城镇户籍人员回村定居能否申请宅基地建房？
编者按：
城镇户籍退休人员回村定居并长期居住形成稳定生产生活关系的有权申请宅基地建房，宅基地使用权可随房屋继承转移，非集体成员因继承可办理确权登记但需注明身份。城镇户籍人员回村定居能否申请宅基地建房？
一、基本案情
吉广智原为广东省五华县人民医院干部，上世纪七八十年代退休后将户籍迁回五华县华城镇维西村上排组，一直居住在其祖宅中，女儿吉祥玉负责照顾其生活起居直至去世。因祖宅年久失修存在安全隐患，2010年11月，吉广智向五华县国土资源局提交土地登记申请书、身份证、土地权属证明书等材料，申请涉案集体土地的使用权登记。五华县国土局受理后经地籍调查、宗地图测绘、公告、审批等程序，报五华县政府登记造册，于2011年12月8日向吉广智核发《集体土地使用证》（99709号土地证）。
郭启荣系五华县华城镇维西村村民，娶吉广智女儿吉辉玉为妻。吉广智于2014年去世后，吉辉玉一方与吉祥玉一方因涉案土地使用权及地上房屋所有权继承问题发生纠纷。2017年1月，吉祥玉向五华县人民法院提起继承诉讼，郭启荣在该诉讼中得知99709号土地证的存在，遂提起行政诉讼，请求撤销该土地证。
一审法院认为吉广智系非农业家庭户口，不具备申请集体土地使用权资格，且土地权属证明书所填房屋建造时间与实际不符、地籍调查欠缺四邻签名，判决撤销99709号土地证。二审法院维持原判。吉祥玉不服，向最高人民法院申请再审。
二、争议焦点
回村定居的城镇户籍退休人员，是否有权申请宅基地使用权登记。
三、裁判要旨
退休人员将户籍迁回农村并长期居住在该集体经济组织之中，依靠集体土地作为基本生活和居住保障，形成稳定的生产、生活关系的，在祖宅年久失修无法继续居住后，有权申请重修祖宅或申请宅基地异地建房居住。自然资源部明确答复，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。按照房地一体原则，继承人继承房屋所有权的同时取得宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。非本农村集体经济组织成员因继承房屋占有宅基地的，可按规定办理确权登记，在登记簿及证书附记栏注明“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
四、律师说法
这个案子涉及一个很多人都关心的问题：退休后把户口迁回农村老家，到底能不能在村里建房、能不能拿到宅基地使用证？很多人以为，只要户口本上写着“城镇居民”四个字，就跟农村宅基地彻底无缘了。但从这个案子来看，事情没那么绝对。法院最终支持了吉广智家人一方，核心原因不是他户口本上怎么写，而是他退休后确实长期住在村里，祖宅是实实在在的老房子，年久失修住不了人，重修是刚需。村里小组和村委会都签字同意，国土部门也做了公告，当时没有人提出异议。等到人去世了，亲属之间因为继承闹矛盾，才有人跳出来说这个证不该发，法院认为这种做法“有违常理”。对普通老百姓来说，这个案子有几个实实在在的启示。第一，如果你是城镇户口但长期住在农村，祖宅确实需要重修或翻建，第一步不是直接去国土部门办证，而是先找村民小组和村委会沟通，取得书面同意。村里同意了，后面的事情才好办。第二，申请宅基地使用权，关键不是你户口本上写什么，而是你有没有实际的生产生活关系——是不是真的住在那里、是不是靠那块地生活、村里人认不认你。第三，继承的问题上，房地一体原则很明确：房子能继承，地跟着房子走。城镇户籍子女可以继承父母的农村房屋，同时取得宅基地使用权，但前提是“房”和“地”一起，不能单独继承一块空地。第四，这类事情最好在活着的时候把手续办清楚、把权属定明白，不要等到人没了，留下一堆争议让子女去打官司。打行政官司耗时耗力，而且法院在判决时也会考虑实际居住情况、村里态度、是否提出过异议等综合因素，不是单纯看程序瑕疵就能赢的。
五、法条链接
1.中华人民共和国行政诉讼法
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》解释
第一百一十九条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百二十二条人民法院审理再审案件，认为原生效判决、裁定确有错误，在撤销原生效判决或者裁定的同时，可以对生效判决、裁定的内容作出相应裁判，也可以裁定撤销生效判决或者裁定，发回作出生效判决、裁定的人民法院重新审理。
3.自然资源部对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复
六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
六、案例索引
本文案例来源：最高人民法院（2020）最高法行再375号行政判决书
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
梳理事实证据
把被继承人（去世的一方）的生平居住情况整理清楚：什么时候退休、什么时候把户口迁回农村、住在哪里、住了多久。村里谁可以作证、有没有老照片、有没有缴纳水电费的记录、有没有村委会的证明文件。这些材料是证明“形成稳定生产生活关系”的基础。
取得村级书面同意
无论是重修祖宅还是申请宅基地建房，第一步是找村民小组和村委会沟通，取得书面同意。这个案子中，吉广智之所以最终胜诉，村里签字盖章同意是一个非常重要的因素。没有村里的同意，后面所有手续都走不通。
关注公告期及时提出异议
国土部门受理土地登记申请后会进行公告。如果你认为某块地的登记侵犯了你的权益，一定要在公告期内提出书面异议。过了公告期再来说“我不知道”，法院不一定采信。这个案子里，郭启荣在公告期间没有提出异议，多年后才起诉，法院认为“有违常理”。
继承纠纷优先协商解决
涉及宅基地和房屋继承的，家庭成员之间先坐下来谈。能协商一致的就签书面协议，去公证处做继承公证，然后凭公证书去不动产登记部门办理转移登记。谈不拢的再考虑诉讼，但诉讼成本高、周期长，而且法院也倾向于鼓励调解。
区分房屋继承与宅基地单独继承
记住一个原则：房子可以单独继承，但地不能。你要继承宅基地，必须同时继承地上的房屋。如果房子已经倒了，只剩下空地，宅基地使用权不能单独被城镇户籍的子女继承，可能会回归村集体。
不动产登记找对部门
现在宅基地和房屋的不动产登记由自然资源部门（原国土部门）负责。办理继承登记时，带上继承公证书或法院判决书、原土地证或房产证、身份证明等材料，到当地不动产登记中心咨询和申请。各地具体要求可能略有不同，建议先打电话问清楚再跑一趟。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：城镇户口回村定居能不能申请宅基地建房？
答：能，但有条件。关键看是否长期居住在该村、是否形成稳定的生产和生活关系、是否得到村民小组和村委会的同意。户口本上的“城镇居民”不是绝对障碍，实际居住和村里认可才是核心。
问题2：宅基地使用权能不能被城镇户籍子女继承？
答：能。按照房地一体原则，继承人继承房屋所有权的同时取得宅基地使用权。但注意：宅基地不能单独被继承，必须跟房子一起。如果地上房屋已经倒塌或灭失，宅基地使用权可能回归集体。
问题3：非本村集体成员继承农村房屋后能办不动产登记吗？
答：能。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民）因继承房屋占用宅基地的，可以按规定办理确权登记，但登记簿和证书上要注明“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
问题4：申请宅基地登记需要准备什么材料？
答：一般需要土地登记申请书、申请人身份证明、土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图、地上附着物权属证明等。关键是要有能证明土地来源的材料，比如村委会出具的权属证明、老宅的历史记录等。
问题5：土地登记程序有瑕疵但人已经去世了还能撤销土地证吗？
答：不一定。最高人民法院在这个案子里明确，虽然颁证程序和相关证据存在不当之处，但当事人已经去世，撤销土地证无法解决遗产继承和实际权益问题，法院会综合考虑实际居住情况、村里态度、是否及时提出异议等因素，不是程序有瑕疵就一定撤销。
问题6：继承纠纷中土地证被起诉撤销该怎么办？
答：首先，保存好所有能证明被继承人长期居住在该村、祖宅历史、村委会同意建房的材料。其次，如果土地证已经公告且当时无人异议，这一点对维持证件的效力很重要。最后，继承纠纷属于家庭内部矛盾，法院倾向于建议家庭成员协商解决，诉讼不是唯一出路。