小区车位一位难求！业主私签协议被认定无效，法官释法来了

私下签订车位转借协议，为何被认定为无效？

　　15年前，

　　李阿姨将物业分配的车位出借给邻居，

　　如今想要回车位却遭对方拒绝。

　　业主之间私下签订的车位转借协议，

　　是否有效？

　　面对不少老旧小区车位紧张的现状，

　　此类社区公共资源该如何公平分配？

案情回顾

　　2002年，

　　李阿姨作为上海某小区的首批业主，

　　由物业分配了一个地下固定车位，

　　并一直缴费使用。

　　后来随着私家车普及，

　　小区车位“一位难求”。

　　2009年，

　　小孙购房入住，

　　并于次年同李阿姨私下签订《协议书》，

　　约定李阿姨出借该车位，

　　由小孙代缴停车费，

　　李阿姨可随时要求无条件归还。

　　后小孙在李阿姨不知情的情况下，

　　直接与物业公司签订停车合同，

　　约定小孙拥有该处车位的使用权。

　　时隔多年后，

　　李阿姨重新搬回该小区，

　　要求小孙归还车位被拒绝，

　　经多方沟通无果，

　　遂诉至人民法院。

　　李阿姨坚持认为，

　　她与小孙签订的《协议书》合法有效，

　　小孙违约“霸占”车位，

　　理应返还。

　　小孙则辩称，

　　自己是合法取得了车位使用权，

　　李阿姨十几年未主张权利，

　　早已失去使用权。

　　审理期间了解到，

　　该小区地下车位产权属开发商，

　　物业公司接受委托代为管理，

　　在原车位使用人主动放弃

　　或房屋出售的情况下，

　　其会根据登记排队顺序进行分配，

　　禁止私下转让。

法院裁判

　　人民法院经审理认为，

　　小区规划用于停放汽车的车位、车库，

　　应当首先满足业主的需要。

　　该小区停车管理规则明确，

　　如有原使用人主动放弃

　　或原使用人房屋出售两种情况，

　　均应按照业主登记排队顺序，

　　对车位进行分配。

　　由此，

　　在车位数量尚不能满足

　　业主停车需求的情况下，

　　小孙和李阿姨为约定车位使用事宜

　　签订的《协议书》，

　　构成恶意串通，

　　违反了小区停车管理规则，

　　损害了其余业主的权利，

　　应属无效。

　　李阿姨基于《协议书》请求返还车位，

　　人民法院不予支持。

　　小孙基于《协议书》实际使用车位，

　　并在李阿姨不知情的情况下，

　　与物业公司签订《车辆停车合同》，

　　既有违诚信原则，

　　又规避了停车管理规则，

　　其权利亦不应受到保护。

　　考虑到系争车位如何使用

　　属于业委会及物业公司的小区管理事务，

　　故应由业委会及物业公司

　　根据相应规则重新进行分配。

　　由此，人民法院判决：

　　驳回李阿姨的诉讼请求。

　　一审判决后，

　　李阿姨和小孙提起上诉，

　　二审维持原判。

法官心语

　　万健健

　　上海市静安区人民法院民事审判庭法官

　　一、凝聚共识：完善停车管理规则

　　“停车难”问题，不仅是城市治理的难点，更是关系社会民生的要事。当前，随着私家车保有量不断增长，小区车位供需矛盾日益凸显，不少停车资源紧张的小区纷纷制定停车管理公约，明确车位严禁私下转借、私自约定占用，须严格遵照管理规则统一规范分配、公平有序使用。

　　《中华人民共和国民法典》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定均表明，车位使用权具有公共属性。实践中，小区停车管理规则往往需要因地制宜、科学制定，既需要平衡新、老业主间首辆车与多辆车的停车诉求，也需要兼顾车位长期使用状态及小区整体秩序安宁。此类涉及全体业主停车权益、共有管理权利的重大事项，依法须经业主大会表决通过后方可施行，确保规则合法合规、民意共建共治。

　　二、社区共治：管理规则不容规避

　　经业主大会表决通过的停车管理规则，承载着小区整体利益和共同意志，对全体业主具有约束力，任何个人不得私下变通、刻意规避。

　　本案中，李阿姨和小孙之间对特定车位“暂时借用，随时收回”的约定，以及小孙基于《协议书》获得系争车位实际使用权后，又以自己名义与物业公司签订《车辆停车合同》，均意图规避小区车位登记排队分配机制，破坏公共资源平等分配原则。上述行为构成恶意串通损害他人合法权益，使得其他轮候业主的期待权落空，既违背诚实信用原则，也违反了小区管理公约。因此，相关私下约定及违规签订行为均不受法律保护。

　　三、强化监管：停车管理公开透明

　　小区停车管理事务虽主要由物业公司负责，但车位分配、合同签订、使用权确认等关键环节，仍需严格遵循小区停车管理规则。物业公司在履职过程中，应充分做好权属核验与情况核实工作，审慎依规办理相关手续，主动维护车位管理秩序。

　　同时，规则的有效运行亦离不开多方监管。居委会及相关行政管理部门应加强对物业公司的监督和指导；业委会及业主应积极行使业主知情权、监督权，督促物业公司定期公布车位使用、排队及收支情况，确保全程阳光透明。

　　全体业主也应自觉遵守车位管理公约，摒弃私下转借、私自约定占用等侥幸心理。唯有共同遵守规则，共同维护规则，才能守住公共资源公平分配的底线，维护邻里和谐与社区治理稳定。

代表点评

　　蒋善勇

　　上海市人大代表，上海市静安区文物保护管理服务中心副主任

　　当前，小区里的车位之争屡见不鲜，一方面源于部分小区车位资源整体上供不应求，另一方面也与相关主体对小区车位缺乏科学、有效管理息息相关。

　　本案中，人民法院依法认定私下签订的车位转借协议无效，还原了系争车位的分配原则，从法律层面强调车位使用权的公共属性以及停车管理规则在社区自治中的效力优先性；从社会层面倡导了“规则在先，使用在后”的社区公共资源分配理念，对居委会、业委会、物业公司在社区自治中发挥主导作用，对社区居民树立集体意识、规则意识，均具有积极引导作用，彰显了公平正义，是司法审判赋能社区治理的生动样本，为改善民生提供了有力的司法保障。

法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第七条　民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

　　第一百五十四条　行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

　　第二百七十六条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　来源丨上海市高级人民法院、上海市静安区人民法院

　　高院供稿部门：民事审判庭（环境资源审判庭、执行裁判庭）、研究室（发展研究中心）

　　文字：万健健、周佳颖

　　转载自“上海高院”公众号