转租合同效力争议：二房东擅自转租，转租合同到底算不算数？
编者按：
承租人擅自转租的，转租合同并非当然无效，而是在承租人与次承租人之间保持有效，仅对出租人不具有法律约束力。出租人享有的是合同解除权而非宣告转租合同无效的权利。转租合同的效力取决于出租人是否追认——追认则有效，不追认则因原租赁合同被解除而无法继续履行。出租人知道转租后六个月内未提异议的，视为同意转租。承租人擅自转租，出租人能否解除合同？
随着人口流动，租赁房屋需求逐步增加，房屋转租的现象越发普遍，由此也引发了不少纠纷。租赁期内，租客违反合同约定，擅自转租他人，房东能否要求解除租赁合同，转租合同效力又如何，第三人为租赁房屋交付的押金能否要回来？近日，繁昌区法院就审结一起这样的房屋租赁合同纠纷案，且看法官如何认定？
【基本案情】
2023年8月份，高某将其名下门面房上下两层出租给何某，双方签订了《房屋租赁合同》，就租赁期限、租金、支付方式、违约责任等权利义务进行约定。签订合同当日，高某将房屋钥匙交付何某。同日，何某又将租赁房屋转租给李某，并签订《房屋合租协议》，就租赁期限、租金、支付方式、房屋使用范围、违约责任等权利义务进行了明确约定。之后何某仅支付租金20000元，剩余租金未及时交纳。高某在电话联系何某催要租金未果后，遂前往案涉房屋寻找何某，才知晓何某在与其签订房屋租赁合同当日，就擅自将房屋转租给李某使用。现高某认为，何某违反合同约定未按时支付租金，未经其同意将案涉房屋转租他人，诉至区法院，要求解除合同、支付租金及违约金，并要求第三人搬离案涉房屋。
被告何某认为，其确实违反合同擅自转租，同意解除合同，但应按照实际租住时间计算租金，且原告并无实际损失，主张违约金过高，应予以调整。
第三人李某认为，其不知晓房屋所有人系高某，与何某签订房屋合租协议后，已经支付了租金及押金，要求扣除实际租住期间的租金后，何某返还剩余租金及押金后，其才同意搬离案涉房屋。
【裁判结果】
繁昌区法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第716条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，高某与何某签订的《房屋租赁合同》中明确约定，未经同意，何某不得将房屋转租他人，否则需按照3个月租金向高某支付违约金。现何某违反合同约定，擅自转租，高某要求解除合同并主张10000元违约金，符合合同约定及法律规定。合同解除后，何某应当将房屋返还给高某，并支付实际租住期间的租金，即租期10个月，已支付20000元，尚欠租金13333元，何某应当及时支付。另，何某的转租行为虽未经高某同意，但转租合同仍然有效，但根据合同相对性原则，该转租合同仅对何某、李某具有约束力，对出租人高某没有法律约束力。现因高某解除合同，何某需返还房屋，李某作为次承租人丧失了继续占有使用房屋的权利基础，转租合同无法继续履行，李某作为房屋的实际使用人应当从房屋中搬走，腾退房屋。经庭审后释明租赁合同法律关系及法律适用后，李某已及时搬离，对于李某已支付的租赁费及押金，其可依据与何某签订的转租合同，另行主张。综上，区法院判决解除合同，何某支付租金13333元及违约金10000元。
【法官说法】
实践中，存在大量房屋出租、转租情形，其中因转租涉及出租人、承租人、次承租人等多个法律主体，一旦发生违约情形，则会引起多方权利义务关系的变动。根据《中华人民共和国民法典》第716条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人使用，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。法官提醒，租房时尽量从正规渠道租房，租房前严格审查房屋产权情况，核实出租人与不动产权属证书中载明的权利人是否一致，同时签订书面合同，对于租赁期限、租金、权利义务、违约责任等进行明确约定；房屋涉及转租的，要求转租人提供与房屋所有人之间的租赁合同，审查是否约定不得转租，转租期限是否超过原租赁合同的剩余期限，必要时可以要求转租人出具房屋所有人同意转租的证明，次承租人避免在租房后，投入大量的资金进行装潢、经营，一旦被迫搬走，可能造成巨大的损失。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。（文稿：田青 来源：繁昌区法院 ）
专家评析
————知法善用、保护权益————
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
搞清楚自己是什么身份
先确认你是房东、承租人（二房东）还是次承租人。不同身份面对转租合同效力问题的维权路径完全不同——房东要行使解除权，次承租人要找二房东索赔，二房东要想办法补救。搞清楚身份再行动。
查阅原租赁合同和转租合同
把两份合同都找出来仔细看。原租赁合同里有没有“不得转租”的约定？转租合同里有没有关于转租授权的条款？这些文字是后续维权和诉讼的核心依据。如果没有书面合同，微信聊天记录、转账凭证也能作为辅助证据。
判断出租人是否知情及异议期限
如果你是次承租人或者承租人，要判断房东到底知不知道转租这件事。如果房东知道但超过六个月没吭声，那就视为同意转租，转租合同稳稳的有效。如果你能证明房东早就知道但一直没反对，这对你非常有利。
固定证据防止被动
把租赁合同、转租合同、租金支付记录、押金收据、微信聊天记录、转账凭证全部整理保存好。如果是被房东要求搬离，保留好通知搬离的证据。这些材料不仅是打官司的基础，也是和对方谈判的筹码。
根据身份选择维权路径
房东：发书面解除通知→协商→起诉解除合同收回房屋索赔违约金。次承租人：先向二房东书面要求退款→协商或行政调解→起诉二房东要求返还押金租金赔偿损失。承租人（二房东）：尽快与房东沟通争取追认，或与次承租人协商解约赔偿事宜，避免诉讼扩大损失。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：二房东没经过房东同意就把房子转租给我，我跟二房东签的转租合同有效吗？
答：在你和二房东之间，转租合同是有效的。擅自转租的法律后果不是让转租合同无效，而是赋予房东解除他与二房东之间原租赁合同的权利。只要你们双方是自愿签的，合同内容不违法，转租合同在你俩之间就有约束力。但这份合同对房东没有约束力，房东不认账。
问题2：房东发现房子被转租了，能不能直接起诉要求法院认定转租合同无效？
答：一般情况下不能。法律给房东的救济途径是解除他与承租人之间的原租赁合同，而不是宣告转租合同无效。房东可以去法院起诉要求解除合同、收回房屋、索赔违约金，但不能直接要求法院认定转租合同本身无效。
问题3：转租合同到底算有效还是无效？为什么有的律师说无效有的说有效？
答：这个问题的答案确实有分歧，但目前司法实践的主流观点是：转租合同在承租人与次承租人之间有效，只是对出租人没有约束力。说“无效”的观点往往是把“对出租人无约束力”等同于“合同无效”，这在法律上是不准确的。不过也有一种观点认为，未经同意的转租合同属于效力待定，如果出租人不追认就无效。实践中法院更倾向于第一种观点——有效，但出租人可以解除原合同。
问题4：如果房东一直没吭声，过了一段时间突然说要收房，转租合同还算数吗？
答：这要看房东从知道转租到提出异议有没有超过六个月。根据《民法典》第718条，房东知道或者应当知道房屋被转租后，六个月内没有提出异议的，法律上就视为他同意转租了。一旦视为同意，转租合同就完全有效，房东不能再以擅自转租为由要求解除合同。
问题5：二房东擅自转租，但我作为次承租人完全不知情，我的权益有特殊保护吗？
答：如果你有合理理由相信二房东有权转租，比如他给你看了伪造的房东同意书，你可能属于善意次承租人。这种情况下，你的权益会受到一定程度的保护，房东不能直接把你赶走，需要先解决他与二房东之间的纠纷。但最终如果房东解除了原合同，你还是得搬，损失只能找二房东赔。
问题6：转租合同如果被认定为无效，我交的押金和租金还能要回来吗？
答：可以。合同无效的法律后果是双方返还——二房东从你这里收的押金和租金应当退还给你，你也需要把房子返还。如果合同被认定为有效但因为房东收回房子无法继续履行，你可以依据合同向二房东主张违约责任，要求赔偿损失。