工抵房协议构成“流押条款”，当事人不得直接请求履行

上海泰尉建设工程有限公司与上海松江复华实业有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审案件民事判决书

  案由：建设工程施工合同纠纷

上海市松江区人民法院

民 事 判 决 书

  （2021）沪0117民初5791号

  原告：上海泰尉建设工程有限公司。

  被告：上海松江复华实业有限公司。

  原告上海泰尉建设工程有限公司（以下简称“泰尉公司”）与被告上海松江复华实业有限公司（以下简称“复华公司”）其他合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕朝松、郭录岐，被告的委托诉讼代理人朱蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告泰尉公司向本院提出诉讼请求：被告履行《抵房协议》，将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋过户至原告名下。事实与理由：为建设上海市XX大学城商务广场，被告将其中配电工程施工业务发包给原告。为此，原被告签订《高低压配电工程施工合同》、《配电箱供货合同书》、《53电表箱(柜)、电线（电缆）施工合同》。原告按照约定履行了合同义务。2020年1月16日，经过协商，原、被告达成一致并签订《抵房协议》。该协议约定，被告将其所有位于上海市松江区XX路XX弄XX号303、308、309、310、313五套房屋冲抵原告工程款中的6,350,088元。该《抵房协议》签订之后，被告履行了部分义务，至今未将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室（以下简称“涉案房屋”）过户至原告指定人名下。故请求法院支持原告的全部诉讼请求。

  被告复华公司辩称，《抵房协议》并非房屋买卖合同，需要另行签订房屋买卖合同才能作为过户依据。《抵房协议》的签订主要是为了明确工程价款支付的形式，并没有形成直接的债权请求权，而是涉及担保的性质。涉案协议变更了支付性质，实际并没有变更工程款支付的时间节点，目前涉案工程未实际完工、未移交，而根据现有工程进度，被告已经超额支付了工程款。原告存在严重的违约行为，给被告造成了损失，对此被告保留诉权。

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

  本院经审理查明事实如下：

  2018年至2019年期间，原告和被告曾就复华科技广场S2、S3地块的配电工程签订过多份施工合同。

  2020年1月16日，原告（乙方）、被告（甲方）共同签订《抵房协议》一份，载明：“鉴于甲乙双方签订了如下协议，协议执行情况如下：一、《S2高低压配电工程施工合同》合同总额为791万元整，已付款287.3万元整，目前乙方已完成施工，结算按总合同价款70%即553.7万元，应付未付工程款为266.4万元整，剩余25%款项即197.75万元待甲方竣工验收后合格并正式通电后7日内支付，最后5%即39.55万元作为质保金，待质保期满无质量问题后支付；二、《S2配电箱供货合同书》合同总额为259.7336万元整，已付款246.7469万元整，目前乙方已完成施工并已验收合格，应支付总合同价款的95%即246.74692万元整已支付，剩余5%即12.9867万元作为质保金，待质保期满无质量问题后支付；三、《S3电表箱（柜）、电线（电缆）施工合同》合同总价为316万元整，已付款158万元整，目前乙方已完成施工并验收合格，应支付总合同价款的80%即252.8万元整，应付未付工程款为94.8万元整，剩余15%即47.4万元整待甲方审核部终审后支付，最后5%即15.8万元整作为质保金，待质保期满无质量问题后支付；四、另有因甲方要求增加工作量S2地块增加7台配电箱等、S2S3地块进行电力管道安装施工等签证共约110万左右，上述签证已全部完成。综上所述，应付未付工程款总额约为471.2万元整，未到支付节点工程款总额为245.15万元整，未到支付节点质保金总额68.3367万元整。……现甲方以其为唯一所有权人的商品房（包含涉案房屋在内的五套房屋）冲抵上述工程款中的635.0088万元整。……1.1以房冲抵的工程款6,350,088元，不包含该房屋办理产权相关税费、维修基金及物业管理费。本协议签订后，则视同甲方已支付应付及未到支付节点的乙方工程款共计陆佰叁拾伍万零捌拾捌元整。乙方须按照甲方的要求向甲方出具符合原合同约定的与前述金额相应的全额工程款发票。1.2乙方或其书面指定人员可自行购买该商品房，即根据乙方书面要求将以房抵款的房屋网签到乙方或其书面指定人员名下，如乙方需要另行对外销售给其他人的，甲方同意安排销售人员协助乙方进行销售及按揭工作。本次抵扣房源若由对外销售给其他人购买后，在实际购房款到达甲方指定账户之日起的10个工作日内，甲方将实际到购房款以转账形式支付给乙方。1.3由实际购房者承担买卖合同相关税费、维修基金及办理产证等费用。1.4本协议签署后，乙方应继续按原工程合同继续履行约定的义务，包括但不限于完成剩余未完结的工程、配合甲方进行竣工备案手续和履行后续质保期的质保义务。若乙方未按照原工程合同履行后续约定的义务的，视为乙方违约，甲方有权收回抵款的房屋并要求乙方按照原工程合同支付违约金等。……”

  此后，被告依约向原告就前述《抵房协议》中除涉案房屋以外的四套房屋办理了过户手续。后因被告拒绝就涉案房屋配合办理过户手续，双方引发纠纷。

  以上事实，由《S2高低压配电工程施工合同》、《S2配电箱供货合同书》、《S3电表箱（柜）、电线（电缆）施工合同》、《抵房协议》、《催款通知函》、上海市不动产登记簿信息、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

  本院认为，从《抵房协议》的具体约定来看，《抵房协议》属双方当事人在债务履行期限届满前达成的以房抵债协议。在签署该份协议时，应付未付工程款总额仅为471.2万元，另有未到支付节点工程款245.15万元、未到支付节点质保金总额68.3367万元整，用于抵债的五套房屋的折抵总价已经超过当时已届清偿期的工程款数额，但又低于未来可能实际发生的工程款总额。对于此类以房抵债协议，为了避免架空我国法律关于流押禁止的规定，当事人不得直接请求履行，除非双方已经就相关的债权债务进行了明确的结算，且相关债务已届履行期。《抵房协议》中虽有“本协议签订后，则视同甲方已支付应付及未到支付节点的乙方工程款共计陆佰叁拾伍万零捌拾捌元整，乙方须按照甲方的要求向甲方出具符合原合同约定的与前述金额相应的全额工程款发票”的约定，但考虑到签约当时工程尚未竣工、也未经过结算，且合同中另有“若乙方未按照原工程合同履行后续约定的义务的，视为乙方违约，甲方有权收回抵款的房屋并要求乙方按照原工程合同支付违约金等”的约定，因此不能据此认定被告已抛弃期限利益与原告达成债务的最终结算，也不能认为《抵房协议》已经因前述约定转化为履行期限届满后签订的以物抵债协议。在涉案房屋尚未办理过户登记的情况下，至多可以认为《抵房协议》是一种起到担保功能的合同，原告只能在根据原债权债务关系提起诉讼并确定债权后请求对涉案房屋进行变价，但不能请求实际签订和履行关于涉案房屋的买卖合同。综上，原告请求被告配合办理过户登记手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

  依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、2007年《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：

  驳回原告上海泰尉建设工程有限公司的诉讼请求。

  案件受理费16,069元，减半收取计8,034.5元，财产保全费5,000元，合计13,034.5元，由原告上海泰尉建设工程有限公司负担（已付）。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

  二〇二一年七月十二日