房屋买卖合同约定20％违约金，法院认为违约金过高予以调整

徐某A与仲某B、朗某C房屋买卖合同纠纷上诉案

  案号： (2020)沪02民终10204号

  案由： 民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪02民终10204号

  上诉人（原审被告、反诉原告）：徐某A。

  被上诉人（原审原告、反诉被告）：仲某B。

  被上诉人（原审原告、反诉被告）：朗某C。

  上诉人徐某A因与被上诉人仲某B、朗某C房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2020）沪0114民初11051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  徐某A上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仲某B、朗某C一审全部诉请，支持徐某A一审全部反诉诉请。事实与理由：1、双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的违约责任明确，且符合国家法律规定。只要双方约定的条款不违反国家禁止性规定，不损害国家、集体、他人的合法利益，就应得到法律的保护。涉案合同是双方当事人真实意思表示，应按照契约自由的原则，由违约方承担合同总价20％的责任。2、本案所涉合同条款是上海市房地产管理局编制的标准模板，对违约责任条款的制定，是根据市场化原则以及上海市房地产的实际情况而制作的。3、根据相关司法解释，按照约定全面履行合同义务是合同履行的基本原则。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中，房屋涨跌损失的确定可参照以下方式：双方协商确定的，从其约定；认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。本案中，仲某B、朗某C对其违约行为以及可能产生的后果是已经预见的。在2020年1月15日的证据中，仲某B、朗某C明确告知房屋中介公司人员：她是希望就是今年12月底（付款）。不管卖掉卖不掉都是她的全责，付给你的资金都算你的赔偿。仲某B、朗某C对违约的事实是清楚的，对违约产生的后果也是明知的，违约的性质严重。一审判决认定违约金人民币45万元（以下币种均为人民币）难以弥补徐某A的实际损失。4、徐某A要求仲某B、朗某C承担的是违约责任而非赔偿责任。徐某A的损失也远远大于一审法院认定的金额，该损失包括直接损失以及预期可得利益损失二部分。直接损失包括为履行合同腾空房屋自己在外租房的租金损失10余万元、为履行合同腾空房屋将房屋内的全部家具、电器设备廉价处理的损失约60余万元；上海市房屋价格下跌约10％，计60余万元；465万元的银行利息损失174，375元（从2020年1月10日计，暂计至10月1日，共9个月，按年利率5％计）；预期可得利益损失包括因无法按时得到仲某B、朗某C应付的465万元购房款，致使徐某A无资金履行对外签订的合同，造成外贸合同取消。可预期的经济损失约100多万元。

  仲某B、朗某C辩称，不同意徐某A的上诉请求。1、合同法明确规定当实际损失远高或远低于合同约定的违约金，当事人可以请求法院进行调整。一审判决综合合同履行情况及徐某A的实际损失酌情调整了违约金，并无不当。2、徐某A主张的损失未提供证据证明，且涉案房屋的房价及重新挂牌的价格均系徐某A单方向法院提供，仲某B、朗某C不予认可。3、关于徐某A主张的预期利益损失，按照我国法律法规规定，可主张的损失不包括预期利益损失，只能主张直接损失。4、本案所涉合同的解除是徐某A提出的，仲某B、朗某C从2019年5月就已和徐某A进行过多次沟通，并按合同约定支付了首期120万的房款。如果按照徐某A所称涉案房屋一直在降价，仲某B、朗某C是看房价而考虑是否履行的话，那么仲某B、朗某C在2020年2月及3月就没有必要和徐某A进行沟通，直接解除合同就可以了。另外，关于家具贬值处理，从双方之间的微信记录可以看出，从2019年5月到2019年年底，徐某A都清楚知晓仲某B、朗某C不能按期支付下一期的房款，双方也多次进行了沟通，故徐某A所谓为交房而在外租房及家具贬值处理造成损失不合逻辑，也没有相应依据。

  仲某B、朗某C向一审法院起诉请求：1、判令解除仲某B、朗某C与徐某A签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令徐某A返还仲某B、朗某C已支付的首期购房款120万元；3、判令徐某A赔偿仲某B、朗某C首期购房款利息损失45，764.40元，自2019年5月16日起暂计至2020年3月31日，以徐某A实际返还全部首期购房款之日止，按同期中国人民银行贷款基准利率（4.35％／年）计算；

  徐某A向一审法院反诉请求：判令仲某B、朗某C支付徐某A违约金119万元。

  一审法院认定事实：徐某A为上海市嘉定区外钱公路99弄71号1_3层房屋（以下简称“系争房屋”）权利人。2019年3月10日，徐某A（甲方，出售方）与仲某B（乙方，买受方）签订《房地产买卖合同》一份，其中约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积224.29平方米，房屋总价款595万元。甲、乙双方确认，在2020年1月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

  2019年5月16日，徐某A（甲方，卖售人）与仲某B、朗某C（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》一份，其中约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积224.29平方米，总价款520万元。甲、乙双方确认，在2020年1月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：乙方应支付甲方首期房价款120万元整：乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金30万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款90万元；乙方通过自筹资金方式支付，待房地产所在地不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》（登记种类：存量房地产买卖）后当日内，直接支付甲方全额第二期房价款390万元；乙方应支付甲方尾款10万元，不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交付之日为准。合同补充条款（一）约定：乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20％的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②乙方无正当理由单方面要求解除合同的。同日，徐某A（甲方，卖售人）与仲某B、朗某C（乙方，买受人）另签订《协议书》一份，其中约定：甲乙双方确认系争房屋总价款为595万元。甲乙双方就系争房屋已签订《上海市房地产买卖合同》，买卖合同约定房价款为520万元，乙方依据买卖合同附件三之付款协议所约定的付款方式向甲方支付合同房价款，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。装修补偿款计75万元，乙方应于房地产所在地不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》（登记种类：存量房地产买卖）后当日内直接向甲方支付该款项。上述合同签订后，仲某B、朗某C按约支付徐某A首期房价款120万元。

  后来，因仲某B、朗某C未凑齐剩余购房款，双方未能按约于2020年1月10日前办理过户手续。双方就后续房款支付事宜沟通未果。2020年3月19日，徐某A向仲某B发送《通知》一份，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求仲某B方支付总房价款20％的违约金。该《通知》于2020年3月24日送达仲某B、朗某C。2020年3月25日，仲某B、朗某C针对该《通知》向徐某A复函，同意解除房屋买卖合同，但不同意支付总房价20％的违约金并要求徐某A退还已付的120万元首付款。双方就退还房款及违约金事宜未协商一致，故涉诉。

  一审法院认为：徐某A与仲某B、朗某C签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。因仲某B、朗某C未能凑齐剩余购房款致使双方未能按约于2020年1月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，仲某B、朗某C已构成违约。仲某B、朗某C辩称双方已在后续沟通中重新达成协议，其应于2020年3月底支付300万，其也已积极筹备购房款且基本落定，系徐某A单方解除合同致使合同无法继续履行，其并未违约。但房屋买卖如此重大事宜，双方若重新达成协议理应对后续房款支付时间、过户时间以及房屋交付等关键事项明确固定。本案中，仲某B、朗某C并未提供证据证明双方对过户时间、除300万外剩余175万房款支付时间以及房屋交付等进行明确约定。即使徐某A同意仲某B、朗某C延期支付购房款，亦是给予仲某B、朗某C的付款宽限期，无法证明双方已就房屋买卖重新达成协议。故仲某B、朗某C该项抗辩意见，缺乏相关证据佐证，法院不予采信。因仲某B、朗某C构成违约，徐某A有权按约定解除《上海市房地产买卖合同》并要求仲某B、朗某C承担违约责任。徐某A的解除通知于2020年3月24日送达仲某B、朗某C，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月24日解除。至于违约金，徐某A主张按照协议约定为总房价款的20％即119万元。对此，仲某B、朗某C抗辩违约金过高。法院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人的真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，法院结合合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲某B、朗某C支付徐某A违约金45万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。仲某B、朗某C要求徐某A返还购房款120万元的诉请，合法有据，法院予以支持。因仲某B、朗某C违约，其要求徐某A赔偿首期购房款利息损失的诉讼请求，法院不予支持。

  一审法院判决：一、仲某B、朗某C与徐某A于2019年5月16日就上海市嘉定区外钱公路99弄71号1_3层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月24日解除；二、徐某A应于判决生效之日起十日内返还仲某B、朗某C购房款1，200，000元；三、仲某B、朗某C应于判决生效之日起十日内支付徐某A违约金450，000元；四、仲某B、朗某C其余本诉诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  二审审理中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。

  本院认为，徐某A与仲某B、朗某C签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法成立并生效，双方均应恪守履行。合同约定双方应在2020年1月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，因仲某B、朗某C未能筹措第二期房价款导致双方合同未按约履行。根据微信聊天记录可以看出，双方确曾就第二期房价款延期支付进行过协商，考虑到疫情期间实际情况，徐某A也认可愿意适当宽限仲某B、朗某C一定时间，但双方未就后续房款交付时间、过户时间及房屋交付等达成合意。直至2020年3月19日前，仲某B、朗某C仍未能支付剩余房款，故徐某A单方提起解除合同，符合合同及法律规定。仲某B、朗某C已支付的首期房款120万元应予返还。仲某B、朗某C未能在合同约定的期限内支付后续房款，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。徐某A主张应按合同约定的20％标准支付违约金，仲某B、朗某C则认为违约金过高要求法院予以调整。一审法院考虑到涉案合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲某B、朗某C支付徐某A违约金45万元，尚属合理，应予维持。徐某A主张其损失还包括因腾房而贬值处理家具、在外另行租房产生的租金损失等，缺乏相应的法律依据，本院不予采信。

  综上所述，徐某A上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费11，200元，由徐某A负担。

  本判决为终审判决。

  二Ｏ二Ｏ年十一月二十五日

  《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……