唯一住房被拍卖，如何提执行异议？
编者按：
唯一住房并非绝对不能拍卖，关键看比例原则。执行异议中审查拍卖适当性、必要性、衡量性，若拍卖难实现执行目的、存在替代措施或损害明显不成比例，法院可中止拍卖，保障基本居住权。人民法院案例库入库编号：2023-17-5-201-001
朱某花案外人执行异议案
——比例原则在唯一住房拍卖中的适用
关键词：执行；执行异议；比例原则；唯一住房拍卖；基本生存与居住权
基本案情
法院在执行被执行人覃某罚金一案中，案外人朱某花提出书面异议，称，法院查封了覃某位于柳州市柳江区某室的房屋，并拟对上述房屋进行拍卖，用于支付被执行人覃某的罚金和违法所得。上述房屋为被执行人覃某和案外人朱某花作为夫妻共有的唯一居住房产，案外人朱某花认为，法院的强制执行行为严重侵害了案外人及其所抚养的三个未成年子女的基本生存与居住权益，不服法院对其共有房产的决定，现对此提出异议。请求法院不予执行(2022)桂0204执445号执行裁定书，解除对柳州市柳江区某室的查封和拍卖行为。
经审理查明：2013年4月10日，案外人朱某花与被执行人覃某共同以办理银行按揭方式购买位于柳州市柳江区某室房屋一套，房屋面积98.23平方米，总购买金额为489081元，购买时首付为总价款的30.07%，总房款的69.93%即342000元办理银行按揭贷款。该房屋为案外人朱某花与被执行人覃某的唯一不动产。涉案房屋在不动产登记簿上登记的权利人为覃某、朱某花。案外人朱某花与被执行人覃某育有三名子女，其中两名未成年子女就近就读于附近学校。
2021年12月29日，广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（以下简称柳南法院）以销售伪劣产品罪，判处覃某有期徒刑一年，并处罚金6万元。因覃某未能支付罚金，柳南法院刑事审判庭移送强制执行。法院在执行被执行人覃某罚金一案中，裁定查封涉案801室房屋，并作出(2022)桂0204执445号执行裁定书，裁定对涉案801室房屋进行拍卖。
柳南法院于2022年7月8日作出(2022)桂0204执异37号执行裁定书，裁定：驳回案外人朱某花的异议请求。广西壮族自治区柳州市中级人民法院于2022年9月13日作出(2022)桂02执复60号执行裁定书，裁定：中止(2022)桂0204执445号执行裁定对柳州市柳江区某室房产的拍卖。
裁判理由
法院生效裁判认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“对被执行人及其扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。关于拍卖的适当性，拍卖涉案房屋并不能达成执行目的。鉴于该涉案房屋系复议申请人生活必需的唯一住所、房屋面积小、实际出资价值低和银行按揭等实际，如拍卖处置，支付银行按揭和复议申请人50%的相应份额后，再作出保障被执行人及所扶养家属维持生活的安置方案，所剩无几，可能无法执行完毕6万元的罚金。关于拍卖的必要性，拍卖涉案房屋并非是对被执行人造成最小侵害的方式。现被执行人覃某已刑满释放，可中止拍卖行为，由被执行人提供执行担保或做出其它履行方案。关于拍卖的衡量性，拍卖涉案房屋所造成的损害与执行目的间不成比例。复议申请人主张涉案房屋是其与被执行人在婚姻存续期间购买的，属于夫妻二人平均共有的唯一生活住房，二人无其它房产，涉案房屋日常居住人为被执行人、申请人及其3个未成年子女，其中两个未成年子女就近入读于当地学校，是一家5口人生活必需的唯一住所。涉案房屋套内面积为98.23平方米，总房款的69.93%需银行按揭，涉案房屋是保障复议申请人和被执行人及其共同扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品，拍卖涉案房屋将损害复议申请人及家人的基本权利。综上，复议申请人对执行标的涉案房屋解除查封、拍卖的理由部分成立。本院对复议申请人主张涉案房屋为其和被执行人及所扶养家属生活所必需的居住房屋中止拍卖的主张予以支持。
裁判要旨
拍卖被执行人名下唯一住房时，应当根据比例原则，依次审查拍卖的适当性、必要性及衡量性。可用比例原则的三个子原则以“三步法”对拍卖行为予以规范审查。其一，拍卖涉案房屋难以实现执行到位的执行目的，不符合适当性原则；其二，可选择其他替代执行措施而减少对权益的侵害的，不符合必要性原则；其三，拍卖涉案房屋对被执行人及案外人权益的损害后果，与拍卖可达目的之间不成比例的，不符合衡量性原则。若有其一不符合，则不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖，保障被执行人基本生存与居住权益。
关联索引
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第4条、第12条第1款
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条第1款
执行依据：广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院(2021)桂0204刑初615号刑事判决书（2021年12月29日）
执行异议：广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院(2022)桂0204执异37号（2022年7月8日）
执行复议：广西壮族自治区柳州市中级人民法院(2022)桂02执复60号（2022年9月13日）
本案例文本已于2024年2月26日作出调整
专家评析
————知法善用、保护权益————
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：唯一住房法院能拍卖吗？
答：不是绝对不能。法院可以查封，但拍卖要看是否保障基本居住。夫妻共有唯一住房、面积小、还有未成年子女就近上学，若拍卖后安置和份额所剩无几，难以执行到位，通常不宜拍卖，可提执行异议争取中止。
问题2：案外人执行异议怎么提？
答：对查封拍卖有异议，先向执行法院书面提出，说明房屋是唯一住房、共有份额、居住和抚养情况，附房产登记、按揭、学籍等证据。法院审查后出裁定，不服可向上一级法院申请复议。
问题3：唯一住房拍卖比例原则怎么用？
答：可从三步说：拍卖能否实现执行目的，是否有更小侵害的替代措施，损害与目的是否成比例。罚金执行中，若拍卖共有唯一住房后几乎无剩余，或可提供担保分期履行，就应主张不符合适当性、必要性或衡量性。
问题4：夫妻共有房被执行怎么办？
答：先确认登记和份额，夫妻共有不等于全部可执行。案外人可提异议，要求保护自己份额和居住权；同时看债务性质，罚金针对被执行人个人，拍卖共有唯一住房更要审查安置和比例，必要时申请中止拍卖。
问题5：罚金执行能查封居住房吗？
答：可以查封，但不得随意拍卖变卖。对被执行人及扶养家属生活必需居住房屋，法院可查封；拍卖要符合法定条件和比例原则。若房屋是唯一住所且拍卖损害基本生存居住权，可书面异议并申请复议。
问题6：中止拍卖后怎么履行罚金？
答：可主动与执行法院沟通，提供执行担保、分期履行或其它履行方案，争取不拍卖唯一住房。被执行人刑满释放后有收入来源的，可提交还款计划；案外人也可配合说明家庭居住和按揭情况，请求法院平衡执行。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
先判断谁来提异议
房屋登记在被执行人名下或夫妻共有，案外人认为自己份额和居住权受影响，就以案外人身份向执行法院提执行异议；如果是被执行人本人，则按执行行为异议处理，别把对象搞错。
把证据链先固定
房产证和不动产登记信息、按揭合同和还款流水、夫妻关系材料、户口簿、孩子学籍和实际居住证明、家庭唯一住房证明、房屋面积和市值材料都要收齐；能证明拍卖后安置困难、执行剩余不多的材料也一并准备。
异议请求写具体
请求解除查封、中止拍卖，必要时写明保障居住和共有份额的处理方案；不要只写不同意拍卖，要说明拍卖不符合适当性、必要性、衡量性，并请求法院先审查替代执行措施。
向执行法院立案提交
执行异议一般向负责执行的法院书面提交，材料包括异议申请书、身份证明、证据清单和副本；法院审查期限和听证安排要跟进，拿到裁定后看结果再决定是否申请复议。
听证质证抓重点
围绕唯一住房、共有份额、未成年子女居住上学、按揭负担、罚金数额和拍卖剩余价值质证；对法院查封拍卖依据逐项回应，强调比例原则三步审查，必要时申请中止拍卖和提供担保。
裁定后及时复议
不服执行异议裁定，在法定期限内向上一级法院申请复议，重点提交新证据和类案裁判观点；同时与执行法官沟通分期履行、执行担保或其他履行方案，争取不拍卖唯一住房，保住基本居住权。