长租公寓运营方欠付租金并单方解除合同，业主方诉至法院获赔但违约金遭酌情调减

郑某甲与北京青客物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

  审理法院：北京市丰台区人民法院

  案号：(2020)京0106民初6893号   

  案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>租赁合同纠纷>房屋租赁合同纠纷

  原告：郑某甲。

  被告：北京青客物业管理有限公司。

  原告郑某甲与被告北京青客物业管理有限公司（以下简称青客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用普通程序，由审判员王姣姣独任，公开开庭进行了审理。原告郑某甲，被告青客公司的委托诉讼代理人周宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告郑某甲向本院提出诉讼请求：1.被告支付合同违约金37 200元整；2.被告支付原告房屋恢复费用2500元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月30日，被告与原告签订《房屋托管租赁合同》，合同编号为青房管2018312725。该合同中约定，被告租赁原告位于北京市丰台区文林北街3号院一区3号楼6层3单元602号房。起租日2018年12月2日，租赁期限为96个月又23天，月租金额3100元，承租满三年后，每年增长5%房租。2018年9月7日，原告通过青客宝APP收到被告支付的23天房租，共计2263.49元，此后未收到被告支付的任何费用。2018年11月6日，原告接到被告公司员工何某某电话通知，被告决定提前退租原告上述房屋。2018年12月 14日，原告收到被告发出的《通知函》，被告单方面解除《房屋托管租赁合同》并退回承租房屋钥匙。根据《合同法》第一百零九条规定及《房屋托管租赁合同》第九条违约责任之约定，被告需向原告支付违约金共计372 000元。另被告将原告上述房屋内的电线全部抽走,并且在三个房间的墙上刷有彩色涂料,应赔偿上述电线、墙面恢复费用2500元。

  被告青客公司辩称：一、因为长租公寓行业不景气，为避免双方损失扩大，我方2018年12月15日提出解除合同并交付钥匙，被告不存在违约。二、原告主张恢复费用没有事实依据，被告不同意原告该项诉讼请求。三、被告解除合同不是主观故意，违约金是补偿性的，原告主张违约金过高，希望法院根据原告的实际损失酌情考虑，予以调整。

  根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，郑某甲（甲方）与青客公司（乙方）签订了《房屋托管租赁合同》，约定托管租赁的房屋地址为北京市丰台区文林北街3号院一区3号楼6层3单元602号房（以下简称602号房屋），租赁期限96个月又23天，起租日2018年12月2日，截止日2026年12月24日，月租金额3100元，付三押零，备注：2018年9月3日后10个工作日内支付23天的租金2376.67元。该合同一般条款为：“……二、租赁期限：房屋租赁期限为8年 。……九、违约责任：因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿……因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。……”同日，双方签订《补充协议一》及《授权书》，该《授权书》约定甲方委托乙方代办事项如下：“1、代办房屋进行租出备案登记，并办理相关文件和手续；2、代收代缴各种公用事业费，费用由承租方承担；3、对房屋进行常规保洁，费用由承租方承担；4、对房屋进行日常保养和维修，费用由承租方承担；5、对房屋进行装修，费用由承租方承担。”庭审中，郑某甲向本院出示了其与北京青龙湖腾实房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》用以证明其是602号房屋的所有权人，青客公司对此予以认可。

  《房屋托管租赁合同》签订后，青客公司向郑某甲支付了2018年12月2日至2018年12月24日共计23天的租金2376.67元。2018年12月，青客公司向郑某甲邮寄《通知函》，内容为：“郑某甲先生：您好！您于2018年9月3日与我司签订《房屋托管租赁合同》约定将西山湖3号院3单元602室（北京市丰台区文林北街3号院一区3号楼6层3单元602号房）房屋交由我司托管并允许我司对外出租。现因客观原因导致原合同无法继续履行，故我司郑重致函通知您：1.原合同于2018年12月15日解除；2.请您在收到本函之日起配合我司工作人员协商原合同解除事宜；3.该房屋钥匙共计1把，已于您收到本函之日送达。”郑某甲认可已于2018年12月11日收到该《通知函》以及钥匙的事实。郑某甲述称青客公司单方要求解除《房屋托管租赁合同》属于违约，依据租赁合同约定应当承担相应违约责任，若严格按照合同约定青客公司应赔偿违约金372 000元，现其只主张违约金的10%，即37 200元；另外青客公司将602号房屋三面墙粉刷成彩色，且把电源暗线抽出，没有进行修复，应当赔偿恢复费用。对此，青客公司表示因资金链问题其公司不再有履约能力，不同意支付违约金；关于602号房屋的装修情况，因北京员工都已离职，没有相关资料无法核实，故对郑某甲提供的照片不予认可。

  本院认为：郑某甲与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》及补充协议，未违反法律、法规强制性规定应为有效。双方应当按照合同约定履行各自义务，现青客公司因自身问题，提前解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因青客公司单方违约给原告造成的损失，应当承担赔偿损失的违约责任。关于违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。郑某甲主张的修复费用属于损失的一部分，但其主张的违约金数额过高，具体数额由本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

  一、被告北京青客物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑某甲违约金31000元；

  二、驳回原告郑某甲的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费793元，由原告郑某甲负担173元（已交纳），由被告北京青客物业管理有限公司负担620元（于本判决生效后七日内交纳）。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

  二Ｏ二Ｏ年五月二十六日