院网
专家评析
————知法善用、保护权益————
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
固定房屋原状证据
退租前对房屋整体、门窗、橱窗、墙面、地面逐一拍照录像，保留装修前后对比图，证明加装设施的位置、材质和附合程度。有条件的可请公证处现场公证，防止对方事后否认。
收集合同和沟通记录
整理租赁合同、补充协议、微信聊天、短信、邮件、通话录音，重点保存房东同意加装装修的内容，以及合同中装修残值、退租返还、违约责任等条款，明确双方权利义务。
制作损失证据清单
把空置时间、租金标准、同地段同类商铺租金行情、修复报价单、评估报告、物业证明等分类编号，列明证据名称、来源、证明目的和页码，形成清晰清单，方便法官快速查明损失。
及时制止和报警留痕
发现承租人正在拆除固定装修，房东应立即到场制止，拍摄现场视频，必要时报警处理，取得出警记录。拆除已经完成的，保留现场原貌，不要急于修复，先评估损失再动工。
申请专业评估鉴定
修复费用争议较大的，可委托第三方评估机构对恢复原状费用进行评估，按市场普通材质核算。评估报告要载明工程量、单价、总价和评估依据，作为索赔的关键证据。
协商不成依法起诉
先发律师函或书面催告，要求对方赔偿并恢复原状。协商无果的，向房屋所在地法院起诉，主张空置租金损失、恢复原状费用及合理维权支出，注意诉讼时效和证据提交期限。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：退租时装修残值不补偿就能随便拆吗？
答：不能。合同约定装修残值不予补偿，只免除房东的补偿责任，并不免除承租人返还完好可用租赁物的义务。固定门窗、吊顶等已和房屋形成附合的装修，拆除会破坏房屋基础使用功能，承租人无权擅自拆除，否则要赔偿空置损失和修复费用。
问题2：加装的门窗橱窗算附合装修吗？
答：算。附合是指装修物与房屋墙体、结构结合紧密，拆除必然损坏房屋或大幅降低使用价值。经房东同意加装的门窗、橱窗，一旦固定到墙体上，通常就属于附合装饰装修物，退租时不能随意拆走，应随房屋一并返还。
问题3：哪些装修退租时可以搬走？
答：可移动且不损伤房屋的动产设施可以搬走，比如货架、悬挂式空调、独立收银台、可拆卸灯具等。判断标准是拆除后房屋主体结构和基础使用功能不受影响。固定门窗、墙面、吊顶、地砖等依附房屋本体的装修，不能擅自拆除。
问题4：房东索赔租金损失法院会支持吗？
答：会视情况支持。擅自拆除门窗导致房屋无门无窗、无法正常出租，空置损失与拆除行为有直接因果关系，法院可结合市场行情和空置时间酌定。本案法院酌定三个月空置损失，并按市场普通材质核算修复费，合计判赔三万余元。
问题5：退租交接时房东不来验房怎么办？
答：承租人应主动书面通知房东到场查验，保留通知记录、现场照片和视频。房东无正当理由不到场，可邀请物业、社区人员见证交接，制作交接清单并签字。切勿因房东不到场就擅自拆除固定装修，否则仍可能被认定违约。
问题6：租赁合同怎么写才能避免装修纠纷？
答：装修前书面约定装修范围、归属、退租处置方式和补偿标准。明确哪些可移动、哪些形成附合、是否保留、由谁恢复。约定装修残值不补偿时，同时写明退租须保持房屋基础使用功能完好，避免事后扯皮。