开发商不能提供永久性供电，构成违约承担逾期交楼责任

广州花都雅居乐房地产开发有限公司、某A商品房预售合同纠纷二审民事判决书

  案由： 商品房预售合同纠纷

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

  (2017)粤01民终17482号

  上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司。

  被上诉人（原审原告）：某A。

  被上诉人（原审原告）：某B。

  上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司与被上诉人某A、某B商品房预售合同纠纷一案，上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初3762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

  雅居乐公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回某A、某B的全部诉讼请求；2.某A、某B承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定临电影响居住没有事实依据，违反了《电力法》的规定。二、案涉房屋已经具备约定的交付标准，雅居乐公司并无违约。《补充协议》第六条第1款约定，甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示《工程竣工验收备案表》及提供加甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。但案涉合同第十二条、第十五条并不是法定交楼条件，《补充协议》第十七条第5款约定，《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准，且某A、某B已经签字确认该条款。

  某A、某B辩称，我方同意一审判决。

  某A、某B向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司立即向其支付延迟交楼违约金（以总房款936764元为计算基数，按每日万分之一的标准，从2015年11月2日起计至雅居乐公司将达到交付条件的涉案房屋向其交付之日止，暂计至2017年4月28日为50960元）；2.雅居乐公司承担本案诉讼费。

  一审法院认定事实：雅居乐公司系广州市花都区××国道×侧花都XXX花园小区项目的开发商，已取得房管部门核发的商品房预售许可证。

  2013年11月9日，某A、某B（乙方、买方）与雅居乐公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定乙方向甲方购买位于花都区××路××（自××）1××5房，总金额为936764元，付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年11月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。

  合同附件七本合同补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同签订后，某A、某B按约定支付完毕全部购房款项。

  2014年9月15日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，雅居乐公司称涉案房屋所在的小区除永久用电不具备外，其他证明文件均已取得。

  2015年10月15日，雅居乐公司向某A、某B发出《花都雅居乐花园收楼通知书》，通知某A、某B在2015年10月24日至2015年10月31日办理收楼手续。某A、某B收到通知书后于2015年10月24、25日前往雅居乐公司委托的雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司办理收楼手续，同时物业公司明确告知涉案房屋提供的是临时用电，且没有向某A、某B提供涉案房屋竣工验收备案表等证明文件，某A、某B认为涉案房屋不符合交付条件，拒绝收楼，并于2015年10月29日以EMS快递方式向雅居乐公司及雅居乐公司委托的雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司寄送拒绝收楼通知书，雅居乐公司拒收该邮件。

  一审法院认为：某A、某B与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。

  一审的争议焦点为：涉案房屋是否符合交付条件以及雅居乐公司是否构成违约。

  本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。虽然雅居乐公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其不能为涉案房屋提供永久性用电，更不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足涉案房屋买受人的基本居住需求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。雅居乐公司抗辩认为其取得竣工验收备案表即符合交楼条件，不构成违约，理据不足，不予采纳。因目前涉案房屋尚未取得永久用电的证明文件，取得永久用电证明文件前的事实尚未固定，故判决逾期交楼违约金暂计至某A、某B提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。经核算，2015年11月2日至某A、某B提起本案诉讼之日（即2017年4月28日）共544天，雅居乐公司应向某A、某B支付违约金50960元（936764元×0.1‰×544天）。

  据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2017年7月5日作出如下判决：广州花都雅居乐房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向某A、某B支付逾期交楼违约金50960元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费537元，由广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。

  经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

  二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人共同确认案涉房屋目前暂不具备永久用电。

  本院认为,本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉房屋是否符合交付条件。

  首先，对于房屋交付条件的审查。商品房买卖合同中，购房人订立合同的最根本目的在于通过支付对价，获取能够满足基本居住需求的房屋，这其中不仅包括对房屋本身的完整性、安全性要求，也包括对保证房屋日常使用的必要配套设施设备的要求，包括供电、供水等设施；缺少这些必要的配套设施，必然会给购房人的日常居住、生活带来严重不便，无法达到购房人在订约当时对履行合同的合理预期，从而影响了合同目的的有效实现。因此，具备达到日常居住条件的供电标准应当是商品房交楼的当然必备条件之一。本案中，雅居乐公司提供的《补充协议》不能削弱或免除合同示范文本中对必备交楼条件的要求，现雅居乐公司上诉提出应以《补充协议》的约定作为房屋交付条件，违反合同订立之目的，且不能保障某A、某B基本居住的需求，本院对此不予采信。

  其次，对于供电标准的审查，中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是指建设施工用电，其不能用作居民的日常生活用电。本案中，双方当事人共同确认雅居乐公司现不能提供永久性供电，故某A、某B有权拒绝收楼。雅居乐公司未能按照合同约定的期限，将具备交付条件的房屋交付给某A、某B使用，已构成违约，一审法院判令雅居乐公司向某A、某B支付争议的逾期交楼违约金正确，本院予以维持。雅居乐公司上诉提出案涉房屋已经符合交付条件，缺乏事实依据，本院亦不予采信。

  综上所述，广州花都雅居乐房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费1074元，由广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。

  本判决为终审判决。

  二〇一七年十一月三日