口头告知所购买商品房为精装修商品房，但合同未明确案涉房屋系精装修遭驳回

周某A、董某B商品房预售合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

（2019）浙01民终7311号
 

  上诉人（原审原告）：周某A。

  上诉人（原审原告）：董某B。

  被上诉人（原审被告）：杭州某C投资有限公司。

  上诉人周某A、董某B因与被上诉人杭州某C投资有限公司（以下简称某C公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初3587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原审法院认定，2018年4月21日，周某A、董某B与某C公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2018330110XS0132505）一份，约定周某A、董某B向某C公司购买坐落于杭州市余杭区的商品房，设计用途为办公，建筑面积34.71平方米，单价每平方米23869.72元，总价828518元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于本合同签署的同时支付首付款人民币428518元，剩余购房款人民币400000元通过商业银行贷款方式予以支付。合同第八条交付期限及条件约定：出卖人应在2018年3月31日前将商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十二条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：双方将商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装修、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，按差价的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四装饰、设备标准约定：外墙、内墙、顶棚、地、地面窗、厨房、卫生间、阳台、电梯、其它：以本合同签订时房屋的现状为准。本合同签订时该房屋为现房，买受人已对该房屋现场进行充分、仔细地检验和查看，对该房屋现状予以认可。合同附件八补充协议书约定如下内容：出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与本合同约定有冲突，以合同约定为准。同日，周某A、董某B作为甲方（委托人），某C公司作为乙方（受托人）签订《委托装修管理协议》一份，约定甲方委托乙方对其购买的西溪某C5号楼1417号房屋进行装修管理。甲方双方确认，该房屋装饰完成后的装饰、设备标准详见本协议附件二。本协议附加二与《商品房买卖合同》附件四不一致的。以本协议附件二为准。乙方同意甲方无需另行向乙方支付本协议项下装修管理服务所产生的一切费用；鉴于甲方委托乙方进行装修管理服务，甲、乙双方同意不再办理《商品房买卖合同》约定的交付标准下的验收交接手续。在乙方按照本协议约定完成装修管理服务后，在2018年9月30日前将房屋交付给甲方，由甲方一并验收。验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，乙方将根据法律规定和双方的约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，甲方不得以此拒绝接收房屋，甲方拒绝接收的，乙方不承担逾期交付的责任。协议后附的装修标准中载明如下内容：1、内墙：（1）卫生间：墙砖、涂料、木饰面中的一种或几种组合：（2）其他：乳胶漆、墙纸、木饰面中的一种或几种组合；2、顶棚：（1）卫生间：防水涂料、石膏板、水泥面、木饰面中的一种或几种组合；（2）其他：乳胶漆，局部石膏板吊顶；3、地、地面1）卫生间：地：地砖胶板、水泥中的一种或几种组合；（2）其他：地：地板、地毯木板中的一种或几种组合；4、家具：配置衣柜、床、餐桌、椅子各一套：5、设施设备：洁具（乐家或同等品牌），品牌水槽，品牌龙头，台盆柜，电视机（飞利浦或同等品牌），定制橱柜，电磁炉一套，配置窗帘，热水器（万和或同等品牌），空调（美的或同等品牌），配置紧急呼叫按钮；6、以上未尽事宜，以实际交付为准。合同签订后，周某A、董某B依约履行付款义务。某C公司曾向周某A、董某B寄送房屋交付通知书，告知交房办理时间为2018年10月15日至10月20日，后再次寄送房屋交付通知书，告知交房办理时间为2018年10月30日至11月3日。周某A、董某B因对某C公司所交付房屋的装修情况存在异议而未收房，后于2019年5月份收房。原审法院另查明，案涉房屋于2017年9月5日完成竣工验收备案登记。

  周某A、董某B起诉至原审法院，请求：1、某C公司补偿装饰设备差价不低于8万元（初步预估开发商目前的简装成本不高于1.5万元，按样板房的装饰和设备精装修的总成本不低于9.5万元，最终差价根据鉴定结果确定），并承担违约金80元。2、某C公司支付逾期交房的房租损失1万元（按照房租不低于2000元每月的标准支付实际房租损失，时间暂定为2018年10月1日至2019年2月1日）；3、本案鉴定费用、诉讼费用由某C公司承担。

  原审法院认为，周某A、董某B与某C公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及其附件以及《委托装修管理协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于周某A、董某B要求某C公司补偿装饰设备差价并承担违约金的诉讼请求，首先，周某A、董某B未提供有效证据证明案涉房屋的装修情况与《浙江省商品房买卖合同》附件四以及《委托装修管理协议》中约定的装修标准不符，《委托装修管理协议》虽约定需配置紧急呼叫按钮，但并未明确须固定于室内，现某C公司已提供带有紧急呼叫功能的遥控器装置，且周某A、董某B未出示证据证明该装置存在质量问题，故周某A、董某B应承担举证不能的不利后果；其次，周某A、董某B要求对样板间与案涉房屋的装修差价进行评估，因双方签订的合同中并未将样板间约定为交付标准，故该申请原审法院不予准许。综上，周某A、董某B该诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。对于逾期交房的违约责任，根据周某A、董某B与某C公司双方签订的《委托装修管理协议》约定，某C公司应于2018年9月30日前将案涉房屋交付给甲方，现某C公司实际交房办理时间为2018年10月30日至11月3日，已属逾期交付。《委托装修管理协议》虽未对某C公司逾期交房的违约责任进行约定，但客观上确造成了周某A、董某B的损失，故原审法院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度及周某A、董某B诉请的实际损失，酌情确定某C公司支付周某A、董某B逾期交房损失2486元。周某A、董某B诉请合理部分，原审法院予以支持。另周某A、董某B诉请的其余逾期交房损失，因其未提供证据证明案涉房屋存在合同约定可拒绝收房的主体结构质量问题等情形，故周某A、董某B的其余诉请，缺乏依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年7月15日判决：一、杭州某C投资有限公司支付周某A、董某B逾期交房损失人民币2486元，于判决生效后十日内付清；二、驳回周某A、董某B的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1026元，由周某A、董某B负担1001元。由杭州某C投资有限公司负担25元。

  宣判后，周某A、董某B不服，向本院提起上诉称：一、一审法院不支持周某A、董某B补偿装饰设备差价及相应违约金的请求明显属于认定事实不清、适用法律错误。1.本案所涉商品房为精装修商品房。周某A、董某B在购买涉案商品房时，某C公司的销售人员均告知涉案商品房为精装修商品房，在带周某A、董某B看过样板房后还明确告知涉案商品房的装修将根据样板房的标准进行。周某A、董某B购房时不可能将某C公司销售人员的口头宣传都通过公证的方式进行录音录像存证，但本案仍然有相应的事实和证据来证明本案所涉商品房为精装修商品房。（1）周某A、董某B一审时提交的第2、3组证据充分表明了本案所涉商品房为精装修商品房。尤其是本案第3组证据，2017年9月9日因为2、3、4幢楼毛坯房业主与某C公司产生纠纷，某C公司的项目总经理田勇在接受“范大姐帮忙”栏目组电视采访时明确表示某C公司对包括周某A、董某B在内的购房者所展示的“样板间针对的是5号楼的精装修”。某C公司项目总经理在电视采访时对于5号楼精装修的表态无疑属于表见代理，其表见代理行为对于包括周某A、董某B在内的业主认同所购商品房为精装修无疑会产生重大影响。（2）某C公司针对周某A和董某B案所提交的证据5“宣传资料”更是充分表明了本案所涉商品房为精装修商品房。本案周某A、董某B在选择购买涉案房屋时某C公司的销售人员向周某A、董某B曾出示过该份宣传资料，当时销售人员在向周某A、董某B推荐涉案商品房时正是以该宣传资料中的内容来吸引周某A、董某B购买的。事实上，某C公司提交一审法院的这份证据，与周某A、董某B一审时提交的第2组证据主要内容也完全是一致。（3）除了本案所涉及的5号楼业主与某C公司签订了《委托装修管理协议》外，同一个楼盘的2、3和4号楼所售的毛坯房都没有类似的《装修协议》。某C公司并非慈善机构，仅凭常识常理就能够判定本案所涉的商品房不可能是毛坯房；更何况2、3和4号楼的毛坯房还存在不具备现浇隔为复式公寓的条件，如果5号楼也同样是毛坯房，某C公司免费给周某A、董某B装修的理由更是无法成立。可见，《装修协议》不过是某C公司通过拆分为《商品房买卖合同》和《装修协议》的形式来恶意规避其对样板房应当承担的法律责任。（4）周某A、董某B所支付的购房单价远高于同一楼盘的2、3和4号楼所售毛坯房。对此可以通过周某A、董某B在一审时所提交的第5组证据即透明售房网公示的相关备案价格情况来予以反映，虽然商品房的价格会因为市场因素等原因有所波动，但是某C公司同时期在主管部门备案的5号楼与2、3和4号楼的价格有两倍多的差别，显然不可能是市场因素所导致的价格波动。2.本案所涉样板间及相关宣传依法应当认定为要约而非要约邀请。（1）本案的样板间的宣传内容应当视为要约。就本案所涉商品房而言，样板间无疑是周某A、董某B作出购买房屋决定的重要参照。从周某A、董某B一审时提交的证据2可以明显的展示出某C公司所提供样板间的装饰设备等标准（至少包括干湿分离的卫生间、可收起的餐桌、通往二楼的双开门成品衣柜、第一层一个卧室、第二层是次卧和书房等等）。周某A、董某B在购买本案涉案房屋时已经详细询问某C公司工作人员有关商品房的情况，正是因为有了样板房的参考，才决定购买5号楼的商品房而不是2、3和4号楼的纯毛坯房。周某A、董某B一审时所提交的第3组证据，也明确表明某C公司所展示的样板间是针对5号楼的精装修。可见，某C公司对样板间的介绍和宣传是影响周某A、董某B作出高价购房的决定性因素，本案所涉样板间的相关宣传应视为双方合同的内容之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案所涉样板间的宣传内容应当视为要约。（2）某C公司所提交的“宣传资料”内容应当视为要约。虽然该“宣传资料”在左下方和右下方用最小的字体标注“仅供参考”的相关说明，但该说明显然不能作为某C公司主张的依据：与该“宣传资料”中的其他字体相比，该说明性文字使用的是整个页面中最小的字体，周某A、董某B对这种字体标注的内容很难察觉到，而且该格式条款明显违反了《合同法》规定的公平原则和诚实信用原则，依据《合同法》第40条的规定应当认定该条款为无效条款。因周某A、董某B购买涉案商品房时信息不对称，与某C公司相比明显处于弱势地位，某C公司关于“户型品鉴”的说明和允诺具体确定，必然对周某A、董某B购房产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，某C公司所提交的“宣传资料”内容应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也应当被视为合同内容，某C公司违反则应承担相应违约责任。3.某C公司装修不符合约定的标准应承担补偿差价并支付相应违约金。根据双方《商品房买卖合同》第十四条的约定承担责任。同时，该条还约定“为提高商品房品质，装饰、设备标准所作的变动，不视为出卖人违约”，这意味着如果某C公司降低商品房品质而进行的相关装修，则应当视为违约。虽然双方《补充协议》第6条的第5款约定样板房仅涉及“装修风格和效果”参考不作为交付标准，但是该条并未约定装修质量、装饰和设备不按照样板房执行。另外，虽然《委托装修管理协议》第3条第4款：“不得对房屋的平面布置、装修设计风格、管线布置等事项提出异议”，但是该条并未约定装修质量、装饰和设备不按照样板房执行。某C公司所交付房屋的装修质量、装饰和设备与约定标准存在巨大差距，应当依据第十四条的约定承担相应的违约责任。综上，周某A、董某B所支付的购房款中实质上包含了本案所涉装修价款，这笔装修价款则远高于某C公司实际装修价值。因此，周某A、董某B才申请法院对案涉房屋装修价值进行鉴定，通过价值鉴定也能够进一步反应开发商恶意拆分购房合同的不法目的。二、一审法院对某C公司逾期交房的违约责任认定有误。某C公司拟交付的商品房完全没有达到约定的精装修商品房装饰、设备和质量等方面的标准，其实际交付的房屋与样板房存在巨大差距，严重影响周某A、董某B的居住和使用品质，因为某C公司的严重违约行为周某A、董某B有权拒绝收房，由此造成周某A、董某B的损失应当由某C公司负责赔偿。虽然双方《补充协议》第7条约定了商品房质量等方面的异议解决方式，但该条并未对某C公司装修品质进行明确约定。根据《合同法》第41条关于格式条款的规定，因某C公司拟交付的商品房装修严重不符合双方约定构成违约，应当承担装修违约导致逾期交房的违约责任。一审法院仅认定了某C公司因自身原因延长交付的逾期交房违约责任明显不合理。不论是某C公司自身原因迟延交付的逾期，还是因装修不符合约定导致周某A、董某B无法收房的逾期，某C公司均应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，某C公司应当按日向周某A、董某B支付已交付房价款万分之一的违约金。然而，相对于周某A、董某B逾期付款违约责任而言，某C公司的逾期交付违约金要低得多。某C公司作为提供格式条款一方存在加重周某A、董某B责任的情形，因此根据《合同法》40条该条款无效。由于双方约定违约金明显低于某C公司违约造成周某A、董某B的损失，根据《合同法》第114条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条，某C公司应参照同地段同类房屋租金标准赔偿2018年10月1日至2019年2月1日期间周某A、董某B的实际损失。综上所述，一审判决适用法律错误、事实认定不清。请求：1.撤销一审判决，判令某C公司补偿装饰设备差价不低于8万元（初步预估开发商目前的简装成本不高于1.5万元，按样板房的装饰和设备精装修的总成本不低于9.5万元，最终差价根据鉴定结果确定），并承担违约金80元；判令某C公司支付逾期交房的房租损失1万元（按照房租不低于2000院每月的标准支付实际房租损失，期间为2018年10月1日至2019年2月1日）；2.一、二审诉讼费和鉴定费由某C公司承担。

  被上诉人某C公司在二审中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。一、本案某C公司销售给周某A、董某B的商品房为“毛坯房”，不是“精装修商品房”。1、精装修商品房的认定依据是有规定的，包括《商品住宅装修一次到位实施细则》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》、《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》等规定。这类商品房的特点有：1.销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独表明装修标准。备案价、销售价只是“毛坯房”的价格。本案装修费用某C公司没有收取，预售合同中也没有单独表明装修标准。2.由住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。本案某C公司允许周某A、董某B自行装修。3.实施菜单式装修。建设单位应当对每个户型提供3套以上装修设计方案。本案没有装修设计方案提供给周某A、董某B。4.销售合同中应明确成品住宅装修标准、环保标准及室内环境监测报告等交付要求。本案无需采用该交付要求。5.房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房等等。因此，精装修商品房的认定是有相关规定为标准的，而不是仅凭口头陈述、提供装修建议性质的样板房就能确定的。在周某A、董某B提供的“优酷视频资料”7分26秒处西溪某C营销经理毕昱晨也明确陈述“样板房设计针对的是2号楼”，不是本案的5号楼。二、现在涉案房屋已经通过了竣工验收也足以证明涉案房屋从设计到施工到交付自始至终都是“毛坯房”。如果是精装修房交付标准那无法以“毛坯房”的标准通过竣工验收。三、《浙江省商品房买卖合同》附件四证明某C公司交付的是“毛坯房”。《补充协议》第六条第五款明确了“样板房……不作为交付标准，具体以实际交付实样为准。”第十九条第一款明确了“出卖人的广告、楼书、沙盘……参考，属于要约邀请……以本合同约定为准。”《浙江省商品房买卖合同》及其附件、《委托装修管理协议》均系合法有效，对双方都有法律约束力。这些合同中没有约定按照样板房标准交付商品房，周某A、董某B不能要求某C公司按照仅作为风格及装修效果参考的样板房为标准交付商品房。某C公司在房屋销售过程中以及与周某A、董某B签订合同时，通过书面方式提醒周某A、董某B，某C公司的广告、楼书等宣传资料仅作为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分，若宣传资料与合同相冲突的，以书面合同为主。周某A、董某B作为合同的签订主体，其签字确认视为对合同条款的认可。四、某C公司销售给周某A、董某B的商品房价格符合《商品房销售管理办法》的规定。周某A、董某B以西溪某C2-4号楼的房价与5号楼的房价进行对比，这不具有可比性，商品房的价格受国家宏观政策、周围基础建设、购买时房地产市场行情等方方面面因素影响。不能以同一楼盘不同楼之间价格就来推断是否为精装修房屋，从销售时间、户型上来看5号楼与其他楼也是不一样的，价格根本没有可比性。因此，周某A、董某B认为某C公司应补偿装饰设备差价及相应违约金的证据不足，应当驳回其上诉请求。二、一审判决认定某C公司应向周某A、董某B承担逾期交房违约责任，向周某A、董某B支付违约金2486院的判决结果某C公司没有异议。请求维持一审判决，驳回周某A、董某B的上诉请求。

  二审中，上诉人周某A、董某B及被上诉人某C公司均未向本院提交新的证据。

  上诉人周某A、董某B向本院申请调查取证：1、本案所涉商品房同一楼盘的2、3、4号楼装修约定和质量争议情况；2、核实周某A、董某B一审所提交的“杭州华元西溪某C5号楼（精装修）与3号楼（毛坯房）备案价格情况一份（打印件）”涉及的3号楼1417号房间的备案价格及实际销售价格，共同证明2、3、4号楼不是精装修房，5号楼是精装修房，5号楼的购房单价远高于2、3、4号楼。本院认为，首先周某A、董某B对其主张的事实依法负有证明的责任，其次其他楼栋的装修及价格情况与本案争议焦点的关联性亦不太明确，故对该申请本院不予支持。

  上诉人周某A、董某B向本院申请对样板房和周某A、董某B房屋的装修装饰设备价值进行鉴定，以证明某C公司交付的商品房未达到质量标准。本院认为，周某A、董某B在一审中已经就该鉴定提出申请，周某A、董某B未能提交充分有效证据证明双方约定的商品房交付标准系以案涉楼盘的样板房为准，故本院对该鉴定申请不予准许。

  根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。

  本院认为：周某A、董某B与某C公司签订的《商品房买卖合同》及其附件、《委托装修管理协议》等均系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于，一、周某A、董某B上诉主张的装饰设备差价及违约金能否成立；二、周某A、董某B主张的逾期交房违约金是否成立。关于争议焦点一，首先，周某A、董某B认为其所购买的商品房为精装修商品房。本院认为，《商品房买卖合同》第十二条明确，商品房装饰设备标准约定于合同附件四，附件四中明确了案涉房屋的外墙、内墙、顶棚等交付标准，未明确案涉房屋系精装修。根据周某A、董某B提交的优酷视频等亦难以有效证明本案所涉房屋为精装修商品房。周某A、董某B认为通过案涉购房单价与同楼盘其他栋房屋单价对比能够证明本案所涉房屋为精装修商品房，本院认为房价受市场等因素影响，交付标准应根据强制性标准及合同的约定，周某A、董某B的主张难以成立。其次，根据《委托装修管理协议》，案涉房屋装饰完成后的装饰、设备标准以协议附件二为准。周某A、董某B未能提交充分有效证据证明交付房屋与《浙江省商品房买卖合同》附件四以及《委托装修管理协议》中约定的装修标准不符。双方签订的合同中亦未明确样板间为交付标准，且附件八中载明出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料属于要约邀请，不作为合同的组成部分。周某A、董某B主张的样板间及实际交付房屋装修差价及违约金缺乏依据，原审未予支持并无不当。关于争议焦点二，根据双方合同约定，某C公司应于2018年9月30日前将案涉房屋交付给甲方，现某C公司实际交房办理时间为2018年10月30日至11月3日，属逾期交付，原审法院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度及周某A、董某B诉请的实际损失，酌情确定某C公司支付逾期交房损失亦无不当。周某A、董某B主张因其对装修异议未收房，该期间某C公司应当支付逾期交房损失，并按照同地段同类房屋租金标准计算。本院认为，周某A、董某B在本案中未能提交充分有效证据证明该期间系因某C公司原因造成其无法收房，其主张的逾期交房损失难以支持。周某A、董某B的上诉理由均缺乏事实和法律依据。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费2052元，由周某A、董某B负担。

  本判决为终审判决。

  二〇一九年十一月二十日