买到屋内有人病逝的二手房 怎样合法维护自身权益
编者按：
购房者购入二手房后知晓屋内发生老人自然死亡，起诉房东索赔失败。想要规避此类纠纷，购房者可在购房合同补充条款写明屋内所有死亡情形均需卖方告知；若仅为正常病逝无法追责，只有遭遇隐瞒非正常死亡时，才能通过诉讼主张赔偿或解除购房合同。老人在家自然离世，购房者认定是“凶宅”索赔20万！法院判了
老人在家离世，房屋出售时是否构成法律意义上的“凶宅”？房东未主动告知屋内老人离世实情，购房者能否索赔？
《法治日报》记者近日从安徽省合肥市肥西县人民法院获悉，该院审结的一起存量房买卖合同纠纷案件，对此类争议做出明确司法界定。肥西法院审理认为，房东母亲在屋内去世属于自然死亡范畴，符合生命规律，为社会普遍接受，不构成房产交易中的“非正常死亡”，该房屋不属于法律意义上的“凶宅”，依法判决驳回购房者诉讼请求。
2023年10月2日，原告李越委托其配偶与被告刘源签订《存量房买卖合同》，约定购买刘源的一套房屋，转让总价款为104万余元。合同第六条房屋产权及具体状况的承诺约定：“（二）出售方确认，该房屋在持有期间，在房屋本体结构内没有发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。”
李越称，签订合同后，刘源将房屋转让至其妻子名下，自己分两次支付房屋价款。2024年3月8日，李越与刘源妻子办理房屋过户手续，房屋转移登记于李越名下。
之后，李越从他人处得知，刘源的母亲在该房屋中死亡，并在该房屋中曾设灵堂办理后事。李越无法接受房屋曾发生死亡事件的事实，遂将刘源及其妻子诉至法庭，主张两人在出售房屋过程中有意隐瞒，存在欺诈，要求赔偿自己损失20万元。
肥西法院也查明，2015年7月21日，刘源的母亲因患病离世，离世前住在案涉房屋中。
被告刘源夫妻则称，自己没有欺诈隐瞒原告，签订的买卖合同是双方真实意思表示，且在交付房款后，原被告双方办理了产权过户手续，双方之间的合同权利义务都已经履行完毕。
肥西法院审理认为，原被告所签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，成立后生效，双方应恪守履行。《存量房买卖合同》约定情形仅限非正常死亡事件，不包括家人正常离世的情形，原告未提交证据证实双方约定出售方不如实告知房屋内发生正常死亡时，购买方有权解除合同或主张赔偿的权利，因此，原告主张缺乏合同依据。
被告的母亲作为出售方家庭成员之一，在房间内离世，是生命规律的自然呈现，既未减损房屋使用价值，也不构成法律意义上的质量瑕疵或权利缺陷，被告已经履行了合同义务，原告主张赔偿损失，缺乏请求权基础。近期，肥西法院判决驳回李越诉讼请求，双方均未上诉。
“生老病死乃人之常情，死亡是每个人、每个家庭都需面对的事件，而在家里办理丧事亦是履行基本人伦孝道的义务，如果因为办理丧事，就会导致房屋价值减损或交易困难，则有悖多数人的认知，有违善良风俗的构建。”办案法官说。
（案件当事人均为化名）
来源：法治日报
作者: 范天娇
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：买房如何提前规避凶宅相关纠纷？
答：签订购房合同时增加补充条款，明确要求卖方披露房屋内所有死亡事件，无论正常或非正常死亡，同时约定隐瞒后的赔偿标准。
问题2：买到正常死亡房屋能否解除购房合同？
答：不能，该情形不满足合同法定或约定解约条件，房屋使用价值未受损，法院不会支持解除存量房买卖合同。
问题3：核查房屋过往死亡记录有哪些渠道？
答：可向小区物业、周边邻居询问，也可在签订合同前书面要求卖方出具房屋过往情况书面承诺留存证据。
问题4：凶宅索赔诉讼失败后还有补救方式吗？
答：判决生效后无新证据无法再次起诉，只能通过和房东私下协商沟通，达成自愿补偿的和解方案。
问题5：合同未写死亡告知条款还能追责吗？
答：仅屋内发生非正常死亡可依据交易惯例追责，自然死亡无相关追责依据，无法要求房东承担赔偿责任。
问题6：房屋凶宅纠纷管辖法院怎么确定？
答：二手房买卖合同纠纷由房屋所在地基层人民法院管辖，购房者需要向房产所在辖区法院提交起诉材料。