出借身份代签租房合同被追租怎么办
编者按：
出借身份帮他人代签租房合同并完成人脸识别认证，即被推定为合同主体，需承担租金及违约责任。若无法证明出租人签约时知晓实际承租人，不能以未实际居住为由拒付租金。出借身份替他人签订租房合同？小心承担法律责任
好心出借身份替朋友签署房屋租赁合同，自己实际并未入住，发生欠付租金情形后，被出租人起诉索要租金及违约金，能不能以自己不是实际承租人为由进行抗辩？一起来看北京三中院近期审理的这起案件。
案情简介
李某作为承租人与某公司通过电子认证方式签署了租房合同，约定出租人将案涉房屋出租给承租人用于居住，租赁期限为一年。后因承租人欠付租金，双方签署解约协议，约定承租人李某支付违约金及租金。因李某未履行解约协议，某公司诉至法院。
李某主张租赁合同和解约协议均非其本人签订，案涉房屋实际由其朋友张某使用，张某请李某帮忙完成过相关身份认证，具体签约事宜李某并不知情，其也从未授权张某代为签订租赁合同。
法院裁判
一审法院认为，李某未能提交充分证据证明其抗辩意见，结合一般电子合同的签订过程，未予采信李某的相关意见，判决李某向某公司支付租金及违约金。二审中，双方在法院主持下达成调解，李某向某公司支付部分租金，无需另行支付违约金。
法官释法
出租人与承租人签署租赁合同时，需要对承租人身份进行确认，尤其针对电子合同的签约方式，往往需要承租人通过人脸识别核验身份，该认证步骤即视为承租人具有与出租人订立租赁合同的意思表示。认证并签署完成后，租赁合同的签署人即为租赁法律关系主体，享有相应的权利并需承担相应的义务。
如承租人系在他人委托的情况下使用自己的身份签署合同却又不想实际参与合同的履行事宜，根据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。承租人应当向出租人充分披露委托关系，确保出租人知晓租赁关系的实际履行主体。
如承租人无法证明签署合同时出租人知情并认可由实际居住人履行合同义务，则签署人以其并未实际居住为由抗辩不是合同主体，在法律上难以成立。租赁合同对于签署人具有约束力，作为有效合同的相对方，签署人仍需要对出租人承担相应的法律责任。其与可能存在委托关系的其他案外人之间如有纠纷，可另行解决。
法官提示
承租人使用个人信息签署合同时应审慎，合同成立并生效后应诚信履行，并承担相应的法律后果。承租人如果系接受他人委托签订租房合同，应向出租人出示相应的授权委托手续或其他能证明存在代理关系的材料，确保尽到告知义务，否则一旦使用自己的个人信息填写合同并完成验证，出租人即有合理理由相信合同签署人即为承租人，此时承租人不能以自己并非实际居住人为由拒不支付租金。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
供稿：民三庭 杨玲 王朝雨 来源：北京三中院
专家评析
————知法善用、保护权益————
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
签约记录如何固定
赶紧登录电子签约平台把合同原文、人脸识别通过截图、签署时间日志全部下载保存。如果平台有区块链存证或者电子签章验证报告，一并申请导出。这些是证明合同签署过程的核心证据，丢了后面非常被动。
和朋友之间的往来要留痕
把你们当初怎么商量的聊天记录、他让你帮忙签字的对话、租金由谁支付的约定全部截图保存。如果有口头约定，尽量通过微信或者短信再确认一遍，让他明确承认房子是他实际使用、租金本该由他付。这些是你后面向他追偿的底气。
看看房东到底知不知道实情
翻一翻你和房东或者中介的聊天记录，有没有提到过"房子是我朋友住"、"租金由我朋友转给你"这类内容。如果有，马上公证或者录屏保存。房东签约时知不知道实际承租人是谁，直接决定你是承担全部责任还是有可能让朋友直接对房东负责。
积极协商别硬扛
被起诉后不要躲着不出庭，主动联系房东说明情况，看看能不能达成调解。像本案二审那样，只付部分租金免除违约金，比判决结果好很多。调解协议一定要让法院出具调解书，别私下签和解协议，防止对方反悔。
证据清单要做得清清楚楚
把证据分成三类：第一类证明签约过程的电子证据，第二类证明委托关系的聊天记录和转账凭证，第三类证明房东知情的沟通记录。每份证据写清楚来源、时间和证明目的，让法官一眼就能看明白你想说什么。
败诉后怎么向朋友追偿
如果法院判你承担责任，记得保留好判决书和付款凭证，另行起诉你朋友。案由可以选委托合同纠纷或者追偿权纠纷，要求他把你垫付的租金和违约金还给你。起诉前最好查一下他名下有没有财产，适时申请财产保全。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：帮朋友代签租房合同但没住进去，房东起诉我要租金怎么办？
答：你完成人脸识别并签署电子合同后，法律上你就是承租人。除非能拿出证据证明房东签约时就知道你是帮朋友代签的，否则不能以没住过为由不付钱。建议尽快和房东协商，同时保留好和朋友之间的委托证据另行追偿。
问题2：电子合同人脸识别过了就算我同意租房了吗？
答：是的。法院通常认为人脸识别这一步就代表你有和房东订立租赁合同的真实意思，签完字合同就对你生效。哪怕房子你一天都没住过，租金该付还得付，违约金该承担也得承担。
问题3：实际租房的是我朋友，能不能让房东直接去找他要钱？
答：这要看房东签合同时知不知道你朋友才是实际使用人。如果签约时房东完全不知情，合同只约束你和房东，你付完钱之后可以依据你和朋友之间的约定再去向他追偿，但不能直接让房东跳过你去找他。
问题4：代签租房合同前要注意哪些风险？
答：最核心的一条是：只要你用自己的身份完成认证并签字，你就是合同当事人。朋友跑路、拖欠租金、损坏房屋，房东都会找你要说法。签字之前务必想清楚自己能不能兜底，最好让实际承租人给你出具书面委托并告知房东。
问题5：已经被起诉了还能不能主张合同不是自己真实意思？
答：难度很大。电子签约平台一般会留存人脸识别记录和签署日志，法院认定这些证据效力很高。除非你确实有充分证据证明账号被盗用或系统被攻破，否则签完字再反悔，法院基本不会支持。
问题6：和朋友之间怎么写委托才能避免自己背锅？
答：光有朋友之间的委托还不够，关键是要让房东在签约时就知道这层代理关系。你可以让朋友出具授权委托书，并在签约时通过书面、聊天记录等方式明确告知房东房屋实际由朋友居住和付款，这样才有可能依据隐名代理规则减轻自身责任。